Cour d'Appel · 4e chambre — 4 juillet 2016

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 04 JUILLET 2016



R.G. N° 15/03232



AFFAIRE :



M. [F] [J]

 ...



C/

SDC DES IMMEUBLES [Adresse 4] situé 

[Adresse 4]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Mars 2015 par le Tribunal d'Instance de SANNOIS

N° RG : 11-14-000990



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT 



Me Bruno ADANI 











REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE QUATRE JUILLET DEUX MILLE SEIZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [F] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Madame [N] [B] épouse [J]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



représentés par Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20150163 vestiaire : 629



APPELANTS



****************





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DES IMMEUBLE [Adresse 4]' représenté par son syndic, la société FONCIA MARCEAU, Agence [Établissement 1]

Ayant son siège [Adresse 2]

[Adresse 2]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



représenté par Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 205295 vestiaire : 183 



INTIME



****************



Composition de la cour :





En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 3 Mai 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne MANES, conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT

FAITS ET PROCEDURE,





M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] sont propriétaires indivis, en particulier, des lots 88, 89 (des appartements), 176 et 177 (des parkings) dans l'immeuble [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis 



Par exploit d'huissier de justice en date du 23 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires de ces immeubles, les a assignés devant le tribunal d'instance de SANNOIS (Val-d'Oise) aux fins de les voir condamner à lui payer diverses sommes, en particulier, au titre d'un arriéré de charges de copropriété relatifs à ces lots et de dommages et intérêts.



Par jugement réputé contradictoire du 12 mars 2015, le tribunal d'instance de Sannois a :



CONDAMNÉ solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 4]) les sommes de :

* 2.166,56 € au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2014 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2014,

* 152,11€ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 100 € à titre de dommages et intérêts,

* 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNÉ l'exécution provisoire du jugement, 

Débouté le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes,

CONDAMNÉ solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] aux dépens de l'instance. 



 M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] ont interjeté appel de cette décision le 28 avril 2015 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. 



Dans leurs dernières conclusions du 2 février 2016, M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] demandent à cette cour de :



LES RECEVOIR en leur appel et les déclarants bien fondés,

INFIRMER le jugement rendu le 12 mars 2015 par le Tribunal d'instance de SANNOIS en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

LES DIRE ET JUGER à jour de leurs charges de copropriété,

En conséquence,

CONDAMNER le SDC L'IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA MARCEAU à  :

* leur verser 1.000 euros de dommages et intérêts,

* à leur fournir un relevé de leur compte de copropriétaire lisible, comme annulant l'intégralité des frais impuités à tort,

* leur verser 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTER le SDC L'IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA MARCEAU de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER le SDC L'IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son Syndic, la SAS FONCIA MARCEAU aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure civile.



Dans ses dernières conclusions du 4 avril 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] demande à cette cour, au visa des articles 10, 10-1, 19 de la loi du 10 juillet 1965, 90 de la loi du 13 juillet 2006, 35 du décret du 17 mars 1967, 1153 du code civil, de :



CONFIRMER le jugement en ce qu'il condamne solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] à lui payer la somme de 2.166,56€ au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2014, 

Au titre de la réactualisation,

CONDAMNER solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] à lui payer la somme de 3.117,38€ au titre des charges impayées de copropriété au 4ème trimestres 2015 inclus, 

CONFIRMER le jugement en ce qu'il condamne solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] à payer des frais nécessaires, des dommages et intérêts pour résistance abusive et un article 700 du code de procédure civile, 

INFIRMER le jugement en ce qu'il retient une somme de 152,11€ au titre des frais nécessaires et 100€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau, 

CONDAMNER solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] à lui payer les sommes de :

* 1.740,34€ à titre de frais nécessaires, 

* 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,



En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNER aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l'inscription d'hypothèque conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture a été prononcée le 5 avril 2016.



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MOYENS DES PARTIES ET MOTIVATION



Sur la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées et des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 



M. et Mme [J] soutiennent que :

** ils étaient à jour de leurs charges de copropriété au 23 juillet 2015, jour de l'assignation, 

** le syndicat des copropriétaires mélange les différents versements effectués par les copropriétaires, imputant sur un immeuble des paiements destinés au paiement des charges de l'autre, dans le but d'augmenter les frais appliqués par l'agence FONCIA,

** ils payent régulièrement leurs charges, c'est ainsi que l'appel de charges pour le montant de 1.076,97 € a été réglé par chèque et encaissé dès le 7 juillet 2014,

