Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 26 mai 2016

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 26/05/2016



***



N° de MINUTE : 16/ 

N° RG : 14/07458



Jugement (N° 2013009952)

rendu le 18 Novembre 2014

par le Tribunal de Commerce de LILLE METROPOLE



REF : PF/KH





APPELANTES



SARL BYRON ELYSEES INVESTISSEMENT venant aux droits de la SCI LES CHARDONNERETS 

ayant son siège social [Adresse 2]

[Adresse 6]



Représentée par Me Virginie LEVASSEUR, constituée aux lieu et place de Me Dominique LEVASSEUR avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Me Laurent DIXSAUT, avocat au Barreau de PARIS



SCP BECHERET - THIERRY - SENECHAL - [K] ( [C] ) représentée par Me [K] agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la Société BYRON ELYSEES INVESTISSMENT

ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 7]



Représentée par Me Virginie LEVASSEUR, constituée aux lieu et place de Me Dominique LEVASSEUR avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Me Laurent DIXSAUT, avocat au Barreau de PARIS



INTIMÉE



SA NORD EUROPE LEASE, anciennement dénomée BAIL IMMO NORD

ayant son siège social [Adresse 4]

[Adresse 8]

[Adresse 3]





Représentée par Me Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Séverine KLEIN







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Stéphanie ANDRE, Conseiller

Nadia CORDIER, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maryse ZANDECKI





DÉBATS à l'audience publique du 25 Février 2016 après rapport oral de l'affaire par Pascale FONTAINE

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président, et Maryse ZANDECKI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 janvier 2016 



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FAITS ET PROCEDURE



Selon un acte notarié du 16 septembre 1998, la société civile immobilière Les Chardonnerets (la SCI.) a conclu un crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans avec la société Bail Immo Nord, devenue Nord Europe lease, pour un ensemble immobilier à usage de bureaux et d'entrepôts à [Localité 1].



Courant 2006, la SCI. a envisagé la vente de l'immeuble, par l'intermédiaire de la société Realista, à laquelle une proposition de rachat sous conditions a été transmise, le 12 juillet 2007, par la société AMB Property corporation (AMB) pour un montant de 4 410 000 euros.



La SCI. a demandé à Bail Immo Nord le montant de la levée d'option, renseignement qu'elle a obtenu le 17 septembre 2007.



La vente ainsi envisagée n'a pas eu lieu.



Selon un acte notarié du 10 mars 2011, la SCI. [devenue la société Byron Elysées investissement (Byron) à la suite d'une transmission universelle de patrimoine], a réalisé une levée anticipée d'option, avant de céder l'immeuble, le 3 septembre 2011, pour un prix de 3 350 000 euros.



La société Byron (le crédit preneur) a été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Paris du 1er (ou du 19 ') septembre 2013.



La SCP [C] ([C]) & associés, prise en la personne de Me [K] (le liquidateur) a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire.





Estimant avoir été lésée par Bail Immo Nord, qui n'aurait pas été diligente en 2007 et ne lui aurait pas fourni en temps utile les renseignements nécessaires à l'éventuelle conclusion de la vente à un prix intéressant, la société Byron l'a assignée en réparation de son préjudice devant le tribunal de commerce de Lille Métropole.



N'ayant pas été informée de l'ouverture de la procédure collective par la société Byron, la société Nord Europe lease (le crédit-bailleur) a déposé une requête en relevé de forclusion (concernant sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts), qui a été admise par le juge commissaire, dont l'ordonnance a été confirmée par des jugement du 29 octobre 2014 et arrêt du 10 mars 2015 des tribunal de commerce et cour d'appel de Paris. 



Par un jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de commerce de Lille Métropole a :

- donné acte à la SCP [C] ([C]) & associés, prise en la personne de Me [K], de son intervention ès qualités de liquidateur de la société Byron Elysées Investissement,

- débouté la société Byron de ses demandes,

- débouté la société Nord Europe lease de sa demande reconventionnelle du chef d'atteinte à la réputation,

- condamné la société Byron et Me [K], ès qualités, à payer à la société Nord Europe Lease la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur 'la vente de l'ensemble immobilier', le tribunal a essentiellement retenu que, le 12 juillet 2007, la SCI. a pris connaissance d'une offre d'acquisition, assortie de trois conditions ; que l'acquéreur devait fournir un certain nombre d'éléments d'urbanisme et titre de propriété ; qu'à défaut de réponse pour le 26 juillet à 12 heures, les termes de cette lettre devaient être considérés comme caduques ; que, le 18 juillet 2007, la SCI. a demandé à Bail Immo Nord de la renseigner sur le montant de la levée d'option ; que, le 20, cette dernière a émis la condition préalable d'honorer les échéances impayées ; que la SCI. n'avait pas précisé l'urgence à fournir ce renseignement, ni même son intention de vendre ; qu'elle n'a manifestement pas montré de diligence pour la vente de l'immeuble qu'elle devait préalablement acquérir définitivement ; que le renseignement requis lui a été fourni par Bail Immo Nord dans un délai raisonnable compte tenu de la situation pré-contentieuse.



Sur la demande supplémentaire, relative à 'la taxe foncière et aux dégrèvements', le tribunal a considéré que Bail Immo Nord n'avait qu'un rôle financier et que, selon les termes du contrat de crédit-bail, le crédit-preneur déclarait parfaitement connaître la nature et la consistance de l'immeuble ; qu'il était étonnant de voir la SCI. reprocher à l'établissement financier une erreur de surface alors que, lorsque la société Byron (venant aux droits de la SCI.) a vendu l'immeuble le 9 septembre 2012, elle a mentionné une surface 'section [Cadastre 1] pour 23 a 87 ca' alors que l'acte initial avec le crédit bailleur mentionne 1 ha 23 a 87 ca pour cette même section ; que les parties doivent être vigilantes quant à la vérification d'éléments substantiels d'un contrat dont un tiers est chargé de la rédaction ; que, selon le contrat de crédit-bail, le crédit preneur avait la faculté de contester le montant ou le principe de toute imposition auprès des administrations ou des collectivités, à ses frais, risques et périls, le crédit bailleur lui déléguant tout pouvoir utile à cet effet ; que, faute de diligence de la part de la société Byron dans l'exercice en temps utile des recours contentieux, Nord Europe lease n'avait pas engagé sa responsabilité et que la société Byron devait être déboutée de sa demande relative aux trop versés et dégrèvements éventuels de taxes foncières.









La société Byron et le liquidateur, ès qualités, ont interjeté appel (total) par déclaration d'appel du 11 décembre 2014.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Aux termes de leurs conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 12 mai 2015, les appelants demandent à la cour de :



INFIRMER le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, et, statuant de nouveau : 

 

Donner acte à la SCP [C] ([C]) & Associés, prise en la personne de Me [K], de son intervention ès qualités de liquidateur de la société Byron Elysées Investissements,



CONDAMNER la Société Nord Europe lease à payer à la société Byron Elysées investissements, représentée par son liquidateur, en réparation du préjudice subi : 

 

- La somme de 792 000 euros au titre du gain manqué (perte d'une chance), 

- La somme de 991 844,72 euros sauf à parfaire au titre de la perte faite (perte d'une chance), 

- La somme de 119 257,57 euros sauf à parfaire au titre du trop-versé de taxe foncière, subsidiairement, la somme de 118 064,99 euros au titre de la perte d'une chance d'obtenir dégrèvement au titre de l'erreur commise. 

 

DEBOUTER la société Nord Europe lease de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 



CONDAMNER la société Nord Europe lease à payer une somme de 15 000 euros à la société Byron Elysées investissements, représentée par son liquidateur , au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. 

 

LA CONDAMNER aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Levasseur, avocat au Barreau de Douai, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Sur la 'perte d'une chance de céder l'immeuble à des conditions avantageuses', ils soutiennent - notamment - que la faute commise par le crédit-bailleur est celle d'avoir refusé puis tardé à communiquer les informations nécessaires, en violation du devoir de diligence et d'information comme du devoir de loyauté contractuelle ; qu'il est stupéfiant de considérer, comme le fait la société intimée, qu'un délai de deux mois est normal en la matière ; que le refus initial de fournir le renseignement était injustifié ; que le lien de causalité est établi puisqu'ils avaient une offre ferme et sérieuse, perdue du fait de cette négligence.



Sur la demande relative à la taxe foncière et au calcul erroné de la surface, ils font valoir qu'après avoir commis cette faute, le crédit-bailleur fut dans l'incapacité de former un recours devant l'administration fiscale dans les délais légaux, avant d'omettre d'attirer son attention sur la nécessité d'obtenir le recouvrement ; que le dégrèvement fut obtenu, pour un seul exercice, et donna lieu à un remboursement.









Par ses conclusions signifiées par voie électronique le 12 mars 2015, la société Nord Europe lease, anciennement dénommée Bail Immo Nord, demande à la cour de :



Vu les termes du contrat de crédit-bail conclu entre les parties le 16 septembre 1998,

Vu les pièces versées aux débats,



- Dire et juger que la SA Nord Europe Lease, anciennement dénommée Bail Immo Nord, n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à 1'égard de la SARL Byron Elyysées Investissements,



- Par suite, CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille Métropole le 18 novembre 2014, en ce qu'i1 a :

- débouté la SARL Byron Elysées investissements de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- condamné la SARL Byron Elysées Investissements et Me [K], ès-qualité de liquidateur de ladite société, au paiement d'une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



- REFORMER le jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille Métropole le 18 novembre 2014, en ce qu'il a débouté la SA Nord Europe Lease de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts,



Et faisant droit à nouveau sur ce point,

Vu les dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil,



- Dire et juger la SARL Byron Elysées Investissement tenue d'indemniser la SA Nord Europe lease du chef de 1'atteinte portée à la réputation de ladite société.



- Fixer la créance indemnitaire de la SA Nord Europe lease au passif de la SARL Byron Elysées Investissement à la somme de Dix Mille euros.



ET AJOUTANT au jugement,



- Condamner la SARL Byron Elysées Investissement et la SCP [C], prise en sa qualité de liquidateur de la société, à lui payer une somme de Six mille euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Les condamner aux entiers dépens d'appel et autoriser Me Thierry Lorthiois, membre de l'Association Montesquieu avocats, à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.



Sur la demande principale relative à la 'perte de chance de vendre l'immeuble dans des conditions avantageuses', le crédit bailleur explique qu'aucune disposition du contrat ne lui imposait de fournir, à première demande, les éléments sur le coût de la levée anticipée de l'option d'achat ; qu'il convient de se reporter aux dates et contenus des lettres échangées par les parties pour vérifier qu'il a fait ce qui lui était demandé ; que, surtout, l'offre du candidat était limitée dans le temps et contenait diverses conditions ; qu'il n'est pas justifié des raisons pour lesquelles ce repreneur éventuel n'a pas donné suite, ce d'autant que 'l'on peut se demander en quoi le coût de la levée d'option était susceptible d'influer sur la décision du repreneur d'acquérir ou non l'immeuble' ; qu'en réalité, le problème résulte de ce que la SCI. a proposé à la vente un immeuble dont elle n'était pas propriétaire et que c'est de son fait que l'acquéreur n'a pu être 'fixé'.





Sur la question du dégrèvement concernant les taxes foncières, elle explique que, lorsqu'elle re-facturait à la SCI. le montant des 'taxes sur les bureaux' (TSB), elle joignait les avis d'imposition - sur lesquels figurent les surfaces déclarées - et qu'à aucun moment le crédit-preneur ne lui a signalé le problème ; qu'elle cherche la faute contractuelle qu'elle aurait commise dans le fait d'avoir déclaré une surface erronée ; que le crédit-preneur était, contractuellement, expressément délégué pour exercer toute contestation afférente à un impôt ; que la SCI. est de mauvaise foi, puisqu'elle a fait ce qu'il fallait pour les années 2008 à 2011.



La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur le contrat liant les parties



1 - Le 16 septembre 1998, par acte notarié, les sociétés Bail immo Nord et Les Chardonnerets ont conclu un contrat de crédit bail immobilier, aux clauses et conditions suivantes :

- afin de se procurer des locaux à usage industriel et commercial pour les besoins de son activité, le crédit preneur a sollicité du crédit bailleur le financement nécessaire à cette acquisition et lui a demandé de lui consentir un crédit bail en application des dispositions de la loi n°66-455 du 2 juillet 1966, 

- en contrepartie de la faculté d'acquérir l'immeuble objet du contrat, le crédit preneur s'est obligé à faire des versements échelonnés pendant la durée du contrat, qualifiés de 'pré-loyers' ou 'loyers' et considérés comme le remboursement et la rémunération d'une dette correspondant à l'investissement fait par le crédit bailleur,

- (page 30) le loyer devant être perçu net de toute charge pour le crédit bailleur, le crédit preneur acquittera ou remboursera, sous forme de complément de loyer ou de versements à ce dernier, l'intégralité des charges afférentes à l'immeuble, objet du crédit bail et à son occupation, notamment toutes (...) taxes et impôts,

- (...) le crédit preneur, débiteur final des charges, impôts et taxes divers grevant l'immeuble loué aura la faculté de contester le montant ou le principe de toute imposition dont il devra supporter directement ou indirectement la charge ; toutefois, il ne pourra formuler cette contestation qu'auprès des administrations ou collectivités intéressées, à ses frais, risques et périls exclusifs au nom du crédit-bailleur, qui lui délègue par les présentes tous pouvoirs utiles à cet effet ; par suite :

- toutes réclamations ou contestations qui seraient formulées par le crédit preneur auprès du crédit bailleur seraient considérées comme inopérantes, le crédit bailleur n'entendant pas prendre lui-même la charge des contestations éventuelles auprès des administrations ou organismes concernés ; 

- tous remboursements d'impôts ou taxes, comme tout dégrèvement qui pourraient être obtenus bénéficieront au crédit preneur exclusivement ;

- le crédit bailleur, en s'obligeant aux garanties ordinaires et de droit, promet, d'une manière irrévocable, de vendre l'immeuble au crédit preneur (...), qui accepte la faculté qui lui est offerte, mais sans prendre l'engagement d'acquérir, se réservant d'user de cette faculté si bon lui semble, dans le délai et les conditions ci-après ;

- le crédit preneur pourra, sous réserve d'avoir exécuté la totalité des obligations mises à sa charge, acquérir l'immeuble, à la fin de la période définie aux conditions particulières ;

- le crédit preneur devra, pour lever valablement l'option :

- adresser au crédit bailleur, une lettre recommandée avec demande





d'avis de réception manifestant son intention d'user des présentes, et ce six mois avant la fin de chacune des années prévues aux conditions particulières ;

- consigner (...) une somme suffisante pour couvrir tant le prix de la vente que les frais, 15 jours au plus tard avant la date de réalisation de la vente par acte authentique ;

- (...) sous réserve que le crédit preneur ait exécuté la totalité des obligations mises à sa charge par le crédit bail, et notamment payé l'intégralité des loyers, la vente pourra intervenir avec paiement comptant d'un prix fixé aux conditions particulières ci-après, en fonction de la date retenue par le crédit preneur pour sa réalisation.



2 - Les conditions particulières, paraphées et annexées, précisaient qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier à usage d'entrepôt et de bureau, situé à [Localité 1], avec le terrain en dépendant, pour une surface de 1 ha 23 a 87 ca, que le coût total de l'investissement prévu était de 35 461 600 francs TTC (soit 29 480 000 francs HT) et prévoyaient - notamment - une durée de quinze ans après le premier jour d'exploitation, un loyer trimestriel de 755 870,43 francs, un prix de levée d'option d'achat d'un franc à l'expiration du crédit bail, la faculté pour le crédit preneur d'acquérir le bien à partir de la cinquième année pour un montant (HT) égal à la valeur résiduelle en fin de contrat augmentée de la somme de tous les loyers à échoir, actualisés au taux de référence (...).



Sur les demandes en paiement des sommes de 792 000 euros au titre du gain manqué et de 991 844,72 euros 'sauf à parfaire' au titre de la perte faite 



1 - En application des dispositions des articles 1134 et 1135 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi ; elles obligent non seulement à ce qui y est exprimé mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature.



Et, selon l'article 1315 du même code, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation.



2 - Il y a lieu de relever que les appelants exposent des faits ou circonstances sans intérêt pour le présent litige (tenant par exemple à 'l'histoire' de l'immeuble, aux risques encourus par la SCI à l'occasion de son occupation et exploitation), invoquent des jurisprudences qui ne concernent absolument pas les rapports crédit-bailleur et crédit-preneur, ni les obligations pesant en général sur le crédit-bailleur ; qu'ils n'excipent d'aucune clause spécifique du contrat ni d'aucun texte légal ou réglementaire sur la question ; que les conditions du crédit-bail souscrit le 16 septembre 1998 ne prévoyaient pas de diligence ni de délais particuliers à la charge du crédit-bailleur saisi d'une demande de renseignements en vue d'une éventuelle levée d'option, mais définissaient des modalités précises incombant au crédit-preneur souhaitant y procéder.



Dès lors, les griefs exposés par les appelants relèvent de l'éventuelle méconnaissance par l'intimée de son obligation générale de diligence et de loyauté, en application des articles 1134 et 1135 précités.



3 - Les dispositions essentielles de l'offre faite le 12 juillet 2007 par la société AMB Propery corporation (AMB) étaient les suivantes :

' l'offre portait sur 'l'immeuble indépendant de 6465 m2 à usage mixte (activité/bureaux) situé [Adresse 5]',

' le prix cité était de '4.410 M€ HT acte en main' auprès de Realista (le 'vendeur'),





' les 'surfaces d'origine sont les suivantes : activité, 4 408 m2 et bureaux : 1 520 m2 (dont 746 m2 en mezzanine) soit une surface totale de 5 928 m2 ; à ces surfaces d'origine ont été ajoutés 948 m2 d'extension bureaux et retirés 411 m2 d'activité ; 

' (...) le vendeur déclare que le terrain ainsi que le programme immobilier ne font l'objet d'aucun recours ;

' (...) la présente offre est réalisée sous les conditions suivantes :

- réalisation, à la charge de l'acquéreur, d'un audit technique, juridique et fiscal satisfaisant portant sur l'immeuble et le terrain détenus par le vendeur avant le 15 septembre 2007 ;

- production par le vendeur d'un audit environnemental satisfaisant portant sur l'immeuble et confirmant notamment l'absence de pollution du sol, d'amiante, légionelle et d'insectes xylophages ;

- approbation définitive du comité d'investissement de l'acquéreur ;

' calendrier :

- en cas de réponse favorable du vendeur, ce dernier consentira au bénéfice de l'Acquéreur une période d'exclusivité de 60 jours, afin de permettre à l'Acquéreur de procéder à l'audit ci-dessus évoqué',

- à cet effet, il sera notamment fourni à l'Acquéreur les éléments suivants : titres de propriété et états hypothécaires à jour, diagnostic technique amiante, plans cotés par un géomètre, permis de construire modificatifs éventuels notamment concernant la mezzanine, dossiers d'urbanisme et de permis de construire ;

- à l'issue de cette période les parties et leurs conseils entreprendront dans les meilleurs délais la rédaction des actes afin d'obtenir la signature d'une promesse de vente avant le 30 septembre 2007 et la signature de l'acte définitif avant le 31 décembre 2007 ; 

- 'portée de la présente lettre' :

- 'les présentes ne valent ni promesse de vente ni vente, ni engagement quelconque autre que l'exclusivité visée ci-dessus ; elles reflètent simplement l'état actuel des négociations entre les parties et ne créent aucune obligation de part et d'autre' ;

- les présentes sont valables à compter de ce jour, et jusqu'au 26 juillet 2007 à 12 h00 ; à défaut de réponse reçue par nous-mêmes à ces date et heure au plus tard, nous considérerons les termes de cette lettre comme caducs'.



Il s'avère que, pour l'acquéreur potentiel, la société AMB, la société Realista (pourtant l'intermédiaire chargé de la gestion de l'immeuble par la SCI.) était qualifiée de vendeur ; qu'ainsi les titres et qualités de chacun n'étaient pas exacts et que l'existence du contrat de crédit-bail, ainsi que le nom du véritable propriétaire, étaient manifestement ignorés de ce candidat à l'acquisition.



Il en ressort aussi, d'une part, que 'le vendeur' (donc Realista - la SCI) devait produire un audit environnemental satisfaisant, d'autre part, que AMB devait obtenir l'approbation définitive de son comité d'investissement et 'réaliser un audit juridique et fiscal satisfaisant' avant le 15 septembre 2007.



4 - Il résulte des pièces produites que :

- l'offre faite par AMB est datée du 12 juillet 2007 et fut reçue par Realista le même jour (mail en annexe à la pièce n°69 des appelantes), 

- le lundi 16 juillet 2007, Realista a transmis cette offre à la SCI. (annexe à la pièce n°69, mail de M. [D] à Mme [T]),

- par courrier et télécopie du 18 juillet 2007, la représentante de la SCI, Mme [T] (pièce n°4), a 'confirmé à' Bail immo Nord 'que la société Realista, société de gestion d'actifs, gérait pour elle l'immeuble (en cause) et lui précisait qu'elle lui 'serait reconnaissante de bien vouloir répondre aux demandes de M. [D] de la société Realista', 





- le 20 juillet 2007 (pièce n° 6), le directeur général du crédit bailleur a répondu à Mme [T] que 'la teneur quelque peu péremptoire du courrier du 18 n'avait pas manqué de les surprendre' ; qu'en effet, elle leur demandait de faire le nécessaire pour fournir des éléments à une société tierce censée s'occuper de la gestion de ses biens alors que parallèlement (la SCI) avait présenté plusieurs impayés dont les montants cumulés étaient très élevés et pour lesquels ils avaient été obligés de lancer une procédure ; qu'en conséquence, avant de répondre à ses exigences, il lui était demandé, comme condition préalable, d'honorer au moins pour partie les échéances impayées à ce jour '; 

- le 24 juillet 2007 (télécopie qualifiée 'officielle' envoyée au conseil de Bail Immo Nord), l'avocat de la SCI 'faisait suite au commandement délivré à la SCI', indiquait que 'les termes de ce commandement ne se fondaient sur aucune stipulation contractuelle puisque l'échéancier prévu par l'acte de crédit bail était dépourvu de toute valeur contractuelle', et ajoutait que, 'quoi qu'il en soit, dans un souci de parfait apaisement, sa cliente allait faire prochainement virer les sommes réclamées sans pour autant accepter dans son principe l'échéancier que le crédit bailleur entendait lui imposer', mais aussi qu'il 'se permettait de rappeler que sa cliente (la SCI) avait écrit à Bail Immo Nord pour s'enquérir des montants qui seraient dus en cas de remboursement anticipé (et qu') à sa grande surprise ce décompte lui avait été refusé dans des termes pour le moins étonnants ; qu'il s'agissait certainement d'un malentendu, et qu'il le remerciait de bien vouloir inviter (le crédit bailleur) à faire le nécessaire en ce sens' ; 

- dans un courrier officiel du 17 septembre 2007, le conseil de Bail Immo Nord (visant la télécopie du 24 juillet) informait celui de la SCI que, à titre indicatif, le prix d'une levée d'option anticipée s'élevait 'actuellement' à la somme de 2 337 109 euros, ce prix s'entendant après paiement du loyer du 16 septembre 2007 - exigible au 31 octobre -, hors frais et droits liés à la vente et hors impayés résiduels divers (alors de 2 926, 73 euros TTC, à parfaire) ; il concluait en ces termes : 'je vous serais obligé de bien vouloir me préciser si la SCI envisage effectivement une levée d'option anticipée, sur les bases évoquées ci-dessus'.



Aux termes de son attestation établie le 11 septembre 2014, M. [S] (dirigeant de Realista), explique que 'l'avis favorable de son mandant à l'offre de la société AMB fut transmis en temps utile ; qu'après le refus de Bail Immo Nord du 20 juillet ce n'est que le 17 septembre qu'une réponse fut finalement donnée sur le prix de la levée d'option' et soutient que ce 'délai de réponse tardif n'a pas permis à la SCI de se déterminer sur l'offre d'AMB dans son délai de validité ; que le montant de la levée d'option était en effet nécessaire pour déterminer si l'opération présentait pour la SCI un intérêt financier (...) ; que lorsque AMB a été interrogée sur sa volonté de poursuivre celle-ci a exprimé que son offre était devenue caduque dans la mesure où un audit technique, juridique et fiscal satisfaisant n'avait pas été réalisé avant la date fixée contractuellement du 15 septembre 2007".



Dès lors, il importe de retenir que :

- il ressort de cette attestation que c'est l'absence de réalisation d'un audit 'technique, juridique et fiscal satisfaisant établi avant le 15 septembre 2007" qui aurait entraîné la caducité de l'offre ;

- or, cet audit devait être réalisé par AMB - et non par le vendeur, comme semblent parfois le soutenir les appelants (la rédaction des pages 12 et 18 de leurs conclusions étant quelque peu ambiguë) ;

- ces derniers n'ont pas expliqué en quoi la connaissance de cette donnée financière était nécessaire pour l'établissement de cette étude par l'acquéreur potentiel, ni justifié de courriers échangés entre ce candidat et Realista (ou la SCI) en vue d'obtenir les documents que le vendeur devait fournir à l'acquéreur (page 3 de l'offre) ni clairement soutenu - et encore moins démontré - que c'est le silence du crédit bailleur



qui les aurait empêché de fournir à AMB les éléments visés dans l'offre (titres de propriété, plans, permis de construire modificatifs éventuels, etc). 



Ce fait à lui seul - à savoir, la 'caducité de l'offre en raison de l'absence d'audit technique et juridique satisfaisant' - prive de tout fondement l'argumentation développée par les appelants, puisque cela signifie que le non aboutissement de l'opération serait du fait du candidat à l'acquisition.



Enfin, et en tout état de cause, à supposer même que cette attestation puisse ne pas être considérée comme suffisante pour déterminer les causes de cet échec, la cour ne peut que constater que les demandeurs ne produisent aucune (autre) pièce sur ce point.



Mais, en outre, la cour ne peut que remarquer - ou rappeler - que :

- il n'est justifié d'aucun rappel adressé au crédit bailleur dans les jours et semaines ayant suivi la lettre du 24 juillet, 

- les appelants reconnaissent que 'contractuellement la levée d'option ne pouvait intervenir qu'après versement des loyers échus' (page 16) ; 

- les dates auxquelles le crédit preneur aurait en définitive payé les sommes dues - et à compter desquelles, à l'en croire, le crédit-bailleur n'aurait alors eu aucune raison de ne pas lui communiquer le montant de la levée d'option alors exigible - ne sont ni précisées par les appelants, ni déterminables par les pièces du dossier ; 

- les courriers des 18 et 24 juillet ne visaient aucun délai impératif et n'évoquaient pas une quelconque urgence, 

- la SCI avait mandaté Realista en vue de vendre l'immeuble alors qu'elle n'en était pas (encore) propriétaire, et cela, sans même se préoccuper des procédure, délai et conditions financières de fin de son crédit-bail, ne se renseignant sur le montant de la levée d'option qu'après avoir eu une offre ;

- dans les semaines ou mois ayant suivi l'échec de ces pourparlers avec AMB, ni Realista ni la SCI n'ont fait part au crédit-bailleur de l'échec de ce projet et de ses prétendues déloyauté et responsabilité (en atteste la pièce n°1 de l'intimée, à savoir le courrier du 18 mars 2008 par lequel Mme [T], pour la SCI, informait le crédit bailleur que la société était 'rentrée en négociation exclusive en vue de céder le bien ; que, dans ce cadre et dans la mesure où ces négociations aboutiraient, elle serait amenée à lever l'option d'achat telle que prévue au contrat ; qu'afin de lui permettre de se préparer à cette éventualité, elle lui demandait d'indiquer les conditions de levée à l'heure actuelle et pour les deux prochains trimestres', ajoutant que 'bien évidemment elle ne manquerait pas de la tenir informée de l'issue de cette négociation et de la signature, le cas échéant, d'une promesse de vente' : il n'y était fait aucune allusion aux causes de l'échec des pourparlers avec AMB durant l'été 2007).



5 - Ainsi, en dépit de la présentation péremptoire des questions soumises à la cour en pages 8 et 9 de leurs conclusions, les appelants :

- ne versent aux débats aucun élément de preuve de nature à permettre à la cour de déterminer les raisons pour lesquelles l'opération envisagée avec AMB n'a pas abouti, 

- ne caractérisent aucunement le lien de causalité qui aurait pu exister entre la connaissance tardive du montant de la levée d'option et cet échec, 

- ne démontrent aucunement que, si ce renseignement avait été connu avant - par exemple - la fin du mois de juillet, la vente envisagée avec AMB aurait effectivement pu être menée à son terme, 

- soutiennent (page 4 de leurs conclusions récapitulatives) que 'malgré les protestations de la SCI, et le paiement immédiat des sommes réclamées, Bail Immo Nord continuait malgré tout de refuser toute coopération et toute information utile pendant environ deux mois', sans verser la moindre preuve de ces assertions, 







