Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 6 mai 2016

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 06 MAI 2016



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/02876



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/01220





APPELANTE

 

SCI LAFAYETTE FLC prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 443 413 737 

[Adresse 2]

[Adresse 4]



Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056, avocat postulant

Assistée de Me Jean-charles BENHARROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1613, avocat plaidant







INTIMÉE 



SA GLASBERG prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 319 212 593

[Adresse 2]

[Adresse 4]



Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant

Assistée de Me Hélène HALPERIN-KATZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1992, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 mars 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

qui en ont délibéré





Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO



 



ARRÊT :



- contradictoire, 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, président de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remis par le magistrat signataire.



***********



Faits et procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 2004 et avenant du 17 janvier 2007, la société Lafayette FLC a consenti à la société Glasberg un bail commercial portant sur divers locaux à usage tous commerces comprenant une boutique, une arrière-boutique, quatre caves et la jouissance de sanitaires sur cour, l'ensemble dépendant d'un immeuble situés [Adresse 3]. Le bail a été consenti pour une durée de 15 années à compter rétroactivement du 1er juillet 2004 et moyennant un loyer annuel en principal de 11.434 euros.

Reprochant à la société Glasberg d'avoir accordé à une société Studiorad gérée par M. [O] une sous-location déguisée sur la partie des locaux située en sous-sol de l'immeuble en cause, pour y exercer une activité de studio-photo recevant des groupes de personnes, la société Lafayette FLC a assigné sa locataire devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d'huissier du 16 janvier 2012, en résiliation judiciaire du bail et expulsion de tous occupants. 



Par jugement en date du 4 février 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté la société Lafayette FLC de son action en résiliation judiciaire du bail,

- rejeté l'action reconventionnelle de la société Glasberg,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné la société Lafayette FLC aux dépens. 



La société Lafayette FLC a relevé appel de ce jugement le 20 février 2014. 

L'interruption de l'instance suite à la cessation des fonctions d'avocats du conseil de l'appelante a été constatée suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 janvier 2015. 

Par ordonnance du 27 janvier 2016, l'affaire a été radiée à défaut d'accomplissement des diligences requises. 

L'affaire a été réinscrite au rôle de la cour. 

Par ses dernières conclusions signifiées le 8 septembre 2014 au visa des articles 12 du code de procédure civile et L. 145-31 du code de commerce, la société Lafayette FLC demande à la cour :

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'action reconventionnelle de la société Glasberg,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail, 

- ordonner l'expulsion de la société Glasberg, de la société Studioriad et de tous occupants de leur chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société Glasberg à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel majoré de 40% jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs,

- condamner la société Glasberg à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous dépens recouvrés dans les conditions de l'article 699 du même code.



Par ses dernières conclusions signifiées le 10 juillet 2014, la société Glasberg demande quant à elle à la cour de :

- dire que l'occupation du local en sous-sol par M. [W] [O] a été temporaire et gracieuse et n'a pas porté atteinte à la destination des lieux loués comme à la sécurité de l'immeuble,

- dire que la mise à disposition gratuite du local en sous-sol par le locataire à M. [W] [O] ne constitue pas une sous-location au sens de l'article L. 145-31 du code de commerce,

À titre subsidiaire :

- dire que l'infraction relevée ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail et débouter en conséquence l'appelante de l'intégralité de ses demandes,

- faire droit aux demandes reconventionnelles de l'intimée,

- enjoindre la société Lafayette FLC de verser aux débats sa police dommage ouvrage et son contrat de garantie décennale,

- condamner la société Lafayette FLC à lui payer la somme de 25.000 euros pour procédure abusive et vexatoire et à celle de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



SUR CE :

L'appelante la société Lafayette reproche aux premiers juges d'avoir considéré que la convention de mise à disposition des locaux conclue par la locataire avec la société Studioriad le 15 novembre 2010 s'analyse en une convention à titre gratuit, alors que des contreparties réciproques ont été prévues, tenant notamment à la réalisation par Studioriad de prestations au profit de la société Glasberg, et que le contrat constitue une véritable sous-location. 

