Cour d'Appel · 1ère Chambre — 20 septembre 2016

JN/AM



Numéro 16/3508





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 20/09/2016 







 Dossier : 14/04476 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble













Affaire :



[H] [P], agissant en qualité de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA INSTITUT HELIO-MARIN



C/



SA ALLIANZ IARD ASSOCIATION AGES.HELIO SELAS [Z] et [E] [T] 















Grosse délivrée le :



à :























RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 septembre 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 juin 2016, devant :







Madame SARTRAND, Président



Monsieur CASTAGNE, Conseiller



Madame NICOLAS, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 











dans l'affaire opposant :







APPELANT :



Maître [H] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

agissant en qualité de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA INSTITUT HELIO-MARIN

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



assisté de la SELARL LEXAVOUE, avocats au barreau de PAU

assisté de Maître Jean-Claude MARTIN, avocat au barreau de BORDEAUX







INTIMEES :



SA ALLIANZ IARD

[Adresse 3]

[Adresse 3]

prise en la personne de son agent général monsieur [N] [M] - [Adresse 4]



assistée et représentée par Maître Isabelle ETESSE, avocat au barreau de PAU



ASSOCIATION AGES.HELIO anciennement dénommée UNION DES ETABLISSEMENTS HELIO-MARINS DE [Localité 1] puis ASSOCIATION DE GESTION DE L'INSTITUT HELIO-MARIN DE [Localité 1]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



assistée et représentée par la SELARL CABINET RODOLPHE, avocats au barreau de DAX



SELAS [Z] et [E] [T] 

[Adresse 6]

[Adresse 6]



assistée de Maître Olivia MARIOL, avocat au barreau de PAU

représentée par Maître Jean-Pierre FABRE, avocat au barreau de PARIS













sur appel de la décision 

en date du 26 NOVEMBRE 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX















FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé du 21 avril 1980, la SA Institut Hélio-Marin (la SA), a donné à bail à l'association Union des Etablissements Hélio-Marins de Labenne (l'association), un immeuble dénommé Hélio-Marin, situé dans la commune de [Localité 1], avec toutes ses dépendances et annexes.



Il résulte d'un jugement du tribunal de grande instance d'Arras du 9 novembre 2005 (pièce 3 de l'appelant) que :



> l'association a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire, ouverte le 3 mars 1993 par le tribunal de grande instance d'Arras, avec désignation de :



- M. [O] en qualité d'administrateur,

- M. [T] en qualité de représentant des créanciers,



> cette procédure de redressement judiciaire de l'association, a été étendue à la SA, et à son dirigeant (M. [A]), par arrêt du 16 décembre 1993 de la cour d'appel de Douai, laquelle a constaté qu'il existait une confusion de patrimoine entre M. [A] [T], la SA, et l'association,



> cette même décision a dit que la procédure se poursuivrait devant le tribunal de grande instance d'Arras, M. [O] demeurant l'administrateur et Me [T] le représentant des créanciers,



> par jugement du 29 juin 1994, le tribunal de grande instance d'Arras a arrêté un plan de redressement de l'association, et désigné Me [T] en qualité de commissaire à l'exécution du plan,



> par arrêt du 6 octobre 1994, la cour d'appel d'Amiens a notamment confirmé ledit jugement, mais :

- donné mission à Me [T] de procéder aux dissolution et liquidation tant de l'association, que de la SA,

- limité dans le temps cette mission jusqu'au paiement intégral des créanciers.



Fin 1994, les parties ont envisagé une cession des locaux à la preneuse, mais l'opération n'a pas abouti, et l'association a fait construire de nouveaux locaux.



L'association a procédé à un changement de ses statuts, selon décision de l'assemblée générale du 16 juin1995, déclarée en sous-préfecture le 28 septembre 1995.



Le 8 octobre 2001, un incendie a eu lieu dans une partie des locaux (bâtiment dit « aumônerie »).



M. [A] est décédé le [Date décès 1] 2002.



Par jugement du 9 novembre 2005, le tribunal de grande instance d'Arras a désigné Me [P] pour représenter la SA dans les opérations de liquidation jusqu'à publication de la clôture de ces opérations.



Par arrêt du 18 décembre 2006, la cour d'appel de Douai a notamment confirmé intégralement ce jugement.



L'association a donné congé le 1er décembre 2005 (pièce 5 de l'appelant), à Me [T], pour le mois de septembre 2007, puis reporté le terme du congé au 31 octobre 2007, date à laquelle elle a quitté les lieux.



Un procès-verbal d'état des lieux a été dressé le 30 octobre 2007 par Me [R], huissier de justice, indiquant le mauvais état des bâtiments et le mauvais entretien du terrain (pièce 18 de l'association).



En 2007, des courriers étaient adressés par le conseil de l'appelant, pour demander à Me [T], les raisons pour lesquelles, suite à l'incendie, le bâtiment endommagé n'avait pas été réhabilité et se trouvait à l'état de ruine.







