Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 9 septembre 2016

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2016



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/12653



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 - RG n° 06/08875





APPELANTS

 

Monsieur [N] [F]

Né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [W] [F] épouse [B]

Née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentés par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant de Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391





INTIMÉE 



S.A.R.L. IDEAL HÔTEL prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS PARIS de sous le numéro B 562 009 787 

[Adresse 3]

[Adresse 3] 



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assistée de Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 mai 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère



qui en ont délibéré



GREFFIÈRE : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ





ARRÊT :



- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



***********



FAITS ET PROCÉDURE



Les consorts [F] sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 3] dans le [Localité 2].



Suivant acte en date du 7 avril 1961, l'immeuble a été donné à bail commercial à la société Idéal Hôtel, qui y exploite un commerce d'hôtel meublé et ce, pour une période de neuf années à compter du 1er janvier 1960. Le bail commercial s'est ensuite tacitement prolongé.



Par acte sous seing privé en date du 15 mai 1995, les consorts [F] ont renouvelé le bail consenti au preneur pour une durée de trois - six - ou neufs années entières et consécutives, prenant effet le 1er janvier 1995 moyennant un loyer annuel principal fixé à la somme de 110.000 Francs (soit 16.769,39 euros).



Par acte extra judiciaire du 25 juin 2003, les consorts [F] ont donné congé à la société

Idéal Hôtel avec offre de renouvellement, à compter du 1er janvier 2004, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 60.000 euros, hors charges et hors taxes.Suivant acte extra judiciaire du 8 juillet 2003, la société Idéal Hôtel a déclaré accepter le principe du renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2004, mais s'est opposée à la nouvelle proposition de loyer qui lui a été faite.



Suivant exploit introductif du 13 janvier 2005, les propriétaires ont assigné la société Idéal Hôtel devant le juge des loyers commerciaux, aux fins de voir fixer à la somme de 60.300 euros H.T. par an en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2004, et à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire.



Par Jugement rendu le 8 juin 2005, le Juge des Loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a confié à M. [L], une mission d'expertise.



Par acte du 16 mai 2006, la société Idéal Hôtel a assigné Mme [O] [J] veuve [F], M. [N] [F] et Mme [W] [F], épouse [B] aux fins de les voir condamner à effectuer des travaux dans les locaux situés [Adresse 3] dans le [Localité 2].



Le 8 janvier 2008, l'expert a déposé son rapport, aux termes duquel, il a considéré que les locaux litigieux pouvaient être qualifiés de monovalents et fixé le loyer renouvelé à la valeur locative desdits locaux à la somme de 49.500 euros par an en principal.



Par jugement en date du 27 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a:

- constaté que Mme [O] [J] veuve [F] est décédée le [Date décès 1] 2012,

- dit que le coût des travaux relevant des injonctions administratives pour un montant de 107.173,56 euros toutes taxes comprises incombe à M. [N] [F] et Mme [W] [F] épouse [B],



- dit que le coût des travaux relevant de l'article 606 du code civil pour un montant de 94.459,45 euros toutes taxes comprises préconisées par l'expert incombe à M. [N] [F] et Mme [W] [F] épouse [B],

- condamné M. [N] [F] et Mme [W] [F] épouse [B] à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 516,82 euros toutes taxes comprises en remboursement des frais relatifs à l'installation de portes coupe-feu une demi-heure munie d'une ferme porte assurant l'isolement de la chaufferie,

- condamné M. [N] [F] et Mme [W] [F] épouse [B] à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 107.173,56 euros au titre des injonctions administratives,

- condamné M. [N] [F] et Mme [W] [F] épouse [B] à payer la société Idéal Hôtel la somme de 94.459,45 euros correspondant aux travaux préconisés par l'expert et relevant de l'article 606 du code civil,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [N] [F] et Mme [W] [F] épouse [B] aux entiers dépens, qui

comprendront les frais d'expertise.



M. et Mme [F] ont interjeté appel le 13 novembre 2012.



Par ordonnance du 19 novembre 2014, l'affaire a été en raison de pourparlers et à la demande des parties radiée du rôle.



