Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 11 février 2016

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 11 Février 2016

(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : S 14/03646



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Janvier 2014 par le tribunal de grande instance [Localité 4] RG n° 12/00080





APPELANTE



SOCIETE D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE

RCS B 341 214 971

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Me Daniel CHAUSSE de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T07



INTIMÉES



SCI LE PHNOM

RCS 433 068 293

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472



DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M. [L] [O] (commissaire du gouvernement) en vertu d'un pouvoir général





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 Janvier 2016, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Christian HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,



Mme Maryse LESAULT, Conseillère désignée par Mme le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS



Mme [Q] [J], Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique



Greffière : Mme Isabelle THOMAS, lors des débats





ARRÊT :- contradictoire

 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

- signé par M. Christian HOURS, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.





Par arrêté préfectoral du 30 avril 2012, les acquisitions foncières par la société d'économie mixte d'aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne (en abrégé la SADEV 94), en vue de la création de la zone d'aménagement concertée [Adresse 13] sur le territoire de la commune [Localité 5], ont été déclarées d'utilité publique.



Parmi les parcelles concernées, figurent celles sises [Adresse 1], cadastrées section BY numéros[Cadastre 2]et [Cadastre 1], correspondant à deux terrains avec un immeuble à usage de hangar, appartenant à la SCI Le Phnom (la SCI).



Faute d'accord de la SCI sur ses propositions d'indemnisation (739 171,50 euros), la SADEV 94 a saisi, le 12 décembre 2012, le juge de l'expropriation. 



La cour statue sur l'appel formé par la SADEV 94, le 13 février 2014, d'une décision de la juridiction de l'expropriation du Val de Marne du 27 janvier 2014, ayant fixé les indemnités revenant à la SCI Le Phnom suite à l'expropriation des biens immobiliers précités :

- indemnité principale parcelle BY [Cadastre 2] : 733 470 euros (690 euros le m²) ;

- indemnité principale parcelle BY [Cadastre 1] (terrain avec hangar) : 752 408 euros (selon la méthode analytique 690 euros le m² avec un abattement pour encombrement de 40 % et valeur du hangar à 712 euros le m²) ; 

- indemnité de remploi : 149 588 euros,

- indemnité pour frais non compris dans les dépens : 2 500 euros, l'expropriante étant condamnée à supporter les dépens.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux décisions déférées et aux écritures :



- déposées au greffe par la SADEV 94, appelante, les 11 avril et 25 juin 2014, aux termes desquelles elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer comme suit les indemnisations contestées :

- indemnité principale BY [Cadastre 2] : 574 020 euros ;

- indemnité principale BY [Cadastre 1] : 322 620 euros ;

- indemnité de remploi : 90 664 euros ;



- adressées au greffe par la SCI Le Phnom, les 27 mai et 1er juin 2014, ainsi que le 1er juin 2015, aux termes desquelles elle forme appel incident et demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé un prix au m² de terrain de 690 euros et retenu un abattement de 40 % pour la parcelle BY [Cadastre 1] et, statuant à nouveau de fixer ce prix à 850 euros et l'abattement à 25 % ; 

- de confirmer le prix de 712 euros le m² pour les constructions ;

- de fixer en conséquence l'indemnité principale totale à la somme de 1 845 867 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 185 587 euros ; 

- de condamner la SADEV 94 à lui payer la somme de 3 500 euros pour ses frais irrépétibles en cause d'appel en sus de la somme déjà allouée en première instance et à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ;



- adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 17 janvier 2014, aux termes desquelles il forme appel incident et demande à la cour de fixer les indemnisations suivantes :

- indemnité principale pour la parcelle BY [Cadastre 2] : 690 950 euros (650 euros le m²) 

- indemnité principale pour la parcelle BY [Cadastre 1] : 382 050 euros (675 euros le m² terrain intégré) ;

- indemnité accessoire : 108 300 euros.





Motifs de l'arrêt :



Considérant à titre liminaire que l'appel et les écritures des parties, lesquelles ont permis un débat contradictoire complet et ne font l'objet d'aucune contestation sur ce point, sont recevables ;



Considérant que la SADEV 94 fait valoir que :

- la méthode dite terrain intégré aurait dû être préférée à la méthode analytique pour l'évaluation de la parcelle BY [Cadastre 1] qui supporte le hangar, dès lors que les références retenues pour l'évaluation du hangar portent sur des prix calculés selon la méthode 'terrain intégré', de sorte que la parcelle BY [Cadastre 1], indemnisée selon la méthode analytique, l'a été à double titre ;

- la surface construite correspond à 566 m² sur 844 m² et la différence non bâtie est constituée pour l'essentiel de la rampe d'accès au hangar, le potentiel de constructibilité étant ainsi quasiment épuisé ;

- les éléments de comparaison retenus par le premier juge portent sur des biens supportant des constructions de meilleure qualité que le hangar en cause à la toiture fuyarde ; les références de l'expropriée et du commissaire du gouvernement n'ont pas le même usage de simple entrepôt que le bien dont s'agit et ne peuvent y être comparées ;

- la différence de consistance entre le terrain avec hangar en cause et les éléments de comparaison pris en compte par le premier juge justifie un abattement de 20 % sur le montant retenu de 712 euros, de sorte qu'une valeur de 570 euros doit être retenue ;

- la valeur de 690 euros/m² retenue par le premier juge pour la valeur des terrains nus est erronée, d'une part car elle a été calculée en prenant notamment en compte une décision judiciaire non définitive, d'autre part car elle a écarté à tort la mutation pourtant pertinente du 17 novembre 2011 produite par le commissaire du gouvernement et deux références portant sur des biens évalués selon la méthode de la récupération foncière, laquelle fait bien ressortir la valeur du terrain nu, de troisième part car elle a mentionné une valeur inexacte du prix au m² de la vente du 28 novembre 2011 qui était en réalité de 643 euros du m² et non de 709 euros ;

- la prise en compte des six références dont elle fait état conduit à une valeur moyenne de 550 euros le m², en sorte que sa proposition à hauteur de 600 euros le m² pour la parcelle en nature de terrain nu est satisfactoire, tandis que les références produites par la SCI Phnom doivent être rejetées comme portant sur des terrains bâtis pour huit d'entre elles, sur une décision non définitive pour l'une d'elle, la dernière, non référencée, étant issue de la base Bien et portant sur des lots de copropriété ;

- l'abattement de 40 % pour encombrement devrait être maintenu si la cour décidait de valoriser l'ensemble immobilier par la méthode analytique ;

- le prix de 650 euros proposé par le commissaire du gouvernement pour le terrain nu apparaît excessif au vu des références disponibles ;



Considérant que la SCI Le Phnom réplique que :

- les références de la SADEV 94 ne peuvent être retenues car trop anciennes, portant sur des parcelles excentrées, appartenant à d'autres zones du PLU ou étant d'une nature différente (copropriétés, enclaves, configuration particulière), ou provenant d'un jugement non définitif ou d'une vente entre la ville de Vitry et la SADEV ; 

- il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement pour grande surface, la superficie n'étant que d'environ 1 000 m² ;

- il convient d'estimer la parcelle BY [Cadastre 1] (avec hangar) selon la méthode analytique pour tenir compte du fait que le potentiel de constructibilité n'est pas atteint ; la méthode intégrée aurait pour effet d'évaluer le terrain construit à un prix inférieur à celui du terrain nu ;

- le prix de 712 euros du m² pour la construction correspond aux références produites et doit être confirmé ;

- les références qu'elle produit, qui concernent toutes des terrains à bâtir, les constructions éventuellement existantes devant être démolies, justifient de porter la valeur du m² à 850 euros pour les terrains ;

- dans le cadre de la méthode analytique, il ne pouvait être retenu un abattement maximum de 40% mais seulement de 25 %, dès lors que tout le terrain n'était pas encombré et que le potentiel de constructibilité n'était pas complètement atteint ;



Considérant que le commissaire du gouvernement propose de recourir à la méthode 'terrain intégré' pour l'estimation de la parcelle BY[Cadastre 1] avec hangar et de retenir une valeur de 675 euros le m² pour celle-ci ; qu'il propose une évaluation de 650 euros le m² pour la parcelle nue BY [Cadastre 2], après avoir écarté toutes les références de la SCI dont les terrains comportent des bâtiments ;



Considérant qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ;



Considérant que l'article 13-13 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;



Considérant que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, alors applicable, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l'article L13-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ;



Considérant qu'à défaut d'ordonnance d'expropriation rendue au jour du jugement de première instance, la consistance juridique du bien doit s'apprécier à la date de cette décision ;



Considérant qu'en application de dispositions des articles L213-6 et L213-4 a du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;



Considérant en l'espèce que le bien doit ainsi être évalué à la date du 15 juillet 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 22 juin 2011, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville [Localité 5] ;



Considérant qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone UB (entrée de ville : secteur Blanqui-RN 305 Nord et RN 305 Sud, RN 7, zone intermédiaire assurant la transition entre les axes principaux de la commune et les quartiers plus spécifiquement dédiés à l'habitat, vocation mixte, où les formes d'urbanisation sont diverses, le COS étant de 2,25) ;



Considérant qu'il résulte du procès verbal de transport et de visite dressé par le juge de l'expropriation que les lieux consistent en un terrain trapézoïdal avec une façade d'environ 30 mètres sur la [Adresse 1], faisant l'angle avec l'[Adresse 1], en pente raide; qu'un grand hangar à usage d'entrepôt est édifié en fond de parcelle, avec des murs en moellons et parpaings, quelques fenêtres, une toiture en tôle non hermétique puisque sont notées des flaques d'eau au sol ; que le local fermé par une porte métallique a un sol en ciment et bitume, comporte des rayonnages métalliques le long d'une grande partie du mur et est encombré de matériels hors d'usage et de détritus divers ; qu'il existe un vaste terrain en friche ;



Considérant qu'il sera procédé à l'évaluation de la parcelle BY [Cadastre 1] supportant sur partie un hangar par une combinaison de la méthode intégrée pour la partie construite, compte tenu du fait que la construction s'étend sur environ deux tiers de la parcelle et eu égard à l'absence de termes de référence pertinents versées aux débats portant sur la seule valeur des entrepôts dans la ville [Localité 5] et de la méthode analytique pour la partie non construite ; qu'il convient d'observer à cet égard que le premier juge a en réalité retenu une valeur terrain intégrée dans la valeur de 712 euros fixée pour la seule valeur des constructions ; que ce chiffre peut d'autant moins être retenu pour la seule valeur de la construction qu'il comprend la valeur de terrains situées dans d'autres communes présentant une problématique immobilière différente ; 



Considérant pour la partie construite que les seules références de terrains supportant des entrepôts sur Vitry sont au nombre de deux, fournies par le commissaire du gouvernement et retenues par le premier juge :

- a) vente du 27 juillet 2010 du 4-6 rue Constant Coquelin - superficie 437 m² dont 300 m² construites, au prix de 867 euros le m² ;

- b) vente du 28 décembre 2010 du 65 rue de Seine- superficie 349 m², dont 234 m² construites-, au prix de 556 m² ;

ce qui donne une valeur moyenne de 711,50 euros, arrondie à 712 euros ;



Considérant que ce chiffre peut être retenu, le mauvais état de la toiture du hangar se compensant avec l'ancienneté de ces seules évaluations disponibles ; qu'ainsi la construction terrain intégré doit être valorisée à la somme de 712 euros x 566 m² = 402 992 euros ;



Considérant que le surplus de la parcelle en cause, soit 844 m² - 566 m² = 278 m², doit être évalué au prix du terrain nu à bâtir ;



Considérant que pour déterminer le terrain nu à bâtir, la SADEV fait valoir en cause d'appel les seules références suivantes :

- 1) vente le 19 janvier 2009, au prix de 550 euros le m², du[Adresse 1];

- 2) vente le 2 juillet 2009, au prix de 440 euros le m², du [Adresse 1];

- 3) vente le 17 novembre 2011, au prix de 560 euros le m², du 125 boulevard de Stalingrad;

- 4) vente le 21 janvier 2013, au prix de 500 euros le m², du [Adresse 1];

- 5) vente le 28 novembre 2011, au prix de 649 euros le m², du [Adresse 3] ;

- 6) jugement d'expropriation [Localité 4] du 24 juin 2013, SADEV 94-Valette, au prix de 600 euros le m² ;



Considérant que, de son côté, la SCI Phnom fait état des références suivantes :

- A) vente, au prix de 1 329 euros le m², du [Adresse 1] ;

- B) vente, au prix de 1 131 euros le m², du [Adresse 11] ;

- C) référence 5) ci-dessus évoquée par la SADEV 94, à ceci près qu'il est excipé d'un prix de 709 euros le m² ;

- D) vente, au prix de 736 euros le m², du [Adresse 5] ;

- E) vente, au prix de 1 553 euros le m² du [Adresse 12] ;

- F) vente, au prix de 703 euros le m², du [Adresse 8] ;

- G) vente, au prix de 1 214 euros le m², du [Adresse 4] ;

- H) vente, au prix de 1 054 euros le m², du [Adresse 6] ;

- I), vente au prix de 943 euros le m² du 105 boulevard de Stalingrad ;

- J), décision du juge de l'expropriation de [Localité 4] du 27 mai 2013 retenant un prix de 800 euros le m² pour le [Adresse 1] ;



Considérant enfin que le commissaire du gouvernement mentionne les références suivantes:

- I) il s'agit de la référence 5) de la SADEV 94 et C) de la SCI Phnom, sauf à dire que le prix au m² est en réalité de 644 euros ;

- II) il s'agit de la référence 3) de la SADEV 94 ;

- III) il s'agit de la référence 6) de la SADEV 94 ;

- IV) jugement du juge de l'expropriation [Localité 4] du 28 juin 2012 évaluant le [Adresse 10] à 650 euros le m² ; 



Considérant s'agissant des éléments de comparaison fournis par la SADEV 94 que doivent être écartées les références 1) et 2) remontant à 2009 comme trop anciennes (5ans environ avant la date à laquelle il convient de se placer pour l'évaluation) ; qu'il en va de même pour la référence 4, l'acte versé aux débats montrant qu'il s'agit non pas d'un terrain nu mais d'un terrain supportant une maison en ruine vendue par cinq indivisaires à la SADEV 94, concessionnaire de l'opération d'aménagement de la ZAC, le cadastre montrant en outre que la parcelle était d'une configuration défavorable car très rectangulaire avec une façade inférieure à 5 mètres et une profondeur de 43 mètres ; 



Considérant qu'en revanche il n'y a plus de raison en cause d'appel de rejeter sa référence 3), l'acte de vente, désormais versé aux débats, montrant que ce terrain à bâtir était libre d'occupation, son zonage UB n'étant par ailleurs pas contesté ; que la référence 5) de l'appelante, retenue également par la SCI Phnom et le commissaire du gouvernement, doit également être prise en compte, sauf à rectifier la valeur au m² indiquée par l'appelante qui, le terrain ayant selon les contenances portées à l'acte, une superficie totale de 907 m², s'établit à 643 euros le m² ; que rien ne s'oppose à la prise en compte de sa référence 6, qui est pertinente;



Considérant s'agissant des éléments de comparaison proposés par la SCI Phnom, que la référence A) concerne des lots de copropriété ; que la référence B) concerne un ensemble immobilier ; que les références D), E), F, G) H), I) portent sur des parcelles construites et non sur des terrains à bâtir, peu important que l'acquéreur ait indiqué qu'il avait l'intention de faire ultérieurement réaliser des constructions sur leur emplacement ; que la référence J) résulte d'un jugement qui s'avère avoir été frappé d'appel et infirmé ; qu'en conséquence aucune de ces références, à l'exception de la référence C), déjà prise en compte, ne peut être retenue ;



Considérant que les références I à III du commissaire du gouvernement ont déjà été retenues; qu'il convient d'y ajouter la référence IV correspondant à la décision passée en force de chose jugée du juge de l'expropriation [Localité 4] du 28 juin 2012 ;



Considérant dans ces conditions que la valeur moyenne du terrain nu à bâtir s'établit à :

560 euros + 643 euros + 600 euros + 650 euros = 2 453 /4 = 613,25 euros, arrondis à 615 euros;



Considérant qu'il n'y a pas lieu à abattement pour grande surface, la superficie des parcelles, de l'ordre de 1 000 m² pour la plus grande, ne le justifiant pas ;



Considérant que la méthode utilisée pour évaluer la parcelle BY [Cadastre 1] exclut l'application d'un abattement pour terrain encombré ;



Considérant en définitive que l'indemnité principale des parcelles en cause doit être fixée comme suit :

- parcelle BY [Cadastre 1] :

712 euros x 566 m² = 402 992 euros 

615 euros x 278 m² = 170 970 euros

Total = 573 962 euros ;

 

- parcelle BY [Cadastre 2] :

625 euros x 1 063 m² = 664 375 euros ;



Total de l'indemnité principale :

573 962 euros + 664 375 euros = 1 238 337 euros ;



Considérant que l'indemnité de remploi s'établit en conséquence de la façon suivante :

- 5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;

- 10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;

- 1 223 337 euros X 10 % = 122 333,70 euros, arrondis à 122 334 euros ;

 soit au total, la somme de 124 834 euros ;



Considérant que le jugement querellé doit être infirmé sauf sur l'indemnité pour frais irrépétibles et la charge des dépens ;



Considérant que la SADEV 94 devra verser à la SCI Le Phnom la somme de 2 500 euros pour compenser les frais irrépétibles que cette dernière a exposés en cause d'appel ;



Considérant que la SADEV 94 devra supporter les dépens d'appel ;

 

 

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



- infirme le jugement entrepris du 27 janvier 2014 du juge de l'expropriation du Val de Marne sauf sur l'indemnité pour frais irrépétibles et la charge des dépens ;



- statuant à nouveau, fixe de la façon suivante les indemnités devant revenir à la SCI Le Phnom:

- indemnité totale principale d'expropriation : 1 238 337 euros, 

- indemnité totale de remploi : 124 834 euros ;



- y ajoutant :

- condamne la SADEV 94 à verser à la SCI Le Phnom la somme de 2 500 euros pour compenser les frais irrépétibles que celle-ci a exposés en cause d'appel ; 

- la condamne aux dépens d'appel.









LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT