Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 mars 2016

1ère Chambre





ARRÊT N° 115/2016



R.G : 14/07277













M. [M] [G]

Me [H] [J]

SARL VAE ENTREPRISE MM

Compagnie d'assurances MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD



C/



M. [Q] [F]

CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES BRETAGNE PAYS DE LOIRE, sous l'enseigne GROUPAMA

SARL ZAMBON ENTREPRISE

SCI LES ORIONNAIS

SCP [F] - [T] ET [V]-[N]

SCP [Y] - [J]













Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée









Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 MARS 2016





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Xavier BEUZIT, Président,

Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller, entendue en son rapport



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



MINISTÈRE PUBLIC : 



Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Janvier 2016



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Mars 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTS :



Monsieur [M] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]





Représenté par Me Rachel CORILLION, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Christophe BUFFET, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS







Maître [H] [J], Notaire associé de la SCP [L] [Y] - [H] [J]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me RAFFIN de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS









SARL VAE ENTREPRISE MM

[Adresse 1]

[Adresse 1]





Représentée par Me Rachel CORILLION, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Christophe BUFFET, Plaidant, avocat au barreau d'ANGERS







Compagnie d'Assurances MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me RAFFIN de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉS :



Monsieur [Q] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Cécile DELVA, avocat au barreau de RENNES





CAISSE REGIONALE D'ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES BRETAGNE PAYS DE LOIRE, sous l'enseigne GROUPAMA, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualités au siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Mikaël BONTE de la SELARL A2C ATLANTIQUE AVOCATS CONSEILS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me CARON de la SELARL ARMEN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES



SARL ZAMBON ENTREPRISE

[Adresse 6]

[Adresse 6]



Représentée par Me Katell BAUDIMANT de la SCP BAUDIMANT/LE ROL, avocat au barreau de RENNES





SCI LES ORIONNAIS agissant poursuites et diligences de son gérant pour ce domicilié de droit audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me Yves ROULLEAUX, Plaidant, avocat au barreau de NANTES





SCP [F] - [T] ET [V]-[N] Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Cécile DELVA, avocat au barreau de RENNES





SCP [Y] - [J] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS-SOCIETE D'AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES et par Me RAFFIN de la SCP RAFFIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







FAITS ET PROCÉDURE:





Vu l'arrêt avant dire droit rendu par cette Cour le 03 novembre 2015, auquel il convient de se référer pour l'exposé du litige.



Par conclusions du 10 décembre 2015, la CRAMA a repris ses précédentes demandes en sollicitant la condamnation des notaires, sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du code civil.



Par conclusions du 15 décembre 2015, Me [J] et les Mutuelles du Mans ont conclu au caractère irrecevable et mal fondé des demandes formées contre Me [J] sur un fondement contractuel et pour le solde ont repris leurs prétentions antérieurement développées.



Par conclusions du 15 décembre 2015, Me [F] et la SCP [T]-[V]-[N] ont sollicité que la Cour déclare irrecevables ou mal fondées les demandes présentées contre eux sur un fondement contractuel et pour le solde ont repris leurs prétentions antérieures.



Par conclusions du 04 janvier 2016, la société ZAMBON Entreprises a repris ses demandes précédentes.



Par conclusions du 03 janvier 2016, Monsieur [M] [G] et la SARL VAE ont repris leurs demandes antérieures en rajoutant une demande de garantie formée contre toutes les autres parties.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :





Sur la recevabilité de l'appel:



Il n'est pas justifié, par Monsieur [G] ès-qualités de liquidateur amiable de la société VAE Entreprises, que les opérations de liquidation de cette dernière soient clôturées, sachant qu'en outre, une telle clôture était impossible compte tenu de l'instance en cours, sauf à ce que Monsieur [G] engage sa responsabilité à titre personnel.



Dès lors, l'appel de la société VAE Entreprises mais aussi les prétentions émises contre sa liquidation sont recevables, tandis que le jugement déféré est confirmé en ce que Monsieur [G] ès-nom a été mis hors de cause, n'étant jamais intervenu à titre personnel dans l'opération litigieuse.



Sur les prétentions de la CRAMA:



Le fait que la CRAMA ne puisse pas exercer une activité de banque-assurance dans les locaux de la SCI Les Orionnais est la conséquence de leur implantation dans un secteur de la ville de [Localité 1] où le PLU prévoit que « le changement de destination des immeubles à activités artisanales implantés le long de ces voies en bureau, services financiers, bancaires, d'assurance, d'immobilier et de travail temporaire est interdit » : en effet, l'activité précédemment exercée dans les locaux était celle de café-restaurant. 



Qu'elle ait pu exercer son activité dans des locaux très proches est sans incidence sur la validité de cette interdiction dans la mesure où il est apparu dès l'origine que les locaux de la SCI Orionnais étaient situés en limite de la zone au sein de laquelle les activités de banque-assurance étaient impossibles, ce dont il se déduit que la zone où de telles activités sont autorisées est géographiquement très proche. 



Enfin, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir attendu l'issue de négociations avec la mairie de [Localité 1] : l'opération qui s'est réalisée avait pour objet une activité commerciale devant s'exercer immédiatement et non à l'issue d'une hypothétique demande de dérogation.



Enfin, il doit immédiatement être relevé que s'il est admis que la CRAMA dispose de compétences juridiques certaines en droit bancaire et droit des assurances, il n'est pas en revanche démontré que son domaine de compétence s'étende au droit de l'urbanisme. 



Aucune exonération ou partage de responsabilité ne peuvent donc être invoqués par ceux qui l'ont conseillée dans l'opération litigieuse.



Sur l'acte intitulé « cession de droit au bail » du 10 juillet 2008 :



Différents avant-contrats ont été conclus avant que cet acte ne soit signé.



D'une part, la CRAMA a confié à la société Zambon Entreprises un mandat de recherche de locaux commerciaux ; celui-ci n'est pas versé aux débats mais est évoqué par les deux contractants ; parallèlement, la société Zambon Entreprises avait reçu de la société Café du Boulevard (VAE Entreprises) un mandat d'entremise pour la vente d'un « pas de porte » ; versé aux débats, ce mandat d'entremise est daté du 18 février 2008.



Ensuite, la société Zambon Entreprises a rédigé un acte intitulé « offre d'achat de droit au bail » aux termes duquel la CRAMA s'est engagée à acheter au prix de 180.000 euros le droit au bail détenu la société Café du Boulevard sous conditions suspensives de l'accord du bailleur pour la cession du bail, la despécialisation de l'activité, et la réalisation de travaux d'aménagements ; aucune condition suspensive relative à des dispositions d'urbanisme ne figurait ; le 04 avril 2008 ; cette « offre d'achat de droit au bail » a été signée par la CRAMA mais aussi par la société Café du Boulevard avec la mention « Bon pour la vente au prix de 180.000 euros » ; il s'en déduit que l'option a été immédiatement levée par le vendeur.



L'offre d'achat prévoyait cependant qu'en cas de levée de l'option, un « compromis » de cession de droit au bail serait signé « aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction », semblant donc indiquer que la levée d'option n'était pas suffisante à ce que la vente puisse être déclarée parfaite.



Le 15 avril 2008 est alors rédigé par Maître [F], avec la participation de Maître [J] qui représente la CRAMA, une promesse synallagmatique de cession de droit au bail sous seings privés, Maître [F] intervenant au surplus à l'acte en qualité de gérant de la SCI Les Orionnais, bailleur. Le prix de vente est différent de l'acte précédent (170.000 euros) et certaines conditions suspensives ont été rajoutées : obtention d'une note d'urbanisme qui n'empêche pas la nouvelle activité envisagée, signature d'un nouveau bail commercial dans les huit jours de la prise de possession, obtention par le cessionnaire des autorisations administratives ou réglementaires permettant l'installation de ses bureaux (il est indiqué sous cette clause rédigée à la main « voir Me [J] »).



Enfin, les 03, 07 et 10 Juillet 2008, a été passé, par acte authentique rédigé par Maître [F] (qui de façon surprenante intervient de nouveau comme rédacteur de l'acte et comme représentant du bailleur), avec la participation de Maître [J], une « cession de droit au bail » ; il est d'abord rappelé dans l'acte que le cédant exploite un fonds de café-débit-de boisson-jeux, que le cessionnaire déclare que l'activité qu'il veut exercer dans les lieux loués est celle de banque et assurance, totalement différente de celle du cédant et qu'il est précisé « observation est faite qu'un nouveau bail sera établi au profit du cessionnaire postérieurement aux présentes » ; ensuite, il est écrit que « le cédant cède sans aucune garantie autre que celle de l'existence du bail ci-dessus énoncé, au cessionnaire qui accepte, tous ses droits au bail ci-dessus ' ».



Il résulte de la lecture de ces actes que les conditions suspensives qui intéressent le présent litige n'étaient pas relatives au vendeur et que ce dernier n'avait aucune maîtrise sur leur réalisation.



Ainsi, la « cession de droit au bail » n'est en fait rien d'autre que le paiement par le futur locataire d'une indemnité d'éviction à l'ancien locataire : il est en effet mentionné que le bail cédé ne se poursuivra pas puisqu'un autre bail devra être établi, et de fait, avant même que toutes les parties ait signé l'acte de « cession de droit au bail », la CRAMA et la SCI les Orionnais avaient signé par acte authentique un nouveau bail.



Surtout, l'acte authentique de cession de droit au bail, même s'il rappelle que le cessionnaire exercera une activité économique différente de celle du cédant, précise expressément que la seule garantie à laquelle le cédant s'oblige est celle de l'existence du bail commercial qui le lie à la SCI les Orionnais , lequel est effectivement encore en cours à la date du 03 Juillet 2008 à laquelle le cédant a pour sa part signé l'acte de cession.



Dès lors, la société VAE Entreprises, qui ne s'était pas obligée à garantir la CRAMA de la possibilité pour elle d'exercer une activité de banque-assurance, qui a vendu ses droits sur un bail qui existait, et qui a libéré les lieux, n'a commis aucune faute, y compris dans l'exécution de son obligation de délivrance.



Par conséquent, la CRAMA, qui poursuit la résolution de la vente sur le seul terrain de l'inexécution par le cédant de ses obligations, doit être déboutée de sa demande en résolution ainsi que de toutes ses prétentions contre la société VAE Entreprises et contre Monsieur [G] ès-qualités.



En revanche, il est incontestable que cet achat s'est révélé pour elle constitutif d'un préjudice puisque le droit acquis était inutilisable et que le prix a donc été payé en pure perte ; il convient d'examiner alors la responsabilité des professionnels ayant concouru à la signature de cet acte.



Il entrait dans les obligations contractuelles de la société Zambon Entreprises, professionnel de l'immobilier qui avait été mandatée par la CRAMA pour lui trouver un local commercial, de lui présenter des locaux dans lesquels, de manière effective, son mandant puisse exercer une activité de banque assurance ; la difficulté qui s'est révélée, soit celle de dispositions d'urbanisme prises pour conserver en milieu urbain des activités traditionnelles était classique, et s'agissant d'une simple question de zonage, aurait dû faire l'objet d'une vérification par l'agence (qui a tout de même perçu 15.000 euros d'honoraires hors taxe sur l'opération) avant qu'elle ne fasse signer à ses clients une offre d'achat (ou a tout le moins aurait dû faire l'objet d'une condition suspensive). 



Toutefois, les parties n'avaient pas entendu lui confier d'autre mission que celle de s'entremettre entre elles puisque 'l'offre d'achat de droit de bail' qu'elle a fait signer à la société VAE et à la CRAMA ne peut pas s'analyser comme un recueil de leurs consentement à la cession: le prix qui y est mentionné n'est pas le prix définitif et l'acte prévoit la rédaction d'un avant-contrat distinct par les parties, mentionnant les 'clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction ».



L'offre d'achat de droit au bail n'est dès lors que le recueil du consentement des parties à engager des pourparlers et la vente n'a été parfaite que lors de la signature de la promesse synallagmatique du 15 avril 2008, à laquelle non seulement elle n'a pas prêté son concours mais aux rédacteurs de laquelle elle avait expressément renvoyé la responsabilité d'édicter les ' clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement de la transaction ».



En conséquence, la faute que la société Zambon a commise en présentant à la CRAMA des locaux situés dans un zonage urbain inadéquat n'est pas à l'origine du préjudice subi par cette dernière et le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a débouté les parties de toutes prétentions émises contre elle.



Maître [F] et Maître [J] ont une responsabilité équivalente, peu important à cet égard qu'il ait été convenu entre eux que Maître [J] procéderait aux vérifications des dispositions d'urbanisme ; Maître [F] est le rédacteur d'un acte auquel il a personnellement intérêt et se devait de vérifier lui-même que tous les renseignements nécessaires à lui donner une pleine et entière efficacité avaient été réunis ; Maître [J], qui prêtait son concours, se devait des mêmes vérifications, et il est certain à cet égard que les vérifications ont été trop sommaires. Ils ont donc contribué par leur carence au préjudice subi par la CRAMA.



Toutefois, la responsabilité du notaire rédacteur d'un acte est une responsabilité quasi-délictuelle et non contractuelle.



L'arrêt rendu par cette Cour le 03 novembre 2015 n'a pas rabattu l'ordonnance de clôture prononcée le 08 novembre 2015, et a uniquement demandé aux parties de présenter leurs observations sur des moyens de droit soulevés d'office.