Une nouvelle saisine de la cour a été effectuée par M. et Mme [F] le 9 juin 2015. Par leurs dernières conclusions signifiées le 11 mai 2016, M. et Mme [F] demandent, au visa de l'article 1134 du code civil, à la cour de:

- dire que les clauses du bail, loi des parties, mettent à la charge du preneur l'ensemble des travaux de remise en état et ne laissent à la charge du bailleur que les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil ainsi que le ravalement décennal en peinture de façade sur rue,

En conséquence,

A titre principal,

- infirmer le jugement rendu le 27 septembre 2012, sauf en ce qu'il a débouté la société Idéal Hôtel de sa demande de remboursement de facture au titre du remplacement des fenêtres et dit que la réfection des deux murs pignons et le remplacement des descentes pluviales sont des travaux de ravalement et d'entretien à la charge du preneur,

Et statuant à nouveau,

- débouter la société Idéal Hôtel de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, notamment au titre du remplacement des fenêtres et autres postes de travaux relevant des

seules réparations locatives,

A titre subsidiaire,

- dire que la somme de 94.774,22 euros correspondant à l'ensemble des grosses réparations, y compris la réfection du sol de la cour, rendues nécessaires du fait de l'absence d'entretien imputable au preneur doit venir en compensation de toute condamnation qui pourrait le cas échéant être prononcée à l'encontre du bailleur,

- dire que la somme de 115.095,79 euros, sauf à parfaire, qui correspond aux travaux de ravalement de façades sur cour et des murs pignons sur cour sur la base du devis de 2003, réévalué en fonction de l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction doit venir en compensation de toute condamnation qui pourrait le cas échéant être prononcée à l'encontre du bailleur,

Très subsidiairement,

- ordonner un complément d'expertise afin d'évaluer le coût des travaux de ravalement de façades sur cour et des murs pignons sur cour qui sont nécessaires et qui ne relèvent, selon le rapport d'expertise de M. [G], ni des injonctions administratives, ni de l'article 606 du Code civil,

A titre infiniment subsidiaire, il est demandé à la Cour et si par extraordinaire celle-ci devait confirmer certaines des condamnations prononcées à l'encontre des consorts [F],

- donner acte aux consorts [F] de ce qu'ils sont prêts à exécuter par eux-mêmes lesdits travaux et à titre très infiniment subsidiaire de les autoriser à consigner les sommes au titre des condamnations à intervenir et d'enjoindre à la société Idéal Hôtel de justifier d'un programme de travaux et de produire des situations de travaux pour obtenir libération des fonds consignés, travaux qui seront contrôlés par l'architecte des bailleurs.

- dire d'une part, que les consorts [F] ont pris acte de ce que la société Idéal Hôtel acceptait que les consorts [F] exécutent par eux-mêmes lesdits travaux et que du fait de cette acceptation tardive, la société Idéal Hôtel devait supporter l'éventuel surcoût financier en cas de réactualisation ou d'indexation du coût des travaux et/ou des devis de travaux au titre des grosses réparations et d'autre part, que les consorts [F] ont pris acte de ce que la société Idéal Hôtel refusait aux termes de ses dernières écritures que les consorts [F] exécutent par eux-mêmes lesdits travaux.

En tout état de cause,

- condamner la société Idéal Hôtel au paiement de la somme de 12.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions signifiées le 18 mai 2016, la société Hôtel Idéal demande, au visa des articles 606, 1162, 1356, 1719 du code civil, à la Cour de:

- dire que le coût des travaux relevant des injonctions administratives pour un montant total de 107.173,56 euros T.T.C., incombe à aux consorts [F], bailleurs,

- dire que le coût des travaux relevant de l'article 606 du Code Civil pour un montant de 94.459,45 euros T.T.C., et préconisés par Monsieur l'expert, incombe à Monsieur et Madame [F], bailleurs,

- constater que la société Idéal Hôtel a procédé, à ses frais avancés, au remplacement de la totalité des fenêtres pour un montant de 21.350 euros T.T.C.,

- dire que les travaux correspondant au remplacement de la totalité des fenêtres relèvent de l'article 606 du Code Civil,