Elle soutient que cette sous-location est irrégulière à défaut d'appel de la bailleresse à concourir à l'acte dans les conditions de l'article L. 145-31 du code de commerce, que l'occupation est attestée par au moins deux procès-verbaux de constat, que la mention d'une autre adresse de siège social sur l'extrait K-bis de la société Studioriad est indifférente, qu'il n'est pas démontré que les locaux auraient été libérés et remis en l'état et qu'en toute hypothèse la seule activité autorisée dans les caves est celle de réserve et archivage qui ne les destine en aucun cas à recevoir du public et à exploiter une activité de studio-photo sans assurance, que le seul fait d'avoir pris à sa charge le percement et la création d'un escalier intérieur dans les locaux en cause ne signifie pas qu'elle ait autorisé l'exploitation du sous-sol à des fins autres que le stockage et l'archivage, que l'activité de studio-photo ne saurait être l'accessoire de l'activité principale exploitée dans les lieux, à savoir la vente de pierres et perles précieuses. 

 Elle se prévaut au surplus de la réalisation de travaux sans autorisation dans les caves litigieuses, consistant dans la pose d'une chape et d'un parquet. 

L'intimée affirme quant à elle que l'occupation des lieux par M. [O] lui a été proposée à titre gratuit et que la société Studioriad dispose d'un siège social au [Adresse 1]de Paris tandis que M. [O] s'est désormais installé dans des locaux à [Localité 1], de sorte que l'objet du litige a disparu et que la bailleresse n'a plus d'intérêt à agir. Elle demande en conséquence à la cour de déclarer les demandes adverses irrecevables.

Subsidiairement, elle soutient qu'à la suite de divers travaux de rénovation et de transformation des caves par la bailleresse, la destination des lieux a nécessairement été modifiée dans la mesure où il ressort de l'avenant au bail que la création d'un ascenseur dans l'immeuble a réduit les surfaces occupées par la locataire et que les sous-sols ont été réaménagés afin de compenser cette perte, que les caves données à bail sont désormais transformées en local d'activité, qu'elles auraient pu être régulièrement sous-louées et que les travaux entrepris par la locataire dans ces lieux ne nécessitaient pas l'autorisation du propriétaire. 

Elle ajoute que l'activité de M. [O] peut être considérée comme complémentaire à la sienne, rappelant que les lieux ont été loués à usage 'tous commerces' et qu'en toute hypothèse, l'occupation n'a pas été préjudiciable sur le plan de la sécurité de l'immeuble à laquelle la société Glasberg est attachée compte tenu de la nature de son activité. 

Ceci expose, la société Glasberg ne conteste pas l'occupation du sous-sol des lieux loués par une société Studioriad dirigée par M [O] puisqu'il produit la convention d'occupation la liant à cette société dont elle indique qu'elle effectuait à son intention des travaux de photographie de bijoux ; 

Or M. [O] et la société Studioriad sont des tiers par rapport à la société Glasberg et la circonstance que cette dernière ait effectué pour la société Glasberg des travaux de photographies est indifférente dès lors que l'activité de la société Studioriad ne se bornait pas ainsi qu'il est démontré par les procès-verbaux de constat d'huissier à la photographie de bijoux pour le compte de la société Glasberg mais qu'elle développait hors les lieux ou dans les lieux une activité de photographies de mariages ou publicitaires. 

Il est sans intérêt au surplus de déterminer dans ces conditions si les caves permettent ou non d'y exercer une activité commerciale autre que de stockage ou d'archivage.

Il n'est cependant pas établi qu'il s'est agi pour la société Studioriad d'une occupation à titre onéreux dans la mesure ou il n'est pas démontré que les photographies effectuées par la société Studioriad au bénéfice de la société Glasberg représentent la contrepartie d'un loyer, M. [O] faisant état de 'l'échange de bons procédés' pour qualifier ses relations avec la société Glasberg et définir les services réciproquement rendus dans la mesure ou le fils du dirigeant de la société Glasberg l'aidait dans certaines tâches informatiques. 

Du reste, la société Glasberg à une date ou elle pensait être dans son bon droit en ayant autorisé l'occupation des lieux par la société Studioriad -dans la mesure ou le bail autorise la sous location, faisait état d'une convention d'occupation à titre gracieux passée entre elle et la société Studioriad. 

Il n'est donc pas établi en l'état des seuls éléments produits que la convention qui liait la société Studioriad et la société Glasberg peut-être qualifiée de contrat de sous-location.