Selon arrêt de la présente Cour en date du 23 février 2012 (bordereau 2, pièce 5 de l'appelant), le tribunal de grande instance d'Arras (décision non produite) a prononcé la clôture par extinction du passif de la procédure de redressement judiciaire ouverte contre l'association (de gestion de l'Institut Hélio-Marin), et étendue à la SA Institut Hélio-Marin et à M. [A], et a mis fin à la mission de commissaire à l'exécution du plan de la SELAS [T].



En référé, et à la demande de Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, une expertise a été ordonnée le 11 mars 2011, avec dépôt d'un premier rapport le 22 mai 2012, et du rapport définitif le 25 juin 2013.



 Par assignations des 15 et 18 juin 2012, Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, a saisi le tribunal de grande instance de Dax, de demandes d'indemnisation formées contre l'association et la SELAS [Z] et [E] [T], en paiement de sommes.



Par assignation du 11 juillet 2013, il a appelé en cause l'assureur de l'association, à savoir la compagnie Allianz venant aux droits de la compagnie AGF, et lui a réclamé paiement de sommes.



Cette procédure d'appel en cause a été jointe à l'instance principale par ordonnance du juge de la mise en état du 6 septembre 2013.



Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, a par ses dernières conclusions, saisi le premier juge des demandes suivantes :

- contre la compagnie Allianz venant aux droits de la compagnie AGF : 1'175'785 €, représentant le coût de la reconstruction du bâtiment, outre intérêts de droit à compter du jugement à intervenir et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

- contre l'association et la SELAS [Z] et [E] [T], in solidum : 

> 2'760'000 €, en réparation de la perte de l'immeuble, le cas échéant sous déduction de la somme de 1'175'785 € mise à la charge de l'assureur,

> 124'200 € au titre des pertes locatives,

> 300'000 € au titre des travaux de réhabilitation de la chapelle,

> 150'000 € au titre des frais de démolition du bâtiment sinistré,

> outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du jugement à intervenir avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,

> 25'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il était sollicité en outre le bénéfice de l'exécution provisoire.



Ainsi :

- la responsabilité de l'association était recherchée sur le fondement des articles 1732, 1733, 1382 du code civil, pour la perte du bâtiment, et la perte de loyer pour les années 2001 à 2007 (82'800 €),

- la responsabilité de la SELAS [T] était recherchée au visa des articles 1382 et 1384 du code civil, pour la perte du bâtiment et la perte locative de 2007 à 2010 (41'400 €),

- la garantie de l'assurance était recherchée en vertu du contrat souscrit par l'association.



Par le jugement frappé d'appel du 26 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Dax, au vu des contestations émises, a :



A / Dans ses motifs, précisé que :



I / Sur la responsabilité :



> le contrat de bail comprenait les bâtiments litigieux, à savoir la chapelle et l'aumônerie, sans que les éléments du dossier ne permettent de retenir qu'un accord serait intervenu entre le bailleur et le preneur, pour modifier le périmètre des lieux loués, et exclure de l'assiette du bail les locaux de la chapelle et de l'aumônerie,

> l'association était donc locataire de ces deux bâtiments,

> au visa de l'article 1733 du code civil, le preneur devait répondre de l'incendie survenu au cours du bail, faute de faire valoir un motif (cas fortuit ou force majeure), susceptible de l'exonérer de sa responsabilité, 









> la police d'assurance souscrite par la locataire, comprenant notamment la garantie des dommages causés aux biens par un incendie avec effet au 1er février 1994, couvrait les deux bâtiments litigieux, 

> c'est à tort que l'assureur invoquait la prescription, 

> la compagnie Allianz devait répondre du préjudice causé au bailleur par l'incendie du bâtiment de l'aumônerie,

> le premier juge n'a pas retenu la responsabilité de la SELAS [T], estimant que la société, en liquidation, ne disposait pas de fonds pour procéder à la reconstruction de l'aumônerie, ni à titre personnel, ni au titre de l'indemnité qu'elle aurait pu percevoir de l'assurance, et dont le montant était manifestement insuffisant pour y procéder,



II / Sur le préjudice,

1 - s'agissant de l'aumônerie,

> retenu que la garantie de l'assurance « valeur à neuf », prévue par le contrat à condition que la reconstruction soit faite dans un délai de deux ans et après justificatif de sa réalisation par production de factures, ne trouvait pas à s'appliquer au cas particulier, faute pour cette condition d'être remplie,

> dit que l'indemnité due par l'assureur correspondait à la valeur de reconstruction déduction faite de la vétusté,

> jugé que le demandeur ne pouvait réclamer une indemnité représentant le coût des travaux de reconstruction (1'175'785 €) au vu des éléments de l'espèce, s'agissant d'un bâtiment ancien, abandonné depuis plus de six ans au jour de la survenance du sinistre, dépourvu d'équipement et d'installation qui en aurait permis l'occupation, et voué à la démolition,