- font état d'un 'désistement de l'acquéreur', sans produire aucun élément sur

cette circonstance, 

- lient le caractère tardif du renseignement fourni sur le montant de la levée d'option à l'impossibilité de réaliser l'audit technique, juridique et fiscal avant la date prévue du 15 septembre 2007, ('et pour cause', pages 4 et 10), alors qu'il ne pouvait y avoir aucun lien de causalité possible entre ces deux événements puisque le renseignement devant être fourni par le crédit-bailleur n'avait d'intérêt que pour le crédit-preneur et que cet audit était celui que l'acquéreur (AMB) devait faire dans son propre intérêt (peu important en effet pour cette société le montant susvisé restant dû par la SCI à Bail Immo Nord) ; 

- soutiennent aussi que 'du fait du refus de crédit bailleur de communiquer le renseignement requis la SCI, n'a pas été en mesure dans les délais requis de confirmer sa position ni de fournir les informations sollicitées par AMB' (page 4) : or, ces allégations sont là encore dénuées de tout intérêt dès lors, d'abord, qu'aucun justificatif émanant de AMB ne permet de déterminer quels furent les échanges avec cette société et les raisons de l'échec de ces pourparlers, ensuite, que les renseignements que 'le vendeur' devait fournir à 'l'Acquéreur' étaient les suivants : titres de propriété et états hypothécaires à jour, diagnostic technique amiante, plans cotés par un géomètre, permis de construire modificatifs éventuels notamment concernant la mezzanine, dossiers d'urbanisme et de permis de construire, et n'incluaient bien évidemment pas le montant de la levée d'option, indifférente pour l'acquéreur, ce d'autant que, au vu de la présentation de ce document, AMB croyait faire son offre au propriétaire, qu'elle croyait être son interlocuteur, Realista (!) ; 

- en page 19, ils écrivent 'qu'il n'est pas niable que c'est du fait de la non-communication des informations utiles en temps et en heure que l'opération n'a pu être réalisée, cette cause ayant été avancée par l'acquéreur lui-même', là encore, en se contentant d'une affirmation péremptoire non assortie d'aucun élément de preuve émanant de cet acquéreur.

Enfin, les appelants échouant à rapporter les preuves susvisées, leurs autres moyens, tels que celui tenant au caractère proportionné - ou non - de la réponse du créancier à l'existence de loyers restés impayés sont totalement inopérants.



En conséquence, ces demandes en paiement seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef.



Sur la demande en paiement de 119 257,57 euros 'sauf à parfaire' au titre du trop-versé de taxe foncière



Sous le titre 'sur la responsabilité relative au calcul de la taxe foncière', les appelants exposent que le crédit bailleur s'est révélé incapable de calculer correctement la surface de l'immeuble comme de former un recours devant l'administration fiscale dans les délais légaux ; que le tribunal n'a pas non plus répondu à son moyen portant sur l'autre faute commise, pour ne pas avoir informé le crédit preneur du risque d'expiration des délais et de la nécessité d'exercer ces recours ; que, lors de l'acquisition de l'immeuble, le 17 mars 2011, la société Byron a réglé à Bail Immo Nord une facture de 158 350, 40 euros TTC correspondant à la provision sur la taxe foncière, exigée par le crédit-bailleur ; qu'elle s'est alors aperçue que la surface déclarée pour la TSB était erronée ; que, sur réclamation faite par le crédit-preneur, le centre des impôts a remboursé le trop-perçu depuis l'exercice 2008 ; qu'à la suite de ce premier dégrèvement, la société Byron a présenté une réclamation pour la taxe foncière et obtenu un autre dégrèvement, qui a donné lieu à un remboursement entre les mains du crédit-preneur puis, sur mise en demeure, reversement entre ses mains ; que, cependant, pour les exercices précédents, le centre des impôts fonciers lui a indiqué que c'est la société Bail Immo Nord qui, en 

qualité de propriétaire, avait seule qualité pour exercer les recours et obtenir une régularisation de la taxe foncière ; qu'ayant invité celle-ci à 'faire le nécessaire' et à en





justifier, ainsi qu'à lui restituer le trop-perçu au titre des exercices antérieurs à l'année

2011, il lui fut répondu par le conseil du crédit-bailleur, d'abord, qu'un remboursement allait prochainement intervenir de la part des services fiscaux (un chèque de 43 548 euros, inférieur au montant total dû, allait lui être adressé), ensuite, que 'les recours afférents à la taxe foncière ne sont jamais exercés par le crédit-bailleur' .



Concluant que 'la faute du crédit-bailleur est patente, que ce soit sur le terrain de l'exercice du recours ou alternativement sur celui de l'obligation d'information', ils soulignent que Bail Immo Nord aurait dû déclarer (aux services fiscaux) les surfaces visées dans l'acte d'acquisition du 16 septembre 1998 - et non celles reprises dans le contrat de crédit-bail -, soit 6465 m2 dont 2468 m2 de bureaux, et non l'addition des deux ; que c'est une société du groupe Bail Immo Nord qui était à l'origine propriétaire du bien ; qu'ainsi, hormis les diligences relatives à la rédaction de l'acte notarié, la SCI. n'avait, contrairement au crédit-bailleur, aucun moyen de connaître la surface exacte des locaux ; que ce dernier a laissé expirer les délais de recours ; que le mandat dont excipe Nord Europe Lease n'a pas été régularisé et n'a donc pas de valeur ; que l'intimée confond à dessein la taxe sur les bureaux et la taxe foncière ; qu'en effet, les recours exercés (par la société Byron) pour les exercices 2008 à 2011 concernent la première, qu'elle était en droit de contester, en qualité d'occupant, ce qu'elle ne pouvait faire pour les taxes foncières, faute de qualité pour agir, n'étant alors pas propriétaire ; que l'article PE 9, 4° du contrat de crédit-bail ne fait que prévoir une faculté pour le crédit-preneur (celle d'engager éventuellement un recours), et ne décharge nullement le propriétaire de ses obligations de déclaration conforme et de contestation en son nom propre ; qu'en tout état de cause, une telle 'délégation de pouvoirs' ne constituait qu'un mandat général, et non un mandat spécial tel qu'exigé par l'article 1988 du code civil pour engager un recours administratif ; 'qu'en tout état de cause, l'erreur commise dans les déclarations de surface ne lui a pas été révélée à une date à laquelle les recours utiles auraient pu être exercés', 'en violation du devoir de loyauté et d'information'.



