Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 21 juillet 2016

RG N° 13/03007

AME

N° Minute :









































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SCP LADOUX



la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 21 JUILLET 2016





Appel d'une décision (N° RG 11/00262)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de BOURGOIN-JALLIEU

en date du 06 juin 2013

suivant déclaration d'appel du 02 juillet 2013



APPELANTS :



Monsieur [X] [M] es qualité de mandataire liquidateur de la société JALYNE

[Adresse 1]

[Adresse 4]



SA JALYNE

[Adresse 6]

[Adresse 3]



Représentés par Me Erwan GASTE de la SCP LADOUX, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, postulant, et par Maître Natacha LOREAU du cabinet ABL Avocats, avocat au Barreau de PARIS 



INTIMÉE :



SA L'IMMOBILIÈRE EUROPÉENNE DES MOUSQUETAIRES poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 5]



Représentée par Me GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, plaidant



COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Dominique ROLIN, Président de Chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Monsieur Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,



DÉBATS :



A l'audience publique du 18 Mai 2016



Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller, en son rapport assistée de Madame COSNARD, Greffier, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2016, prorogé au 21 Juillet 2016.



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FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES



Suivant bail sous seing privé du 15 février 2000 à effet au 1er janvier 2000, la société civile immobilière Les Grands Champs (filiale de la société ITM Entreprises) a donné à bail commercial à la société JALYNE un ensemble immobilier situé à [Localité 1] comprenant un immeuble à usage commercial et une station de distribution de carburants exploité à l'enseigne « Intermarché », moyennant un loyer annuel initial HT/ HC de 474.358 F soit 72.315,41 euros. 



En 2005, à la suite d'un différend l'ayant opposée à Intermarché concernant les contrats d'enseigne et de portage, JALYNE a poursuivi l'exploitation de son fonds de commerce sous l'enseigne Casino.



Par acte sous seing privé du 10 juin 2008, le bailleur a donné congé au preneur pour le 31 décembre 2008 avec refus de renouvellement du bail commercial et offre d'indemnité d'éviction.



M. [I] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance de référé du 15 décembre 2010 avec mission de déterminer le montant de cette indemnité.



Par exploit du 20 décembre 2010, JALYNE a fait assigner le bailleur devant le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu pour la voir condamnée à lui payer une indemnité d'éviction de 4.022.429 euros HT.



JALYNE a libéré les locaux et restitué les clés le 30 mars 2011, terme de son contrat d'approvisionnement. 



Un état des lieux contradictoire dressé le 18 avril 2011 a constaté dans les lieux la présence de matériel d'exploitation et de marchandises, que le preneur a dit laissés sur la demande du bailleur.



Par ordonnance du 7 juillet 2011, le président du tribunal de grande instance les a déclaré abandonnés autorisant le bailleur à faire dresser inventaire à frais partagés. Sur appel par JALYNE, la cour a par arrêt du 25 septembre 2014 infirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions au motif que seul le juge du fond peut se prononcer sur les éléments composant l'indemnité d'éviction et son montant.



L'expert a déposé son rapport le 29 juillet 2011.



Le 8 novembre 2011, JALYNE a été placée en redressement judiciaire. Me [M], désigné mandataire judiciaire, est intervenu à la procédure par conclusions du 8 décembre 2011.



Une ordonnance du juge de la mise en état du 9 février 2012 a condamné la SCI Foncière du Parc de Tréville venant aux droits de la SCI Les Grands Champs à payer à JALYNE une provision de 180.000 euros. 



Le 8 novembre 2012, JALYNE a été mise en liquidation judiciaire.



Le jugement déféré du 6 juin 2013 assorti de l'exécution provisoire a condamné la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES venant aux droits de la SCI bailleresse à payer à Me [M] es-qualités de liquidateur judiciaire de JALYNE la somme de 1.569.475,47 euros à titre d'indemnité d'éviction, sous déduction des provisions versées, outre 3.000 euros d'indemnité de procédure avec charge des dépens comprenant les frais d'expertise.



Appelants par acte du 2 juillet 2013 et par conclusions du 30 juillet 2015, Me [M] es-qualités de liquidateur judiciaire de JALYNE a sollicité par voie de réformation de condamner l'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à lui régler la somme de 4.986.656 euros TTC, ainsi qu'une indemnité de 10.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile avec charge de tous les dépens comprenant les frais d'expertise. 



Par conclusions du 23 mars 2016 portant appel incident, L'IMMOBILIERE EUROPÉENNE DES MOUSQUETAIRES (l'IMMOBILIERE) a sollicité l'infirmation du jugement déféré pour voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 480.722 euros sous déduction des provisions versées, avec remboursement par Me [M] es-qualités des sommes versées au titre de l'exécution provisoire.