> condamné la SA Allianz à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 150'000 €, outre intérêts dans les conditions prévues par l'article 1153-1 du code civil, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du même code,

> débouté Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, du surplus de ses demandes (coût de reconstruction de l'immeuble, perte de valeur de l'immeuble, pertes locatives de 2001 à 2010),



2 - s'agissant de la chapelle,

> retenu à la somme de 97'273 €, le montant des travaux de réfection,



B / Dans son dispositif :



> condamné la SA Allianz à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 150'000 €, outre intérêts dans les conditions prévues par l'article 1153-1 du code civil, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du même code,



> condamné l'association, à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 97'273 € au titre du coût des travaux de réfection, outre intérêts dans les conditions prévues par l'article 1153-1 du code civil, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du même code,



> condamné l'association à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 2 500 €,



> débouté Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, du surplus de ses demandes,



> condamné Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, à payer à la SELAS [Z] et [E] [T], la somme de 1 500 €,



> débouté l'association et la SA Allianz de leurs demandes à ce titre,



> condamné l'association et la SA Allianz aux dépens.



Par déclaration du 15 décembre 2014, Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, a régulièrement relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2016.











PRÉTENTIONS DES PARTIES 





Selon ses dernières conclusions en date du 14 août 2015, au détail desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample détail, Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, appelant, conclut à la confirmation du jugement querellé, en ce qu'il a retenu la responsabilité de l'association, s'agissant de l'incendie du 8 octobre 2000 et du mauvais état de la chapelle, sur le fondement des articles 1731 et suivants du code civil et des clauses du bail, et prononcé condamnation de l'association à lui payer à ce titre la somme de 97'273 €, et en ce qu'il a jugé que la SA Allianz lui devait sa garantie au titre de la police souscrite par l'association le 25 février 1994, tant pour son propre compte que pour le compte du bailleur, mais sollicite sa réformation pour le surplus, concluant au débouté de l'association de son appel incident, à l'homologation du rapport d'expertise judiciaire, et à :

> ce qu'il soit dit et jugé que l'association (au visa des articles 1732, 1733 10ème, et 1382 du code civil) et la SELAS [Z] et [E] [T] (au visa de l'article 1382 du même code) ont engagé leur responsabilité en négligeant d'instruire le sinistre de l'aumônerie, en laissant l'immeuble à l'état d'abandon, la première jusqu'au 31 octobre 2007 et la seconde jusqu'au mois de mai 2010,

> la condamnation in solidum de la SA Allianz, l'association (de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1]) la SELAS [Z] et [E] [T], à lui payer la somme de 1'175'785 € au titre du coût de reconstruction de l'immeuble de l'aumônerie tel qu'évalué par les experts,

> statuer ce que de droit sur la ventilation à opérer entre ces trois intimées du montant de cette condamnation,

> dire et juger que l'association et la SELAS [T], responsable in solidum de la perte totale de l'immeuble de l'aumônerie, sur les fondements précités, et les condamner sous la même solidarité, à lui payer la somme de 2'760'000 €,

représentant la valeur vénale patrimoniale dudit immeuble, sous déduction de la somme de 1'175'785 €, mis à la charge de la SA Allianz,

> dire et juger la SELAS [T], responsable de la perte locative subie de l'année 2007 à l'année 2015, et la condamner à lui payer de ce chef la somme de 115'200 €,

> dire et juger que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du jugement pour celles qui sont confirmées et à compter de l'arrêt pour les autres, avec capitalisation conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,

> condamner in solidum la SA Allianz, l'association, et la SELAS [Z] et [E] [T] à lui payer 30'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de référé, d'expertise, de première instance et d'appel.



Selon ses dernières conclusions du 19 avril 2016, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample détail, l'association Ages.Hélio, intimée formant appel incident, sollicite la réformation du jugement déféré, en ce qu'il :

> l'a condamnée à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 97'273 €,

> ordonné un anatocisme,

> l'a condamnée à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700,

> l'a condamnée aux dépens, et sollicitant qu'il soit rejugé à nouveau, conclut :



>> au principal, au débouté de Me [P] de l'intégralité de ses demandes, 

'' au motif principal que bailleur et preneur se seraient accordés pour exclure du périmètre du bail les locaux de l'aumônerie et de la chapelle, 

'' au motif subsidiaire, qu'elle doit être exonérée de toute responsabilité relative à l'incendie et à la dégradation des murs de la chapelle, s'agissant d'actes de malveillance commis par des squatters, constitutifs d'un cas de force majeure à son égard,



>> à titre subsidiaire, 

'' au débouté de Me [P], de ses demandes au titre de l'indemnisation de la perte totale de l'immeuble, au motif que le comportement du propriétaire serait la cause unique de la perte totale de l'immeuble désormais voué à la destruction,

'' à la fixation du préjudice du bailleur, du fait des réparations locatives, sur la base de son préjudice réel, à la date de l'arrêt à intervenir,









'' au débouté de Me [P], de sa demande d'indemnisation au titre des frais de reconstruction,

'' à l'évaluation du préjudice du propriétaire, sur la base des frais de démolition limités à la somme de 56'259,84 € TTC, et de la perte de loyer du 30 octobre 2007 au 15 octobre 2009, tel qu'évalué par l'expert judiciaire (27'600 €), soit au total la somme de 83'859,84 €,



>> en tout état de cause,

'' à la garantie de la SA Allianz, concernant la responsabilité de l'association, à propos des conséquences de l'incendie survenu le 8 octobre 2001 dans l'aumônerie,

'' au débouté de Me [P], de ses demandes du chef de rénovation de la chapelle, dont les désordres ne relèvent pas de l'usure normale et donc de l'obligation d'entretien du locataire, en l'absence d'une clause du bail mettant à la charge du preneur des réparations autres que locatives,

'' à la condamnation de Me [P], ès qualités, à lui payer la somme de 25'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance, de même que les frais d'expertise.



Selon ses dernières conclusions du 10 juillet 2015, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample détail, la SA Allianz, intimée, formant appel incident, conclut :



>> à titre principal, soutenant que l'association n'était pas locataire de l'immeuble sinistré, que la garantie pour les actes de vandalisme n'a pas été souscrite, et que les actes de malveillance commis par des squatters sont constitutifs d'un cas de force majeure à l'égard de la responsabilité du locataire prévue par l'article 1733 du code civil, à la réformation du jugement déféré, en ce qu'il a retenu sa garantie et l'a condamnée à payer la somme de 150'000 €, sollicitant qu'il soit jugé qu'elle n'est débitrice d'aucune garantie, et que soit condamné « qui il appartiendra » à lui payer la somme de 10'000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers frais et dépens en ce compris ceux de première instance,



>> à titre subsidiaire, elle conclut aux mêmes fins, au motif que sa garantie ne s'étendait pas à l'immeuble sinistré.



Selon ses dernières conclusions du 10 septembre 2015, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample détail, la SELAS [Z] et [E] [T], conclut à la confirmation du jugement querellé en toutes ses dispositions, et à titre subsidiaire, en tant que de besoin, au visa de l'article 1382 du code civil, à l'irrecevabilité des demandes de Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, faute de qualité à agir, ou au débouté de ses demandes, faute d'être bien fondé, ainsi qu'à sa condamnation à lui payer 5 000 € à titre de frais irrépétibles.





SUR QUOI LA COUR 





I / Sur l'assiette du bail



Selon acte sous-seing privé en date du 21 avril 1980, la société Institut Hélio-Marin, représentée par M. [T] [A], son PDG, a donné à bail, à l'association « Union des Etablissements Hélio-Marins de Labenne », représentée par sa présidente, Mme [Z] [K], l'immeuble dénommé Hélio-Marin, situé dans la commune de [Localité 1], avec toutes ses dépendances et annexes, étant en outre, page 2, à nouveau expressément précisé à l'acte, que le preneur prend l'immeuble loué avec toutes ses dépendances sans exception ni réserve.



Les parties s'accordent à reconnaître, en conformité avec les pièces du dossier, que cet ensemble immobilier, comprend, outre un bâtiment à usage d'établissement de soins, un second bâtiment dit « aumônerie », ainsi qu'une chapelle.



Il s'en déduit sans contestation que ces deux derniers bâtiments, d'aumônerie et de chapelle, font partie de l'assiette du bail.













L'association, pour prétendre être exonérée de toute responsabilité s'agissant des désordres survenus à ces deux bâtiments, expose que l'assiette du bail, préalablement à l'incendie survenu en 2001, aurait été minorée, avec exclusion de l'aumônerie et de la chapelle, de cette assiette.



Elle se prévaut en ce sens, d'un accord des parties, survenu alors qu'elle-même avait procédé à une modification de ses statuts et de sa dénomination, pour prendre le nom d'association de gestions de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1] (Ages.Hélio), et alors que les parties avaient envisagé une cession au bénéfice de la preneuse, des bâtiments par elle exploités, en ce exclus l'aumônerie et la chapelle.



Il lui incombe de rapporter la preuve de la modification de l'assiette du bail dont elle se prévaut.



C'est à juste titre, que le premier juge a estimé que les éléments avancés par l'association n'étaient pas de nature à faire cette démonstration, étant rappelé, précisé ou ajouté que :



> le changement de ses statuts, effectué par l'association, et enregistré en préfecture le 28 septembre 1995, de même que son changement de dénomination, n'a pas eu pour effet de créer une nouvelle personne morale, si bien que ces éléments sont inopérants, nonobstant l'existence de l'avis contraire d'un conseil consulté par l'association (sa pièce n° 80), sur le fait qu'elle est liée par le bail originel, lequel s'est d'ailleurs poursuivi dans les mêmes conditions postérieurement aux éléments modificatifs invoqués,



> la prétendue intention des parties, de ne faire porter le projet de cession, que sur partie des locaux, en ce exclues l'aumônerie et la chapelle, et alors même que ce projet n'a pas abouti, est insuffisante à caractériser l'accord des parties, sur la modification de l'assiette du bail, 



> il convient d'observer, à titre superfétatoire, que cette prétendue intention n'est pas démontrée aux pièces du dossier, puisqu'en effet :



>> les différents documents produits au dossier, et relatifs à ce projet, ne permettent pas de déduire une volonté des parties de ne faire porter le projet de cession, que sur partie des locaux, puisqu'au contraire, les actes ou courriers procès-verbaux de réunions du conseil d'administration de l'association, concernent « un ensemble immobilier dénommé institut Hélio-Marin », ou « les murs », 

>> si un géomètre a été sollicité, les éléments du dossier ne permettent pas de retenir que sa mission était de « définir l'emprise effectivement exploitée et qui pouvaient faire l'objet d'une acquisition par l'association », comme le soutient unilatéralement l'association en page 23 de ses conclusions,

>> le compte rendu du géomètre (pièce 59 de l'association), faute pour son rapport de permettre de localiser l'aumônerie et la chapelle, ne permet pas de retenir que ces deux bâtiments étaient exclus du projet de cession, étant observé que c'est à tort que l'association soutient (page 23 de ses conclusions), que n'étaient visées par le projet que les parcelles C[Cadastre 1] et C[Cadastre 2], puisqu'au contraire, le rapport indique que l'association était intéressée également par l'acquisition d'une parcelle C[Cadastre 3], nécessaire à l'exercice de son activité, (pièce 64 de l'association),



> le fait que M. [A], ou plus tard son fils, ait déposé plainte suite à l'incendie, en sa qualité de représentant du propriétaire des murs, est sans incidence sur la définition de l'assiette du bail, telle qu'elle résulte du contrat, et s'impose à la locataire,



> il en est de même de la prétendue inertie de l'assurance, suite à la déclaration de sinistre,



> il en est de même du prétendu silence du bailleur lors du sinistre, et après la restitution des locaux, étant observé que le décès de M. [T] [A], et la multiplicité tant des procédures relatives aux procédures collectives des parties, que des intervenants, n'a pas été dans le sens d'une minoration des délais, alors même qu'aucune renonciation de quelque nature que ce soit du bailleur a ses droits n'est ni invoquée, ni démontrée, si bien que c'est à tort que l'association soutient qu'il aurait participé par son silence à la convaincre qu'elle n'était pas locataire des locaux litigieux, et serait seul à l'origine de ses préjudices.







Le premier juge sera confirmé en ce qu'il a jugé que c'est à tort que l'association prétend être exonérée de toute responsabilité, aux motifs qu'elle n'aurait pas été locataire des deux bâtiments, s'agissant de l'aumônerie et de la chapelle.





II / Sur la responsabilité du locataire



Les parties n'ont pas établi d'état des lieux préalablement à la prise de possession de ceux-ci par la locataire.



En application des dispositions de l'article 1731 du code civil, en pareil cas, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.



1 - S'agissant de l'aumônerie



Il résulte des pièces du dossier que ce bâtiment a subi des dégradations du fait d'un incendie survenu le 8 octobre 2001, c'est-à-dire pendant la durée du bail.



Selon l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.



Au cas particulier, pour prétendre être exonérées des conséquences de cet incendie, l'association preneuse, de même que sa compagnie d'assurances, invoquent la force majeure, faisant valoir pour en apporter démonstration, que des squatters auraient vandalisé et incendié le bâtiment, que la locataire n'avait pas à répondre de ces personnes, et que l'incendie était totalement imprévisible.



Le procès-verbal de gendarmerie, dressé le lundi 8 octobre 2001 (pièce 30 de l'appelant), expose que le bâtiment, s'agissant à l'origine d'une annexe du centre héliomarin, est inoccupé depuis de nombreuses années et laissé à l'abandon, avec plusieurs fenêtres et portes fenêtres manquantes, et la plupart des murs taggés. Des dégradations y sont régulièrement constatées, occasionnées par des squatters de passage. À l'arrivée de la gendarmerie, la partie centrale du bâtiment est en feu et une partie de la toiture s'est déjà effondrée. D'après les premières constatations des gendarmes, le feu aurait pris au premier étage, il semblerait qu'il ait été allumé par des squatters quelques jours auparavant, et mal éteint, la braise se serait consumée occasionnant l'incendie.



