Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 25 mars 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 25 MARS 2016



(n° , 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 15/00681



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Décembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY 





APPELANTE

 

SNC COMPAGNIE FINANCIERE DE MARCHANDS DE BIENS VOLNEY - COFIMAB 

Prise en la personne de son representant legal domicilie en cette qualite audit siege

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée et assistée de Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD - COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029







INTIMES 



Monsieur [I] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]/FRANCE

né en 1954 à [Localité 3] (MALI)

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/003697 du 09/02/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



Madame [Q] [N] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]/FRANCE

née en 1964 à [Localité 3] (MALI)

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/003697 du 09/02/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





Représentés et assistés de Me Abderamane DEMMANE, 

avocat au barreau de PARIS, toque : D0461







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 février 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Odette-Luce BOUVIER, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire.









Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

Mme Odette-Luce BOUVIER, Conseillère

Mme Mireille de GROMARD, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Patricia PUPIER







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie DABOSVILLE, présidente et par Mme Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.





Le 12 juin 2012, la SNC Compagnie Financière de Marchands de Biens Volney (COFIMAB) a été déclarée adjudicataire pour 69.000 euros d'un bien immobilier situé [Adresse 3]. 



Ce bien, consistant en un appartement de quatre pièces et un droit de stationnement automobile, appartenait à M. [I] [N] et à son épouse, Mme [Q] [N] (les époux [N]).



Le jugement d'adjudication a été signifié aux époux [N] le 16 juillet 2012 et publié au 4ème bureau des hypothèques de Bobigny le 23 avril 2013.



Le 12 juillet 2013, la SNC COFIMAB a fait délivrer aux époux [N] un commandement de quitter les lieux, acte dénoncé à la Préfecture de Seine Saint Denis.



Saisi par ces derniers aux fins d'octroi à leur profit d'un délai pour libérer les lieux, le juge de l'exécution de Bobigny a, par ordonnance du 13 novembre 2013, rejeté cette demande.



Par acte du 24 octobre 2014, la SNC COFIMAB a assigné les époux [N] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux 'ns de condamnation solidaire à lui verser à titre de provision une somme de 37.800 euros au titre des indemnités d'occupation dues du 16 juillet 2012 jusqu'au 16 octobre 2014, de 1.400 euros à titre d'indemnité d'occupation, correspondant à un loyer mensuel de 1.200 euros augmenté de 200 euros de charges, à compter du 17 octobre 2014 jusqu'à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal, avec capitalisation de ceux-ci conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil. 



Par ordonnance contradictoire du 19 décembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, retenant que les quelques piéces produites par la demanderesse sont insuffisantes pour déterminer une quelconque valeur locative du bien litigieux en l'absence de description de son état mais également de production de pièces objectives pemettant de déterminer la valeur locative de biens similaires, étant précisé qu'une indemnité d'occupation est nécessairement inférieure à un loyer, en raison de la précarité de l'occupation des lieux ; que les demandes sont donc contestables dans leur montant, a :



- rejeté l'intégralité des demandes présentées par la SNC Compagnie Financière de Marchands de Biens Volney dite COFIMAB , 



- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



- laissé à la charge de la SNC Compagnie Financière de Marchands de Biens Volney dite COFIMAB l'intégralité des dépens de l'instance et, au besoin l'a condamnée à régler les sommes dues à ce titre.



La SNC Compagnie Financière de Marchands de Biens Volney (COFIMAB) a relevé appel de cette décision par déclaration d'appel du 8 janvier 2015.





Par les dernières conclusions régulièrement transmises le 2 février 2016, l'appelante demande à la cour de :



- la déclarer bien fondée en son appel et faire droit à ses demandes, fins et prétentions ;



- débouter les époux [N] de leurs demandes, fins et prétentions ;



- infirmer l'ordonnance du 19 décembre 2014 du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny en toutes ses dispositions ; 

 

Et statuant à nouveau : 

 

- condamner solidairement les époux [N] à lui payer à une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation de 1.400 euros, charges incluses à compter du 16 juillet 2012 - date de signification du jugement d'adjudication du 12 juin 2012 - et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;



- dire que cette indemnité d'occupation est assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 16 juillet 2012 et ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; 



- les condamner solidairement en tous les dépens ainsi qu'à payer à COFIMAB la somme de 3.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile 



Sur la prétendue 'incompétence' de la cour d'appel, elle fait valoir que sa demande porte sur une condamnation à une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation fondée sur l'article 809 du code de procédure civile qui ressort de la compétence du juge des référés.



Au principal, l'appelante fait valoir : 



- que les intimés se maintiennent sans droit ni titre dans l'immeuble depuis que leur a été notifié le commandement de quitter les lieux ; que cela lui cause un préjudice car elle ne peut faire usage de l'immeuble dont elle est devenue propriétaire ; 



- que la jurisprudence estime que le propriétaire d'un logement occupé sans droit ni titre à la suite d'une adjudication est fondé à demander une indemnité d'occupation, ceci afin de dissuader l'occupant de demeurer dans les lieux et d'indemniser le propriétaire de l'impossibilité d'utiliser son bien ; que cette indemnité est traditionnellement fixée sur la base des loyers et charges et non inférieure à cette somme ; 



- qu'elle justifie du chiffrage de son préjudice en produisant des données sur le loyer moyen dans la commune pour des biens de taille comparable, extraites de la base de données CLAMEUR ; 



- qu'elle produit aussi une évaluation du bien ainsi qu'un PV de description des lieux, des annonces immobilières concernant des biens similaires ;



- que l'estimation produite par les intimés n'est pas applicable à l'espèce puisqu'elle émane d'un bailleur social qui pratique nécessairement des loyers réduits ; 





M. [I] [N] et Mme [Q] [N], intimés, par leurs conclusions du 26 janvier 2016, demandent à la cour de : 



A titre principal :



- se déclarer 'incompétente' au profit du juge du fond ; 



- condamner la COFIMAB à leur régler la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 al.2 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;





A titre subsidiaire :



- confirmer l'ordonnance de référé attaquée ;



En conséquence de :



- débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions





A titre infiniment subsidiaire :



- réduire le montant de I'indemnité d'occupation de manière très significative compte tenu notamment de la précarité de leur situation ; qu' en tout état de cause, le montant de l'indemnité d'occupation ne saurait dépasser la somme hors charges de 640,25 euros montant mensuel du loyer de référence applicable.



Au soutien de leur exception d'incompétence, les intimés font valoir que, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 4 avril 2001, la notion d'obligation 'non contestable' a été abandonnée au profit de la notion "d'appréciation souveraine des juges du fond" de sorte que l'octroi d'une indemnité d'occupation en référé relève uniquement du pouvoir du juge du fond.



Au principal, ils font valoir : 



- que l'appelante ne démontre pas, comme il lui appartient, le bien-fondé de ses demandes d'indemnité d'occupation ; que les documents qu'elle produit sont insuffisants pour déterminer la valeur locative dont elle se prévaut pour évaluer l'indemnité d'occupation ; 



- qu'à l'inverse, ils produisent une attestation d'un bailleur social faisant état d'un loyer de 640, 25 euros, hors charges, pour un bien similaire ;



- qu'en ce qui concerne leur demande subsidiaire de réduction de montant de l'indemnité d'occupation, il ressort des pièces versées aux débats qu'ils sont considérés comme prioritaires dans le cadre de la procédure de droit au logement opposable (DALO) ce qui démontre la précarité de leur situation ; 



- qu'ils ont toujours été de bonne foi ; que l'adjudication est la conséquence de la perte de son emploi par M. [N] qui l'a empêché de continuer à rembourser son prêt ; qu'ils ont fait leur possible pour rembourser partiellement leur dette ; qu'ils ont, juste avant l'adjudication, proposé un acheteur à la COFIMAB qui a refusé ; qu'ils ont entrepris toute les démarches possibles pour obtenir un relogement, sans succès ; que ces preuves de leur bonne foi ont conduit le préfet à refuser d'apporter le concours de la force publique pour procéder à leur expulsion ; 



- qu'ils ont des enfants mineurs à charge et scolarisés ; que ces charges les empêchent de régler une indemnité d'occupation ; 





SUR CE LA COUR





Aux termes de l'article 809, alinéa 1er,, du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; 



Selon l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, la juridiction des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; 



Le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;



L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 809, alinéa 1er, du code de procédure civile ; 





Qu'il s'en déduit que la juridiction des référés a le pouvoir de fixer à titre provisionnel une indemnité d'occupation qui, en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, étant relevé que le moyen soutenu par les intimés ne s'analyse pas en une exception d'incompétence mais en un grief tiré d'un défaut de pouvoirs du juge des référés ; 



En l'espèce, il est constant que les époux [N] sont occupants sans droit ni titre à compter du 16 juillet 2012,date de signification du jugement d'adjudication du 12 juin 2012, du logement dont ils étaient propriétaires ;



Au vu des éléments d'appréciation soumis par les parties, et notamment de ceux justifiant du montant des loyers en cours, pour une superficie équivalente, dans le secteur du logement social à [Localité 2], qui permettent, en cause d'appel, d'évaluer le quantum de l'indemnité d'occupation due au regard des critères sus mentionnés, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ce chef de demande et, statuant à nouveau, de fixer à la somme de 800 euros l'indemnité d'occupation mensuelle, due à titre provisionnel et solidairement par les époux [N], à compter du 16 juillet 2012 et jusqu'à la libération effective des lieux et de dire que cette indemnité sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter de la date du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code de procédure civile ;



L'équité commande de ne pas faire droit à la demande des parties présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Eu égard aux circonstances de l'affaire, chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; 



PAR CES MOTIFS 





Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle,



Statuant à nouveau, 



Condamne solidairement M. [I] [N] et à Mme [Q] [N] à payer à la SNC Compagnie Financière de Marchands de Biens Volney (COFIMAB) la somme provisionnelle de 800 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 16 juillet 2012 et jusqu'à la libération effective des lieux , avec intérêt au taux légal à compter de la date du présent arrêt,

 

Ordonne la capitalisation des intérêts moratoires fondée conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, 





Rejette la demande des parties présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

 



Le Greffier,

 Le Président,