La procédure a été clôturée le 28 avril 2016.



En cours de délibéré, la cour a sollicité du conseil de l'appelant qu'il communique les pièces manquantes à son dossier, à savoir n°40 à 51 et 63 à 69. A défaut de leur communication, la Cour statuera au vu des pièces exactement versées aux débats.



MOTIFS



Le montant de l'indemnité d'éviction, dont le principe n'est pas discuté dans le cadre du refus de renouvellement du bail avec perte du fonds, doit, en application de l'article L.145-14 du code de commerce, être « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».



En outre, des indemnités accessoires sont dues par le bailleur, en lien avec le congé.



Etant noté que toute référence à l'IMMOBILIERE vise aussi celle aux précédents bailleurs.







Sur l'indemnité principale



Elle est constituée d'une indemnité de remplacement, équivalente à la valeur du fonds de commerce, par suite de la perte du fonds résultant de l'impossibilité non discutée pour le preneur de se réinstaller sur la zone de chalandise.



A titre principal, pour revendiquer la somme de 2.353.364 euros, correspondant selon les éléments détaillés en page 14 de ses écritures pour le magasin à 6 mois de CA annuel moyen TTC et pour la station service un mois, déduction faite de 10 années de loyer HT, Me [M] soutient que la profession retient une méthode liée à la spécificité du commerce de la grande distribution à prédominance alimentaire, déjà appliquée entre les parties notamment lors de la promesse d'achat des parts de JALYNE (mail du 20 septembre 2006) et dans le cadre de l'accord amiable d'avril 2011, et encore qu'il doit être tenu compte que ITM n'a cessé de freiner l'essor commercial de JALYNE.



Cette prétention sera rejetée, dès lors que, comme le dit pertinemment l'IMMOBILIERE en reprenant l'avis de l'expert que la cour retient, une telle méthode n'est que conventionnelle, interne au groupe Casino.



Il convient alors d'examiner la méthode retenue par l'expert judiciaire, sur la base de laquelle Me [M] chiffre subsidiairement sa demande à la somme de 2.667.900 euros.



L'expert, dans une réponse à dire (p.46 de son rapport) a suggéré de laisser la juridiction faire le choix de la méthode la plus appropriée, mais les parties ont toutes deux conclu sur des moyennes, ce qui sera retenu.



Appliquant la moyenne des chiffres obtenus suivant les 3 méthodes explicitées dans son rapport (la méthode suivant les usages -de la profession et par comparaison- et la méthode par l'EBE, celle de la méthode par les flux étant finalement écartée s'agissant de l'évaluation d'un fonds et non d'une rentabilité), l'expert judiciaire aboutit dans son rapport définitif à une valeur arrondie de 911.000 euros.



Ce chiffre, retenu par le premier juge, sera validé.



L'IMMOBILIERE n'est pas fondée à voir retenir un chiffre de 833.143,25 euros correspondant à une moyenne obtenue sur les 4 méthodes, incluant celle basée sur la valeur patrimoniale du fonds de commerce, certes calculée par l'expert, mais à propos de laquelle ce dernier a rappelé que le chiffre des créances recouvrables (1.242.246 euros), était démesuré, ce qui n'est pas plus démenti par des éléments comptables appropriés en cause d'appel. Ce chiffrage de la valeur patrimoniale est d'autant moins probant à raison de la mise en liquidation judiciaire de JALYNE.



Elle n'est pas plus fondée à voir retenir un chiffre de 431.300 euros, correspondant à la valeur du droit au bail, certes calculée par l'expert, alors que cette valeur devrait être écartée par la valeur supérieure du fonds de commerce (645.000 euros). En tous cas, ces deux chiffres sont inopérants, eu égard à la réserve sus-visée relative aux créances irrecouvrables.

Il n'y a pas lieu d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, relative tant aux coefficients qu'aux pourcentages d'activités, les dires de l'expert étant suffisamment étayés. Quant à leur discussion relative à la prise en compte ou non de la TVA, il est rappelé que celle-ci est neutre, excluant les chiffres TTC.



Sur les indemnités accessoires



Les frais de remploi



Ils sont destinés à couvrir les coûts exposés pour l'acquisition d'un nouveau fonds de commerce (droits fiscaux, frais notariés et frais de négociation).



Me [M] les réclame à hauteur d'un pourcentage de 13 % dit usuel de l'indemnité principale sollicitée pour prendre en compte les honoraires des commercialisateurs soit 306.00 euros, tandis que l'IMMOBILIERE les chiffre à 27.653 euros sur la base d'une indemnité principale qui n'est pas non plus retenue.



Au vu des pourcentages justement visés dans le rapport d'expertise, qui retient aussi les honoraires de négociation, le chiffre de 68.552 euros retenu par le premier juge sur la base de l'indemnité principale de 911.000 euros, est jugée pertinent.



La perte sur aménagements non amortis 



Le premier juge a écarté ce poste, dès lors que les travaux non amortis sont inclus dans la valeur du fonds de commerce, et donc indemnisés dans ce cadre, ce que Me [M] demande à voir confirmer dans ses dernières conclusions.



Le trouble commercial



Il correspond au préjudice subi par le preneur durant la période de déménagement et de réinstallation.



Selon l'expert judiciaire, en fonction de l'usage en la matière, jugé pertinent, l'indemnité est évaluée à 3 mois de bénéfice net, ce qui conduit à retenir le chiffre de 21.051,75 euros, visé par le premier juge. 



La prétention de Me [M] de voir retenir plutôt l'équivalent de 6 mois de l'EBE (210.000 euros), pour tenir compte de l'obligation de cessation de toute exploitation, n'est pas fondé, JALYNE ayant choisi de quitter les lieux au 31 mars 2011, et est écartée.



Les dépenses sociales et les frais de licenciement



Le premier juge a retenu la somme de 337.065,79 euros au titre des frais de licenciement ainsi que des salaires et accessoires postérieurs au 31 mars 2011 jusqu'au 20 juin 2011 date d'expiration du délai de 21 jours d'adhésion à la convention de reclassement personnalisé, versés par JALYNE à ses salariés, en rejetant les dommages-intérêts réclamés à défaut de preuve de l'appel par les salariés des jugements 

rendus par le conseil des prud'hommes de Bourgoin-Jallieu le 25 octobre 2012.

En cause d'appel, il est justifié du prononcé des arrêts par la chambre sociale de la cour le 28 janvier 2014, suivant tableau récapitulatif versé par Me [M] et non contesté par l'IMMOBILIERE.



Me [M] soutient qu'ont été réellement versées les sommes suivantes aux 26 salariés qu'exigeait l'activité :

- 149.606,59 euros d'indemnités versées aux salariés en raison de la cessation d'activités,

- 181.228,70 euros dus aux salariés pour la période postérieure au 31 mars 2011 jusqu'au 20 juin 2011 dès lors que ce retard à l'expiration des contrats de travail résulterait de l'attitude contradictoire du bailleur quant à la reprise des salariés,

- soit un total, inférieur au chiffre retenu par le premier juge, de 330.835,29 euros.



Seul le premier poste sera retenu pour 149.606,59 euros correspondant aux frais de licenciement, en lien de causalité directe avec le congé dont l'effet était nécessairement le terme mis à l'exploitation dès lors qu'il n'est pas justifié de la reprise du personnel.



En revanche, le second poste sera écarté par le fait, déjà retenu par les arrêts de la chambre sociale qui ont imputé la résiliation du contrat de travail à JALYNE, que si, dans un courrier du 28 février 2011 la société FONCIERE a indiqué à JALYNE « qu'il n'y a pas lieu d'engager quoi que ce soit vis-à-vis de votre personnel qui sera repris par un futur locataire », aucun engagement n'a été pris par un repreneur, et les négociations ont été rompues dès le 23 mars 2011, date à laquelle la FONCIERE avait averti JALYNE des risques sur le personnel. JALYNE n'était donc pas fondée à stopper la procédure de licenciement économique des 26 salariés engagée pour le 31 mars 2011, terme choisi par elle à l'exploitation de son fonds, pour la reprendre plus tard. Par ailleurs, l'IMMOBILIERE fait justement valoir que les sommes versées sur la seconde période l'ont été en contrepartie d'une prestation de travail, peu important que les salariés ne soient plus en poste effectif du fait de la libération des lieux.



Me [M] revendique encore une somme de 349.958,93 euros dite correspondre aux dommages-intérêts alloués aux salariés par la chambre sociale. Pourtant, cette somme correspond, d'après le tableau communiqué, non seulement aux dommages-intérêts alloués à chacun des 24 salariés appelants, mais aussi aux indemnités de procédure fixées pour chacun d'eux, à 5 indemnités de congés payés et à 3 indemnités de licenciement. Les dommages-intérêts strictement appréciés se chiffrent à 328.791 euros. 



Etant causés par le manquement de l'employeur à l'exécution loyale du contrat de travail, et ne constituant pas un élément de préjudice occasionné au locataire par le refus de renouvellement, ils ne peuvent pas être imputés à l'IMMOBILIERE.



La perte sur stock (matériel et marchandises)



Le premier juge a retenu le chiffre de l'expert pour 197.124,93 euros correspondant à 115.878,98 euros TTC pour la perte sur stocks d'une part et 81.245,95 euros TTC pour le coût d'achat des marchandises laissées sur place d'autre part.

Me [M] en demande confirmation, au regard de la continuité d'exploitation attendue avec le bailleur telle que visée dans l'échange de courriers de mars 2011.



Pour autant, cette prévision par l'IMMOBILIERE de reprise de stocks et rachat de matériels n'a été énoncée que dans le cadre de négociations entre les parties, qui ont été rompues.



De plus, alors que l'arrêt du 25 septembre 2014 a infirmé l'ordonnance du 7 juillet 2011 disant abandonnés le matériel et les marchandises, en jugeant n'y avoir lieu à référé, il n'est pas justifié d'une saisine du juge du fond ayant statué sur ce point, qui reste alors inscrit dans les présents débats.



La demande est rejetée.



Les frais d'archivage



Le premier juge les a retenus au vu du contrat d'archivage pour 3.588 euros TTC à la date du 30 novembre 2012 soit une durée de 20 mois.



Me [M] demande justement à voir actualiser la somme à la date de l'arrêt à hauteur de 150 euros HT/mois soit 179,40 euros TTC/mois depuis le 1er avril 2011, tandis que l'IMMOBILIERE, qui dit son accord sur la valeur de l'expert (717,60 euros), omet de l'actualiser.



A la date de l'arrêt et depuis avril 2011, il est décompté 63 mois, d'où une indemnité de 11.302,20 euros (179,40 x 63).



L'aménagement des nouveaux locaux



Le premier juge a exclu ce poste en l'absence de justificatif ou de devis versés aux débats.



Sollicitant une somme de 1.200.000 euros TTC (1.000.000 euros HT) équivalente a minima aux installations/équipements présents dans les locaux objets de la procédure pour une valeur visée dans l'inventaire comptable, Me [M] sollicite le paiement de cette indemnité accessoire, soutenant n'avoir pas à faire la preuve de tels frais.



Cependant, aucune indemnité n'est due au profit de JALYNE qui ne démontre ni n'allègue d'un déplacement ou remplacement du fonds, à savoir d'une ré-installation, et qui bénéficie déjà d'une indemnité pour perte de fonds.



La restitution du dépôt de garantie



L 'IMMOBILIERE admet devoir cette restitution, à hauteur du dépôt de garantie de 31.093 euros.



Sur la condamnation de l'IMMOBILIERE



Au final, l'IMMOBILIERE est redevable envers JALYNE de la somme de 1.192.605,54 euros, récapitulée comme suit :

- indemnité principale : 911.000 euros,

- indemnités accessoires : 250.512,54 euros :

(frais de remploi : 68.552 euros 

trouble commercial : 21.051,75 euros

frais de licenciement : 149.606,59 euros 

 frais d'archivage : 11.302,20 euros) 

- ajout du dépôt de garantie : 31.093 euros.



Il est rappelé qu'une provision a été allouée à hauteur de 180.000 euros par ordonnance du juge de la mise en état du 9 février 2012. 



Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens :



Les dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire (acquitté par la SCI Parc de Tréville) sont à la charge de l'IMMOBILIERE, et il est dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure.



PAR CES MOTIFS

La Cour, 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement déféré sur l'indemnité principale (911.000 euros), les frais de remploi (68.552 euros), la perte sur aménagements non amortis (rejet), le trouble commercial (21.051,75 euros), les frais d'archivage (179,40 eurosTTC/mois depuis avril 2011), l'aménagement des nouveaux locaux (rejet), le dépôt de garantie (31.093 euros) et l'indemnité de procédure pour la cause de première instance (3.000 euros allouée à la société JALYNE),



L'infirme sur le surplus et statuant à nouveau,



Retient les frais de licenciement à la somme de 149.606,59 euros et déboute JALYNE du surplus de ses demandes salariales (181.228,70 euros et 349.958,93 euros),



Déboute JALYNE de sa demande pour perte sur stocks,



Y ajoutant,



Fixe les frais d'archivage à la somme actualisée de 11.302,20 euros, 



En conséquence, condamne l'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à verser à Me [M] es-qualités de liquidateur judiciaire de la société JALYNE la somme de 1.192.605,54 euros, déduction à faire des sommes versées,



Déboute les parties du chef de l'article 700 du code de procédure civile pour la cause d'appel,



Dit que les dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût de l'expertise judiciaire, sont à la charge de l'IMMOBILIERE. 



SIGNE par Madame PAGES, Conseiller, pour le Président empêché et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Conseiller