Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 27 mai 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 27 MAI 2016



(n° , 07 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/10359



Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 07 Avril 2014 - RG n° 13/02841





APPELANT

 

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Ndiogou MBAYE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1408





INTIMÉE 



SCI LEOPOLD BELLAN prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 422 138 065

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Brigitte CHOKRON, présidente

Madame Anne-Marie GALLEN, conseillère





Greffier : lors des débats : Madame Pauline ROBERT



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signatire.



************



Par acte sous seing privé du 13 août 1995, Mme [H] [R], aux droits de laquelle se trouve la SCI Léopold Bellan, a donné à bail à M. [N] [Z] un local à usage professionnel, situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 4.500 Frs (685 euros) outre une provision sur charges.



Par acte d'huissier du 8 novembre 2012, la SCI Léopold Bellan a délivré à M. [N] [Z] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer la somme de 2.598,62 euros. M. [N] [Z] a aussitôt adressé un chèque de 1.080,53 euros qui a été encaissé par la bailleresse le 12 novembre 2012.



Par acte d'huissier du 20 décembre 2012, la SCI Léopold Bellan a délivré à M. [N] [Z] un second commandement, visant la clause résolutoire du bail, de payer 1.813,94 euros. 



Faisant valoir que la somme réclamée correspond à des charges indues, par acte d'huissier de justice du 11 janvier 2013, M. [N] [Z] a fait délivrer à la SCI Léopold Bellan une assignation en opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de voir :

- dire non fondées les charges de 'sortie de poubelle' et 'taxe foncière',

- dire que l'augmentation des charges fixée sur ces nouvelles charges n'est pas fondée,

- dire que la clause résolutoire n'est pas acquise et en suspendre les effets,

- condamner la SCI Léopold Bellan à lui payer 2.800 euros au titre des frais irrépétibles.



Par jugement du 7 avril 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail professionnel du 13 août 1995, portant sur le local situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 janvier 2013, 

- condamné M. [N] [Z] à payer à la SCI Léopold Bellan la somme de 2.559,15 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 11 septembre 2013,

- autorisé M. [N] [Z] à s'acquitter de ces sommes en 3 mensualités, 2 égales et successives de 860 euros et la dernière soldant la dette en principal, frais et intérêts, la première payable avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant,

- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant cette période,

- dit que si l'échéancier fixé ci-dessus est respecté, et les loyers courants régulièrement payés pendant ces délais, elle sera réputée ne jamais avoir joué,

A défaut,

- dit qu'en l'absence d'un seul versement à son échéance en plus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire retrouvera de plein droit ses effets, le bail sera résilié et l'intégralité de la dette sera due,

- dit qu'il pourra être procédé à l'expulsion de M. [N] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux situés à [Adresse 1] en cas de non restitution volontaire des lieux trois mois après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, 

- dit que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [N] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les taxes, charges et accessoires, 

- ordonné l'exécution provisoire,

- rejeté les autres demandes,

- condamné M. [N] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement du 20 décembre 2012 mais ne comprendront pas le coût de celui du 8 novembre 2012, avec distraction au profit de Maître Nicolas Guerrier, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. [N] [Z] a relevé appel de ce jugement. Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 août 2014, il demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit non fondée la « taxe foncière » réclamée au locataire ; 

- infirmer le surplus. 

Et statuant à nouveau sur les autres points : 

- dire non fondée la charge « entretien-sortie de poubelle » nouvellement créée et réclamée pour la première fois par le bailleur en 2012, soit 17 ans après la signature du bail professionnel ; 

- constater que l'augmentation de provisions de charge de 53 euros à 120 euros repose ainsi sur ces nouvelles charges erronées, et donc la dire non fondée ; 

- dire qu'en conséquence il n'y avait pas lieu à commandement de payer et que donc la clause résolutoire est non acquise ; 

- condamner la bailleresse à payer à M. [N] [Z] la somme de 2.800 euros en vertu de l'article 700 CPC, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l'instance ; 

- subsidiairement, si, par extraordinaire, la clause résolutoire était jugée acquise, en suspendre tous les effets et accorder un échéancier de paiement étalé sur 24 mois ; 



Me [R] [U] et Me [M] [S] qui exercent tous deux la profession d'avocat, dans les locaux donnés à bail ont formé tierce opposition (demande leur avait été faite de procéder par intervention volontaire) au jugement entrepris. Par leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 janvier 2015, ils demandent à la cour de :

Sur la tierce-opposition : 

- recevoir Maîtres [U] et [S] en leurs demandes de tierce opposition et les déclarer bien fondés ; 

En conséquence, 

- ordonner la suspension de l'exécution du jugement et donc de l'expulsion des occupants en cours, jusqu'au prononcé de l'arrêt de la cour d'appel ; 

Sur la demande au fond :

- dire non fondée la prétention des défendeurs de faire payer la « taxe foncière » aux locataires, après 17 ans de vie du bail et alors qu'aucune clause du bail ne le prévoit expressément ; 

- dire non fondée la charge « entretien-sortie de poubelle » nouvellement créée et réclamée pour la première fois par la bailleresse, aux locataires, en 2012, soit 17 ans après la signature du bail professionnel ; 

- constater que l'augmentation exorbitante de provisions de charge de 53 € à 120 € repose ainsi sur ces nouvelles charges erronées, et donc la dire non fondée ; 

- subsidiairement, si, par extraordinaire, la clause résolutoire était jugée acquise, en suspendre tous les effets et accorder un échéancier de paiement étalé sur 24 mois ; 

- condamner la SCI Léopold Bellan à payer à Maîtres [U] et [S] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 CPC, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l'instance. 



Par ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 février 2016, la SCI Léopold Bellan demande à la cour de :

- déclarer M. [N] [Z] irrecevable en ses nouvelles demandes formées en cause d'appel, en application de l'article 564 du code de procédure civile, demandes tendant à voir annuler le commandement délivré le 20 décembre 2012, condamner la SCI bailleresse à lui payer la somme de 320 000 euros à titre de dommages et intérêts et à lui restituer la somme de 800 euros versés au titre d'acompte pour frais avant expulsion réalisée le 25 février 2015,

- débouter M. [N] [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré non fondée la taxe foncière réclamée à M. [N] [Z] et sur le montant de l'arriéré, 

- condamner Monsieur [N] [Z] à la somme de 2.519,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés dus (arrêtés au 25 février 2015 date de l'expulsion),

- condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 





SUR CE :



Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles formées en cause d'appel :

 

La SCI Léopold Bellan indique que pour la première fois devant la cour Monsieur [Z] sollicite la nullité du commandement de payer du 20 décembre 2012, la condamnation de la SCI Leoplod Bellan à la somme de 320.000€ à titre de dommages intérêts et à restituer une somme de 800€ versée à titre d'acompte quelques jours avant l'expulsion réalisée le 25 février 2015, et que de telles demandes sont donc irrecevables en cause d'appel en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile ;



L'examen des conclusions échangées sur RPVA révèle toutefois que les dernières conclusions signifiées par M. [N] [Z] à la bailleresse l'ont été le 22 août 2014 et qu'elles ne contiennent nullement en leur dispositif les prétentions ci-dessus rappelées ;



La demande de la bailleresse tendant à ce que ces demandes soient déclarées irrecevables comme nouvelles apparaît donc sans objet ;

 

Sur le paiement de la taxe foncière :



L'appelant Monsieur [N] [Z] sollicite la confirmation du jugement dont appel en ce qu'il a déclaré que la taxe foncière n'incombait pas au locataire, qui en 17 ans de location ne s'est jamais vu réclamer son paiement ;



L'intimée la SCI Léopold Bellan indique que le contrat de bail met la taxe foncière à la charge du preneur et que la circonstance que cette taxe n'ait jamais été supportée par M. [Z] auparavant est indifférente et ne signifie pas que le bailleur ait renoncé à faire supporter cette taxe au preneur ;



En l'espèce, le contrat de bail intitulé 'Bail de local à usage professionnel' stipule dans son article 9 que : 

« Les parties conviennent que le locataire devra acquitter les charges et prestations mises à sa charge par la loi, et l'usage des lieux. 

Le locataire s'engage à satisfaire à toutes les charges de ville, de police et de voirie dont les 

locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété 

à ce sujet, et en particulier à acquitter les contributions personnelles et mobilières, taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts lui incombant personnellement et dont le propriétaire pourrait être responsable à un titre quelconque, et justifier de leur acquit à toute réquisition. 

Il s'engage en outre à supporter la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et d'écoulement à l'égout afférentes aux lieux loués, ainsi que toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires, ou qui, étant en principe à la charge de l'immeuble seraient afférentes à une prestation ou à un service au profit des locataires. 

Le paiement des charges, taxes, prestations et fournitures s'effectuera par acompte mensuel égal au douzième du montant des charges de l'année précédente et sera régularisé au moment de l'établissement des comptes » 



La bailleresse ne saurait dès lors soutenir que la clause, ainsi rédigée, mettrait clairement à la charge du locataire la taxe foncière ; 



La mention de cette taxe n'apparaît en effet nullement dans cette clause pourtant extrêmement détaillée et c'est donc à juste titre que le tribunal a rappelé que la convention des parties ne considérait pas la taxe foncière comme étant une taxe 'incombant à titre personnel au locataire', que s'agissant d'un bail professionnel, il convenait de se référer au contrat conclu entre les parties pour déterminer les charges imputables au locataire et que la taxe foncière ne remplissait pas davantage les conditions du 3ème alinéa de cet article puisqu'il ne s'agit ni d'une taxe nouvelle à la charge du locataire ni d'une charge afférente à une prestation ou à un service au profit des locataires ;



C'est également à juste titre que le tribunal a rappelé qu'au contraire, la taxe foncière ressortait habituellement des charges incombant au propriétaire ;



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que c'est à tort que dans la régularisation des charges de 2011, la SCI Léopold Bellan a facturé à M.[N] [Z] la taxe foncière qui n'incombait pas à titre personnel au locataire ; 



Sur les charges d'entretien sorties de poubelles :



S'agissant de la charge entretien sortie de poubelles, l'appelant reproche au jugement entrepris d'avoir fait application de la loi applicable aux baux d'habitation alors qu'on est en présence d'un bail professionnel. Il rappelle qu'en matière de baux commerciaux et de baux professionnels, la répartition des charges entre locataire et bailleur relève de la liberté contractuelle. Il fait état d'un usage qui a prévalu pendant 17 ans et qui intégrait dans le loyer la charge litigieuse. Il considère par conséquent que le nouveau bailleur ne peut unilatéralement modifier cet usage au risque d'imposer une double facturation de la même charge au preneur ;



Il sera tout d'abord rappelé que c'est pertinemment que le tribunal a tout d'abord indiqué que l'argument soulevé par le locataire selon lequel ces charges ne seraient pas dues parce qu'elles n'auraient jamais été réclamées était inopérant dès lors qu'en effet cette circonstance ne caractérise pas une renonciation expresse du bailleur à récupérer les charges liées à l'entretien de l'immeuble ;



La lecture du bail montre en outre clairement que le locataire ' s'engage en outre à supporter la taxe de balayage, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et d'écoulement à l'égout afférentes aux lieux loués, ainsi que toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la charge des locataires, ou qui, étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes à une prestation ou à un service au profit des locataires. 

Le paiement des charges, taxes, prestations et fournitures s'effectuera par acompte mensuel égal au douzième du montant des charges de l'année précédente et sera régularisé au moment de l'établissement des comptes ' ; 



C'est donc à bon droit que le tribunal a estimé que selon le contrat de bail, M. [N] [Z] devait s'acquitter des charges et prestations mises à sa charge par la loi, et l'usage des lieux ; il est en effet d'usage que conformément à l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée et les dépenses d'entretien courant soient à la charge du locataire. 

 

 En l'espèce, la SCI Leopold Bellan demande à M. [N] [Z] de s'acquitter de 

sa quote-part du contrat d'entretien conclu avec l'entreprise SAS Pro Hygiéne Service le 31 mars 2011. Ce contrat prévoit notamment l'évacuation des ordures ménagères quatre fois par semaine et l'entretien des parties communes balayage, nettoyage etc.) pour un montant mensuel hors taxe de 210 euros. 



Les sommes ainsi facturées au titre de la sortie des ordures ménagères et de l'entretien des parties communes constituent des charges liées à l'usage de l'immeuble et à son entretien courant qu'il est d'usage de mettre à la charge du locataire. 

 

C'est donc à juste titre qu'à compter de la régularisation de charges de 2011, la SCI Leopold Bellan a facturé à M. [N] [Z] sa quote charge relative à l'entretien et la sortie des ordures ménagères ; 



Il apparaît donc au vu du calcul effectué par le tribunal sur la base des justificatifs fournis par les parties, qu'il y a lieu de confirmer le jugement à l'exposé duquel il sera renvoyé pour le détail des sommes facturées et acquittées, et de retenir qu'au 11 septembre 2013, en tenant compte du fait que le locataire n'était pas redevable de la taxe foncière mais qu'il était redevable de la taxe sur les ordures-sorties de poubelle, M. [N] [Z] se trouvait débiteur envers la bailleresse, une fois les provisions sur charges dont il est établi qu'elles ont été plusieurs fois facturées, de la somme de 809,57 euros ;



Sur l'acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 20 décembre 2012 :

 

L'appelant expose que les conditions de la clause résolutoire n'étaient pas réunies car le commandement de payer avait été suivi d'effet puisque la partie de la somme qui n'était pas contestée a été payée ;

 

Subsidiairement, si la clause résolutoire était jugée acquise, il demande que ses effets en soient suspendus et qu'un échéancier de 24 mois lui soit accordé pour le paiement des sommes litigieuses.



Comme l'a toutefois relevé le tribunal, c'est à juste titre que la bailleresse s'est prévalue du commandement délivré le 20 décembre 2012 pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, puisqu'à la date du commandement, le locataire était bien redevable, déduction faite de ce qu'il avait payé, de la somme de 809,57 euros ;



Il est établi aussi que le commandement de payer étant resté sans effet dans le délai d'un mois imparti, la clause résolutoire est acquise ;



Il n'est pas contesté en outre que M. [Z] n'a pas respecté les délais qui lui avaient été accordés par le tribunal et qui conditionnaient la suspension des effets de la clause résolutoire ;



Il y a donc lieu par conséquent de constater que celle-ci a repris ses effets conformément au jugement dès le mois de juin 2014, d'en tirer toutes les conséquences prévues par le tribunal, et de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu de condamner M. [N] [Z] au paiement de la somme de 2.519,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés dus (arrêtés au 25 février 2015 date de l'expulsion) ;



L'appelant sera débouté de ses autres demandes, notamment de celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile et succombant à l'appel, en supportera les entiers dépens et devra verser à la SCI Léopold Bellan la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Sur les demandes formées par Me [U] et Me [S] dans le cadre de leur tierce opposition :



Me [U] et Me [S], recevables en leur tierce opposition en tant qu'occupants des lieux au titre de «conventions soumises et agréés par l'ordre des avocats du barreau de Paris », viennent en soutien des prétentions et moyens de l'appelant et demandent la suspension de l'exécution provisoire. Ils rappellent qu'ils ne doivent pas au bailleur le moindre centime d'arriéré ni de loyer ni de charge courant. Et ce, jusqu'en janvier 2015. Ils soutiennent par ailleurs que s'agissant d'un cabinet d'avocats, l'expulsion aurait des conséquences excessivement graves et irréparables, en termes de logistique, d'entrave professionnelle, d'atteinte à la réputation ;



Il y a lieu toutefois de constater que leur demandes sont devenues sans objet, M. [Z] ayant été expulsé le 25 février 2015 ;







PAR CES MOTIFS





Rejette l'exception d'irrecevabilité des demandes nouvelles,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Constate que M. [Z] n'a pas respecté les délais qui lui avaient été accordés par le tribunal et qui conditionnaient la suspension des effets de la clause résolutoire,



Dit que celle-ci a repris ses effets conformément au jugement dès le mois de juin 2014, qu'il y a lieu d'en tirer toutes les conséquences prévues par le tribunal, de constater que le bail a été résilié et de confirmer le jugement en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu de condamner M. [N] [Z] au paiement de la somme de 2.519,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés dus (arrêtés au 25 février 2015 date de l'expulsion),



Rejette les demandes de Me [U] et Me [S] au titre de leur tierce opposition,



Déboute les parties de leurs autres demandes,



Condamne Monsieur [N] [Z] à verser à la SCI Léopold Bellan la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,



Condamne Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositons de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE