Cour d'Appel · 12e chambre — 5 juillet 2016

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



FL

Code nac : 30C



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 5 JUILLET 2016



R.G. N° 14/03914



AFFAIRE :



SCI AVICENNE





C/

SA GROUPE FLO









Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 13 Mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 07/00008



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Mélina PEDROLETTI

Me Martine DUPUIS 





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JUILLET DEUX MILLE SEIZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI AVICENNE

N° SIRET : 421 84 9 7 12

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 22833

Représentant : Me Marc MANCIET de la SELARL MBS Avocats, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02 - 



APPELANTE

****************





SA GROUPE FLO

N° SIRET : 349 .76 3.3 75

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1453357 - Représentant : Me Régis HALLARD, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1702



INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mai 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,









EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 21 octobre 1996, l'établissement d'aménagement de la ville nouvelle de CERGY-PONTOISE, aux droits duquel se trouve aujourd'hui la société civile immobilière AVICENNE, a consenti à la société anonyme GROUPE FLO un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 21 mai 1997, dans lequel est exploité un restaurant à l'enseigne HIPPOPOTAMUS.



Par exploit du 14 novembre 2005, la SCI AVICENNE a signifié à la société GROUPE FLO un congé avec offre de renouvellement à effet du 21 mai 2006, moyennant un loyer annuel de 160.000 euros HT et HC.



Par exploit du 20 juin 2007, elle l'a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise aux mêmes fins.



Par mémoire en réponse, la société GROUPE FLO a conclu au débouté des prétentions de la SCI AVICENNE et sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 104.452,54 euros HT et HC.



Par jugement du 8 janvier 2008 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

- dit que le loyer du bail renouvelé au 21 mai 2006 serait déplafonné ;

- ordonné une expertise judiciaire sur la valeur locative au 21 mai 2006.



Par arrêt du 11 juin 2009, la cour d'appel de Versailles a infirmé ce jugement en ce qu'il avait d'ores et déjà dit que le loyer du bail serait déplafonné, l'a confirmé en ce qu'il avait ordonné une expertise et a ordonné un complément d'expertise sur la modification éventuelle des facteurs locaux de commercialité.



L'expert désigné, [Z] [P], a déposé son rapport le 3 mars 2010.



Par jugement du 11 janvier 2011, le juge des loyers a ordonné une nouvelle mesure d'expertise sur le déplafonnement du loyer et sur la valeur locative et commis pour y procéder [O] [Y].



Ce dernier a déposé son rapport le 7 novembre 2012.



Par mémoire en ouverture de rapport notifié le 3 septembre 2013, la SCI AVICENNE a demandé au juge des loyers :

- de dire que le loyer du bail renouvelé au 21 mai 2006 serait déplafonné et de le fixer à la somme annuelle de 160.000 euros hors taxes et hors charges ;

- à titre subsidiaire, d'ordonner une nouvelle expertise ;

- de condamner la SA GROUPE FLO à lui payer les sommes de 555.556,77 euros au titre de l'arriéré locatif à compter du 21 mai 2006 et celle de 20.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par mémoire en défense notifié le 11 janvier 2014, la SA GROUPE FLO a demandé au juge des loyers :

- de débouter la SCI AVICENNE de l'ensemble de ses demandes, de fixer à la somme de 100.000 euros le loyer annuel du bail renouvelé au 21 mai 2006 et de dire que la SCI AVICENNE devrait lui rembourser les trop-perçus de loyer depuis le 21 mai 2006, avec intérêts au taux légal portant capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil.

- à titre subsidiaire, de constater l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, de dire n'y avoir lieu à déplafonnement et fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 21 mai 2006 à la somme annuelle de 104.452,54 euros,

- condamner la SCI AVICENNE à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Par jugement entrepris du 13 mai 2014 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise a :

Dit que le loyer du bail renouvelé devait être déplafonné,

Fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 21 mai 2006 à la somme de 100.000 euros hors taxes et hors charges par an,

Dit que la SCI AVICENNE devrait rembourser à la SA GROUPE FLO les trop-perçus de loyers depuis le 21 mai 2006 et dit que ces trop-perçus porteraient intérêts au taux légal à compter de la date de leurs versements et seraient capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil,

Rejeté les demandes plus amples des parties,

Dit que les dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire seraient partagés par moitié,

Ordonné l'exécution provisoire de la décision.







PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 23 mai 2014 par la SCI AVICIENNE ;



Vu les dernières écritures en date du 30 octobre 2014 par lesquelles la SCI AVICENNE demande à la cour de :



Faisant corps avec le dispositif dont ils sont le soutien nécessaire

Vu les articles L 145-33 et R 145-10 du code de commerce,



Déclarer la SCI AVICENNE recevable et bien fondée en son appel ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le loyer de renouvellement devait être fixé à la valeur locative du fait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

Le réformer pour le surplus et statuant à nouveau :

Fixer la surface pondérée des locaux à 376,42 m2 ;

Fixer le loyer du bail à renouveler à la somme annuelle de 211.338 euros ramenée à 160.000 euros pour la période du 21 mai 2006 jusqu'au jour de la signification des présentes ;

Condamner la société Groupe Flo à payer à la SCI Avicenne la différence entre le loyer dû et les sommes qu'elle a réglées, avec intérêt à compter de chaque échéance de loyer ;

Condamner la société Groupe Flo rembourser à la SCI Avicenne l'ensemble des loyers que cette dernière lui aura remboursés en vertu de l'exécution du jugement entrepris ;

Condamner la société Groupe Flo à payer à la SCI Avicenne, la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner à lui rembourser les frais des expertises judiciaires ;

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pedroletti, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les dernières écritures en date du 26 mars 2015 au terme desquelles la société GROUPE FLO demande à la cour de :



Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce,







A titre principal :

Débouter la SCI AVICENNE de l'ensemble de ses demandes,

Fixer à la somme de 100.000 euros le loyer annuel dû par la société Groupe FLO à la SCI AVICENNE au titre du bail renouvelé au 21 mai 2006,

Dire et juger que la SCI AVICENNE devra rembourser à la société Groupe FLO les trop-perçus de loyer depuis le 21 mai 2006,

Dire et juger que les trop-perçus de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2006 conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil,

Condamner la SCI AVICENNE à la capitalisation des intérêts pour ceux échus depuis plus d'une année par application de l'article 1154 du code civil,

A titre subsidiaire :

Constater l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité,

Dire et juger n'y avoir lieu au déplafonnement du loyer du bail renouvelé à effet du 21 mai 2006, et débouter en conséquence la SCI AVICENNE de l'ensemble de ses demandes,

Fixer à la somme de 104.452,54 euros le loyer annuel dû par la société Groupe FLO à la SCI AVICENNE au titre du bail renouvelé au 21 mai 2006,

En tout état de cause :

Condamner la SCI AVICENNE aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise qu'elle devra supporter en totalité, ainsi que les dépens d'appel qui pourront être directement recouvrés par la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, en application de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamner la SCI AVICENNE au paiement d'une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le montant du loyer : 



Selon l'article L.145-34 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 12 décembre 2001 au 6 août 2008 : A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.



Pour solliciter un déplafonnement du loyer, la SCI AVICENNE met en avant une modification notable des facteurs locaux de commercialité, prévus au 4° de l'article L.145-33 du code de commerce.



Alors que le premier expert judiciaire désigné, [Z] [P], avait conclu à l'absence d'éléments justifiant un déplafonnement, le deuxième expert commis, [O] [Y], a conclu à une évolution des facteurs de commercialité dans un sens favorable à l'activité du preneur, tout en précisant qu'il ne lui appartenait pas de décider si cette évolution [devait] être retenue ou écartée, au motif qu'elle a été de toute évidence prise en compte par les parties lors de la signature du bail, et qu'elle a déterminé les conditions financières stipulées.



[O] [Y] a évalué, conformément à sa mission, une valeur locative annuelle arrondie à 100.00 euros, alors que [Z] [P] l'avait arrêtée à la somme de 108.890 euros, pour un loyer plafonné de 104.452 euros.



Les parties s'accordent cependant sur une fixation du loyer à la valeur locative annuelle, la société GROUPE FLO car elle est inférieure au loyer plafonné et la SCI AVICENNE car elle entend la voir fixer à 160.000 euros.







Sur le calcul de la valeur locative, la SCI AVICENNE fait valoir l'avis de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux du 27 juin 2006, qui a estimé, en l'absence du locataire, qu'il n'était pas excessif de fixer un loyer annuel de 160.000 euros HT.



S'agissant des surfaces, elle conteste la surface totale pondérée de 350 m² retenue par [O] [Y] et entend la voir porter à 376,42 m², rappelant que [Z] [P] avait, pour sa part, retenu une pondération aboutissant à une surface totale de 362 m².



Sur la pondération, la société GROUPE FLO dénonce le coefficient de 1,2 utilisé par la bailleresse pour la moitié des 260,12 m² de la salle de restaurant, devant aboutir à un ajout de 26,01 m², au motif qu'elle comporterait des surfaces vitrées d'angle.



De fait, aucun des deux rapports d'expertise ne met spécialement en avant cette exposition d'angle vitrée, que les photographies versées aux débats ne laissent pas non plus saillir, de sorte que le coefficient de 1 retenu par [O] [Y] sera validé.



La SCI AVICENNE entend, pour sa part, voir revue à la hausse la pondération à 0,10 du local technique et du local électrique, retenue par les deux experts, pour lesquelles elle demande l'application d'un coefficient de 0,20 ; mais il s'agit là de très petites surfaces de 1,55 m² et 0,52 m², à usage spécifique, qui ne sauraient être davantage valorisées.



