Cour d'Appel · 12e chambre — 24 mai 2016

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



FL

Code nac : 30D



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 24 MAI 2016



R.G. N° 14/03523



AFFAIRE :



[C] [M]

 ...



C/

SCI VENDOME ATHENE, agissant en la personne de son administrateur de biens la société KLEPIERRE MANAGEMENT dont le sièg est [Adresse 1]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 24 Mars 2014 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 02

N° Section : 

N° RG : 12/06195



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Bertrand ROL

Me Martine DUPUIS







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE SEIZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [C] [M]

né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497 - substitué par Me DIAGNE



SARL SOGEDIMA

N° SIRET : 382 005 494

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617

Représentant : Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497 - substitué par Me DIAGNE





APPELANTS

****************





SCI VENDOME ATHENE, agissant en la personne de son administrateur de biens la société KLEPIERRE MANAGEMENT dont le sièg est [Adresse 1]

N° SIRET : D 3 54. 058 232

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1453325

Représentant : Me Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0107 - 





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Mars 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,





EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2007, la société civile immobilière VENDÔME-ATHÈNES a consenti à la société à responsabilité limitée SOGEDIMA un bail commercial portant sur un local dépendant du centre commercial ART DE VIVRE à [Localité 3] (95). Le bail stipule que les lieux loués sont à destination de vente de meubles, objets de décoration d'origine asiatique ou orientale et accessoires y afférents.



Par exploits des 13 et 16 juillet 2012, la société SOGEDIMA a fait notifier à la SCI VENDÔME-ATHÈNES et à la société SEGECE, administrateur de biens du bailleur, son intention de céder son bail avec déspécialisation à la société à responsabilité limitée STONE, au visa de l'article L.145-51 du Code de commerce pour l'exercice d'une activité de vente d'articles de prêt-à-porter hommes, femmes, enfants, chaussures et accessoires s'y rapportant.



Par exploit du 10 septembre 2012, la SCI VENDÔME-ATHÈNES et la société SEGECE ont fait assigner la société SOGEDIMA aux fins de voir dire :

- que la société SEGECE, en sa qualité d'administrateur de bien du bailleur n'avait pas à être rendue destinataire de la notification du 13 juillet 2012,

- à titre principal, que la demande de déspécialisation formée par la société SOGEDIMA était irrecevable, le gérant ne démontrant pas être majoritaire depuis plus de deux ans ;

- à titre subsidiaire, que l'activité envisagée par le bénéficiaire de la promesse de cession de droit au bail n'était pas compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble,

- que le bailleur était fondé à s'opposer à la déspécialisation et à la cession de droit au bail.



En défense, la société SOGEDIMA et [C] [M], intervenu volontairement à l'instance, demandaient au tribunal de :

- donner acte à [C] [M] de ce qu'il intervenait volontairement à l'instance en qualité d'associé unique de la société SOGEDIMA,

- à titre principal, dire que l'opposition à cession était irrégulière,

- à titre subsidiaire, qu'[C] [M] était fondé à se prévaloir des dispositions de l'article L.145-51 du Code de commerce et que la SCI VENDÔME-ATHÈNES n'apportait pas la preuve d'une incompatibilité de l'activité envisagée avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble,

- de débouter les demanderesses de l'ensemble de leurs demandes,

- à titre reconventionnel, de condamner la SCI VENDÔME-ATHÈNES à verser :

' à titre de dommages-intérêts, à la société SOGEDIMA la somme de 506.288,20 euros et à [C] [M] celle de 30.000 euros,

' pour résistance abusive, la somme de 10.000 euros à chacun.



Par jugement entrepris du 24 mars 2014 le tribunal de grande instance de Pontoise a :

Déclaré régulière l'opposition à cession formée par la SCI VENDÔME-ATHÈNES,

Mis hors de cause la société KLEPIERRE MANAGEMENT, anciennement dénommée SEGECE,

Dit que Monsieur [C] [M] était fondé à se prévaloir des dispositions de l'article L.145-51 du Code de commerce en sa qualité d'associé unique de la société SOGEDIMA,

Dit que la SCI VENDÔME-ATHÈNES était fondée en son opposition à la déspécialisation et à la cession de droit au bail qui lui ont été notifiées par la société SOGEDIMA,

Condamné la société SOGEDIMA à payer à la SCI VENDÔME-ATHÈNES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Ordonné l'exécution provisoire de la décision,

Rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamné la société SOGEDIMA aux dépens.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 7 mai 2014 par la société SOGEDIMA et [C] [M];



Vu les dernières écritures en date du 2 mars 2016 par lesquelles la société SOGEDIMA et [C] [M] demandent la cour de :







Vu les articles 31 et 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L145-51 et L752-1 et suivants du code de commerce,

Vu l'article 1382 du code civil,



Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées et de débouter la société VENDÔME ATHÈNES de son appel incident et de toutes ses demandes.

EN CONSÉQUENCE :

Débouter la société VENDÔME ATHÈNES de son appel incident et confirmer le jugement en ce qu'il a jugé Monsieur [C] [M] fondé à se prévaloir des dispositions de l'article L145-51 du Code de commerce, en sa qualité d'associé unique de la société SOGEDIMA, personne morale titulaire du bail.

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 24 mars 2014 en ce qu'il a jugé que la SCI VENDÔME ATHÈNES est fondée en son opposition à la déspécialisation et à la cession de droit au bail envisagée.

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté des demandes de réparation de la société SOGEDIMA et de Monsieur [M].

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société SOGEDIMA à une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Dire et juger que la SCI VENDÔME ATHÈNES n'apporte pas la preuve d'une incompatibilité de l'activité envisagée dans la cession de droit au bail avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble et la débouter de son opposition à la cession sur ce fondement,

Condamner la société VENDÔME ATHÈNES à verser à la société SOGEDIMA, la somme de 748.915 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner la société VENDÔME ATHENES à verser à Monsieur [C] [M], la somme de 35.000 euros, à titre de dommages et intérêts.

Condamner spécialement la société VENDÔME ATHENES à verser, tant à la société SOGEDIMA qu'à Monsieur [C] [M], la somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Juger la nouvelle demande de la société VENDÔME ATHENES portant sur la demande de paiement d'une somme de 42.709,52 euros irrecevable.

Condamner la société VENDÔME ATHENES à verser, tant à la société SOGEDIMA qu'à Monsieur [C] [M], la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Bertrand ROL de l'AARPI JRF, avocat au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de Procédure Civile.







Vu les dernières écritures en date du 14 janvier 2016 au terme desquelles la SCI VENDÔME-ATHÈNES demande à la cour de :



Faisant droit à l'appel incident, réformer le jugement en ce qu'il a estimé que M. [C] [M] avait qualité pour se prévaloir des dispositions de l'article L 145-51 du code de commerce, en sa qualité d'associé unique de la société SOGEDIMA ;

Subsidiairement et sur l'appel principal :

Dire et juger que la société SOGEDIMA et M. [M] sont dépourvus d'intérêt à agir compte tenu du Congé donné pour le 5 mai 2015 et de la restitution des lieux litigieux le 24 juin 2015 ;

En conséquence,

Dire et juger que leurs demandes sont irrecevables sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile ;

Plus subsidiairement encore :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Débouter la société SOGEDIMA et M. [C] [M] de tous leurs chefs de demandes;

Condamner la société SOGEDIMA au paiement de la somme de 42.709,52 euros représentant les loyers et charges dus, déduction faite du dépôt de garantie, suivant comptes arrêtés au 24 juin 2015 date de l'état des lieux de sortie ;

Condamner la société SOGEDIMA et Monsieur [C] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dire que les dépens pourront être directement recouvrés par la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la qualité à agir d'[C] [M] : 



Selon l'article L.145-51 du code de commerce : Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée par le régime d'assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l'exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d'usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n'a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l'exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.



Il est constant que le gérant de la société SOGEDIMA a signé, le 27 juin 2012, une promesse de cession de droit au bail avec celui de la société STONE, relativement au bail que la société SOGEDIMA détenait de la SCI VENDÔME-ATHÈNES pour un local commercial sis au sein du centre commercial ART DE VIVRE à [Localité 3] (95), selon acte du 16 mars 2007, promesse dans laquelle est stipulé en préalable que dans la mesure où l'associé unique de la société SOGEDIMA, Monsieur [C] [M] fait valoir ses droits à la retraite, le bail peut faire l'objet d'une déspécialisation plénière, conformément à l'article L.145-51 alinéa 3 du code de commerce.



La SCI VENDÔME-ATHÈNES oppose à [C] [M] une fin de non-recevoir tirée de son absence de qualité à agir, celui-ci ne prouvant pas qu'il était l'associé unique de la société SOGEDIMA lors de la signature de cette promesse de cession et de sa dénonciation au bailleur.



[C] [M] ne répond pas sur ce point particulier, déjà soulevé en première instance et que le tribunal a écarté en considération du fait que le décès de [Q] [M], épouse et seule autre associée de la société SOGEDIMA, le [Date décès 1] 2006, avait eu pour conséquence de faire devenir [C] [M] unique associé.



Or, il résulte des pièces versées aux débats que :

- un acte de cession de parts de la société SOGEDIMA est intervenu le 10 septembre 1992 entre [C] [M], né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 6], alors associé unique et gérant, et Madame [N] [E], née le [Date naissance 2] 1931 à [Localité 5], laquelle est devenue titulaire de 450 des 500 parts de la société, [C] [M] en conservant les 50 parts restantes,

- un nouvel acte de cession de parts est intervenu entre [C] [M] et [N] [M], le 26 février 1996, au terme duquel [C] [M] s'est vu rétrocéder 400 parts, de sorte qu'il détenait, en dernier lieu 450 parts de la société SOGEDIMA et [N] [M] les 50 parts restantes,

- selon procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la société SOGEDIMA du 28 février 1996, [C] [M] a démissionné de ses fonctions de gérant et y a été remplacé par [R] [M], né le [Date naissance 1] 1977,

- le livret de famille produit indique que [Q] [D] [M] est née le [Date naissance 2] 1931 à [Localité 5] et décédée à [Localité 7] le [Date décès 1] 2006, son acte de décès précisant qu'elle est divorcée de [W] [J] [E],

- ce même livret de famille mentionne qu'elle a pour enfant [C] [M], né le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 6].



Il en résulte, d'une part, qu'[C] [M] est le fils de [Q] [M] et non son époux, que, d'autre part, le prénom [N] est le prénom d'usage de [Q] [M], divorcée [E] que, de troisième part, à la date de la cession du droit au bail, le 27 juin 2012, [C] [M] n'était plus gérant de la société SOGEDIMA depuis 1996 et que, de quatrième part, il ne justifie pas, faute de la production d'un acte de dévolution successorale, qu'il en était l'associé unique pour avoir succédé à sa mère, décédée depuis 2006, dans les 50 parts que celle-ci détenait de la société, les formalités déclaratives d'impôt sur les sociétés produites étant sans valeur probante à cet égard.



Ainsi, à la date de la cession du droit au bail, [C] [M] ne justifie avoir réuni en son nom aucune des qualités de gérant majoritaire ou d'associé unique de la société SOGEDIMA, lui ayant permis de se prévaloir des dispositions de l'article L.145-51 du code de commerce en faisant valoir ses droits à la retraite.



Son action sera donc jugée irrecevable, le jugement étant réformé en ce sens.



Sur l'intérêt à agir de la société SOGEDIMA : 



La SCI VENDÔME-ATHÈNES conteste, à titre subsidiaire, l'intérêt à agir de la société SOGEDIMA du fait du bail qui a pris fin le 24 juin 2015, comme en attestent les pièces versées aux débats, ce que celle-ci ne conteste pas.



Outre le fait que l'action exercée par le locataire au titre de l'article L.145-51 du code de commerce ne peut s'entendre que comme l'étant par une personne physique faisant valoir ses droits à la retraite ou bénéficiant d'une pension d'invalidité, ce qui exclut donc les personnes morales, le fait que le bail est désormais résilié, du fait du congé donné par le locataire, ôte tout intérêt à agir à la société SOGEDIMA qui ne forme, pour elle-même, aucune autre demande que celles indemnitaires fondées sur l'article L.145-51 du code de commerce par [C] [M].



Sur les autres demandes de la SCI VENDÔME-ATHÈNES :



La SCI VENDÔME-ATHÈNES oppose à titre principal à [C] [M] et à la société SOGEDIMA les fins de non-recevoir auxquelles la cour a fait droit, ne formant que plus subsidiairement encore une demande en paiement de loyers, que la cour n'examinera donc pas.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable d'allouer à la SCI VENDÔME-ATHÈNES une indemnité de procédure de 2.500 euros. [C] [M] et la société SOGEDIMA, qui succombent, seront, en revanche, déboutés de leur demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Pontoise du 24 mars 2014, en ce qu'il a déclaré recevable l'action d'[C] [M],



Et statuant à nouveau,



DIT irrecevable [C] [M] en son action,



Et y ajoutant,





DIT la société à responsabilité limitée SOGEDIMA irrecevable en son action,



REJETTE toutes autres demandes,



CONDAMNE [C] [M] et la société à responsabilité limitée SOGEDIMA à payer à la société civile immobilière VENDÔME-ATHÈNES la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE [C] [M] et la société à responsabilité limitée SOGEDIMA aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,