Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 10 février 2016

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 10 FÉVRIER 2016



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/00572



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 mars 2009 - Tribunal de grande instance de BOULOGNE-SUR-MER - RG n° 06/01648

Arrêt du 29 septembre 2011 - Cour d'appel de DOUAI - RG n° 09/05326

Arrêt du 18 Septembre 2013 -Cour de Cassation de PARIS - RG n° 986 FS-D





DEMANDERESSE A LA SAISINE

 

SCI [Adresse 20], inscrite au RCS de BOULOGNE-SUR-MER, SIRET n° 323 400 473 00019, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 11]

[Localité 9]



Représentée par Me Philippe MATHOT de la SCP MATHOT-LACROIX, avocat au barreau de DOUAI

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753





DÉFENDEURS A LA SAISINE



Madame [N] [I]

Née le [Date naissance 3] 1928 à [Localité 24]

[Adresse 7]

[Localité 4]



Monsieur [J] [NS]

Né le [Date naissance 7] 1951 à [Localité 21]

[Adresse 13]

[Localité 7]



Monsieur [V] [D]

Né le [Date naissance 10] 1957 à [Localité 21]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Monsieur [KV] [B]

Né le [Date naissance 6] 1942 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 1]



Madame [IN] [S] épouse [B]

Née le [Date naissance 17] 1940 à [Localité 26]

[Adresse 9]

[Localité 1]









Monsieur [KV] [HY]

Né le[Date naissance 14] 1943 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 6]



Madame [IN] [JC] épouse [HY]

Née le [Date naissance 12] 1943 à [Localité 24]

[Adresse 10]

[Localité 6]



Madame [JR] [C] épouse [GU]

Née le [Date naissance 15] 1952 à [Localité 25]

[Adresse 15]

[Localité 3]



Madame [A] [RE]

Née le [Date naissance 13] 1949 à [Localité 18]

[Adresse 16]

[Localité 5]



Monsieur [KG] [M]

Né le [Date naissance 9] 1960 à [Localité 22]

[Adresse 1]

[Localité 11]



Madame [Z] [BE]

Née le [Date naissance 8] 1948 à [Localité 17] (ROYAUME-UNI)

[Adresse 1]

[Localité 11]



Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE '[Adresse 20]', représenté par son syndic, la SAS MSI WIMEREUX, inscrite au RCS de BOULOGNE-SUR-MER, SIRET n° 502 100 779 00037, dont le siège social est [Adresse 2], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 18] et [Adresse 19]

[Localité 11]



Représentés par Me Gabrielle GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : U0003

Assistés par Me Régis DEBAVELAERE de la SCP DEBAVELAERE-BECUWE-TEYSSEDRE-DELANNOY VANDECASTELL E, avocat au barreau de LILLE, toque : 0143



Madame [FQ] [U] [GF], intervenant aux lieu et place de M. [T] [GF],

Née le [Date naissance 16] 1958 à [Localité 27]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Défaillante

Assignée devant la Cour d'appel de PARIS le 30 juillet 2015, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile 



Monsieur [HJ] [Y]

Né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 21]

[Adresse 17]

[Localité 6]

Défaillant

Assigné à étude devant la Cour d'appel de PARIS le 30 juillet 2015, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile 







Monsieur [J] [H]

Né le [Date naissance 11] 1975 à [Localité 24]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Défaillant

Assigné à domicile devant la Cour d'appel de PARIS le 30 juillet 2015, conformément à l'article 656 du code de procédure civile



Monsieur [W] [P]

Né le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 19]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Défaillant

Assigné à étude devant la Cour d'appel de PARIS le 30 juillet 2015, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile



Monsieur [KV] [G] venant aux droits de Monsieur [R] [G] et de Madame [Q] [L] épouse [G] tous deux décédés le [Date décès 1] 2008 à [Localité 23].

[Adresse 14]

[Localité 12]

Défaillant



Monsieur [LK] [K]

Né le [Date naissance 4] 1935 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Défaillant



Monsieur [X] [MO]

Né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 20] (ALLEMAGNE)

[Adresse 8]

[Localité 2]

Défaillant





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 Novembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseillère 

Madame Claudine ROYER, Conseillère

qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET





ARRET :

- de défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.



***



Selon actes reçus le 9 novembre 1982 par M. [F], notaire à [Localité 24], et le 3 mars 1983 par M. [E], notaire à [Localité 15], la SCI [Adresse 20] a acquis deux terrains sis à [Localité 11], [Adresse 18] et [Adresse 19], d'une superficie totale de 2.409 m², afin d'y réaliser un ensemble immobilier, en vertu d'un permis de construire accordé le 12 mars 1981. Suivant acte reçu le 25 mai 1983 par M. [E], la SCI a déposé au rang des minutes de ce notaire deux règlements de copropriété, soit un «'règlement de copropriété général'» et un «'règlement de copropriété du bâtiment A'» auxquels ont été annexés une copie du permis de construire accordé le 12 mars 1981 ainsi qu'un plan en coupe des constructions en projet.



Aux termes du règlement de copropriété général, l'ensemble immobilier devait être composé':




du terrain sus-désigné,

de l'emplacement du bâtiment A à construire sur la partie la plus à l'ouest comprenant des caves, des parkings et les lots [Cadastre 1] à [Cadastre 2] de l'état descriptif de division représentant 4.000/10.000èmes,

d'un bâtiment B,

d'un bâtiment C, étant précisé que les bâtiments B et C ne formeraient qu'un seul ensemble représentant le lot n° [Cadastre 4], assortie de 6.000/10.000èmes.




Seul le bâtiment A a été construit, les lots le constituant étant vendus en l'état futur d'achèvement et livrés au mois de décembre 1983.



Le 18 août 1998, la SCI [Adresse 20] a sollicité la reconduction du permis de construire qui lui avait été accordé en mars 1981 pour les bâtiments B et C et le maire de [Localité 11] a prorogé ce permis par un arrêté du 30 novembre 1998 qui a été retiré par un autre arrêté du 20 octobre 1999 ensuite du recours introduit par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 20] et certains copropriétaires'; le tribunal administratif de [Localité 21] a annulé l'arrêté de retrait du 20 octobre 1999 et, au cours de l'année 2002, la SCI [Adresse 20] a entrepris de construire les bâtiments B et C avec des fondations communes. Cependant, la cour administrative d'appel de Douai a, par arrêt du 9 octobre 2003, infirmé le jugement du tribunal administratif et annulé le permis de construire et la SCI [Adresse 20] a interrompu les opérations de construction.



Par arrêt du 22 avril 2005, le Conseil d'État a définitivement annulé l'arrêté du 30 novembre 1998 du maire de [Localité 11] accordant à la SCI [Adresse 20] le permis de construire les deux bâtiments B et C, au motif essentiel que la SCI [Adresse 20] aurait dû obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires avant de présenter une nouvelle demande de permis de construire alors qu'aucune stipulation du règlement de copropriété ne lui conférait le droit exclusif d'édifier des constructions sur le lot n° [Cadastre 4].



Suivant ordonnance sur requête du 4 novembre 2005, le président du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a désigné un administrateur provisoire du syndicat principal constitué des lots n° [Cadastre 1] à [Cadastre 3] et du lot n° [Cadastre 4] en considérant qu'il existait un syndicat secondaire pour les lots n° [Cadastre 1] à [Cadastre 3], mais cette ordonnance a été rétractée le 1er mars 2006 confirmée par arrêt de la cour d'appel de Douai du 6 décembre 2006 et le pourvoi formé préjudice la SCI [Adresse 20] contre cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation le 20 novembre 2007.



C'est dans ces conditions que, par acte extra-judiciaire du 9 août 2006, M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FB]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], M. [X] [MO], M. et Mme [B]-[S], M. et Mme [HY]-[JC], M. [W] [P], Mme [JR] [GU]-[C], Mme [A] [RE], M. [KG] [M], Mme [Z] [BE], copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20] ont assigné la SCI [Adresse 20] à l'effet de la voir condamner à démolir les ouvrages édifiés sur le sol commun et à le remettre en état.





Suivant jugement du 31 mars 2009, le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a':



- rejeté la demande de réouverture des débats de la SCI [Adresse 20] ensuite du changement de syndic du syndicat des copropriétaires,

- dit recevable la demande du syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20] et de M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FB]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], 

- dit que l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 6 décembre 2006 et l'arrêt de la Cour de cassation du 20 novembre 2007 consacraient définitivement l'existence d'un syndicat unique de la Résidence [Adresse 20] en ce que, même si le règlement de copropriété prévoit la possibilité de la création d'un syndicat secondaire et, consécutivement, celle d'un syndicat principal, une telle division est nécessairement subordonnée à l'édification d'un second bâtiment conformément à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 auquel les règlements de copropriété ne peuvent déroger,

- constaté que la SCI [Adresse 20] convenait de l'existence d'un syndicat unique pour l'ensemble immobilier,

- dit qu'aucune disposition dans le règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 20] ne consacrait l'existence d'un lot transitoire qui serait constitué des terrains non bâtis, privativement réservé au profit de la SCI [Adresse 20] à l'exercice d'un droit exclusif de bâtir sur le sol commun,

- dit que la SCI [Adresse 20] était à l'origine et responsable de la rédaction du règlement de copropriété,

- dit qu'en l'absence de disposition du règlement de copropriété il convenait de constater qu'en l'absence de la construction des autres bâtiments, le terrain d'assiette des bâtiments B et C était désormais partie commune et que l'autorisation de construire relevait nécessairement de la décision de l'assemblée des copropriétaires,

- constaté que la SCI [Adresse 20] avait déposé une demande de permis de construire en date du 23 juillet 1980 en vue de l'édification de 44 logements en trois bâtiments séparés, A, B et C,