Il en est de même du local poubelles d'une superficie de 9,66 m², que le premier expert a pondérée à 0,20, alors que le deuxième n'a retenu qu'un coefficient de 0,10. Là encore, outre le fait qu'il s'agit d'une superficie réduite et spécialement affectée à un usage essentiel pour un commerce de restauration, les contraintes de place du tri sélectif ne permettent pas de valoriser ce local au-delà de 0,10.



En conséquence, la cour, comme le juge des loyers commerciaux, reteindra la surface pondérée de 350 m².









Sur l'estimation faite par [O] [Y] à partir des références de comparaison, recueillies à [Localité 3], [Adresse 3], le juge des loyers commerciaux a relevé qu'elles faisaient apparaître des prix au m² variant de 160 à 1.100 euros ;



Que la commercialité particulière de [Localité 4] [Localité 3] justifiait que l'on procède plus par transposition que par comparaison directe ; que les références de locations sur CERGY [Localité 4] [Localité 3] apparaissent particulièrement pertinentes en ce qu'elles étaient situées dans le voisinage immédiat du restaurant exploité par la société GROUPE FLO et concernaient le même type d'activité, faisaient ressortir un prix au m² de 370 à 380 euros ;



Que les deux autres locaux comparables, aux enseignes Marole Café et Planet Sushi, ayant de plus petites surfaces, respectivement de 110 et 120 m², contrairement à celle des locaux litigieux d'une superficie pondérée de 350 m², il apparaissait justifié de retenir pour ces derniers, comme l'a fait l'expert, un prix au m² inférieur ;



L'expert ne dit toutefois pas qu'il convient de minorer le prix moyen des plus petites surfaces, se contentant de noter que : il s'agit de valeurs /m² GLA en centre commercial, et au m² utile non pondéré pour les autres commerces, donc plus élevées si une pondération est appliquée.



La SCI AVICENNE en tire argument pour dire qu'il convient d'effectuer une majoration de 30% des surfaces des références de comparaison, ce qui permet d'obtenir un prix moyen de 533,32 euros du m².



Mais, pour obtenir un tel résultat, encore faudrait-il soumettre les deux références retenues à titre de comparaison à une analyse détaillée des surfaces de ces deux locaux, ce que la SCI AVICENNE n'est pas en mesure de faire, ôtant donc toute pertinence à son évaluation forfaitaire d'une majoration de 30%.



Pour parvenir au chiffrage de 300 euros du m², le deuxième expert a retenu, en défaveur du local, malgré sa bonne situation sur la marina, une visibilité médiocre depuis la voie publique qui y mène, des difficultés de stationnement en période de week-end et de fêtes constituant un handicap, un état général présumé bon à l'époque du renouvellement, nécessitant cependant actuellement une rénovation intérieure complète.



Enfin, l'expert a retenu une minoration de 5% au titre de la taxe foncière supportée par le preneur, qui était d'un montant de 6.227 euros en 2006, mais dont le bailleur fait observer qu'elle est plafonnée à hauteur de 4.573,47 euros par an (30.000 francs à l'article 9 du bail) indexés et que c'est cette somme qui doit être retenue et non 5% du loyer. Mais compte tenu de l'indexation et de la valeur locative avancée par l'expert, le montant de 5% de minoration retenu n'est pas en défaveur de la SCI AVICENNE.



La SCI AVICENNE estime qu'existent des facteurs permettant d'augmenter de 10% la valeur locative, que sont l'activité tous commerces prévue au bail, la faculté de sous-location ou encore la terrasse fermée, intégrée aux lieux loués et utilisable toute l'année.



Sur ce dernier point, le juge des loyers commerciaux a exactement relevé que l'expert n'avait pas passé sous silence les clauses du bail autorisant la sous-location à une société du groupe et la destination tous commerces du bail ; qu'il avait souligné, à juste titre, que la clause relative à la sous-location était usuelle lorsque le locataire était une enseigne de chaîne et avait, tout aussi justement, considéré qu'au regard de la spécificité de l'emplacement du restaurant, situé dans un quartier d'une commercialité particulière, très favorable aux restaurants mais excluant toute clientèle de passage, la clause tous commerces était sans réel intérêt économique pour le preneur.



La cour ajoute que l'expert a justement considéré que la terrasse couverte, faisant l'objet d'une convention d'occupation précaire du domaine public, moyennant paiement d'une redevance, était hors bail.



Compte tenu de ces éléments, la cour confirmera donc l'évaluation de l'expert d'un loyer de 100.000 euros HT/HC par an, retenue par le juge des loyers commerciaux, la condamnation de la SCI AVICENNE prononcée par le premier juge à rembourser à la société GROUPE FLO les trop-perçus de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de leurs versements et capitalisation des intérêts et, partant, confirmera le jugement en son entier.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement entrepris du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Pontoise du 13 mai 2014 en toutes ses dispositions,



Et y ajoutant,



REJETTE toutes autres demandes,



CONDAMNE la société civile immobilière AVICENNE aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,