Il résulte de ces constatations, que :



> faute d'état des lieux préalablement à la prise de possession, le bâtiment dit « aumônerie », est présumé avoir, par le bailleur, été livré en bon état de réparations locatives, en l'absence de toute preuve contraire,

> les constatations effectuées par la gendarmerie, démontrent que la preneuse, qui en était la gardienne, n'a pas pris les mesures nécessaires à l'entretien des locaux, et la mise en 'uvre de mesures de sécurité nécessaires, à prévenir ou mettre un terme aux dégradations commises par des tiers sur le bâtiment, alors même qu'elle en était informée, ainsi que le démontrent les doléances qu'elle a pu émettre, auprès des forces de l'ordre à cet égard,

> ce manquement, ne permet pas de considérer que le dommage lui est étranger, et était imprévisible, 

> la force majeure, invoquée comme cause exonératoire, n'est pas établie, 

> aucune autre cause exonératoire de la responsabilité de la locataire, n'est ni invoquée, ni démontrée.



En outre, il ressort du rapport d'expertise judiciaire de MM. [E] et [U], en date du 21 mai 2012, que le délabrement du bâtiment dit « aumônerie », est consécutif « à l'incendie, mais aussi aux intempéries, l'immeuble n'ayant pas été entretenu », si bien qu'il est vain de soutenir que le bailleur serait à l'origine de son propre dommage.



Il s'en déduit que l'association locataire, doit répondre de l'incendie du bâtiment dit « aumônerie ».











2 - S'agissant de la chapelle



La chapelle a été à plusieurs reprises, l'objet de dégradations.



En application de l'article 1731 du code civil, le preneur est tenu des réparations, sauf à prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute, preuve qui n'est pas démontrée, puisqu'au contraire, il ressort des pièces du dossier qu'il était informé des dégradations, ainsi que le démontre la correspondance adressée à la municipalité, et qu'il n'est allégué ou justifié d'aucune mesure qu'il aurait prise, pour les prévenir ou y mettre un terme.



Il s'en déduit que l'association locataire, doit répondre des dégradations de la chapelle.





III / Sur la garantie de la SA Allianz 



Il vient d'être jugé que les bâtiments sinistrés faisaient partie de l'assiette du bail, si bien que tout développement contraire est inopérant.



La compagnie Allianz, pour contester sa garantie en la forme ou au fond, ne soulève plus, devant la Cour, la prescription, ni l'absence de déclaration de sinistre, ainsi qu'elle le conclut expressément en page 13 de ses conclusions, la décision du premier juge qui a rejeté ces moyens de défense ne faisant pas l'objet de contestation.



La SA Allianz soutient désormais que :



> s'agissant de la chapelle, le seul risque déclaré par son assurée, relatif à l'exercice de l'activité de « maison de retraite médicalisée », ne comporte pas le risque relatif à l'exploitation d'un lieu de culte, si bien que faute de déclaration adéquate, ce risque lui serait inopposable, 



> s'agissant de l'aumônerie, le risque « vol et vandalisme » n'ayant pas été souscrit, l'incendie, consécutif à de tels actes, n'ouvre droit à aucune garantie.



Selon la police d'assurance souscrite, le 25 février 1994, à effet au 1er février 1994, par l'association, auprès de la compagnie AGF, aux droits de laquelle se présente désormais, fait constant, la SA Allianz, la locataire a notamment déclaré exercer l'activité de « maison de retraite médicalisée », occuper les locaux utilisés pour ses activités en qualité de locataire, avec une superficie développée de ses locaux de 12'100 m², estimés à une valeur totale de plus de 16 millions de francs (de l'ordre de 2'440'000 €).



Il n'est pas contesté, que la chapelle et l'aumônerie sont situées sur la superficie des 12'100 m² de locaux déclarés à l'assurance.



Les garanties souscrites concernent le risque d'incendie et risques annexes, en ce compris le risque « vandalisme ».



Les éléments du dossier démontrent que la chapelle constituait un bâtiment annexe, où l'association assurée n'exerçait aucune activité particulière, si bien qu'aucun défaut de déclaration de risque à ce titre, ne peut sérieusement être reproché à l'assurée.



Il en résulte que l'assurance doit sa garantie à son assurée, dans les limites contractuelles, s'agissant des dommages à l'aumônerie et à la chapelle.





IV / Sur les réparations



1 - S'agissant de la chapelle



Le premier juge a alloué à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, la somme de 97'273 €, qu'il a mise à la charge de l'association, tout en retenant que la SA Allianz devait sa garantie à cette dernière.













L'appelant sollicite confirmation de la première décision à ce titre.



La SA Allianz ne discute pas du quantum du préjudice à ce titre, ses contestations ne concernant que le bâtiment dit « aumônerie » (cf. ses conclusions pages 11 et 12).



L'association contestait le principe de son obligation à réparation de ce poste, notamment tel qu'exprimé dans le dispositif de ses conclusions, alors même que son obligation à réparation a été retenue par la présente décision.



Quant au quantum des réparations, tel que fixé par le premier juge, l'association ne le conteste ni dans le dispositif de ses conclusions, ni dans leurs motifs (cf. ses conclusions pages 37 et 38), puisqu'au contraire, après avoir développé que les prétentions initiales (300'000 €) ne correspondaient pas au préjudice réel, et rappelé que les prétentions actuelles sont ramenées à la somme de 97'273 €, elle conclut que « il (l'appelant), devra être débouté de toutes demandes plus amples ou contraires ».



L'évaluation du préjudice, correspondant à la réparation due par l'association locataire, sous la garantie de sa compagnie d'assurances, telle que fixée par le premier juge à la somme de 97'273 €, au vu des justificatifs produits, n'est pas contestée et doit être confirmée.



2 - S'agissant du bâtiment dit « aumônerie »



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de MM. [E] et [U], en date du 21 mai 2012, que :



> le délabrement du bâtiment dit « aumônerie », est consécutif « à l'incendie, mais aussi aux intempéries, l'immeuble n'ayant pas été entretenu »,

> la valeur de reconstruction de l'immeuble est évaluée, selon détail contenu à l'expertise, à la somme de 1'175'785 €,

> l'expert retient un préjudice financier, de perte de valeur locative, du départ du locataire (31 octobre 2007) au 31 décembre 2011, qu'il évalue, à la somme de 230'000 €,

> il expose que, si le bâtiment, en application des règles d'urbanisme, pouvait être reconstruit à la date du sinistre, cette reconstruction n'a plus été possible à compter du fait de la révision du POS en date du 15 octobre 2009, 

> l'expertise fixe également la valeur vénale de l'immeuble perdu à la somme de 2'787'690 €, sur la base du prix de vente moyen du mètre carré habitable, de 3 000 €, pour une surface habitable (perdue) de 923,23 m².



Ainsi que déjà jugé, l'association locataire doit répondre du défaut d'entretien, et des conséquences de l'incendie, qui ont conduit de façon cumulée, à la ruine du bâtiment.



Les parties sont en désaccord sur l'évaluation du préjudice.



Le premier juge a alloué à l'appelant, à titre de réparation, une somme de 150'000 €, correspondant à l'estimation de la réparation issue de la perte du bâtiment, et a rejeté le surplus des demandes.



C'est ce point que conteste pour l'essentiel l'appelant, puisqu'il estime son préjudice à la somme de 2'760'000 €, outre le préjudice locatif, qu'il réclame désormais pour la somme de 115'200 € de l'année 2007 à l'année 2015.



L'association locataire, estime que le préjudice doit s'évaluer en tout et pour tout, à la perte de loyer et au coût de la démolition, à savoir la somme totale de 83'859,84 €.



La SA Allianz estime que le préjudice ne consiste qu'en l'indemnisation du bâtiment existant, qui devrait être en l'espèce purement symbolique, du fait de son extrême vétusté, s'agissant d'un bâtiment promis à démolition, et dont la reconstruction n'est plus possible.



Enfin, la SELAS [T] estime qu'il n'existe pas de préjudice indemnisable, dès lors que la SA dissoute ne peut plus prétendre à une quelconque reconstruction, et qu'à défaut d'une telle reconstruction, il n'existe aucune perte de loyer.











En matière immobilière, dès lors que la reconstruction ou la remise en état est techniquement possible, le responsable doit en assumer le coût, si la victime - ou son représentant - la demande, sans avoir à supporter aucune déduction du vieux au neuf. 



Au cas particulier, le bâtiment dit « aumônerie » est réputé avoir été mis à la disposition de la locataire en bon état de réparations locatives.



Les éléments du dossier ne démontent nullement que la carence de la SA, bailleur, aurait contribué au mauvais état de l'immeuble lors du sinistre, l'expertise attribuant en outre ce mauvais état, exclusivement à un défaut d'entretien et à l'incendie, dont doit répondre l'association locataire, et nullement à la carence du bailleur qui subit la perte. 



Au jour de la demande d'indemnisation, la reconstruction n'est plus possible, du fait de la modification du POS.



Il s'en déduit que la perte subie par la SA, bailleur, représente la valeur vénale de l'immeuble, estimée par expertise judiciaire à la somme de 2'787'690 €, et réclamée par l'appelant à concurrence de 2'760'000 €.



La demande est en conséquence fondée ainsi qu'il suit :

> contre l'association à concurrence de 2'760'000 €,

> contre la SA Allianz, à concurrence des limites contractuelles de sa garantie, définie comme ' la valeur de reconstruction au jour du sinistre, vétusté déduite', soit la somme de 940 628 € par application d'un coefficient de vétusté que les éléments de la cause permettent de fixer à 20 % (obtenue selon le calcul suivant : valeur de reconstruction x 80 % = 1'175'785 € x 80 % = 940 628 €).



Cette somme portera intérêts conformément à la demande, ainsi qu'il sera dit au dispositif.



Il en résulte que l'association, et sa compagnie d'assurances, supporteront condamnation in solidum, pour la somme de 940'628 €, et que l'association subira condamnation seule, pour la somme résiduelle de 1'819'372 € (obtenue selon le calcul suivant : 2'760'000 € - 940'628 €).



Le premier juge sera réformé.



Faute de possibilité de reconstruction, le préjudice réparé en valeur vénale est exclusif, sous peine de double indemnisation d'un même dommage, de tout préjudice de perte de loyer.



Les demandes à ce titre seront rejetées.



V / Sur les demandes formées contre la SELAS [T] 



1 - Sur la recevabilité



La SELAS [T] soutient que les demandes formées contre elle par l'appelant seraient irrecevables aux deux motifs que :

> l'appelant n'exciperait d'aucun préjudice, dès lors que ce préjudice doit être réparé par l'association locataire, et l'assureur de celle-ci,







> l'appelant ne pourrait selon elle pas agir sur un fondement contractuel contre sa locataire, et sur un fondement quasi-délictuel contre la SELAS [T].



Force est de constater que ces arguties, dépourvues de tout visa textuel, se heurtent d'une part au fait que le préjudice existe ainsi qu'il vient d'être dit au paragraphe précédent et d'autre part, aux principes généraux selon lesquels une victime est fondée à agir en réparation de son dommage, contre les co-responsables, et sous le régime de responsabilité qui s'applique à chacun d'eux.



Les demandes formées par l'appelant contre la SELAS [T] sont recevables.



2 - Sur le fond 



Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA, estime que la faute de la SELAS [T] a contribué à la réalisation des préjudices dont il demande réparation au titre de la perte de l'immeuble d'une valeur vénale réclamée à concurrence de la somme de 2'760'000 €, et de pertes locatives.



Il vient d'être jugé que la perte de loyer n'est au cas particulier pas établie.



Les demandes à ce titre seront rejetées.



S'agissant de la perte de l'immeuble, il est reproché à la SELAS [T] une carence dans l'exécution de sa mission d'administration, en ne se préoccupant pas de savoir si l'association était assurée, et d'avoir ainsi par sa négligence, contribué au dommage. 



Outre le fait que les décisions relatives aux procédures collectives, certes visées par un jugement du tribunal de grande instance d'Arras du 9 novembre 2005 (pièce 3 de l'appelant), ne sont pas produites, si bien qu'il est difficile de cibler la mission « d'administration » à l'occasion de laquelle la faute invoquée par l'appelant aurait été commise par la SELAS [T], force est de constater que la faute invoquée, s'agissant du défaut d'assurance, est en tout état de cause sans conséquence dommageable, puisqu'une assurance avait été souscrite, et qu'il n'est pas davantage démontré, le surplus des négligences invoquées, et leur contribution au dommage.



Les demandes seront rejetées.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Dax, en date du 26 novembre 2014, 



Statuant à nouveau,



Déclare Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, recevable en ses demandes formées contre la SELAS [T],









L'en déboute,



Condamne l'association Ages.Hélio, anciennement dénommée association de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1], à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 97'273 € (quatre vingt dix sept mille deux cent soixante treize euros) au titre du coût des travaux de réfection de la chapelle, outre intérêts dans les conditions prévues par l'article 1153-1 du code civil, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du même code, et ce à compter du jugement du 26 novembre 2014,



Condamne la SA Allianz à relever et garantir l'association Ages.Hélio, anciennement dénommée association de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1] de cette condamnation,



Au titre de l'indemnisation de la perte de l'aumônerie :



> condamne in solidum l'association Ages.Hélio, anciennement dénommée association de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1], et la SA Allianz, à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 940 628 € (neuf cent quarante mille six cent vingt huit euros) outre intérêts au taux légal, sur la somme de 150'000 € (cent cinquante mille euros), à compter du jugement du 26 novembre 2014, et sur le surplus, à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du code civil,



> condamne la SA Allianz à relever et garantir l'association Ages.Hélio, anciennement dénommée association de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1] de cette condamnation,



> condamne l'association Ages.Hélio, anciennement dénommée association de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1], à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 1'819'372 € (un million huit cent dix neuf mille trois cent soixante douze euros), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation des intérêts échus en application de l'article 1154 du code civil,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, et les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en procédure d'appel :



> condamne in solidum l'association Ages.Hélio, anciennement dénommée association de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1], et la SA Allianz, à payer à Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, la somme de 8 000 € (huit mille euros),



> condamne la SA Allianz à relever et garantir l'association Ages.Hélio, anciennement dénommée association de gestion de l'institut Hélio-Marin de [Localité 1] de cette condamnation,



> condamne Me [P], ès qualités de mandataire ad hoc et de liquidateur de la SA Institut Hélio-Marin, à payer à la SELAS [T], la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros),









> rejette le surplus des demandes à ce titre,



Condamne la SA Allianz aux dépens exposés tant en première instance qu'en cause d'appel, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire,



Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision.



Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,







Sandra VICENTE Christine SARTRAND