- constaté que l'arrêté du 12 mars 1981 accordait à la SCI [Adresse 20] un permis de construire conforme au projet déposé,

- constaté que la SCI [Adresse 20] avait sollicité la reconduction du permis de construire pour les bâtiments B et C et que l'arrêté de la mairie de [Localité 11] du 30 novembre 1998 avait prorogé le permis accordé,

- dit que la construction du bâtiment B avait été amorcée mais abandonnée après que la dalle du rez-de-chaussée avait été partiellement édifiée,

- constaté que l'arrêt du 22 avril 2005 du Conseil d'État avait annulé l'arrêté du 30 novembre 1998 par lequel le maire de [Localité 11] avait accordé le permis de construire à la SCI [Adresse 20] et la décision implicite du recours gracieux formé contre ledit permis,

- dit que l'arrêt du Conseil d'État n'était pas revêtu de l'autorité de chose jugée s'imposant au juge civil en tant que tel mais était néanmoins définitif à l'égard des parties, eu égard aux droits afférents au permis de construire,

- dit qu'il n'appartenait pas au juge du fond de se déterminer sur la fraude invoquée aux droits de la SCI [Adresse 20] dans le cadre de la procédure devant l'ordre administratif,

dit qu'en définitive, aucun élément ne venait établir, d'une part, le droit exclusif de construire de la SCI [Adresse 20], d'autre part, l'abus de droit des copropriétaires et leur intention de nuire,

- fait droit aux demandes formées par M. [KV] [G] intervenant volontaire, venant aux droits de M. [R] [G] et de Mme [L] son épouse, tous deux décédés le [Date décès 1] 2008, de Mme [FQ] [U]-[GF], intervenant aux lieu et place de M. [T] [GF], de M. [HJ] [Y], de M. [LK] [K], de Mme [N] [I], de M. [V] [D], de M. [J] [NS], de M. [J] [H] et du syndicat des copropriétaires,

- condamné la SCI [Adresse 20] à remettre en état le sol de la Résidence [Adresse 20] et pour ce faire, dit qu'elle devrait procéder à la destruction du gros 'uvre réalisé illégalement correspondant à la dalle des bâtiments C & D, au dégagement des gravats, au nettoyage du terrain, au remblaiement et au nivellement avec apport de terre propre, à la repose d'une clôture appropriée remplaçant celle qui avait été détruite, à la replantation du terrain par des arbustes épineux oyats ou autres plantations appropriées au bord de mer en concertation avec la copropriété, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard passé quatre mois de la signification du jugement,

- condamné la SCI [Adresse 20] à payer à M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FB]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], chacun, la somme de 500 € de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,





- rejeté les demandes de la SCI [Adresse 20],

- ordonné l'exécution provisoire,

- rejeté toute autre prétention,

- condamné la SCI [Adresse 20] à payer à M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FB]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], au syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20], chacun, la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





Selon arrêt du 29 septembre 2011, la cour d'appel de Douai a':



- rejeté les demandes de jonction présentées par la SCI [Adresse 20],

- donné acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 20] de ce qu'il était représenté par la société MSI Wimereux,

- dit l'appel recevable,

- donné acte à la SCI [Adresse 20] de son désistement d'action à l'égard de la société Opale Immobilier,

- confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait rejeté la demande de réouverture des débats de la SCI [Adresse 20],

- infirmé le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau':




dit que la SCI [Adresse 20] était propriétaire du lot n° [Cadastre 4] de la copropriété de la Résidence [Adresse 20] à [Localité 11], constitutif du droit de construire tel que décrit dans le règlement de copropriété reçu le 25 mai 1983 par M° [O] [E], notaire à [Localité 15],

débouté M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FQ] [U]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], M. [X] [MO], M. et Mme [B]-[S], M. et Mme [HY]-[JC], M. [W] [P], Mme [JR] [GU]-[C], Mme [A] [RE], M. [KG] [M], Mme [Z] [BE], copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20] de leur demande de démolition et de remise en état,

rejeté les demandes de la SCI [Adresse 20] au titre de la responsabilité pour faute du

syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 20], de M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FB]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], M. [X] [MO], M. et Mme [B]-[S], M. et Mme [HY]-[JC], M. [W] [P], Mme [JR] [GU]-[C], Mme [A] [RE], M. [KG] [M], Mme [Z] [BE], copropriétaires,

dit les demandes subsidiaires sans objet,

dit qu'il serait statué sur les autres chefs de demande dans les affaires respectives qui n'avaient pas été jointes,

rejeté les demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et au titre des frais irrépétibles formées par M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FB]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], M. [X] [MO], M. et Mme [B]-[S], M. et Mme [HY]-[JC], M. [W] [P], Mme [JR] [GU]-[C], Mme [A] [RE], M. [KG] [M], Mme [Z] [BE], copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20],




- ajoutant au jugement':




dit n'y avoir lieu à application de l'article 32-1 du code de procédure civile,

condamné le syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20] et M. [KV] [G] (aux droits de [R] [G] et de son épouse [R] [L], tous deux décédés), M. [LK] [K], Mme [FB]-[GF], Mme [N] [I], M. [HJ] [Y], M. [J] [NS], M. [V] [D], M. [J] [H], M. [X] [MO], M. et Mme [B]-[S], M. et Mme [HY]-[JC], M. [W] [P], Mme [JR] [GU]-[C], Mme [A] [RE], M. [KG] [M], Mme [Z] [BE], copropriétaires, à payer à la SCI [Adresse 20] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

condamné la SCI [Adresse 20] à payer à la société Opale Gestion la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

dit que la SCI [Adresse 20] serait dispensée de toute participation aux frais de procédure (article 700 du code de procédure civile et dépens) par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 






Sur pourvoi formé par la SCI [Adresse 20], la Cour de cassation a, par arrêt du 18 septembre 2013, cassé, sauf en ce qu'elle avait déclaré l'appel recevable, au visa de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965, la décision de la cour d'appel de Douai et renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de ce siège, au motif que «' pour prononcer l'annulation des décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2007 [5 novembre 2005], l'arrêt relève que le règlement de copropriété décrit le groupe d'immeubles comme comprenant un terrain, l'emplacement du bâtiment A à construire, un bâtiment B et un bâtiment C, étant précisé que ces deux derniers bâtiments formeront un seul ensemble, les fondations étant communes, représentant le lot n° [Cadastre 4] et retient qu'en affectant 6.000/10.000èmes des parties communes au lot n° [Cadastre 4], le règlement de copropriété reconnaît à ce lot, non encore bâti, un droit de construire portant sur des ouvrages dont la description est contenue dans les documents annexés au règlement de copropriété, qu'en statuant ainsi sans rechercher si la partie privative du lot n° [Cadastre 4] était constituée du droit de construire les bâtiments B et C, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef'».





En cet état, la SCI [Adresse 20], demanderesse à la saisine, prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 novembre 2015, de':



- prendre acte de son désistement d'instance et d'action à l'égard de M. [V] [D], de Mme [A] [YC], de M. [KG] [M] et de Mme [Z] [BE], en contrepartie de la renonciation de celui-ci au bénéfice du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer le 31 mars 2009,

- se déclarer, en conséquence, dessaisie des demandes formulées à l'égard de M. [V] [D],

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer du 31 mars 2009,

- débouter le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties au litige et la société Opale Gestion de leurs demandes,

- dire qu'elle a un intérêt légitime à agir en reconnaissance d'un droit à construire et dire par conséquent sa demande recevable,



- à titre principal, dire que la partie privative du lot n° [Cadastre 4] de la copropriété se constitue d'un droit de construire les bâtiments B et C sur le sol commun dans les conditions définies par le règlement de copropriété, ainsi que les documents qui y sont visés et ayant fait l'objet d'un dépôt de pièces entre les mains de Me [O] [E], notaire à [Localité 15], le 25 mai 1983, à savoir, notamment, le permis de construire délivré le 12 mars 1981 et les actes en l'état futur d'achèvement conclus avec les divers copropriétaires, 

- dire qu'elle est propriétaire du lot n° [Cadastre 4] de la copropriété et qu'elle bénéficie du droit privatif de construire les bâtiments B et C sur le sol commun,



- à défaut, l'autoriser à édifier sur le sol de la copropriété le bâtiment B et C dans les mêmes conditions,

- dire irrecevable la demande en démolition présentée par le syndicat des copropriétaires, à défaut, la dire mal fondée, tout comme ses demandes en indemnisation, remboursement de débours et dépens';

- débouter le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires demandeurs initiaux de leurs demandes en paiement de dommages-intérêts, en remboursement de débours irrépétibles et de dépens,

- dire recevable sa demande d'indemnisation et la majoration de son montant en cause d'appel,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires parties à l'instance et la société Opale Gestion à lui payer les sommes de 200.000 € à titre de dommages-intérêts et de 40.000 € en remboursement de frais irrépétibles, toutes instances confondues, le tout avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, en sus des dépens,

- dire qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,



- subsidiairement, dire recevable et bien fondé son action de in rem verso engagée contre le syndicat des copropriétaires et le condamner au paiement de la somme de 1.700.000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 40.000 € en remboursement de frais irrépétibles, toutes instances confondues, le tout avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, en sus des entiers dépens,

- dire qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 





Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 20], Mme [N] [I], M. [J] [NS], M. [KV] [B], Mme [IN] [S] épouse [B], M. [KV] [HY], Mme [IN] [JC] épouse [HY], Mme [JR] [C] épouse [GU] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 15 octobre 2015, de':



- constater le défaut d'intérêt à agir de la SCI [Adresse 20] pour demander en justice l'autorisation de construire sans l'accord de l'assemblée générale,

- confirmer le jugement dont appel,

- au visa des articles 564 et 563 du code de procédure civile, dire irrecevables les demandes nouvelles à titre de dommages-intérêts formées en appel par la SCI [Adresse 20], tant à hauteur de 200.000 € qu'à hauteur de 1.700.000 € sur le fondement de l'enrichissement sans cause,

- l'en débouter,

- condamner la SCI [Adresse 20] à lui payer la somme de 40.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- condamner la SCI [Adresse 20] aux entiers dépens incluant ceux de l'arrêt cassé.





M. [V] [D], Mme [A] [RE], Mme [Z] [BE], M. [KG] [M] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 octobre 2015, de'prendre acte de leur renonciation au bénéfice du jugement rendu le 31 mars 2009 par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer, dans la mesure du désistement d'instance et d'action de la SCI [Adresse 20] à son égard, de prendre acte de leur acceptation de ce désistement d'instance et d'action et de l'accord des parties sur les frais et honoraires de première instance et d'appel réglés à leurs conseils respectifs, conservés à la charge de chacun d'entre eux sans qu'aucun compte ne soit à établir.





Mme [FQ] [U]-[GF], M. [HJ] [Y], M. [J] [H], M. [W] [P], bien que régulièrement assignés, n'ont pas constitué avocat.





M. [KV] [G], M. [LK] [K], M. [X] [MO], n'ont pas constitué avocat et n'ont pas été assignés.





CECI ETANT EXPOSE, LA COUR 



Sur le désistement d'instance et d'action de la SCI



Il convient de donner acte à la SCI [Adresse 20] de son désistement d'instance et d'action à l'égard de M. [V] [D], Mme [A] [RE], Mme [Z] [BE], M. [KG] [M] en contrepartie de leur renonciation au bénéfice du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer le 31 mars 2009, d'en constater la perfection par suite de son acceptation par M. [V] [D], Mme [A] [RE], Mme [Z] [BE], M. [KG] [M], et de constater, par voie de conséquence, l'extinction de l'instance et de l'action engagées par la SCI [Adresse 20]';





Sur le fond



Au soutien de son appel, la SCI [Adresse 20] fait valoir qu'elle a un intérêt légitime à se voir reconnaître un droit à construite, indépendamment de toute autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, eu égard à la contestation élevée par le syndicat et certains copropriétaires sur ce droit dont il appartient à l'autorité judiciaire d'apprécier l'existence, rappelant que si le permis de construire accordé en 1998 a été annulé par le Conseil d'État du 22 avril 2005, la reconnaissance d'un lot transitoire est indépendante de sa constructibilité ; elle dénie toute autorité de la chose jugée à l'arrêt du Conseil d'État, au motif que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi incident du syndicat sur ce point et infère des stipulations du règlement de copropriété qu'il existe un lot n° [Cadastre 4] indépendamment de toute indication sur la désignation de son propriétaire et de la nature commune du sol, que ce lot est constitué d'une partie privative correspondant au bâtiment à construire B & C et affectée d'une quote-part de parties communes de 6.000/10.000èmes, d'où il suit que c'est bien la construction à venir dans ses composantes matérielles décrites aux pièces annexes au règlement de copropriété et déposées chez le notaire (permis de construire, plans et notice descriptive du futur ensemble immobilier) qui constitue la partie privative de ce lot'; elle souligne encore que tous les contrats de réservation et actes authentiques des ventes en l'état futur d'achèvement font expressément mention du projet de construction'; 



Elle indique que si elle n'a pas réglé de charges de copropriété pour le lot n° [Cadastre 4] c'est parce que le syndicat et le syndic, contestant l'existence de ce lot, n'ont pas appelé les charges correspondantes, et affirme, par conséquent, qu'elle peut construire sans autorisation de l'assemblée générale dès lors que ce droit lui est d'ores et déjà contractuellement accordé, constituant la partie privative de son lot';



Elle estime être recevable à contester les assemblées générales de copropriétaires tenues sans qu'elle ait été convoquée en tant que propriétaire du lot transitoire n° [Cadastre 4], énumère les irrégularités desdites assemblées générales de copropriétaires qui n'ont pas été convoquées dans le délai de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, conteste la demande d'indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires et détaille ses griefs contre le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires et le syndic qui se sont opposés à l'opération de construction du bâtiment B & C dans le seul but d'octroyer au bâtiment A un environnement totalement différent de celui auquel ils étaient en droit de prétendre, réalisant ainsi une expropriation forcée'et une spoliation ;





Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 20], Mme [N] [I] et M. [J] [NS], copropriétaires, contestent la recevabilité de l'action introduite par la SCI à l'effet de se voir reconnaître un droit à construire, qu'il qualifient de «'déclaratoire'» et soutiennent qu'il appartient à la juridiction administrative de vérifier l'existence éventuelle d'un lot transitoire, non à l'autorité judiciaire'; ils dénient l'existence en l'espèce d'un lot transitoire constitué d'un droit à construire, soulignant que, pour que la qualification de lot transitoire soit reconnue, il est impératif que le droit exclusif de construire soit précisément conféré au titulaire désigné au document contractuel, ce qui n'est pas le cas puisque le règlement de copropriété ne précise pas quel est le titulaire du droit de construire sur l'emplacement des bâtiments B et C, alors que, dans le silence des titres, ce droit est réputé accessoire aux parties communes et non à la partie privative d'un lot'; ils rappellent que la notion de lot transitoire est prétorienne et destinée à permettre au syndicat de lever les charges de copropriété, mais qu'au cas présent la SCI [Adresse 20] n'a jamais participé aux charges afférentes au lot n° [Cadastre 4]'; ils indiquent que si l'exercice d'un droit a pu être réservé par la SCI [Adresse 20] dans l'état descriptif de division, cette réserve serait nulle comme ne précisant ni son importance ni sa consistance et, de surcroît, un tel droit serait caduc pour ne pas avoir été exercé dans les dix années du règlement de division'; enfin, ils contestent toute faute de leur part, estimant que l'impéritie de la SCI [Adresse 20] qui a tardé à mettre en 'uvre son projet de construction pendant une vingtaine d'années et a édifié des fondations sans attendre l'issue des procédures engagées est à l'origine du préjudice qu'elle allègue et qui, au demeurant, ne repose sur aucun fondement concret et précis';



La SCI [Adresse 20] a intérêt à agir à l'effet de se voir reconnaître un droit à construire sur le lot n° [Cadastre 4], alors que l'existence du droit invoqué n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès';





En droit, un lot dit «'transitoire'» est constitué de terrains non bâtis, privativement réservés à l'exercice d'un droit exclusif de bâtir sur le sol commun, avec affectation d'une quote-part de parties communes';



Au cas d'espèce, le règlement de copropriété «'général'» de l'immeuble reçu par Me [E] le 25 mai 1983 indique, au chapitre II «'état descriptif de division'»':



«' L'ensemble immobilier formant la copropriété générale [Adresse 20] et objet du présent règlement est divisée en deux bâtiments':




bâtiment A comprenant les lots [Cadastre 1] à [Cadastre 3],

bâtiment B et C formant le lot [Cadastre 4].




La désignation de ces lots comporte pour chacun d'eux l'indication des parties faisant l'objet d'une propriété exclusive (parties privatives) ainsi que la quote-part y attachée tant dans la propriété indivise des parties communes générales de l'ensemble immobilier que dans la propriété indivise des parties communes spéciales au bâtiment dont dépend le lot considéré.

Les parties communes générales concernant l'ensemble de la copropriété [Adresse 20] sont réparties de la manière suivante':




bâtiment A': 4000/10.000èmes,

bâtiment B. C': 6.000/10.000èmes,

ensemble': 10.000/10.000èmes.




Tableau récapitulatif 



L'état descriptif de division ci-dessus est résumé dans le tableau récapitulatif établi ci-dessous, conformément à l'article 71 du décret du 14 octobre 1955 modifié par le décret du 7 janvier 1959 portant application du décret du 4 janvier 1955':







Bâtiment

Dénomination



Nature



Quote-part dans la propriété du sol et des charges générales de l'ensemble immobilier [Adresse 20]





Bâtiment A

lots [Cadastre 1] à [Cadastre 3]



Emplacement d'un bâtiment à construire à l'ouest du terrain





4.000/10.000èmes





Bâtiment B et C

lot n° [Cadastre 4]



Emplacement d'un bâtiment à construire au nord et à l'est du terrain



6.000/10.000èmes









ensemble



10.000/10.000èmes





Un règlement de copropriété «'Bâtiment A'» a été reçu par M° [E] le même jour, énumérant et décrivant précisément chacun des lots numérotés de [Cadastre 1] à [Cadastre 3] mais aucun règlement de copropriété n'a été établi pour les bâtiments B et C de l'ensemble immobilier,'de sorte que la désignation du lot n° [Cadastre 4] ne comporte pas l'indication des parties faisant l'objet d'une propriété exclusive (parties privatives) non plus que la quote-part y attachée tant dans la propriété indivise des parties communes générales de l'ensemble immobilier que dans la propriété indivise des parties communes spéciales au bâtiment dont dépend le lot considéré, contrairement à ce que prévoit le règlement de copropriété général';



Il convient dès lors, de déterminer la consistance du lot n° [Cadastre 4] et de rechercher si, comme le soutient la SCI [Adresse 20], les pièces et plans déposés au rang des minutes de M° [E], mentionnés au règlement de copropriété général de l'ensemble immobilier, permettent de retenir l'existence d'un droit privatif de construire attaché à ce lot';



Or, le droit accordé à un copropriétaire de construire sur une partie commune, tel le sol de l'emplacement des futurs bâtiments C & D, sans l'accord des autres copropriétaires, ne peut être conféré que par le règlement de copropriété et cela, de façon explicite et non implicite, un tel droit ne pouvant être qu'exprès'; dans le silence des titres, ce droit reste accessoire aux parties communes, d'où il suit que, le règlement de copropriété du 25 mai 1983 prévoyant seulement que le lot n° [Cadastre 4] est constitué de deux bâtiments à construire et que les parties communes comprennent la totalité du sol sur lequel sera réalisé l'ensemble du programme prévu et font l'objet d'une propriété indivise entre les copropriétaires, considérées comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun d'eux, aucune clause dudit règlement n'attribue à la SCI [Adresse 20] le droit exclusif de construire sur le lot n° [Cadastre 4]'; 



La commune intention des parties et les principes d'interprétation des conventions dont la SCI [Adresse 20] se réclame en invoquant les prévisions insérées aux contrats de réservation des ventes en l'état futur d'achèvement conclues pour le bâtiment A, les plans et descriptifs, le permis de construire déposés au rang des minutes de M° [E], ne peuvent être retenus comme opérants alors qu'un règlement de copropriété, document formel et précis reçu en la forme authentique et publié à Conservation des Hypothèques pour l'information des tiers, ne peut être interprété, sans dénaturation, comme réservant implicitement un droit exclusif de construire à un copropriétaire en l'absence de toute énonciation en ce sens';



De surcroît, un lot de copropriété doit comporter une partie privative déterminée ou déterminable et une quote-part de parties communes'; à défaut, sa composition est nulle comme étant contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965'; au cas d'espèce, s'il est constant et non contesté que le règlement de copropriété général de la Résidence «'[Adresse 20]» mentionne l'existence d'un lot de copropriété n° [Cadastre 4] assorti de 6.000 / 10.000 tantièmes de copropriété, il n'en est pas moins constant que le même règlement précise': «'Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est à dire les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires, tel que le tout sera défini dans les règlements de copropriété spécifiques à chaque bâtiment'»'; or, il n'existe aucune mention du règlement de copropriété général décrivant la partie privative du lot n° [Cadastre 4] et aucun règlement de copropriété relatif aux bâtiments B et C n'a été davantage reçu pour décrire cette consistance : cette absence de détermination ne peut être suppléée par un renvoi aux pièces déposées au rang des minutes du notaire, relatives à des bâtiments à construire'; il s'ensuit que le lot n° [Cadastre 4] ne constitue pas un lot de copropriété au sens de l'article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 comme ne comportant aucune partie privative correspondant aux 6.000/10.000èmes de copropriété qui lui sont affectés';



Au vu de ces éléments, le jugement dont appel sera confirmé'en ce qu'il a dit qu'aucune disposition dans le règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 20] ne consacre l'existence d'un lot transitoire qui serait constitué des terrains non bâtis, privativement réservé au profit de la SCI [Adresse 20] à l'exercice d'un droit exclusif de bâtir sur le sol commun, qu'en l'absence de disposition du règlement de copropriété, il convient de constater qu'en l'absence de la construction des autres bâtiments, le terrain d'assiette des bâtiments B et C était désormais partie commune et que l'autorisation de construire relève nécessairement de la décision de l'assemblée des copropriétaires';

Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'autorisation judiciaire de travaux présentée par la SCI [Adresse 20], dès lors que cette autorisation ne pourrait se fonder que sur une décision explicite de rejet prise en assemblée générale à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, décision que ne sauraient suppléer les résolutions décidant de mandater le syndic pour engager une action en démolition des ouvrages ébauchés (assemblée générale du 5 novembre 2005) ou votant la poursuite de la cette démolition (assemblée générale du 24 mars 2007)';



La demande de démolition présentée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable dès lors que le mandat d'agir donné au syndic pour poursuivre la démolition des ouvrages a été décerné par une assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2007 qui a été annulée par arrêt de cette Cour du 10 février 2016'; or, le syndicat agissant en démolition par voie d'action et ne présentant pas une demande reconventionnelle au sens de l'article [Cadastre 4] du code de procédure civile, sa demande nécessite une habilitation du syndic à agir qui ne résulte pas davantage de l'assemblée générale du 5 novembre 2005 également invalidée par arrêt de ce jour, étant observé que':



- le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 5 novembre 2005, formulé en termes vagues et imprécis («'le syndicat principal décide d'intervenir volontairement dans la discussion judiciaire ouverte à l'encontre de la SCI [Adresse 20] et confirme le mandat adonné au syndicat à l'effet d'engager toute procédure liée à ce contentieux, nécessaire à la préservation des intérêts de la copropriété'») ne constitue pas un mandat valable d'agir en justice pour obtenir la démolition d'ouvrages édifiées sur une partie commune,



- l'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 mars 2007 ne comportait aucun projet de résolution relatif à l'habilitation rétroactive du syndic à agir en démolition des ouvrages litigieux, de sorte que la délibération qui a mandaté le syndic à agir serait nulle pour cette seule raison';



L'action des copropriétaires est tout autant irrecevable dès lors qu'ils ne peuvent agir pour obtenir la cessation d'atteintes aux parties communes que de concert avec le syndicat des copropriétaires'; l'irrecevabilité de l'action engagée par ce dernier rend par contagion irrecevable l'action des copropriétaires agissant à titre individuel';



Enfin, il n'est pas démontré que la présence d'ouvrages inachevés sur partie du sol commun serait constitutif d'un trouble illicite ou d'une voie de fait justifiant la demande de démolition pour trouble de jouissance, alors que ces travaux ont été engagés en vertu d'un permis de construire valide lors de cet engagement et que les contrats de réservation conclus par la SI avec chacun des copropriétaires acquéreurs prévoyait la construction des bâtiments B & C sur le terrain d'assiette de la copropriété, de sorte qu'ils devaient s'attendre à la modification du site en conséquence de cette construction lorsqu'ils ont acquis leurs lots, même si les péripéties procédurales ultérieures et la rédaction défectueuse du règlement de copropriété y font à présent obstacle';



Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu'il a':



- fait droit aux demandes formées par Mme [N] [I], M. [J] [NS] et le syndicat des copropriétaires,

- condamné la SCI [Adresse 20] à remettre en état le sol de la Résidence [Adresse 20] et pour ce faire, dit qu'elle devrait procéder à la destruction du gros 'uvre réalisé illégalement correspondant à la dalle des bâtiments C & D, au dégagement des gravats, au nettoyage du terrain, au remblaiement et au nivellement avec apport de terre propre, à la repose d'une clôture appropriée remplaçant celle qui avait été détruite, à la replantation du terrain par des arbustes épineux oyats ou autres plantations appropriées au bord de mer en concertation avec la copropriété, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard passé quatre mois de la signification du jugement,

- condamné la SCI [Adresse 20] à payer à Mme [N] [I] et à M. [J] [NS], chacun, la somme de 500 € de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

- condamné la SCI [Adresse 20] à payer à Mme [N] [I], M. [J] [NS], et au syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20], chacun, la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,







et la Cour, statuant à nouveau, dira ces demandes irrecevables sur un fondement contractuel et mal fondées sur un fondement quasi-délictuel en ce qui concerne le trouble de jouissance invoqué, étant constaté que les condamnations prononcées par le jugement à l'encontre de la SCI [Adresse 20] et au profit de M. [KV] [G] et de M. [LK] [K] qui n'ont pas constitué avocat et n'ont pas été assignés, sont définitives';



Il a été statué dans la procédure connexe (RG 14/00575) sur les demandes indemnitaires de la SCI [Adresse 20]';





Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce ; 



La SCI [Adresse 20] sera déboutée de sa demande visant à se voir dispensée de participer aux frais de procédure afférents à l'instance';





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement et par défaut,



Donne acte à la SCI [Adresse 20] de son désistement d'instance et d'action à l'égard de M. [V] [D], Mme [A] [RE], Mme [Z] [BE], M. [KG] [M] en contrepartie de la renonciation de ceux-ci au bénéfice du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer le 31 mars 2009, 



Le dit parfait par suite de l'acceptation des susnommés,



 Constate l'extinction de l'instance et de l'action engagées par la SCI [Adresse 20] contre M. [V] [D], Mme [A] [RE], Mme [Z] [BE], M. [KG] [M],



Dit que la SCI [Adresse 20] a intérêt à agir,



Au fond, confirme le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a':



- fait droit aux demandes formées par Mme [N] [I], M. [J] [NS] et le syndicat des copropriétaires,

- condamné la SCI [Adresse 20] à remettre en état le sol de la Résidence [Adresse 20] et pour ce faire, dit qu'elle devrait procéder à la destruction du gros 'uvre réalisé illégalement correspondant à la dalle des bâtiments C & D, au dégagement des gravats, au nettoyage du terrain, au remblaiement et au nivellement avec apport de terre propre, à la repose d'une clôture appropriée remplaçant celle qui avait été détruite, à la replantation du terrain par des arbustes épineux oyats ou autres plantations appropriées au bord de mer en concertation avec la copropriété, le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard passé quatre mois de la signification du jugement,

- condamné la SCI [Adresse 20] à payer à Mme [N] [I], M. [J] [NS], chacun, la somme de 500 € de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance,

- condamné la SCI [Adresse 20] à payer à Mme [N] [I], à M. [J] [NS] et au syndicat des copropriétaires la Résidence [Adresse 20], chacun, la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,



Statuant à nouveau de ces chefs,



Dit irrecevables les demandes en démolition formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 20] et les copropriétaires parties à l'instance,



Dit leurs demandes de dommages-intérêts pour trouble de jouissance mal fondées,











Constate que les condamnations prononcées par le jugement à l'encontre de la SCI [Adresse 20] et au profit de M. [KV] [G] et de M. [LK] [K] qui n'ont pas constitué avocat et n'ont pas été assignés, sont définitives,



Confirme le jugement pour le surplus,



Rejette toute autre prétention,



Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens de première instance et d'appel, incluant ceux de l'arrêt cassé.







Le Greffier, Le Président,