Quoiqu'il en soit, le siège de la société Studioriad se situe à une autre adresse et la société Lafayette à laquelle incombe la charge de la preuve de la persistance de l'infraction commise par le preneur qui a permis à une société tiers de développer son activité dans les locaux sans être couverte par une assurance appropriée ne démontre pas que l'infraction reprochée persistait lors de l'audience devant les premiers juges alors que la société Glasberg verse pour sa part un constat des lieux du 3 juillet 2014 démontrant que les sous-sol était vide de toute occupation à cette date ; 

Il s'ensuit que le bailleur n'ayant pas été appelé à concourir à la convention d'occupation des lieux par la société Studioriad ou encore n'en n'ayant pas été informé, cette convention lui est inopposable ; toutefois, eu égard à la longue période d'occupation des lieux par le preneur sans infraction, le manquement isolé qui lui est reproché aujourd'hui ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour entraîner la résiliation du bail en ce qu'il n'est pas de nature à lui seul à mettre en cause durablement la relation de confiance qui préside aux relations bailleur /locataire.

Au surplus, il n'est pas contesté que le preneur a effectué divers travaux dans les caves et procédé notamment à la pose de parquet mais le bailleur n'indique pas précisément en quoi les travaux réalisés qui visent à rendre l'espace des caves plus agréable d'utilisation, contrevient aux dispositions du bail, la démonstration n'étant pas faite que lesdits travaux aient comporté une atteinte au gros oeuvre. 

Le jugement en ce qu'il a débouté la société bailleresse de sa demande de résiliation du bail sera donc confirmé.

La société Glasberg demande par ailleurs à la cour de condamner la bailleresse à fournir une copie de sa police d'assurance dommages/ouvrage et de sa garantie décennale et d'avoir à entreprendre des travaux de reprise des fissures au regard des désordres survenus dans les lieux postérieurement à l'opération de rénovation de l'immeuble ; elle indique que le sinistre a été déclaré à son assureur et verse au débat un constat d'huissier. Elle fait observer également que les garde-corps des fenêtres du premier étage n'ont pas été reposés à la suite des travaux de rénovation. Elle demande enfin à la cour d'enjoindre la bailleresse à installer la mention légale « locaux placés sous la surveillance d'une caméra » dans le hall de l'immeuble. 

Or aucune démonstration n'est faite de l'existence de désordres consécutifs à des travaux réalisés dans les lieux par le bailleur, la société locataire s'abstenant de verser tout document probant à cet égard ; elle ne justifie en effet que du mail de réponse de son propre assureur en date du 24 janvier 2011 lui indiquant que 'les dommages constatés ont pour origine les travaux effectués dans l'immeuble' et que l'assurance multirisques du preneur ne peut être mise en oeuvre à ce titre ; elle ne produit en revanche aucune réclamation circonstanciée qu'elle aurait adressée à la bailleresse à la suite du mail en question et le procès-verbal de constat d'huissier ne fait pas la démonstration suffisante de l'existence des fissures invoquées et au demeurant du lien entre celles-ci et les travaux entrepris. 

Il n'est pas démontré par ailleurs que les fenêtres du premier étage aient été équipées de garde-corps et que ceux-ci auraient été déposés à la suite de travaux, la bailleresse faisant observer que lesdites fenêtres disposent d'un battant plein en partie basse ne nécessitant pas de garde-corps.

La bailleresse fait enfin observer qu'elle a fait apposer le panneau litigieux mentionnant la présence d'une caméra de vidéosurveillance dans le hall de l'immeuble comme le démontre le propre constat de la société Glasberg de 2011. 

La société Glasberg sollicite en outre la condamnation de la société Lafayette FLC à lui payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire. Elle rappelle à ce titre que la bailleresse exerce une activité concurrente de la sienne et se livre à une « guerre économique » à son encontre. 

Or le seul fait pour la bailleresse d'exercer une activité concurrente de celle de la société locataire ne suffit pas à démontrer le caractère abusif de l'action entreprise par cette dernière, qui ne peut au regard de la discussion à laquelle elle a donné lieu être qualifiée d'abusive. 

La société Lafayette supportera les entiers dépens et paiera à la société Galsberg la somme de 3000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Déboute les parties de leurs autres demandes, 

Condamne la société Lafayette aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Glasberg la somme de 3000€ sur le fondement du même code. 



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE