Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 15 avril 2016

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 15 AVRIL 2016



(n° , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 14/15257



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/14830





APPELANTE

 

SCI NEWCO PLEIADE prise en la personne de ses représentants légaux N° SIRET : 501 31 3 8 299



ayant son siège [Adresse 1]



Représentée par Me Jean-françois SALPHATI de la SELASU Jean-François SALPHATI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200

Assistée sur l'audience par me Jacques VINCENS, avocat au barreau de PERIGUEUX





INTIMÉES 



SARL IM PROPERTIES prise en la personne de ses représentants légaux N° SIRET : B10 431 1



demeurant [Adresse 2]



Représentée et assistée sur l'audience par Me Stéphane MICHELI de la SCP GRANRUT Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014



SCP CHEUVREUX & ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux N° SIRET : 327 948 1133



ayant son siège au [Adresse 3]



Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Assistée par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499



SCP [X] prise en la personne de ses représentants légaux N° SIRET : [X]8



ayant son siège au [Adresse 4]



Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre

Mme Christine BARBEROT, Conseillère 

M. Fabrice VERT, Conseiller



qui en ont délibéré





Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.





*



* *





La société NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG s'est intéressée à l'acquisition d'un ensemble immobilier dénommé «'les PLEIADES'»[Localité 1], tel qu'il était présenté par la société DRIVERS JONAS, en sa qualité de mandataire commercialisateur du propriétaire, la SARL IM PROPERTIES.



Le document présenté, qualifié par la société DRIVERS JONAS de «'mémorandum'», a fait état de la description de cet ensemble immobilier, de sa situation et de son environnement. 



La SARL IM PROPERTIES a fait par son intermédiaire la proposition suivante : 



le SHON utilisé pour l'édification des immeubles existants étant de 11198 m², en conséquence, «'la constructibilité autorisée sur le site est de 13000 m² (SHON). Compte tenu de la SHON existante, il existe une constructibilité résiduelle de 1800 m² (SHON).'»



C'est ainsi que le mandataire de la société NEWCO PLEIADES a écrit, le 25 septembre 2007, à la société DRIVERS JONAS, faisant état des «'principaux termes et principales conditions'» de l'offre. Il est ainsi mentionné que l'immeuble «'comprend une réserve de constructibilité'» de 1800 m² (SHON) «'à ce jour'».



Le prix d'acquisition, d'un montant de 23.200,00 Euros se décompose en deux versements :

- le 1er (21.000.000 Euros), le jour de la signature de l'acte ;

- le solde, soit 2.200,000 Euros, au jour de l'obtention du permis de construire définitif permettant la réalisation sur le terrain d'assiette de l'immeuble d'un bâtiment de 1800 m² SHON à usage de logements ;



La société DRIVERS JONAS a répondu, le 4 octobre 2007, acceptant le prix et son paiement en deux étapes. Néanmoins le mandataire du vendeur a insisté pour que soit ajouté au deuxième règlement (qui avait été réduit à 2.000,000 Euros) la clause suivante : «'en toute hypothèse le versement de ce solde devra être effectué au plus tard 24 mois après la date de signature de l'acte de vente.'»



Les pourparlers ont abouti à une signature d'une promesse synallagmatique de vente, le 23 octobre 2007, aux termes de laquelle la SARL IM PROPERTIES LUXEMBOURG a promis à la SCI DU 124 REAUMUR devenue ensuite Groupe REAUMUR FRANCE SAS, de lui vendre un ensemble immobilier dénommé «'LES PLEIADES'» situé à [Adresse 5] comprenant : 



un terrain d'une superficie de 29995 m² pour une contenance de 2ha 99a 95ca ;

un ensemble de 11 bâtiments à usage principal de logement collectif ;

étant précisé que cet ensemble immobilier comprenait un 12ème bâtiment B3 qui a été détruit par un incendie en août 2002, qui n'a pas été reconstruit ;



La SCI 124 REAUMUR s'est substituée la SCI NEWCO PLEIADES.



Par acte reçu devant Maitre [J] [O], notaire associé de la SCP CHEVREUX et associés, en date du 19 décembre 2007, avec la participation de Maitre [X] notaire associé de la SCP [X] assistant la venderesse, la société IM PROPERTIES LUXEMBOURG a vendu à la société SCI NEWCO PLEIADES un ensemble immobilier situé à [Adresse 5] comprenant : 



un terrain d'une superficie de 29995 m² cadastré section [Cadastre 1] lieudit '[Localité 2]'» pour une contenance de 2ha 99 ar 95 ca. Observation faite que ce terrain correspond au lot [Cadastre 2] tel que défini au Programme détaillé ;

un ensemble de 11 bâtiments à usage principal de logement collectifs de type studette (T1) édifié par EURO DISNEY SCA sur un terrain ci-dessus désigné, comprenant au total 377 studettes et 165 emplacements en extérieur, savoir 

* des bâtiments en bois peint de 3 niveaux chacun, comprenant uniquement des studios : savoir :

- un bâtiment A2 comprenant 40 studettes ;

- un bâtiment A3 comprenant 40 studettes ;

- un bâtiment A4 comprenant 40 studettes ;

- un bâtiment B1 comprenant 33 studettes ;

- un bâtiment B2 comprenant 33 studettes ;

- un bâtiment B3 comprenant 33 studettes ;

- un bâtiment C1 comprenant 33 studettes ;

- un bâtiment C2 comprenant 33 studettes ;

- un bâtiment C3 comprenant 33 studettes ;

- un bâtiment C4 comprenant 33 studettes ;



* un bâtiment A1 en bois peint de trois niveaux composé : 

- au rez-de-chaussée d'une réception de bureaux administratifs et d'un local à usage de laverie ;

- au 1er et 2ème étages : 26 studettes ;

- trois bâtiments annexes abritant des locaux à ordures ;



Par acte du 10 juillet 2012, la SCI NEWCO PLEIADES a assigné, d'une part, la société IM PROPERTIES, d'autre part, les deux études notariales, la SCP CHEVREUX et associés, notaires associés, et la SCP [X], notaires associés, devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS afin d'obtenir leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 3.060,000 Euros à titre de dommages et intérêts.



La SCI NEWCO PLEIADES soutient que la société IM PROPERTIES aurait commis une fraude dans le cadre de la vente de l'ensemble immobilier en lui promettant 1800m2 de droits à construire alors qu'il n'en existait que la moitié. 



Elle reproche également aux notaires ayant participé à cette vente, y compris le notaire de la société IM PROPERTIES, d'avoir manqué à leur obligation de conseil à son égard. 





C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement rendu le 24 juin 2014, a :



- Rejeté la demande de la SCI NEWCO PLEIADES présentée à l'encontre de la société IM PROPERTIES ;

- Rejeté les demandes de la SCI NEWCO PLEIADES dirigées à l'encontre de la SCP [X] et de la SCP CHEVREUX ET ASSOCIES ;

- Condamné, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG à payer :

- à la société IM PROPERTIES LUXEMBORUG la somme de 2000 Euros ;

- à la SCP [X] et à la SCP CHEVREUX ET ASSOCIES, chacune, la somme de 1500 Euros ;

- Rejeté les demandes présentées par la SCI NEWCO PLEIADES LUXEMBOURG sur ce même fondement ;

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.





Vu l'appel interjeté par la SCI NEWCO PLEIADES et ses dernières conclusions en date du 2 févier 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :



- Dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la SCI NEWCO PLEIADES du jugement entrepris ;

 En conséquence :

- Le réformer ;

- Constater la fraude la SARL IM PROPERTIES dans les engagements pris au titre des droits à construire résultant de l'acte de vente du 19 décembre 2007 ;

- Constater la faute commise par les deux SCP notariales ;

 En conséquence :

- Condamner in solidum la SARL IM PROPERTIES LUXEMBOURG, la SCP CHEVREUX et ASSOCIES, notaires associés, et la SCP [X], notaires associés au paiement de la somme de 3.060,000 Euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamner in solidum la SARL IM PROPERTIES LUXEMBOURG, la SCP CHEVREUX et ASSOCIES, notaires associés, et la SCP [X], notaires associés au paiement de la somme de 20.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





Vu les dernières conclusions de la SARL IM PROPERTIES en date du 12 décembre 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de : 



- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- Débouter la SCI NEWCO de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- Condamner la SCI NEWCO à régler à la société IM PROPERTIES la somme de 20.000 Euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





Vu les dernières conclusions de la SCP [X] et la SCP CHEUVREUX et ASSOCIES en date du 5 décembre 2014, par lesquelles il est demandé à la Cour de : 



- Déclarer la SCI NEWCO PLEIADE mal fondée en son appel ;

- Confirmer le jugement entrepris ;

- Mettre hors de cause la SCP [X] ;

- Dire et juger qu'elle n'est redevable d'aucun devoir de conseil à l'égard de la SCI NEWCO PLEIADE ;

 En tout état de cause :

- Constater l'absence de faute des deux études notariales ;

- Constater l'absence de préjudice certain et l'absence de pièce justificative de ce prétendu préjudice ;

- Dire et juger que Maître [O], notaire associé de la SCP CHEUVREUX et ASSOCIES rapporte la preuve de son devoir de conseil et d'information par la rédaction d'un acte clair ;

- Condamner la SCI NEWCO PLEIADES à payer à chacune des études notariales la somme de 3500 Euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.





SUR CE

LA COUR





- Sur la ' fraude' reprochée à la société IM Properties



Considérant que c'est par des motifs pertinents, particulièrement circonstanciés et exacts que la cour adopte que le tribunal a jugé qu'aucune fraude n'avait été commise au préjudice de la SCI Newco ;



Qu'effectivement, la société Properties n'a jamais vendu 1800 m² de droits à construire à la société Newco ni ne lui a laissé croire dans les actes et au moment des pourparlers que la constructibilité résiduelle était de 1800 m² ;



Qu'au contraire, il a été expressément mentionné dans l'acte de vente que le terrain vendu sur lequel se trouvait les onze bâtiments, le 12e d'une surface de 900 m² ayant été détruit par un incendie, bénéficiait d'une constructibilité de 12'000 m² ' ainsi qu'il résulte du titre de propriété d'Euro Disney ';



Que la SCI Newco n'a donc pas acquis 13'000 m² de droits à construire et qu'aucune promesse ne lui a été faite à ce titre ;



Qu'il a été seulement précisé à l'acte qu'aux termes du règlement de la ZAC, la possibilité maximale d'occupation du sol est de 13'000 m² ;



Que les modalités de règlement de solde du prix de 2 millions d'Euros ' dans les 15 jours de l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire définitif permettant la réalisation d'un bâtiment n'excédant pas 1800 m² de Shon' traduisent uniquement une facilité de paiement accordée par le vendeur à l'acquéreur, en fonction de ses objectifs mais ne modifient en rien l'objet de la vente ;



Qu'en tout état de cause, il a bien été mentionné que le solde du prix serait exigible dans le délai prévu quelque soit l'issue réservée à la demande de permis de construire ;



Qu'enfin, quant aux obligations de la SCI Newco de régler une TVA réduite en raison de son engagement de construire dans un délai de quatre ans un bâtiment n'excédant pas 1800 m² de Shon n'induisent nullement une contradiction dans l'acte quant à la consistance du bien vendu ;



Qu'il s'agit d'un simple engagement fiscal de la part de l'acquéreur ;



Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Newco dirigée contre la société Properties ;



- Sur la responsabilité des notaires



Considérant que le jugement sera également confirmé par adoption de motifs en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de ces officiers ministériels, l'acte de vente ne contenant aucune contradiction dans ses clauses, l'affirmation de la SCI selon laquelle il lui aurait été cédé 1800 m² de droits à construire étant erronée ;



Qu'au contraire, ainsi que les premiers juges l'ont mentionné la SCI Newco a acquis, en toute connaissance de cause (cf paragraphe ' intention des parties-économie de l'opération' inséré en pages 5 et 6 de l'acte de vente), un ensemble immobilier défini avec précision, sans condition suspensive d'obtention d'un quelconque permis de construire et à la condition déterminante pour le vendeur que ce permis ne modifie en rien le prix convenu entre les parties ;



Que le notaire a donc assuré ses obligations de conseil, d'information et d'efficacité de son acte ;



Considérant que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes de la SCI Newco ;



- Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile



Considérant que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'il sera ci-après, précisé au dispositif.





PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement, en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la SCI Newco Pleiade à payer, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel :



-À la société IM Properties la somme de 8000 €



-À la SCP [X] et à la SCP Chevreux et associés, chacune la somme de 2000 €



Rejette toutes autres demandes,



Condamne la SCI Newco Pleiade aux dépens de l'instance d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.





Le Greffier, La Présidente,