La société Nord Europe lease réplique qu'elle a repris dans les déclarations fiscales les surfaces mentionnées au contrat de crédit-bail, soit 6 465 m2 pour les entrepôts, 2 468 m2 pour les bureaux, outre 84 places de stationnement extérieures ; qu'il importe de préciser que, lorsqu'elle a re-facturé à la SCI la TSB, elle a joint une copie de l'avis d'imposition, sur lequel figuraient les surfaces déclarées, et qu'à aucun moment le crédit-preneur, pourtant le mieux placé pour connaître la contenance des locaux, n'a attiré son attention sur l'erreur dans les surfaces déclarées aux services fiscaux ; que l'argument relatif au manquement au devoir de diligence et à l'absence de recours en temps utile ne saurait prospérer, les parties ayant expressément convenu que ce type de recours incombait au crédit-preneur conformément aux dispositions de l'article PE. 9, 4°, du contrat ; qu'une telle délégation de pouvoirs a été nécessairement acceptée lors de la signature du contrat de crédit bail le 16 septembre 1998 ; que cela ne saurait être remis en cause par le fait de confirmer ce mandat, pour l'exercice d'un recours pour une année donnée, ce d'autant que la lettre du 21 novembre 2006 invoquée par la société Byron fait suite à une demande expresse de la part de cette dernière d'être autorisée par le crédit-bailleur à engager une procédure pour obtenir un dégrèvement des taxes foncières.



Elle fait ensuite valoir que la mauvaise foi de la société Byron est d'autant plus patente qu'elle admet avoir personnellement sollicité et obtenu le remboursement d'un trop-perçu depuis l'exercice 2008 - donc avoir personnellement exercé les recours pour les exercices 2008 à 2011 - alors-même qu'elle n'était pas propriétaire de l'immeuble à ces périodes ; que le préjudice allégué est en réalité consécutif aux propres carences de la SCI dans l'exercice de ses prérogatives.





* * * * * * *



¿ La cour entend souligner que, dans leurs conclusions, les parties mélangent les moyens, arguments ou pièces afférents, d'une part, à la TSB (qui a donné lieu à des dégrèvements et remboursements et pour laquelle le crédit-preneur ne formule aujourd'hui aucune demande), d'autre part, à la taxe foncière ; qu'ainsi, le crédit-bailleur, la société intimée, se focalise souvent sur la première, sans réellement s'expliquer sur la seconde ; qu'en outre, lorsqu'il excipe (page 15 des conclusions) de l'envoi des avis d'impositions avec les factures - ce qui justifierait selon lui de la connaissance en temps utile par la SCI. des données fiscales - c'est en citant la TSB, alors que rien n'est réclamé à ce titre. 



* * * 



¿ Il convient, au préalable, de relever qu'il est constant que le crédit-bailleur s'acquittait des taxes foncières puis s'en faisait rembourser par le crédit-preneur, en lui adressant une facture, après s'être fait verser une provision (les pièces n°21 et 22 de l'appelante en attestent pour 2011).



Et il n'est aucunement contesté par le crédit-bailleur, alors propriétaire de l'immeuble, que c'est lui qui procédait aux déclarations auprès des administrations, notamment fiscales.



¿ Il ressort du tableau réalisé par les appelantes (pièce n°23), que la réclamation formée au titre des taxes foncières porte sur les seules années 2008, 2009 et 2010, l'année 2011 ayant donné lieu à restitution et aucune erreur (de déclaration des surfaces ou autre) n'étant mentionnée pour les années 2004 à 2007 (le montant HT ayant évolué de 69701 à 78251 euros de 2004 à 2007, pour passer à 114150, 121280 et 124 889 euros de 2008 à 2010, puis 131 586 en 2011, avant de redescendre à 89 559 euros en 2012).



¿ Il y a lieu, ensuite, de souligner qu'après avoir excipé de l'erreur commise par le crédit-bailleur dans la déclaration de la surface à prendre en compte pour le calcul des taxes foncières, les appelants fondent leur demande sur 'le terrain de l'exercice du recours ou alternativement sur celui de l'obligation d'information' pour reprocher une faute au crédit bailleur, comme ayant 'laissé les choses perdurer sans engager de recours et malgré le préjudice subi par le crédit-preneur, et ce jusqu'à l'acquisition de la prescription fiscale sans mettre à même la SCI d'exercer les recours utiles en temps et en heure'.



* * * * *



1 - L'argumentation soutenue par les appelantes consiste donc, essentiellement, à dire que le crédit-bailleur a, d'abord, commis une faute en déclarant aux services fiscaux une surface erronée pour le calcul des taxes foncières, ensuite, commis une faute en ne diligentant pas les recours utiles pour obtenir les dégrèvements dus, ou, à défaut, en ne lui ayant pas permis d'exercer elle-même en temps utile les procédures adéquates à cette fin.



2 - Cependant, en premier lieu, le manquement contractuel consistant à ne pas avoir contesté auprès des services fiscaux les sommes recouvrées au titre des taxes foncières n'est pas établi.



Car :



- selon la clause figurant au 4° de l'article PE. 9 du contrat de crédit bail, 'le crédit







preneur, débiteur final des charges, contributions, impôts et taxes divers grevant

l'immeuble loué et/ou le crédit bail, aura la faculté (souligné par la cour) de contester le montant ou le principe de toute imposition dont il devra supporter directement ou indirectement la charge. Toutefois, il ne pourra formuler cette contestation qu'auprès des administrations ou collectivités intéressées à ses frais, risques et périls exclusifs au nom du Crédit Bailleur, qui lui délègue, par les présentes, tous pouvoirs utiles à cet effet. Par suite, toutes réclamations ou contestations qui seraient formulées par le Crédit Preneur auprès du Crédit Bailleur seraient considérées comme inopérantes, le Crédit Bailleur n'entendant pas prendre en charge lui-même la charge des contestations éventuelles auprès des administrations ou organismes concernés' ;



- l'emploi de ce mot 'faculté' ne peut être considéré comme signifiant que chacun des cocontractants était en mesure de saisir ces administrations ou organismes d'une contestation, dès lors que, dans le même paragraphe, il était expressément stipulé que le crédit-bailleur n'entendait pas se charger lui-même de ces éventuels recours ;



- il s'agissait là d'un mandat, spécial, précis, pour un certain type d'affaires, au sens de l'article 1987 du code civil, ce qui rendait inutile pour celles-ci tout mandat particulier, toute délégation expresse par un acte séparé ; sont dès lors inopérantes les argumentations des parties relatives au prétendu 'mandat de 2006" que Bail Immo Nord aurait établi sur la demande de la SCI (ce d'autant que les appelantes contestent avoir jamais reçu ce document) ;



- le crédit preneur ayant dûment paraphé les pages de cet acte notarié, il ne saurait prétendre ignorer ce dispositif, ainsi accepté par ses soins à la signature du contrat ;



- par ailleurs, les appelants indiquent dans leurs écritures que les services fiscaux leur ont déclaré que seul le propriétaire pouvait exercer un recours au titre des taxes foncières, pour ces années là, mais ces affirmations ne sont étayées par aucune pièce.



Il en résulte que le crédit preneur ne peut reprocher au crédit bailleur un quelconque manquement contractuel pour ne pas avoir diligenté de recours auprès des services fiscaux au titre de ces diverses charges et taxes.



3 - Les autres fautes reprochées par les appelants au crédit bailleur (page 26 des conclusions) sont les suivantes :

- avoir déclaré des surfaces erronées,

- avoir laissé expirer les délais de recours,

- n'avoir pas informé le crédit preneur du risque d'expiration de tels délais et de la nécessité de les exercer.



L'argumentation relative à la première de ces fautes est contenue aux pages 23 à 26 puis 26 et 27, et consiste essentiellement en un assemblage d'assertions, qui ne sont étayées par aucune pièce probante.



Ainsi :



- page 24, il est écrit que 's'agissant des exercices précédents (celui de 2011), le centre des impôts fonciers indiquait à la société Byron que c'est Bail Immo Nord elle-même qui, en sa qualité de propriétaire, avait seule qualité aux fins d'exercer les recours utiles pour obtenir une régularisation de la taxe foncière pour les années antérieures' : il n'est aucunement justifié au dossier de ces prétendus échanges avec les services fiscaux,

- les paragraphes suivants de cette page 24 visent le dégrèvement 2011 pour la taxe foncière - lequel est établi - et pourtant, alors même que cette preuve était facile à





rapporter, la cause ou les raisons n'en sont aucunement certaines : qu'il ait été la conséquence d'une rectification d'une erreur dans la surface prise en compte est considéré comme une évidence par les appelantes, sans qu'aucune pièce émanant des services fiscaux ne vienne en attester ;



- page 25 : il est indiqué que 'face à une telle prestation de la part du crédit bailleur, renseignement était directement pris par la SCI. auprès des services fiscaux, et, le 12 juin 2012, il était rappelé à la société Bail Immo Nord que ceux-ci avaient confirmé les points suivants : il lui appartenait d'exercer les recours pertinents ; un recours exercé à cette date aurait été rejeté comme hors délai' : les échanges du crédit preneur avec l'administration semblent n'avoir été qu'oraux, et non vérifiables, puisque, là encore, aucun justificatif n'est fourni à l'appui de ces dires ;



- page 25 : commentant le courrier du crédit bailleur du 21 novembre 2006 (contenant une délégation expresse aux fins de contester les taxes auprès des services fiscaux qui leur aurait été alors envoyée), communiqué par l'intimée et dont les appelantes contestent - trois paragraphes avant - la valeur probante, elles considèrent 'qu'il résultait de ce même courrier que le crédit bailleur était dès l'an 2006 parfaitement au courant des difficultés rencontrées et n'en a jamais informé son crédit preneur, lequel ne pouvait connaître l'erreur commise dans le calcul de la taxe foncière' : ce faisant, elles procèdent à une déduction particulièrement hasardeuse, que la cour peine à comprendre, alors même que, d'une part, selon ce courrier, il était alors répondu à une demande faite par le crédit preneur lui-même, d'autre part, il n'y a eu de contestation ou de réclamation pour les années 2004 à 2007, ni alors ni à l'occasion de la présente instance ; 



- page 26 : lorsque les appelantes s'expliquent plus précisément sur 'l'erreur commise dans les déclarations de surfaces', elles citent expressément ''la surface déclarée par Bail Immo Nord au titre de la taxe sur les bureaux' qui 'était en réalité erronée' avant d'en conclure que 'ce seul élément suffit à engager sa responsabilité car il appartenait au crédit bailleur de déclarer une surface réelle et vérifiée' .



Au regard des explications données par les appelantes, la cour n'est pas en mesure de déterminer s'il s'agit ici et là de simples erreurs matérielles, la TSB étant visée au lieu de la TF, ou si les appelantes se fondent sur les preuves qu'elles détiennent au titre de la TSB pour croire qu'elles pourront avoir valeur probante - sans autre démonstration ni explication - au titre des taxes foncières (étant rappelé que le juge ne peut se décider en fonction de connaissances personnelles mais seulement au vu des éléments et explications fournis par les parties).



En tout état de cause, force est de constater que :

- les appelantes considèrent acquise et démontrée l'erreur que le crédit preneur aurait commise dans la surface déclarée au titre de la taxe fo