- constater que la société Idéal Hôtel a procédé, à ses frais avancés, à l'installation d'une porte coupe-feu 1'2 heure munie d'un ferme porte, assurant l'isolement de la chaufferie, sur injonction de l'Administration, pour un montant total de 516, 82 euros T.T.C.,

- rejeter la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [F] sollicitant de la Cour de dire et juger que la somme de 110.052,57 euros vienne en compensation de toute condamnation prononcée à l'encontre du bailleur,

- rejeter la demande reconventionnelle de M et Mme [F] de complément d'expertise,

- rejeter la demande formulée à titre infiniment subsidiaire visant à autoriser la consignation des sommes au titre des condamnations à intervenir et d'enjoindre la société Idéal Hôtel de justifier d'un programme de travaux et de produire des situations de travaux pour obtenir libération des fonds consigné,

En conséquence,

- confirmer le jugement rendu le 27 septembre 2012 sauf en ce qu'il a considéré que le remplacement des fenêtres ne constituait pas une grosse réparation à la charge des bailleurs,

- confirmer le jugement rendu le 27 septembre 2012 en ce qu'il a condamné M et Mme [F] à payer le montant des travaux relevant des injonctions administratives pour un montant total de 107.173,56 euros T.T.C.,

- confirmer le jugement rendu le 27 novembre 2012 en ce qu'il a décidé que M et Mme [F] étaient redevables les travaux préconisés par Monsieur l'Expert et relevant de l'article 606 du Code Civil,

- condamner M et Mme [F] à la somme de 132.280,80 euros TTC.

- Ordonner la réactualisation de ce montant en fonction de l'indice BT01 avec pour indice de référence, le mois de novembre 2013,

Très subsidiairement,

- confirmer le jugement rendu le 27 novembre 2012 en ce qu'il a condamné M et Mme [F] à payer les travaux préconisés par Monsieur l'Expert et relevant de l'article 606 du code civil pour un montant total de 94.459,45 euros T.T.C.,

- ordonner la réactualisation de ce montant en fonction de l'indice BT01 avec pour indice de référence, le mois de janvier 2010,

- condamner les consorts [F] à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 21.350 euros T.T.C., au titre des frais avancés pour le remplacement de la totalité des fenêtres,

- condamner les consorts [F] à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 516,82 euros, au titre des frais avancés par la demanderesse, pour l'installation d'une porte coupe-feu 1'2 heure munie d'un ferme porte, assurant l'isolement de la chaufferie, sur injonction de

l'Administration,

- prendre acte de l'aveu judiciaire des consorts [F] qui reconnaissent dans leurs conclusions récapitulatives n° 3 que la "réfection de l'étanchéité de la cour" d'un montant de 13.571,52 euros HT (16.231,57 Euros TTC) constitue une charge qui ne peut être imputée à la société Idéal Hôtel,

- condamner les consorts [F] au paiement de la somme de 13.571,52 euros HT (16.231,57 euros TTC) au titre des travaux de réfection de l'étanchéité de la cour,

En tout état de cause,

- condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 8.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner les consorts [F], aux entiers dépens.





SUR CE



M. et Mme [F] exposent à titre préalable avoir déjà fait réaliser des travaux de couverture ainsi qu'un ravalement de façade.



Ils soutiennent que l'article 1er du bail met à la charge du preneur l'ensemble des travaux de remise en état, que l'article 3 du même bail ne laisse à leur charge que les grosses réparations de l'article 606 du code civil ainsi que le ravalement décennal en peinture de façade sur la rue et que le preneur ne rapporte pas la preuve que la structure essentielle de l'immeuble serait atteinte et que des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil devraient être réalisées. Ils rappellent que si les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, tel n'est pas le cas si elles n'ont été occasionnées que par le défaut de réparations et d'entretien du preneur depuis l'exploitation du fonds et qu'elles sont manifestement liées aux manquements répétés de ce dernier à ses obligations de réparation et d'entretien.



Outre qu'ils critiquent le fait que la condamnation du tribunal à des travaux de conformité est intervenue sur la base de simples devis et non de factures, ils font valoir que le tribunal ne pouvait pas leur reprocher un manquement à leur obligation de délivrance, que les parties ont entendu déroger aux dispositions des articles 1719 et suivants du code civil en mettant les travaux d'isolation coupe-feu et les travaux de mises en conformité, notamment ceux relatifs à l'installation électrique, à la charge du preneur (clause 5 n°3 du bail) et que le montant du loyer annuel de 46.895 euros a été déterminé en considération notamment d'un abattement pour travaux qui incombent au locataire et ce, alors que ce dernier n'a jamais effectué les travaux en question.



Ils demandent que les gros travaux rendus nécessaires du fait du défaut d'entretien courant imputable au locataire comme indiqué par l'expert judiciaire dans son rapport, doivent venir en compensation avec toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre, ladite compensation devant par conséquent intervenir à hauteur d'un montant de 94.774,22 euros, le preneur ne pouvant opposer le moindre aveu judiciaire comme il le prétend à tort.



Subsidiairement, ils demandent à la cour d'ordonner un complément d'expertise afin d'évaluer le coût des travaux nécessaires pour effectuer le ravalement des façades et des murs pignons de la courette, cette demande n'étant en rien dilatoire comme l'a jugé à tort le tribunal.







Enfin, ils expliquent que l'intimée dans ses conclusions en réponse n° 2, ne s'opposait pas à ce que les consorts [F] réalisent eux-mêmes les travaux de gros- oeuvre qui lui incomberaient et qu'elle acceptait ainsi de restituer les sommes qui lui ont été remises par les huissiers poursuivants pour la condamnation prononcée au titre des grosses réparations, mais que l'intimée aux termes de ses nouvelles conclusions n° 2 signifiées devant la cour, le 21 avril 2016 et n° 3 signifiées le 2 mai 2016, revenait sur l'accord judiciaire qu'elle avait donné dans le cadre de la présente instance.



Ils demandent très subsidiairement, si par extraordinaire les condamnations prononcées à leur encontre seraient confirmées, de leur donner acte qu'ils sont prêts à exécuter par eux-mêmes lesdits travaux et à titre infiniment subsidiaire de les autoriser à consigner les sommes au titre des condamnations à intervenir et d'enjoindre à l'intimée de justifier d'un programme de travaux et de libération des fonds consignés, travaux qui seront contrôlés par l'architecte des bailleurs.



La société Idéal Hôtel soutient que le bailleur est tenu des réparations en dépit de la clause d'acceptation des lieux par le locataire, qui ne décharge par le bailleur de son obligation de délivrance selon la jurisprudence et qu'en vertu de l'article "charges et conditions 3°" du bail, les bailleurs sont tenus des travaux et notamment des travaux ordonnés par l'autorité administrative s'élevant selon l'expert à la somme totale de 107.173,56 euros ; que face à l'inertie des propriétaires, elle a été contrainte d'installer à ses frais avancés, une porte coupe-feu 1'2 heure munie d'une ferme porte, assurant l'isolation de la chaufferie, pour un montant total de 516,82 euros T.T.C., travaux exigés à plusieurs reprises par la commission de sécurité.



Elle conteste les accusations de défaut d'entretien proférées à son encontre, dont le parfait entretien a toujours été reconnu tant par les juridictions que par les Services de Préfecture et s'oppose à ce que les appelants réalisent eux-mêmes les travaux et que les sommes qui lui ont été remises par huissier de justice au titre des condamnations prononcées au titre des travaux de gros-oeuvre, suivant jugement rendu le 27 septembre 2012 leur soient restituées alors même qu'elle n'a aucune garantie qu'ils seront effectivement réalisés et qu'elle a du elle-même réaliser l'intégralité des travaux de sécurité incendie pour un montant total de 103.604,66 euros TTC pour pallier à l'inertie de ses bailleurs ; elle s'oppose à la demande des bailleurs tendant à ce que l'augmentation des devis ou du coûts des travaux soient à la charge du preneur.



Subsidiairement, elle demande la réactualisation du coût des travaux et des devis, devis réalisés entre 2008 et 2010 et qui n'incluent pas les nouveaux désordres ou l'aggravation de l'état des ouvrages et elle présente un nouveau devis pour une somme totale de 132.280,80 euros TTC. Elle demande très subsidiairement également l'indexation du coût des travaux et des devis en fonction de l'évolution de l'indice BT01, avec pour indice de référence, le mois de janvier 2010.



Ceci exposé , le bail a été renouvelé le 15 mai 1995 aux clauses et conditions du bail précédent du 3 avril 1968 pour tout ce qui n'a pas été expressément modifié . 



Le bail d'origine contenait une clause toujours en vigueur suivant laquelle le preneur acceptait de prendre les lieux loués dans l'état ou ils se trouvaient sans pouvoir exiger des bailleurs aucune aménagement, changement, remise en état, réparations et nettoyage de quelque nature que ce soit sous prétexte de mauvais état des lieux loués. 



Or une telle clause ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance des lieux et ne met donc pas obstacle à la demande du preneur en exécution de travaux. 



Le bail dispose encore que le preneur devra entretenir les lieux loués en bon état d'entretien et de réparations de toute nature, les portes et devantures et fermetures des boutique, lambris, parquets, verres, carreaux, plomberie, robinetterie et appareils d'eau et de gaz, tout à l'égout et ses appareils, cheminées, ravalement des murs et courette de l'entrée et de l'escalier de l'immeuble, enfin toutes les réparations de gros et menus entretiens, même de couverture, qu'elle soit d'usure de vétusté , dont les lieux pourraient avoir besoin et ce sans exception, les bailleurs ne conservant à leur charge que les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil ainsi que le ravalement décennal de la peinture de la façade sur rue , les preneurs devant au préalable, faire les réparations ou réfection , s'il y a lieu, des croisées, persiennes, jalousies.. etc ... sauf la peinture. 



En ce qu'il relève qu'aucune disposition du bail ne met expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux avec la réglementation administrative, le premier juge a exactement apprécié qu'il appartient aux bailleurs de supporter le cout des différentes mises aux normes énumérées dans le jugement auquel il est expressément renvoyé et ce pour un montant total de 89 610 euros, hors taxes soit 107 173, 56 euros TTC, somme à laquelle s'ajoute le cout de l'installation de portes coupe-feu munies de ferme porte pour un montant de 516, 82 euros TTC ; 



L'allégation de mauvais entretien des lieux par le preneur est inopérante à cet égard dés lors que les travaux dont s'agit sont imposés par l'évolution des normes applicables notamment en matière de sécurité incendie et l'obsolescence des installations existantes et aucune disposition du bail renouvelé ne contient d'exonération fut-ce partielle du bailleur de son obligation à cet égard . 



S'agissant des autres réparations, l'expert [G] a relevé notamment dans son rapport que la toiture ne nécessitait de pas une réfection totale, mais uniquement des travaux menus d'entretien, que les murs pignons sont constitués en effet de briques hourdies à la chaux dont les joints sont délités et vétustes et que des infiltrations se produisent dans certaines chambres, qu'il convient de procéder au minimum à la réfection des joints de hourdage des deux pignons, ; s'agissant des souches de cheminées du bâtiment cour et du plancher haut des caves, leur dégradation a, selon l'expert, pour origine une absence d'entretien locatif antérieur et très ancien depuis plus de cinquante ans ; il indique notamment que les ravalements de souches de cheminée, leur couronnement et les solins sont affectés par la vétusté, et que les infiltrations à l'origine de la vétusté de la verrière ont affecté le mur formant allège de la verrière et sol de l'arrière boutique sous cette verrière, que ces éléments qualifiés de structurels doivent être repris, et sont la conséquence de l'absence d'entretien depuis de nombreuses années. Il estime néanmoins un peu plus loin que les désordres qui affectent le sol de l'arrière boutique visibles en sous face du plancher depuis les caves et au sol de l'arrière boutique ont pour origine un défaut d'étanchéité soit de la verrière soit de la courette .



Il s'ensuit que le premier juge a justement estimé que les travaux de réfection des joints des murs pignons qui sont des travaux de gros entretien qui n'affectent pas la solidité de l'immeuble et ne concernent pas le ravalement des murs en leur entier ne doivent pas être mis à la charge des bailleurs mais à celle de la locataire. 



Il suit encore que la réfection des souches de cheminée d'une part, la réfection de la charpente couverture en lieu et place de la verrière, celle des châssis vitrés du bâtiment cour représente un ensemble de travaux qui n'affectent ni la solidité ni la structure de l'immeuble et sont la conséquence d'un défaut ancien d'entretien assimilable à la vétusté qui doivent être supportés par le preneur qui s'est engagé au terme du bail à supporter les travaux de gros entretien y compris de couverture, relatifs à l'usure et à la vétusté.



Au titre des travaux de grosses réparations resteront à la charge des bailleurs, la réfection du gros oeuvre du bâtiment cour qui ne peut être assimilée à une dépense d'entretien, celle de l'étanchéité de la courette qui est inaccessible et qui ne peut donc être entretenue normalement de même que la réfection du plancher haut des caves dont la nécessité ne peut être reliée avec certitude aux infiltrations de la verrière, celle-ci pouvant selon l'expert résulter tout aussi bien du défaut d'étanchéité de la courette inaccessible ; il s'ensuit que les bailleurs devront supporter les travaux à concurrence des sommes de 22 740 euros HT+13 571, 52 euros HT + 5146, 50 euros HT outre les honoraires de l'architecte de 10 % du montant desdits travaux, soit au total 54 542,16 euros TTC . 



L'allégation suivant laquelle le montant des travaux a été examiné par l'expert sur simples devis (établis sur la proposition de l'architecte des bailleurs auprès d'entreprises agréées par eux) et non sur factures est parfaitement vaine dés lors qu'il s'agissait précisément de déterminer le coût et la charge de travaux non encore réalisés. 



Il n'y a pas lieu en outre de constater un aveu judiciaire qui serait contenu dans des conclusions des parties dont la cour n'est pas saisie et qui ne sont d'ailleurs pas versées aux débats, n'existant que comme pièces de procédure, étant observé que seules les prétentions contenues dans les dernières conclusions des parties lient la cour. 



Le tribunal a en outre parfaitement apprécié qu'au terme du bail, le preneur a la charge de la réfection des croisées de sorte que sa demande tendant à se voir indemniser du coût de réfection de l'ensemble des fenêtres de l'immeuble doit être rejetée ; 



S'agissant de la demande d'actualisation des sommes représentant le coût des travaux de grosses réparations mis à la charge des bailleurs, il convient d'y faire droit et de dire que le montant sera actualisé en fonction de l'indice BT01 avec pour référence celui du mois de novembre 2013, conformément à la demande en principal . Il sera fait droit en outre à la demande des bailleurs de consigner les sommes afférents auxdits travaux qui seront libérées sur justification des situations contrôlées par l'architecte chargé du suivi des travaux.

 

Le tribunal sera approuvé en ce qu'il a rejeté la demande de nouvelle expertise qui est inutile des lors que le rapport [G] est suffisamment précis pour permettre de se déterminer sur l'origine des désordres et la charge des travaux de réfection d'autant que la nécessité de procéder aux travaux devient plus urgente au fur et à mesure de l'écoulement du temps. 



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les consorts [F] sui succombent essentiellement en leur recours supporteront les entiers dépens. 





PAR CES MOTIFS





RÉFORMANT le jugement déféré uniquement en ce qu'il a mis à la charge des consorts [F] le coût des travaux relevant de l'article 606 du code civil pour un montant de 94 459,45 euros TTC préconisés par l'expert à M [N] [F] et Mme [W] [B] et condamné M [N] [F] et Mme [W] épouse [B] à payer à la société Idéal Hotel la somme de 94 459, 45 euros correspondant aux travaux préconisés par l'expert et relevant de l'article 606 du code civil, 



Statuant à nouveau sur ce point réformé, ajoutant, 



CONDAMNE les consorts [F] à payer à la société Idéal Hôtel la somme de 54 542,16 euros correspondant aux travaux de grosses réparations incombant aux bailleurs. 



DIT que cette somme sera consignée au compte de séquestre juridique de l'Ordre des avocats du barreau de Paris et libérée immédiatement au fur et à mesure de la présentation des situations de travaux contrôlés par l'architecte chargé du suivi, 





DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes, 



CONDAMNE les consorts [F] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE