Cour d'Appel · Pôle 2 - Chambre 1 — 5 janvier 2016

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 2 - Chambre 1



ARRÊT DU 5 JANVIER 2016



(n° 8 , 17 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/15093



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/17465





APPELANTS

 

Madame [L] [W] (appelante et intimée)

née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Ayant pour avocat plaidant Me Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1294





EURL CARAMEL Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège (appelante et intimée)

N° B 480 023 860

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Ayant pour avocat plaidant Me Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1294





Compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES inscrite au RCS du Mans sous le N° 775 652 126 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège (appelante)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034





SA MMA IARD Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège (appelante)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

N° SIRET : 440 048 882



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034



SCP [N] - [B] - [T] Titulaire d'un Office Notarial, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège (appelante)

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034









INTIMES 





Madame [L] [W] (intimée et appelante)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Ayant pour avocat plaidant Me Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1294





EURL CARAMEL Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège (intimée et appelante)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Ayant pour avocat plaidant Me Dahlia ARFI ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : C1294





SA CREDIT FONCIER (intimé)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

N° SIRET : 542 02 9 8 488



Représentée par Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SCP LEOPOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

Ayant pour avocat plaidant Me Fabrice LEOPOLD de la SCP LEOPOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : R029





SCP BTSG, (intervenante et en tant que telle intimée et appelante incidente)

es qualité de mandataire liquidateur de la SARL DIANE, représentée par Me [N] [V], 

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représentée par Me Patrick BETTAN de la SELARL SELARL DES DEUX PALAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0078

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Paul MONTENOT, avocat au barreau de PARIS, Toque : L150







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Jacques BICHARD, Président de chambre

Mme Marie-Claude HERVE, Conseillère (rapporteur)

Madame Marie-Sophie RICHARD, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Elodie PEREIRA

lors de la mise à disposition : Mme Sylvie BENARDEAU



 

ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jacques BICHARD, président et par Mme Sylvie BENARDEAU, greffier.







Mme [L] [W], chef de clinique à l'hôpital [Établissement 1] à [Localité 2], s'est vue proposer une opération de defiscalisation par la société Diane, société de conseil en investissements financiers, qui était gérée par une de ses relations amicales, madame [I].



Le 17 novembre 2004, Mme [L] [W] a conclu un contrat de réservation de deux lots A225 et C1010 d'une résidence de tourisme située à [Localité 2], dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, pour un montant de 582 481 €.



Sur les conseils de la société Diane, elle a constitué une société, l'eurl Caramel, qui a sollicité un prêt immobilier auprès de la société Entenial devenue Crédit foncier de France, Mme [L] [W] gérante de la société, devant se porter caution solidaire. 



Par acte authentique du 23 décembre 2004 dressé à l'hopital [Établissement 1] par maître [N], notaire associé de la SCP actuellement dénommée [N]-[B]-[T], l' eurl Caramel représentée par Mme [W] a donné procuration à un clerc de notaire :

- d'acquérir les lots 1008 et 1010 pour le prix de 435 767 € et de 14 232 € ( prix du mobilier),

- conclure un prêt de 582 481€,

-se porter caution personnelle et solidaire. 























De son côté, le Crédit foncier de France a adressé à maître [N] une procuration pour signer le contrat de prêt, qui portait sur les lots et le montant d'origine.



Un acte authentique de vente et de prêt avec engagement de caution solidaire de Mme [W], a été régularisé le 31 décembre 2014, conformément à la procuration du 23 décembre et la société Diane a perçu une commission par l'intermédiaire du Crédit foncier de France , de 73 175 € et par l'intermédiare du notaire, de 14 311, 28 €.



Mme [L] [W] a confié un mandat de gestion dit SIMPLADMI de la société Caramel à la société Diane, le 1er novembre 2005.



Les locaux acquis par Mme [L] [W] ont été loués à la société Jardin du roy créée par le dirigeant de la société Colbert développement investissement, promoteur de l'opération immobilière. 



La société Caramel n'a pu faire face au paiement des mensualités et le Crédit foncier de France a actionné la caution de Mme [L] [W]. 



La société Caramel a, par ailleurs, fait l'objet d'un redressement fiscal pour un montant de 20 567 € au titre de TVA récupérées à tort.



La société Caramel a exercé une action en responsabilité contre la société Diane devant le tribunal de commerce de Paris : la société Caramel réclamait l'annulation des factures de commission à hauteur de 87 328 €, ainsi que les sommes de18 430 € pour inexecution de l'obligation de conseil et 20 527 € au titre du redressement fiscal.



La société Caramel et Mme [W] ont, en outre, exercé une action en responsabilité contre le notaire et son assureur, les MMA, devant le tribunal de grande instance de Paris puis contre le Crédit foncier de France : la société Caramel réclamait 14 311 € correspondant à la commission versée à la société Diane par l'intermédiaire du notaire et la somme de 118 170, 72 € correspondant à l'écart entre le prêt contracté et le prix d'acquisition, Mme [L] [W] réclamait la somme qu'elle a versée en qualité de caution soit 18 430 € et celle de 3 000 € à titre de dommages-intérêts.



La connexité a été retenue par le tribunal de commerce qui s'est dessaisi et les deux procédures ont été jointes devant le tribunal de grande instance de Paris. 



Par jugement du 4 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :



- condamné la SCP [N] à payer à Mme [L] [W] la somme de 74 000 € à titre de dommages-intérêts et a débouté l'eurl Caramel de sa demande,



- condamné la société Diane à payer à la société Caramel et à Mme [L] [W] la somme de 8 000 € chacune, et a débouté Mme [W] du surplus de sa demande,



- rejeté les demandes formées conjointement contre la SCP [N], les MMA, la société Diane et le Crédit foncier de France,



- déclaré irrecevables et malfondées les demandes de la société Caramel et Mme [W] formées contre le Crédit foncier de France et les en a déboutées,



- rejeté la demande reconventionnelle de la société Diane,



et il a prononcé des condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit des demanderesses.



La SCP [N] et ses assureurs ont formé appel le 7 août 2012 contre Mme [L] [W] et la société Caramel.



Le 7 novembre 2012, ils ont fait appel contre la société Diane et le Crédit foncier de France; la jonction a été ordonnée le même jour.



Le 13 décembre 2012, Mme [L] [W] et la société Caramel ont fait appel contre la société Diane et le Crédit foncier de France, la jonction a été ordonnée le 22 janvier 2013.



La société Diane, intimée, a formé appel incident.



La société Diane a fait l'objet d'un redressement judiciaire et les 22 et 25 août 2014, la SCP [N] a fait assigner en intervention forcée l'administrateur judiciaire, la société Thevenot et le mandataire au redressement judiciaire, la société BTSG.



Le 18 septembre 2014, la SCP [N] et ses assureurs ont fait délivrer une assignation en reprise d'instance à la société BTSG en sa qualité de liquidateur de la société Diane.



Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 mars 2013 et signifiées à la société BTSG dans l'assignation en reprise d'instance délivrée le 18 septembre 2014, la SCP [N] et les MMA sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la société Caramel et la demande de cette dernière et de Mme [W] formée contre elle, la société Diane et le CCF, l'infirmation pour le surplus et le rejet des demandes de Mme [W] et de la société Caramel. Elles réclament une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, contre tout succombant.



Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 juin 2015, Mme [W] et la société Caramel sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCP [N] et ses assureurs à payer à Mme [W] la somme de 74 000 € et en ce qu'il a condamné la société Diane à payer à la société Caramel et à Mme [W] la somme de 8 000 € chacune.



Elles demandent en plus que la SCP [N] et ses assureurs soit condamnés à payer à Mme [W] la somme complémentaire de 750 € à titre de dommages-intérêts et qu'une somme complémentaire de 12 000 € au profit de chacune d'elles soit inscrite au passif de la société Diane également à titre de dommages-intérêts. 



Pour le surplus, elles réclament l'infirmation du jugement et :

- la condamnation solidaire de la SCP [N] et de ses assureurs à payer à l'eurl Caramel la somme de 45 157 € et à Mme [W] la somme de 3 000 €,

- la substitution de l'intérêt légal à l'intérêt conventionnel prévu par le contrat de prêt conclu avec le Crédit foncier de France, la décharge de Mme [W] de son obligation de caution ou à défaut la condamnation solidaire du Crédit foncier de France avec la SCP [N] à lui payer la somme de 74 798, 07 €, la mainlevée du nantissement de l'assurance-vie souscrite au profit de Mme [W] auprès d'Entenial,

- l'inscription au passif de la société Diane de la somme de 87 328€TTC, avec intérêts capitalisés à compter de chaque versement, au profit de Mme [W],

- l'inscription au passif de la société Diane des sommes de 20 567 € et de 87 328 € au profit de l'eurl Caramel,

- la condamnation in solidum du Crédit foncier de France avec la société Diane à payer la somme de 73 175 € avec intérêts capitalisés à compter du 25 mai 2005 à l' eurl Caramel,

- la condamnation in solidum de la SCP [N] et de ses assureurs avec la société Diane au paiement de la somme de 14 311, 28 €, avec intérêts capitalisés à compter du 25 août 2005,

- la condamnation de chacun à lui payer outre la somme de 4 000 € allouée par la juridiction de 1ère instance, celle complémentaire de 500 € ainsi que celle de 5 000 € au titre de l'instance d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 juin 2015, le Crédit foncier de France sollicite la confirmation du jugement qui a déclaré les demandes formées contre lui irrecevables et malfondées et qui a rejeté la demande formée conjointement contre lui, la SCP [N] et la société Diane, le rejet de toutes les demandes formées à son encontre et subsidiairement dire que les condamnations prononcées à son encontre se compenseront avec le montant de sa créance. Il réclame le paiement d'une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 octobre 2014, la SCP BTSG représentée par maître [V], es qualités de mandataire judiciaire de la société Diane, sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il rejeté la demande dirigée conjointement contre la société Diane, la SCP [N] , les MMA et le Crédit foncier de France et elle sollicite l'infirmation pour le surplus des condamnations prononcées contre la société Diane et le rejet de l'ensemble des demandes formées à l'encontre de cette dernière. Elle réclame la condamnation de Mme [W] et de l'eurl Caramel à lui payer la somme de 20 849 €. Enfin, elle réclame contre tout succombant une indemnité de 5 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION : 



1/ Sur les demandes formées contre le notaire et ses assureurs la société MMA iard et la compagnie MMA iard assurances mutuelles :



L'eurl Caramel et Mme [W] en sa qualité de caution, reprochent au notaire un manquement à son obligation de conseil pour ne pas les avoir alertées de la modification des lots prévus par le contrat de réservation et ne pas avoir attiré leur attention sur la différence de prix et la distorsion qui en résultait par rapport au contrat de prêt.



Mme [W] ajoute qu'elle n'a pas été en mesure d'apprécier l'étendue de son engagement alors que la procuration - qui était injustifiée- concernait également la signature des actes de prêt et de caution.



L'eurl Caramel et Mme [W] font valoir que la modification des lots a bouleversé l'équilibre économique de l'opération puisque les loyers pour des locaux plus petits, étaient moins élevés et ne couvraient plus les mensualités dues pour un prêt d'un montant supérieur aux besoins de l'eurl Caramel.



La SCP [N] conteste l'existence d'une faute car Mme [W] a été informée de la substitution des lots et a accepté la modification. A l'appui de ses déclarations, elle invoque une attestation du promoteur, le comportement de l'intéressée et les termes mêmes de la procuration. Elle fait en outre valoir qu'elle n'avait pas d'obligation d'informer Mme [W] de la modification du prix puisque celui-ci apparaissait clairement dans la procuration. Elle déclare également qu'il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance des termes du contrat de réservation détenu par la banque. Enfin, elle soutient que Mme [W] était parfaitement informée de son engagement de caution personnelle avant de signer la procuration.



Le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il prête son concours ; il lui appartient de remplir sa mission de façon efficace et d'appliquer au dossier les textes adéquats ; il doit démontrer, en outre, qu'il a effectivement rempli son obligation de conseil à l'égard de ses clients.



Dans une attestation du 6 novembre 2012, M [U] qui était le gérant de la société venderesse Colbert développement investissement, expose qu'il était présent à l'hôpital [Établissement 1] lors de la signature de la procuration et qu'il a proposé à Mme [W] d'acquérir le lot 1008, moins cher, à la place du lot 225 qui avait déjà été vendu par un autre intermédiaire et que Mme [W], pleinement informée, a accepté cette substitution.



Néanmoins, le gérant de la société Colbert développement investissement promoteur de l'opération immobilière et venderesse des lots en cause, est directement impliqué dans leur substitution de sorte qu'il ne peut être considéré comme un témoin neutre et objectif alors qu'au surplus, il est en conflit avec l'eurl Caramel en sa qualité de locataire.



Mme [W] a donné procuration d'attester qu'elle avait reçu dans le délai légal le projet complet de l'acte contenant vente en l'état futur d'achèvement à son profit et qu'elle en a pris parfaite connaissance, en ce compris des plans et la notice sur les éléments d'équipements. Elle a également donné procuration de reconnaître qu'elle avait reçu une copie du projet complet de l'acte contenant vente en l'état futur d'achèvement, le plan côté des locaux ainsi que la notice indiquant leurs éléments d'équipements propres.



Néanmoins, il ne ressort pas suffisamment de ces termes que Mme [W] a eu connaissance de ces documents avant la signature de la procuration alors que la lettre de notification desdites pièces conformément à l'article R261-30 du code de la construction et de l'habitation, a été envoyée à l'eurl Caramel le 23 décembre 2004, soit le jour même de la signature de la procuration.



Le notaire relève que même si les documents sont parvenus après le 23 décembre 2004, Mme [W] quand elle en a pris connaissance, n'a pas révoqué la procuration et n'a pas annulé le rendez vous du 31 décembre 2004; il ajoute que les numéros des lots acquis figuraient sur les appels de fonds de février et septembre 2005 et que leur discordance par rapport au contrat de réservation n'a suscité aucune réaction de Mme [W] ni de l'eurl Caramel, laquelle avait une parfaite connaissance de la situation lorsqu'elle a procédé à la location des locaux en 2006.



Cependant même si Mme [W] avait acquis au moment des appels de fonds une connaissance précise des lots, objet de la vente, il ne peut être déterminé à quel moment elle a reçu cette information.



Or il appartient au notaire d'apporter la preuve qu'il a rempli son obligation d'information et de conseil à un moment utile, c'est à dire avant que l'acte ne soit signé, ce qu'en l'espèce il échoue à faire.



Le prix des lots 1008 et 1010 figurait clairement dans la procuration, néanmoins cette information était insuffisante pour éclairer parfaitement Mme [W] alors que le contrat de réservation était extrêmement succinct et mentionnait juste un prix global sans distinguer entre les lots et alors qu'au surplus la confrontation avec l'offre de prêt fait apparaître que ce prix incluait les différents frais liés à la vente.



Aussi, il y a lieu de retenir que Mme [W] en sa qualité de gérante de l'eurl Caramel n'a pas été suffisamment informée par le notaire de la modification des lots et de leur prix, au moment de la signature de la procuration et qu'elle n'a pu ainsi être alertée sur la discordance existant entre le nouveau prix des lots et le prêt qu'elle allait contracter et qui ne correspondait plus exactement à ses besoins de financement.



S'agissant de Mme [W] prise en sa qualité de caution, elle ne peut prétendre ne pas avoir compris qu'elle signait une procuration alors que l'acte indique clairement sa nature. Par ailleurs, il lui appartenait d'en apprécier l'opportunité au regard de ses contraintes de temps.



Néanmoins, l'acte du 23 décembre 2004 indique seulement procuration de 'se porter caution personnelle et solidaire en son nom personnel pour le compte de l'emprunteur' et il ne peut se déduire de cette seule mention que Mme [W] a été complètement informée des conditions de l'engagement qu'elle allait souscrire. Ainsi, le notaire a également manqué à son obligation de conseil à l'égard de Mme [W], partie à l'acte en sa qualité de caution, alors que la modification des lots et de leur prix de vente avait une incidence directe sur le financement qu'elle garantissait et qui ne correspondait plus aux besoins de l'acquisition.





La responsabilité du notaire est donc engagée tant à l'égard de l'eurl Caramel que de Mme [W] et il doit réparation du préjudice en relation avec la faute commise.



La société caramel évalue son préjudice à l'écart entre le prix de vente des lots et le montant du prêt octroyé pour le financement de leur acquisition soit 45 154 €, après déduction de la commission de 87 328 €.



Mme [W] réclame la somme qu'elle a dû payer au titre de son engagement de caution soit 74 798 €, sollicitant la confirmation du jugement qui lui a alloué la somme de 74 000 € au titre de la perte de chance et demandant en outre la somme complémentaire de 798 €. Elle ajoute que la situation dans laquelle elle s'est trouvée à la suite de la faute du notaire a été la source d'un préjudice moral qu'elle évalue à 3000€.



Le notaire conteste l'existence d'un préjudice indemnisable en relation avec les fautes alléguées. Il fait valoir qu'il ignorait l'objectif de défiscalisation poursuivi par Mme [W] et que celle-ci ne démontre pas que l'impossibilité de rembourser le prêt était due à sa faute. A titre subsidiaire, s'il était retenu un lien entre les difficultés de remboursement et un éventuel manquement à son obligation de conseil, il conclut à une réduction significative des sommes allouées à Mme [W], le préjudice s'analysant comme une perte de chance de pouvoir rembourser le prêt et de ne pas voir activer la caution. Il conclut également à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de l'eurl Caramel. 



Il y a lieu de constater que le montant du prêt tel que prévu dans l'offre acceptée par Mme [W] le 29 décembre 2004, soit 582 481€, incluait le prix d'acquisition pour 468 291€ et 13 657€ mais aussi la somme de 78 229 € au titre de la commission et celle de 22 304€ au titre des frais d'acte et l' eurl Caramel qui a disposé de l'intégralité du montant du prêt, ne peut invoquer un préjudice tenant à la somme excédant le prix de vente, aussi le jugement du 4 juillet 2012 doit être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande formulée en ces termes.



S'agissant de la demande de Mme [W], tout en se référant à l'analyse de son préjudice tel qu'effectuée par les 1ers juges qui ont considéré qu'il consistait en une perte de chance de voir le cautionnement ne pas être activé par la banque, celle-ci réclame l'intégralité des sommes qu'elle a dû lui verser.



Elle déclare ainsi que les lots tels que prévus dans le contrat de réservation auraient donné lieu à un loyer plus important permettant de faire face au paiement des mensualités du prêt. 



Néanmoins, il convient de constater que déduction faite du prix des meubles et des frais annexes de coût des actes et de commission, le prix de vente des lots immobiliers d'origine s'élevait à 468 291 € et celui des lots acquis à 435 767€ soit une différence de 32 524 €. Mme [W] ne verse aux débats aucun élément sur la valeur locative du lot 225 constitué d'un studio auquel a été substitué le lot 1008 également constitué d'un studio et elle ne démontre donc pas que la différence entre les loyers escomptés pour les lots 225 et 1010 et ceux perçus pour les lots acquis 1008 et 1010 était suffisamment importante pour que l'équilibre financier de l'opération en soit modifié.



Au surplus, Mme [W] déclare que les locaux ont été occupés à compter du 3ème trimestre 2005 mais que les loyers n'ont été perçus qu'au milieu de l'année 2006. Il y a lieu en outre de relever que la locataire n'a pas réglé les loyers du dernier trimestre de l'année 2011 jusqu'en juin 2012 puis a ensuite définitivement cessé tout paiement jusqu'à la résiliation judiciaire du bail intervenu le11 avril 2013. Dès lors que l'eurl Caramel n'avait d'autres ressources que les loyers, ces circonstances suffisent à expliquer que Mme [W] ait dû faire face personnellement au paiement des mensualités.



Ainsi, le préjudice de Mme [W] en relation avec la faute du notaire, ne porte pas tant sur le fait d'avoir dû rembourser personnellement les échéances du prêt que d'avoir payé des intérêts plus élevés que si le montant du prêt avait été mieux adapté aux besoins de l'eurl Caramel. 



Elle indique ainsi dans ses dernières conclusions qu'après paiement des frais d'acte et de la commission de la société Diane, le notaire lui a restitué la somme de 6 700 € qui a ainsi été empruntée inutilement.



Aussi son préjudice doit être limitée à la charge financière tenant aux intérêts supportés inutilement du fait de l'inadaptation du montant du prêt aux conditions financières définitives de l'acquisition. Il sera évalué à la somme de : 6700€ x 3, 45%x 20 ans = 4 623 €. 



Mme [W] a par ailleurs subi un préjudice moral lié aux tracas provoqué par cette situation qui sera évalué à la somme de 1 000 €.



2/Sur les demandes contre le Crédit foncier de France :



L'eurl Caramel sollicite que l'intérêt légal soit substitué à l'intérêt conventionnel et à l'appui de cette demande, elle invoque une irrégularité concernant le TEG qui ne distingue pas les différents frais qu'il inclut et qui prend en compte une commission indue. 



Le Crédit foncier de France fait valoir que l'action en annulation de la clause de stipulation d'intérêt est prescrite depuis le 1er janvier 2010 alors que Mme [W] a signé l'offre de prêt le 22 décembre 2004, que l'acte authentique a été établi le 31 décembre suivant et que plus de cinq ans se sont ainsi écoulés avant que les appelantes n'engagent une action contre la banque, le 10 mars 2010.



La société Caramel répond que le prêt a été contracté par Mme [W] sous couvert de l'eurl pour réaliser une opération de défiscalisation de ses revenus et qu'elle n'a eu aucun document en sa possession lui permettant de découvrir l'irrégularité avant le 23 mai 2008, date à laquelle elle a reçu communication de l'acte authentique par le notaire. Elle conclut que l'action n'est pas prescrite car le délai ne court que du jour où Mme [W] a connu l'erreur affectant le TEG.



Celle-ci précise que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, elle n'a pas fait preuve de négligence en s'abstenant de réclamer une copie de l'acte authentique mais qu'elle a été victime du comportement de son mandataire, la société Diane qui n'a pas transmis les documents à l'eurl Caramel.



Il y a lieu de constater que le prêt contracté pour acquérir des lots d'une résidence de tourisme a été souscrit par l'eurl Caramel pour réaliser son objet social consistant en la gestion et l'exploitation de résidences hôtelières et de locations meublées, l'activité de marchand de biens et de locations en meublé.



Or lorsque l'emprunteur souscrit un prêt pour les besoins de son activité professionnelle, le délai de cinq ans pour agir, court à compter du moment où il aurait dû connaître le vice affectant le TEG soit à compter de la conclusion du contrat de prêt.



Ainsi l'eurl Caramel n'est pas recevable à soulever l'éventuelle irrégularité du TEG.





L'eurl Caramel fonde également sa demande tendant à voir substituer l'intérêt légal à l'intérêt conventionnel sur l'existence de différentes autres irrégularités affectant le contrat de prêt, tenant à l' absence de délai de réflexion et à la modification des lots et du prix de vente.



Mme [W] invoquant les mêmes irrégularités, déclare agir en responsabilité contre le Crédit foncier de France et elle demande à être déchargée de son obligation de caution et à titre subsidiaire elle sollicite que le Crédit foncier de France soit condamné solidairement à lui payer la somme de 74 798, 07 € déjà réclamée au notaire, à titre de dommages-intérêts. Elle demande également la mainlevée du nantissement sur une assurance-vie qu'elle a consenti à la banque. Elle soutient que celle-ci a manqué à son devoir de vigilance, d'information et de mise en garde.



Mme [W] expose ainsi qu'elle a signé l'offre de prêt le 23 décembre 2004 sans avoir pu en prendre connaissance avant. Elle déclare dans ses dernières conclusions 'qu'elle a signé sans méfiance et sans chercher à comprendre le sens, les documents qui lui étaient présentés'.



Néanmoins, Mme [W] a signé cette offre le 23 décembre 2004 en sa qualité de gérante de l'eurl Caramel. Or, le contrat de prêt souscrit par l'eurl Caramel, société commerciale, en vue de la réalisation de son activité, n'est pas soumis aux dispositions protectrices du code de la consommation et Mme [W] tant en sa qualité de gérante qu'en sa qualité de caution, ne peut donc se plaindre de l'absence d'un délai de réflexion.



Par ailleurs, le 29 décembre 2004, la société Entenial a donné procuration au notaire de conclure en son nom un contrat de prêt pour un montant de 582 481€ avec affectation hypothécaire des lots A225 et C1010.



Aucun élément ne permet de retenir que la banque a été informée de la modification des lots intervenue le 23 décembre 2004 et donc de celle du prix d'achat, qui ont été reprises dans l'acte authentique du 30 décembre 2004, signé hors sa présence. Dès lors elle n'a manqué à aucune obligation de vigilance et de mise en garde et il importe peu qu'elle ne soit pas elle-même rendue compte de la modification effectuée dès lors que l'acte authentique de vente et de prêt était d'ores et déjà signé. 



Mme [W] et l'eurl Caramel relèvent que le contrat de réservation mentionnait un prix principal d'acquisition de 582 481€ alors que l'offre de prêt distinguait entre le prix d'acquisition soit 468 291€ et 13 657€, la commission soit 78 229 € et les frais d'acte soit 22 304 €.



Néanmoins Mme [W] a signé cette offre de prêt le 23 décembre 2004 et elle n'expose pas en quoi la répartition du prix ainsi opérée aurait contribué à son préjudice.



Enfin, Mme [W] et l'eurl Caramel invoquent des irrégularités tenant au déblocage des fonds. Elles relèvent à ce titre que l'acte authentique indique : 'versement des fonds en totalité au notaire soit 582 481€ soit le jour de la signature du contrat de prêt', ce qui ne correspond pas aux modalités réelles de déblocage des fonds puisque les sommes de 43 756, 70€ et de 21 788, 35€ ont été versées à la société Colbert développement les 14 avril et 30 novembre 2005 sur présentation de situations de travaux approuvées par Mme [W] et que la somme de 73 175 € a été remise à la société Diane le 25 mai 2005 sur présentation d'une facture d'honoraires, sans que la débitrice en ait été avisée.



Néanmoins, la banque n'était pas présente lors de la signature de l'acte notarié et elle n'a donc pu relever l'erreur affectant la clause sur le déblocage des fonds; par ailleurs, il ne peut lui être imputé à faute, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, d'avoir versé le solde du prêt au vu de l'évolution des travaux et d'avoir réglé la commission demandée par l'intermédiaire qu'était la société Diane, après que l'acte de vente eut été conclu.



Ainsi, il n'est pas démontré que l'erreur affectant la clause de l'acte notarié sur le déblocage des fonds soit imputable à la banque et que la mise en oeuvre de modalités différentes ait été fautive.



Enfin Mme [W] en sa qualité de caution, ne fait pas valoir que l'opération de défiscalisation telle qu'elle avait été conçue avant qu'il ne soit procédé à la substitution des lots réalisée à l'insu de la banque, aurait entraîné une disproportion entre les échéances du prêt, les loyers escomptés et ses revenus qui eut nécessité de la banque une particulière mise en garde.



Aussi tant la demande de l'eurl Caramel que celles formées par Mme [W] à titre principal et à titre subsidiaire, doivent être rejetées et le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 juillet 2012 sera confirmé sur ce point.



3/Sur la responsabilité de la société Diane :



 - en sa qualité de conseil en investissements financiers :



Les appelantes font valoir que la société Diane agissant en qualité de conseiller en investissements financiers, n'a remis aucune lettre de mission à Mme [W] en violation des dispositions de l'article 325-4 du règlement général de l'Autorité des marchés financiers (amf). Elles soutiennent que cette omission leur a nécessairement porté préjudice en ce qu'elles n'ont pas disposé des informations devant être contenues dans une telle lettre et notamment celle sur la rémunération et les frais de la société Diane.



Elles reprochent également à cette dernière de ne pas avoir fourni une attestation d'assurance et d'avoir manqué à ses obligations d'information et de conseil notamment concernant le statut de loueur en meublés professionnel, le financement par un prêt à taux variable 'non capé', l'impossibilité de bénéficier d'une défiscalisation dès 2004 pour une vente en l'état futur d'achèvement et l'inadéquation entre échéances du prêt et loyers.



Mme [W] et l'eurl Caramel réclament chacune la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts, estimant comme le tribunal qu'elles ont ainsi été privées de la chance d'échapper aux conséquences préjudiciables nées de cette situation.



La société Diane conteste avoir manqué à ses obligations, expliquant l'absence de lettre de mission par l'existence de relations amicales entre Mme [W] et sa gérante.



Il est constant que Mme [W] a pris conseil auprès de la société Diane pour réaliser une opération de défiscalisation de ses revenus. 



La société Diane - qui forme une demande reconventionnelle en paiement contre les deux appelantes- ne conteste pas non plus avoir exercé sa mission de conseil auprès de l'eurl Caramel.



Cependant elle n'a pas manqué à une obligation légale d'adresser une lettre de mission. Par ailleurs, l'article L541-3 du code monétaire et financier, seul texte applicable à la date des faits, imposait au conseiller en investissement financier d'être en mesure de justifier d'une assurance en responsabilité professionnelle.



0r il y a lieu de constater que la société Diane ne justifie d'aucune assurance. Néanmoins le préjudice n'est réalisé que si un sinistre se produit et si la société Diane est condamnée au paiement de dommages-intérêts pour une faute tenant à l'exercice de sa fonction de conseil.



Les appelants se plaignent de ne pas avoir reçu d'information sur le statut de loueur professionnel de meublés, des conséquences fiscales et des risques découlant de ce statut. Mme [W] ajoute qu'elle n'a pas été informée d'incompatibilités éventuelles avec son statut de fonctionnaire et de membre d'une profession libérale.



Les pièces versées aux débats par la société Diane et notamment la pièce 17 n'établissent pas qu'en décembre 2004, elle avait délivré une information à Mme [W] sur le statut de loueur de meublés professionnel adopté par l'eurl Caramel. Or il y a lieu de retenir que la société Diane dès lors qu'elle conseillait une opération de défiscalisation supposant l'adoption du statut de loueur de meublés professionnel, devait informer Mme [W] et l'eurl Caramel sur la nature et les conséquences de ce statut.



Néanmoins, l'eurl Caramel n'expose pas quelles conséquences négatives l'adoption de ce statut aurait suscitées pour elle et Mme [W] à titre personnel; celle-ci ne justifie pas non plus de l'existence d'incompatibilités entre ses fonctions de fonctionnaire et de membre d'une profession libérale et celles de gérante de l'eurl Caramel. Elles n'établissent donc pas de préjudice en relation avec ce manquement.



Les appelantes reprochent, en outre, à la société Diane de ne pas les avoir informées des dangers de contracter un prêt à taux variable.



La société Diane fait valoir qu'elle n'est pas intervenue dans ce choix et en toutes hypothèses, elle soutient que celui-ci était judicieux.



En l'absence de document écrit définissant la mission de la société Diane, il n'est pas établi que la négociation de l'offre de prêt pour acquérir les biens immobiliers en ait fait partie et que l'intimée soit intervenue dans le choix d'un taux variable, alors que la société Diane verse aux débats une attestation de M.[S] relative à la faveur que Mme [W] portait à ce type de taux.



Néanmoins, la société Diane en sa qualité de conseiller en investissements proposant l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur location, au moyen d'un prêt, devait informer Mme [W] sur les conditions que devait remplir ce prêt afin d'assurer l'équilibre financier de l'ensemble de l'opération et des risques éventuels tenant à des variations de taux donnant lieu à des mensualités trop éloignées du montant des loyers.



La société Diane qui ne justifie pas avoir délivré cette information, a manqué à son devoir d'information et de conseil.



Les appelantes ont justifié que l'intérêt s'est élevé en 2009 à 6,85 %, avec des mensualités de 3 752, 53€, en 2010 à 2,85% avec des mensualités de 1 778, 11€ et en 2011 à 3,10% avec des mensualités de 1 901,23€ alors que le contrat de prêt prévoyait un taux de 3,45% l'an pour la 1ère année et que l'eurl Caramel percevait un loyer trimestriel de 5 698,36 €.



Néanmoins, le seul fait que le taux ait été élevé en 2009 ne suffit pas à établir que le choix ait été désavantageux sur la durée du prêt déjà écoulée ou sur sa durée totale de 20 ans de sorte que l'eurl Caramel et Mme [W] ne justifient pas d'un préjudice en relation avec le caractère variable du taux.



Mme [W] et l'eurl Caramel reprochent également à la société Diane de ne pas s'être assurée que les loyers provenant de la location des biens suffiraient à couvrir les charges liées à l'emprunt.



La société Diane réplique que son devoir de conseil ne peut s'étendre à une garantie de rentabilité et qu'elle n'est tenue qu'à une obligation de moyen alors que tout investissement comporte un aléa. Elle ajoute que les biens situés dans le 5ème arrondissement, ont été acquis à un prix très intéressant de 6 380 € le m²qui permettra de réaliser une plus-value importante au moment de leur revente, en sus des avantages fiscaux déjà acquis.



Si le conseiller en investissements financiers ne peut être tenu pour responsable du défaut de paiement des loyers par le locataire, il doit néanmoins informer son client de la valeur locative des biens devant être acquis et de l'état du marché locatif.



La société Diane ne justifie pas avoir fourni des informations sur la valeur locative des lots 225 et 1010 visés au contrat de réservation ni du lot 1008 substitué au lot 225 lors de la signature de la procuration à laquelle elle était présente et elle n' a ainsi pas permis à l'eurl Caramel et Mme [W] de vérifier l'équilibre financier de l'opération et d'apprécier en toute connaissance de cause le risque afférent à leur investissement.



Néanmoins l'eurl Caramel et Mme [W] qui n'ont pas disposé d'une information suffisante, doivent également établir que ce défaut d'information les a conduites à réaliser une opération défavorable à leurs intérêts.



Or elles ont elles-mêmes déclaré que les loyers des lots 225 et 1010 leur auraient permis de faire face aux échéances du prêt et par ailleurs, elles ne versent aux débats aucun élément sur la valeur locative du lot 225 auquel a été substitué le lot 1008 et elles ne démontrent donc pas que la différence entre les loyers escomptés pour les lots 225 et 1010 et ceux perçus pour les lots acquis 1008 et 1010 était suffisamment importante pour que l'équilibre financier de l'opération en soit modifié.



Il ne peut donc être retenu que l'opération telle que prévue lors de la signature du contrat de réservation était défavorable aux intérêts des appelantes et il n'est pas non plus démontré que la modification des lots intervenue ultérieurement ait eu une incidence réelle sur son équilibre.



Enfin, Mme [W] soutient que la société Diane lui avait fait valoir une défiscalisation de ses revenus dès 2004 et l'aurait ainsi amenée à conclure dans l'urgence alors que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement celle-ci n'était possible qu'en 2005.



L'absence d'écrit ne permet pas de connaître quels étaient les objectifs exacts de l'opération d'investissement que la société Diane a proposée à Mme [W], si ceux-ci incluaient une défiscalisation dès l'année 2004 et si cette perspective a été la cause du délai rapproché entre l'offre de prêt, la procuration et l'acte définitif de vente.



En toutes hypothèses, Mme [W] déclare dans ses dernières conclusions qu'elle a effectivement pu bénéficier de la défiscalisation de ses revenus de 2004 et qu'à raison de l'écoulement du délai de prescription elle se trouve désormais à l'abri de tout redressement. Ainsi elle ne justifie d'aucun préjudice à ce titre.



Ainsi en l'absence de préjudice établi en relation avec les fautes commises par la société Diane, Il y a lieu d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il condamné celle-ci à payer la somme de 8 000 € à l'une et l'autre des appelantes.



 - en sa qualité de mandataire dans le cadre du contrat de gestion SIMPLADMI :



L'eurl Caramel expose que la société Diane qui assurait sa gestion selon un contrat de mandat conclu le 1er novembre 2005 modifié par un avenant du 2 novembre 2006, a pris l'initiative d'obtenir de la société Colbert développement investissement une facture des travaux réalisés sur les biens acquis faisant apparaître la TVA, facture qu'elle qualifie de complaisance, et que cette initiative a été à l'origine d'une proposition de rectification de l'administration fiscale du 13 octobre 2008 d'un montant de 20 567€ au titre de la TVA récupérée à tort.



L'eurl Caramel estimant qu'elle n'a pu bénéficier de l'exonération de la TVA en raison des mauvais conseils de la société Diane, lui réclame la somme de 20 567€ à titre de dommages-intérêts.



La société Diane réplique qu'elle n'était pas chargée d'établir les déclarations fiscales et qu'elle n'est pas l'émetteur de la facture litigieuse qui a été écartée par l'administration. Elle ajoute que l'eurl Caramel ne peut réclamer à un tiers le montant de l'impôt dont elle est redevable.



Dans une lettre adressée à la société Colbert développement investissement le 1er mars 2006, la société Diane a sollicité des factures pour les travaux mentionnant la nature des prestations vendues, leur prix et la TVA afférente en indiquant que les appels de fonds étaient insuffisants pour la tenue de la comptabilité.



La société Colbert développement investissement a adressé la facture sollicitée pour maintenir de bonnes relations avec son client, selon ses termes .



L'administration fiscale a refusé de tenir compte de cette facture qui ne figurait pas dans la comptabilité de la société Colbert.



Il ne ressort pas des lettres échangées que la société Diane a eu connaissance du fait que la mention de la TVA sur la facture de travaux qui lui était adressée ne correspondait pas à la réalité. Par ailleurs, selon le contrat SIMPLADMI elle n'était pas chargée d'effectuer les déclarations fiscales mais uniquement de transmettre les pièces nécessaires à l'expert-comptable.



Ainsi sa faute n'est pas suffisamment établie et en toutes hypothèses ainsi que l'a relevé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 juillet 2012, le paiement de l'impôt dû par le contribuable, ne constitue pas un préjudice indemnisable.



Par ailleurs, l'eurl Caramel n'explique pas comment la société Diane lui aurait fait perdre une chance d'éluder la TVA.



Ainsi le jugement du 4 juillet 2012 sera confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.



4/ Sur la demande formée contre la société Diane, le Crédit foncier de France et la SCP [N] en paiement de la somme de 87 328 € :



Dans le cadre de cette opération d'investissement, la société Diane a perçu la somme de 87 328 € qui lui a été versée à hauteur de 73 175 € par l'intermédiaire du Crédit foncier de France le 25 mai 2005 et à hauteur de 14 311, 28 € par l'intermédiaire de la SCP [N], le 25 août 2005. 



Agissant sur le fondement de l'article 1378 du code civil, Mme [W] réclame à la société Diane en la personne de la société BTSG, la restitution de la somme 87 328 € avec capitalisation des intérêts calculés à compter de chaque versement.



L'eurl Caramel, agissant sur le fondement de la responsabilité civile, sollicite la condamnation in solidum avec la société BTSG, du Crédit foncier de France à hauteur de 73 175 € avec intérêts capitalisés à compter du 25 mai 2005 et de la SCP [N] à hauteur de 14 311, 28 € avec intérêts capitalisés à compter du 25 août 2015.



Mme [W] conteste avoir apposé la mention 'bon pour accord' sur la facture de la société Diane qui n'est pas produite en original. Elle ajoute qu'en l'absence de lettre de mission, la société Diane ne pouvait prétendre à une rémunération et qu'elle ne justifie pas des frais qu'elle allègue de sorte que le paiement est sans cause.



L'eurl Caramel reproche au Crédit foncier de France d'avoir réglé la facture sans vérification suffisante et de s'être comporté en mandataire négligent, en s'étant abstenu d'interroger son client sur le versement de cette commission



Elle reproche également à la SCP [N] d'avoir versé une somme sans mandat et en l'absence de mention dans l'acte authentique de l'existence d'un intermédiaire.



Mme [W] agit sur le fondement de la répétition de l'indu, ce qui suppose qu'elle ait versé les fonds dont elle réclame la restitution.



Or les sommes remises à la société Diane ont été prélevées sur les fonds prêtés par la banque à l'eurl Caramel et donc versées par cette dernière.



Ainsi la demande formée par Mme [W] doit être rejetée.



L'eurl Caramel agit en responsabilité contre le Crédit foncier de France et la SCP [N] en sollicitant leur condamnation in solidum avec la société Diane.



Il se déduit des écritures des intéressées que la faute reprochée à la société Diane par l'eurl Caramel est également d'avoir obtenu le paiement de sommes indues.



L'eurl Caramel conteste la facture n°146 du 31 décembre 2004 d'un montant de 87 328€ TTC en faisant valoir que Mme [W] n'a pas porté la mention 'bon pour accord pour régler' qui y figure et que l'original n'étant pas produit, il peut s'agir d'un montage.



Une photocopie contestée ne peut servir de preuve en l'absence de production du document original .Il convient au surplus de relever que le Crédit foncier de France a communiqué deux photocopies de ladite facture, l'une avec la mention manuscrite et l'autre sans cette mention.( Pièces 5 et 9)



Néanmoins, il est constant que la société Diane est intervenue comme conseiller en investissement et par ailleurs l'offre de prêt du Crédit foncier de France signée par Mme [W] es qualités de gérante de l'eurl Caramel et de caution, mentionnait la somme de 78 229 € à titre de commission devant être financée par le prêt immobilier.



Il y a donc lieu d'admettre que Mme [W] et l'eurl Caramel étaient informées de la somme devant revenir à la société Diane et en avaient accepté le principe et le montant.



Ainsi même en l'absence d'une lettre de mission qui en 2004 n'était pas imposée par le règlement général de l'amf, il y a lieu d'admettre que la société Diane était effectivement créancière de la somme de 78 229 €.



Il n' y a donc pas lieu de condamner la société Diane pour avoir trop perçu la somme de 78 229 €.



Par ailleurs, le Crédit foncier de France qui disposait d'une offre de prêt acceptée mentionnant le financement d'une commission de 78 229 €, n'a pas commis de faute en versant la somme inférieure de 73 175 € à la société Diane sur la base d'une facture présentée par cette dernière.



La SCP [N] a en outre versé à la société Diane la somme de 14 311, 28 € faisant valoir qu'il s'agissait de la TVA due sur la somme principale conformément à la facture 146.



La SCP [N] a effectué le versement de cette somme alors que le Crédit foncier de France avait refusé de le faire, considérant qu'il ne pouvait effectuer ce paiement, sans excéder le montant du prêt.



Il convient ainsi de relever que la SCP [N] a effectué un versement allant au delà de ce qui avait été prévu dans l'offre de prêt au seul vu de la facture 146 dont la cour, faute de disposer de l'original et en présence de 2 photocopies différentes, ne peut vérifier qu'elle avait effectivement été acceptée par Mme [W].



Ainsi au vu des seuls éléments d'appréciation susvisés, il ne ressort pas que la SCP [N] ait fait preuve de la prudence nécessaire en payant au delà de ce qui avait été accepté par l'eurl Caramel.



Elle a donc engagé sa responsabilité à son égard. Le préjudice subi doit être déterminé en considérant que la société Diane était effectivement créancière de la somme de 78 229 € mentionnée dans l'offre de prêt et il sera donc fixé à la somme de 87 328 € -78 229 € = 9 099 €.



Ainsi, il y a lieu de condamner la SCP [N] à payer à l'eurl Caramel la somme de 9099 €. La société Diane a également commis une faute en obtenant un paiement supérieur à ce qui avait été accepté et il y a donc lieu de prononcer la condamnation in solidum entre la SCP [N] et la société Diane et d'inscrire la somme de 9 099€ au passif de cette dernière.



Ces condamnations étant prononcées à titre de dommages-intérêts, les intérêts ne commenceront à courir qu'à compter du prononcé de la présente décision et l'eurl Caramel ne pourra pratiquer la capitalisation des intérêts que passé le délai d'un an conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil.



5/ la demande reconventionnelle de la société Diane :



La société Diane expose que la somme de 87 328€ qu'elle a reçue, lui a juste permis de faire face aux frais qu'elle a engagés pour un montant total de 108 177 € ( facture PMB immobilier de 29 241 € et CDR 78 936 €TTC) et elle réclame paiement d'une somme complémentaire de 20 849 € à Mme [W] et à l'eurl Caramel.



Néanmoins, la société Diane ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que Mme [W] et l'eurl Caramel aient été informées que sa créance pouvait excéder la somme de 78 229 € et que des frais seraient facturés en sus.



Ainsi cette demande doit être rejetée et le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 juillet 2012 sera confirmé sur ce point.



Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens. Il n' a pas lieu en outre d'augmenter l'indemnité allouée à Mme [W] et à l'eurl Caramel en 1ère instance, sur le fondement de l'article 700 du code de p