** les erreurs du syndicat des copropriétaires relativement à l'appel de provision n° 3 sont patentes en ce que :

* le relevé de compte au 1er juillet 2007 fait apparaître un solde en faveur de FONCIA de 3.895,73 € ; or, le relevé de compte de la période suivante (juillet octobre 2014) enseigne que le solde antérieur est égal à 3.027,30 € (appel de provision n° 4) ; 

* les mêmes demandes figurent sur les appels de provision n° 3 et n° 4 (lignes correspondant au mois de juillet à nouveau inscrites en débit dans l'appel de provision n° 4),

* seule la somme de 2.559,30 € aurait dû être indiquée aux lieu et place de 3.027,30 € de sorte que le solde en faveur de FONCIA à la date de l'appel de provision n° 4 n'aurait dû être que de 4.993,27 € au lieu de 5.461,27 €,

* auraient dû être déduits :

- le paiement de l'appel de charge du 4ème trimestre 2014 d'un montant de 1.077 € adressé au syndic le 1er octobre 2014, mais encaissé le 12 décembre 2014 soit 2 mois et demi plus tard,

- la somme globale de 259,48 € pour l'audit énergétique et la mission MO Concept (assurément encaissée),

- le paiement du second appel de charges du 2ème trimestre 2014 pour un montant de 1.185,80 € qui n'a pas été encaissé à cette date et à cette fin, mais le 6 janvier 2015,

- le solde global potentiellement en faveur de FONCIA, en juillet 2014, n'était donc pas de 5.461,27 € mais 2.470,99 €.



Le syndicat des copropriétaires rétorque qu'au jour de l'assignation la dette de M. et Mme [J] s'élevait à 5.395,44 € (soit 3.502,99 € de charges 'pures', 1.892,45 € de frais et de dépens) et au jour de l'audience, soit le 29 janvier 2015, il a actualisé sa créance comme suit : 2.186,27 € de charges de copropriété 'pures' sur la période du 3ème trimestre 2013 au 1er trimestre 2015 inclus, 1.740,34 € de frais nécessaires, 217,89 € de dépens.



Il souligne que M. et Mme [J] sont propriétaires de différents biens mais ne règlent régulièrement leurs charges sur aucuns d'entre eux. Il indique que ces copropriétaires entretiennent la confusion sur les biens concernés par les différentes procédures.



Le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement en ce qu'il n'a accordé que la somme de 152,11€ au titre des frais nécessaires au lieu des 1.740,34 € réclamés et 217,89 € de dépens.



En outre, il actualise sa créance et sollicite la condamnation de M. et Mme [J] à lui payer, au total, la somme de 5.075,61 € au titre des charges impayées au 4ème trimestre inclus (frais nécessaires et dépens inclus) décomposée comme suit : 3.117,38 € de charges de copropriété 'pures' et 1.740,34 € au titre des frais nécessaires et 217,89 € de dépens . 



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Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Il résulte en outre des dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, que l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.



L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que 'L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte

individuel de chacun des copropriétaires.'



Il ressort de cette disposition qu'un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci, en particulier lorsqu'il fait état d'erreur de calcul au regard des règles stipulées au règlement de copropriété ou d'une reprise de solde qu'aucune pièce ne vient étayer.



Il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer que la créance dont il réclame paiement est certaine, liquide et exigible.



Les productions établissent que M. et Mme [J] sont propriétaires de seize lots dans les immeubles situés au [Adresse 1].



Le litige concerne le paiement des charges de copropriété des lots 88, 89, 176, 177 dans l'immeuble référencé, selon les documents comptables du syndic de copropriété, S021500730 [Adresse 4].



Pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- le relevé de propriété qui justifie de la qualité de copropriétaires de M. et Mme [J] sur les lots litigieux, 

- les procès verbaux des assemblées générales des 11 mai 2011 qui approuve les comptes de l'exercice 2010, le budget prévisionnel 2012, 9 mai 2012 qui approuve les comptes de l'exercice 2011, le budget prévisionnel 2013, vote les travaux en particulier de remplacement du ballon d'eau chaude, 23 mai 2013 qui approuve les comptes de l'exercice 2012, vote le budget prévisionnel 2014, vote divers travaux, en particulier travaux de nettoyage des ventilations mécaniques contrôlées, installation d'interphones, 14 mai 2014 qui approuve les comptes de l'exercice 2013, le budget prévisionnel 2015, vote les travaux pour la réalisation d'un audit énergétique et 20 mai 2015 (pièce 21) approuvant les comptes de l'exercice 2014, votant le budget prévisionnel 2016, 

- les certificats de non recours,

- les contrats de syndic, 

- le règlement de copropriété, 

- les appels de charges et de travaux des exercices litigieux,

- les lettres de mise en demeure, les justificatifs de frais et de relance.



Il résulte de ces pièces que M. et Mme [J] étaient redevables envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 3.137,09 € au titre des charges de copropriété 'pures' selon décompte arrêté au 1er octobre 2015.



Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [J], le syndicat des copropriétaires ne mélange pas les différents versements effectués par eux et ils n'étaient nullement à jour de leur charge au jour de l'assignation devant le tribunal d'instance de Sannois. Du reste, à supposer que cette cour les suivent dans leur analyse des décomptes, il est patent qu'ils établissent eux-mêmes que leur compte charges de copropriété était débiteur.



Plus spécialement, comme le relève fort justement le syndicat des copropriétaires, les appels de provisions ne font état que des dernières opérations à un instant 'T' et diverses opérations, frais ou charges peuvent être imputés postérieurement mais avec une date de valeur antérieure.



De plus, il résulte des productions et, en particulier, les décomptes versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que :

* contrairement aux allégations de M. et Mme [J], le solde antérieur de 1.373,50 €, apparaissant sur l'appel de fonds du 3ème trimestre 2014, est justifié ainsi que celui apparaissant à hauteur de 3.027,30 € de l'appel de fonds du 4ème trimestre 2014,

* le chèque de 1.077 € encaissé le 12/12/2014 a bien été déduit du décompte en date du 26 janvier 2015 ayant servi de base au jugement déféré, 

* le chèque de 1.185,80 € encaissé le 6 janvier 2015 n'a pas été déduit dans cette affaire car il concerne un autre immeuble, comme le démontrent les productions du syndicat des copropriétaires.



Il résulte de ce qui précède que le jugement en ce qu'il condamne solidairement M. [F] [J] et Mme [N] [B] épouse [J] à lui payer la somme de 2.166,56 € au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2014, sera confirmé.



Il découle également de ce qui précède que la demande de réactualisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires est justifiée et sera accueillie. M. et Mme [J] seront donc condamnés solidairement à lui payer la somme réclamée de 3.117,38 € au titre des charges impayées de copropriété au 4ème trimestre 2015 inclus.



Il convient de rappeler que, par 'frais nécessaires', il faut entendre les seules diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Les frais de suivi de contentieux relèvent de l'activité de base du syndic, sont des actes habituels, élémentaires d'administration de la copropriété. De même, il convient de rappeler que les frais d' 'avocat' sont arbitrés par l'article 700 du code de procédure civile, les frais d'assignations sont compris dans les dépens.



Il découle de ce qui précède que seule la somme de 835,44€ est justifiée au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir les frais de relance, de mise en demeure, de sommation de payer et de prise d'hypothèque.



En revanche, les frais de transmission de dossier à l'avocat, d'assignation, les frais de saisine du tribunal d'instance ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Le jugement sera dès lors infirmé sur le quantum des frais alloués au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Sur les dommages et intérêts 



M. et Mme [J] ne démontrent pas l'existence de faute commise par le syndicat des copropriétaires ni sa mauvaise foi, ni son intention de nuire.



Leur demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.



En revanche, le syndicat des copropriétaires démontre que M. et Mme [J] ne s'acquittent pas régulièrement de leurs obligations de copropriétaires.



A cet égard, il est justifié que :

* M. et Mme [J] ont déjà été condamnés le 22 novembre 2012 par le tribunal d'instance de Sannois pour des faits similaires à régler la somme de 3.803,78€ au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 2ème trimestre 2012,

* ils obligent la copropriété à exercer des actions en justice pour obtenir le paiement des charges courantes, 

* ils sont propriétaires de seize lots dans les immeubles situés au [Adresse 1],

* ils ne démontrent pas l'existence de difficultés financières expliquant la carence à leurs obligations essentielles à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété.



Un tel comportement est constitutif d'une faute et cause à la collectivité des copropriétaires, privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.



Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il accorde la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts.



Il y a lieu de condamner en cause d'appel M. et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 euros à ce titre.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il apparaît équitable en cause d'appel d'allouer la somme de 2.000 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamner ainsi solidairement M. et Mme [J] au paiement de cette somme. 



M. et Mme [J], qui succombent en toutes leurs demandes, supporteront les dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et au dépens seront confirmées.



PAR CES MOTIFS 





LA COUR,



Statuant contradictoirement,



INFIRME le jugement sur le quantum des sommes allouées au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 



LE CONFIRME pour le surplus, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



ACCUEILLE la demande d'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 4]),



CONDAMNE solidairement M. et Mme [J] à régler au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

* 3.117,38 € au titre des charges impayées de copropriété au 4ème trimestre 2015 inclus,

* 835,44 € au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 

* 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE toutes autres demandes,



CONDAMNE M. et Mme [J] aux dépens d'appel,



DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,