Il en résulte que s'il était permis aux parties de discuter du bien fondé des moyens de droit soulevés par la Cour, il ne leur était pas permis de modifier pour autant le fondement juridique de leurs prétentions.



Par conséquent, la CRAMA, qui a sollicité la condamnation de Me [F] et la SCP [F] [T] [V], ainsi que celle de Me [J] et de son assureur sur le seul fondement juridique des articles 1134 et 1147 du code civil, qui selon ses conclusions 'consacrent la responsabilité du professionnel pour défaut de conseil et d'information' doit être déboutée de ses prétentions, la responsabilité contractuelle des notaires n'étant pas engagée dans le cas d'espèce à défaut de convention les liant avec elle.



Sur le bail conclu entre la SCI Les Orionnais et la CRAMA :



Le bail a été conclu le 07 juillet 2008 par acte authentique rédigé par Maître [J]. Il s'agit d'un bail commercial pour des locaux devant servir « exclusivement à l'activité de Banque Assurances » sous réserve d'adjoindre des activités « connexes ou complémentaires ».



L'obligation pesant sur le preneur d'exercer une activité de Banque Assurances a pour contrepartie la délivrance par le bailleur de locaux permettant l'exercice d'une telle activité. 



L'impossibilité de délivrance de tels locaux par la SCI les Orionnais , qui a été immédiate et définitive, ne permettant même pas un début d'exécution de ses obligations par le bailleur, conduit à prononcer la résolution du bail, aucune exécution du contrat n'ayant jamais pu exister; subséquemment, le commandement de garnir les lieux est annulé.



La conséquence de cette résolution est l'obligation pour le bailleur de restituer à la CRAMA les loyers perçus, qui selon le décompte non contesté de la CRAMA s'élèvent à la somme de 40.666,67 euros au 31 mars 2013 et seront à parfaire jusqu'au prononcé de cet arrêt.



La restitution de loyers constitue un préjudice pour un bailleur dont le bail est annulé dans la mesure où lui-même ne peut se voir restituer la jouissance des lieux et tel est le motif pour lequel la SCI les Orionnais recherche la garantie de la société Zambon Entreprises ainsi que celle de Me [J] et de son assureur.



La société Zambon Entreprises n'ayant nullement apporté son concours à la rédaction du bail commercial, la demande formée contre elle est rejetée.



S'agissant de Me [J], ce dernier était exonéré de son devoir de conseil envers elle en raison de profession exercée par son gérant, Me [F], lui-même notaire, qui disposait ainsi des compétences nécessaires pour ne pas se méprendre sur l'étendue des vérifications qu'il devait effectuer avant de proposer à la CRAMA la location de ses locaux.



Par conséquent, la SCI Les Orionnais est déboutée de ses demandes de garantie.



Sur les dépens et les frais irrépétibles:



La SCI Les Orionnais et la CRAMA, qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel par moitié chacune.



Il est équitable que la CRAMA soit condamnée à payer à la société VAE ENTREPRISES une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et que toutes les autres parties soient déboutées de leurs demandes émises à ce titre.



PAR CES MOTIFS:



La Cour,



Déclare recevable l'appel formé par la société VAE Entreprises.



Confirme le jugement du 17 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Nantes en ce qu'il a mis hors de cause Monsieur [M] [G] à titre personnel, débouté la CRAMA de ses demandes formées contre la société Zambon Entreprises, prononcé la résolution du bail commercial du 07 juillet 2008 et prononcé l'annulation du commandement du 06 septembre 2011.



L'infirme pour le solde.



Statuant à nouveau:



Déboute la CRAMA de sa demande d'annulation de l'acte de cession conclu le 10 Juillet 2008 par devant Me [F] avec l'assistance de Me [J] avec la société Café du Boulevard, aux droits de laquelle vient la société VAE Entreprises.



Déboute la CRAMA des demandes formées contre Me [F], la SCP [F]-[T]-[V], Me [J] et les Mutuelles du Mans.



Condamne la SCI Les Orionnais à rembourser à la CRAMA la somme de 40.666,67 euros au 31 mars 2013, outre les loyers payés à compter de cette date et jusqu'au prononcé de l'arrêt.



Déboute la SCI Les Orionnais de ses demandes.



Déboute la CRAMA du solde de ses prétentions.



Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés à parts égales entre la SCI Les Orionnais et la CRAMA.



Condamne la CRAMA à payer à la société VAE Entreprises la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Déboute les autres parties de leurs demandes de frais irrépétibles.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT