Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 24 juin 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 24 JUIN 2016



(n° , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/16483



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Juillet 2015 - Président du TGI de PARIS - RG n° 15/55321





APPELANTE

 

SARL HALONG 

Représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 440 13 7 2 488



Représentée et assistée de Me Jean-Yves HALIMI, 

avocat au barreau de PARIS, toque : A0260







INTIMÉE 



SCI DE LA PRESENTATION

[Adresse 2]

[Localité 1]

N° SIRET : 408 01 7 1 500



Représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0006

Assistée de Me Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre, chargée d'instruire l'affaire.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

Mme Odette-Luce BOUVIER, Conseillère

Mme Mireille de GROMARD, Conseillère



Qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Patricia PUPIER



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie DABOSVILLE, présidente et par Mme Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.





Par acte sous seing privé du 21 novembre 2008, la SCI de la Présentation a donné à bail à usage commercial à la SARL Halong, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], ayant son entrée principale au [Adresse 3], pour une durée de 9 ans se terminant le 30 novembre 2017.



Aux termes de l'article 3 1), le preneur s'est engagé à "exploiter personnellement dans les lieux loués, de façon continue, un fonds de commerce de usage de bureaux, archives, vente de vêtement au détail, sandwicherie', le locataire ne pouvant y exercer aucune autre activité.



L'article 11 du contrat prévoit qu'à défaut de l'observation de l'une quelconque des clauses du bail et un mois après une mise en demeure adressée par acte extra judiciaire restée sans effet, exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit.



A la suite du constat d'huissier des 30 janvier, 4 et 10 février 2013, la SCI de la Présentation a fait délivrer le 8 mars 2013 à la SARL Halong un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, d'avoir à respecter les clauses du bail et notamment l'obligation d'exploiter les lieux loués.



Elle a fait établir de nouveaux constats d'huissier les 15, 20, 21 et 24 janvier 2015.



Par acte du 8 avril 2015, la SCI de la Présentation a assigné la SARL Hanong devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion, de condamnation au paiement des indemnités d'occupation provisionnelles afférentes et d'acquisition du dépôt de garantie. 



La SARL Halong a soulevé la nullité de l'assignation en l'absence de précisions sur les diligences entreprises en vue de parvenir à un règlement amiable du litige, demandé, à défaut, le renvoi des parties devant un médiateur et, subsidiairement, le rejet des prétentions adverses.





Par ordonnance contradictoire du 8 juillet 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 avril 2013 ;



- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la SARL Halong et de tout occupant de son chef des lieux situés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ;

- réglé le sort des meubles ; 



- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par les défendeurs à compter du 9 avril 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;



- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;



- condamné la SARL Halong à payer à la SCI de la Présentation la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire ;



- condamné la SARL Halong aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.





La SARL Halong a relevé appel de cette décision par déclaration d'appel reçue le 29 juillet 2015.





Par ses dernières conclusions, régulièrement transmises le 2 octobre 2015, l'appelante demande à la cour de : 



- la déclarer recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit ; 

 

- dire et juger que l'absence d'exploitation de la boutique n'est pas rapportée et en tous les cas qu'elle n'est pas caractérisée ; 

 

- dire et juger que la SCI de la Présentation n'agit pas en bailleur de bonne foi ; 

 

En tous les cas :



- dire et juger que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la SARL Halong se heurte à de nombreuses contestations sérieuses interdisant au juge des référés de se prononcer ;

 

En conséquence :



- infirmer purement et simplement l'ordonnance entreprise et débouter la SCI de la Présentation de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

 

- La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- la condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL MBS Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle soutient : 

- qu'elle justifie d'une exploitation continue des lieux, par des attestations de ses voisins ; qu'aux jours des passages de l'huissier, le commerce était fermé car la seule personne l'exploitant était en arrêt maladie ; qu'il est justifié de ce que Mme [B] est la seule personne exploitant le commerce ; 

- subsidiairement, que l'intimée ne caractérise pas d'absence d'exploitation des lieux ; qu'il lui incombait de justifier de la persistance de l'infraction aux clauses du bail dans le mois suivant l'expiration du délai de mise en demeure ; que cependant les constats d'huissier ont été établis près de deux années après, ce qui n'établit pas que la locataire n'avait pas repris l'exploitation entre temps ;

- très subsidiairement, que la mise en oeuvre de la clause résolutoire doit se faire avec bonne foi ; que cependant le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en attendant deux années le moment propice pour établir l'absence d'exploitation ; 

- plus subsidiairement, que la demande de l'intimée se heurte à des contestations sérieuses, tenant notamment au fait de savoir si une fermeture du commerce pendant deux jours, deux ans après le commandement de payer, peut suffire à établir une absence d'exploitation des lieux. 



Par ses dernières conclusions régulièrement transmises le 28 avril 2016, la SCI de la Présentation, intimée, demande à la cour de : 



In limine litis :



- constater que le principe de la concentration des moyens interdit, pour la première fois en cause d'appel, à la SARL Halong de se prévaloir de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;



- déclarer irrecevable le nouveau moyen développé pour la première fois en cause d'appel par la SARL Halong et tiré de sa prétendue mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;

 

Sur le fond :



- constater l'absence d'exploitation commerciale des locaux initialement donnés à bail par la SCI de la Présentation à la SARL Halong ;



- constater l'absence d'exploitation personnelle des locaux initialement donnés à bail à la SARL Halong ;



- constater l'absence de valeur probante des pièces versées au débat par la SARL Halong et censées justifier l'exploitation continue du fonds de commerce ;



constater sa bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;



- constater l'absence de contestations sérieuses ; 



En conséquence :

 

- déclarer la SARL Halong mal fondée en son appel ;



- débouter la SARL Halong de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 



- confirmer, en toutes ses dispositions, l'ordonnance de référé rendue le 8 juillet 2015 ; 



Y ajoutant :



- condamner la SARL Halong à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SARL Halong en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance des commandements de payer, de la présente assignation, la notification à créanciers inscrits et la signification de l'arrêt à intervenir ;





In limine litis elle fait valoir que l'appelante ne peut soulever pour la première fois en cause d'appel le nouveau moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur, sans violer le principe de concentration des moyens dégagé par l'assemblée plénière de la cour de cassation. 



Au principal elle soutient : 



- que les locaux ne font l'objet d'aucune exploitation commerciale, en violation des stipulations du bail, et malgré mise en demeure ; que cela est établi par plusieurs constats d'huissier ;



- que le bail imposait également au preneur d'exploiter personnellement les lieux ; que le preneur ne pouvait donc faire exploiter le fonds par un tiers ; qu'il apparaît cependant que l'appelant entend justifier l'absence d'exploitation par la production d'un arrêt maladie délivré à Mme [B] ; que cependant celle-ci n'a aucune qualité pour intervenir pour le compte de la SARL Halong, ni comme gérante, ni comme salariée ; qu'il apparaît même qu'elle occupait les lieux à titre de logement ;



- que l'arrêt de travail produit aux débats par l'appelante n'a aucune valeur puisqu'il contient des informations erronées, mentionnant notamment à tort que Mme [B] est salariée ; qu'en outre les attestations versées pour justifier d'une exploitation des lieux ne sont pas recevables en ce qu'elles ne respectent pas les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile ; qu'en outre leur contenu semble incohérent, leurs auteurs ne semblant pas en mesure d'attester d'une ouverture du commerce tous les jours de la semaine ; que s'agissant des bordereaux de remise en banque de fonds, ils sont signés par Mme [B] qui n'a aucun lien juridique avec la SARL Halong, laquelle ne produit aucun élément comptable corroborant ses affirmations ;



- qu'elle établit par trois constats d'huissier des 15, 21 et 24 janvier 2013, que dans le mois suivant la sommation d'exploiter, le locataire n'a pas repris l'exploitation ; que c'est sur la base de ces constats que le commandement a été délivré ; que trois constats d'huissier des 30 janvier, 4 et 10 février 2015 ont confirmé que le local n'était toujours pas exploité ; que le délai d'un mois pour constater que l'exploitation n'a pas repris n'est qu'un délai minimum ; que cependant, il n'existe pas de délai maximum pour effectuer ces constats ;



- que la clause résolutoire trouve à s'appliquer indépendamment de toute bonne foi du preneur ou mauvaise foi du bailleur, du seul fait du manquement persistant aux stipulations du bail ;



- que le preneur ne fait état d'aucune contestation sérieuse, que l'expulsion est intervenue le 13 octobre 2015, que le délégataire du premier président, par ordonnance du 4 novembre 2015 a rejeté la demande de la SARL HALONG d'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du 8 juillet 2015.













SUR QUOI LA COUR





Sur l'irrecevabilité du moyen tiré de la prétendue mauvais foi de la SCI LA PRESENTATION :



L'article 564 du code de procédure civile prévoit qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Selon l'article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



En application de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent toutefois expliciter en cause d'appel les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément.



L'intimée soutient que sa prétendue mauvaise foi lors de la délivrance du commandement de payer est un moyen nouveau irrecevable en cause d'appel, arguant du non-respect du principe de la concentration des moyens. 



La SARL HALONG a contesté devant le premier juge le commandement visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 8 mars 2013 pour non-exploitation personnelle et de façon continue des lieux loués au motif qu'elle exploitait bien ces derniers. 



Elle soutient également en cause d'appel le fait que ce commandement n'aurait pas été délivré de bonne foi. 



La cour relève qu'il s'agit là d'un moyen nouveau à expliciter en cause d'appel une prétention qui tend aux mêmes fins que les défenses soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. 



Il s'en déduit que l'appelante ne soutient pas de prétention nouvelle et que l'intimée sera déboutée de l'exception d'irrecevabilité soutenue.





Sur le principal :



Aux termes de l'article 3 1) du contrat de bail commercial liant les parties, le preneur s'engage à « exploiter personnellement dans les lieux loués, de façon continue, un fonds de commerce de USAGE DE BUREAUX ARCHIVES, VENTE DE VETEMENTS AU DETAIL, SANDWICHERIE », le locataire ne pouvant y exercer aucune autre activité.



L'article 11 prévoit qu'à défaut de l'observation de l'une quelconque des clauses du bail et un mois après une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire restée sans effet, exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit. 







Par acte du 8 mars 2013, la SCI LA PESENTATION a fait délivrer à la SARL HALONG un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce, d'avoir à respecter les clauses du bail et notamment l'obligation d'exploiter les lieux loués. 



En effet, elle a fait établir des constat d'huissier :

- les 15 janvier à 13H04, 21 janvier à 12H45 et 24 janvier 2013 à 11h55 dont il résulte qu'à chaque fois le rideau métallique de la grande vitrine est baissé,

- postérieurement au commandement de mars 2013, les 30 janvier 2015 à 18h50 ou le rideau de fer est fermé sur la grande vitrine mais ou le commerce est allumé, le 4 février 2015 à 13h45 ou la porte d'accès est fermée, le rideau de fer levé et la commerce allumé, le 10 février 2015 à 14h20 ou le commerce est allumé, le rideau de fer levé mais la porte vitrée fermée à clé ; dans ces trois cas, une affiche indique comme heures d'ouverture de la boutique « lundi au vendredi de 13h30 à 20h ». 



Pour soutenir qu'elle exploite bien la boutique en la personne de Mme [B] ( page 4 de ses conclusions, attestations pièces n°14, 17,18), la SARL HALONG fait valoir que les heures de passage en 2013 correspondent aux heures de fabrication des sandwiches et qu'en 2015, l'exploitante était en arrêt maladie.



Cependant, la cour relève :



- que Mme [B] n'est ni la gérante de la SARL HALONG, ni salariée de cette dernière, qu'il est indifférent qu'elle se soit trouvée en arrêt maladie du 27 janvier au 14 février 2015 ( pièce n°9 de l'appelante) étant observé qu'il est mentionné sur la feuille d'arrêt pour cause de maladie qu'elle exerce une activité « salariée », que Mme [B] se dit d'ailleurs domiciliée dans le local commercial,

- que, si les attestations versées aux débats dont certaines ne sont d'ailleurs pas conformes à l'article 202 du code civil ou émanent des enfants ( attestations n°15, 16 de l'appelante) de Mme [B] ou même de cette dernière ( pièces 36 et 37 de l'appelante) démontrent que Mme [B], qui ne parle pas couramment le français (attestation de de NGO pièce 14 de l'appelante ) fabrique des sandwiches vietnamiens, elles n'établissent pas que la SARL HALONG exploite de façon personnelle et continue le fonds de commerce.

 En effet, Mme [K] comptable de la société Vietnam Airlines atteste que Mme [B] leur livre tous les jours avant 13h des sandwiches au [Adresse 4] ( pièce 4 de l'appelante), Mme [X], vendeuse à Saïgon Sandwiches [Adresse 5], précise que la sandwicherie Halong les dépanne en sandwiches de temps en temps depuis 3 ans (pièce n°5 de l'appelante), Mmes [D] et [E]( pièces n°30 et 31) se font livrer de temps en temps des sandwiches, 

- qu'en outre, les attestations n°10, 11, 13 sur une ouverture tous les jours de la sandwicherie ne sont pas circonstanciées et en contradiction complète avec les procès-verbaux d'huissier établis pendant les heures affichées d'ouverture de la boutique de même que celles non circonstanciées d'achat de sandwiches à la boutique de la SARL Halong (pièces 27,28, 29,32, 33, 35, 37 à 44) 

- qu'enfin l'attestation n°12 sur l'achat par Mme [B] de produit d'entretien est indifférent au litige tout comme l'est le fait que Mme [B] bénéficie d'une procuration auprès de la banque de la SARL HALONG (pièce n°19 de l'appelante)



Par ailleurs, aucune pièce versée aux débats ne corrobore l'affirmation de l'appelante selon laquelle le commandement n'aurait pas été délivré de bonne foi, ce qui ne saurait en effet se déduire des seuls constats d'huissier dressés en 2015 alors que ceux-ci démontrent au contraire que la bailleresse a laissé une très large possibilité à la société preneuse, qui n'en a rien fait, de se mettre en conformité avec les clauses du bail postérieurement à la délivrance du commandement du 8 mars 2013.

Il résulte ce qui précède que la SARL HALONG n'a pas respecté son obligation d'exploiter personnellement le fonds de commerce décrit dans le contrat de bail et ce postérieurement à la délivrance du commandement du 8 mars 2013 .


Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance attaquée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 avril 2013, ordonné la restitution des lieux et à défaut l'expulsion, fixé l'indemnité d'occupation, étant observé que la demande d'expulsion est devenue sans objet en cause d'appel, celle-ci étant intervenue le 13 octobre 2015 ( pièce n°9 de l'intimée).



Il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes de « constat » de la SCI LA PRESENTATION, une constatation n'emportant pas de conséquences juridiques, hormis les cas expressément prévus par la loi.



Aucune considération d'équité ne justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Déclare recevable le nouveau moyen de la SARL Halong tiré de l'absence de bonne foi de la SCI LA PRESENTATION lors de la délivrance du commandement du 8 mars 2013, 



Confirme l'ordonnance attaquée en toutes ses dispositions, 



Vu l'évolution du litige, 



Déclare la demande d'expulsion devenue sans objet,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL Halong aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, du commandement du 8 mars 2013, la notification aux créanciers inscrits et la signification du présent arrêt.







Le Greffier,

 Le Président,