Cour d'Appel · 11e Chambre B — 17 décembre 2015

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 17 DECEMBRE 2015



N° 2015/666 













Rôle N° 14/22612







SARL OXIDENTAL II





C/



[T] [T] (MINEUR)





















Grosse délivrée 

le :

à :

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 05 Novembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/00013.





APPELANTE



SARL OXIDENTAL II prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social, 

demeurant [Adresse 1]

représentée par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assisté par Me Emmanuel BUET avocat au barreau de NICE plaidant 





INTIME



Monsieur [T] [T] agissant en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de feue [F] [Y] veuve [R]

ladite succession étant composée des personnes suivantes:

- Monsieur [Z] [R], né le [Date naissance 1] 1925 à [Localité 1], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 2]

- Monsieur [A] [R], né le [Date naissance 2] 1935 à [Localité 1], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 3]



-la succession de feu [E] [R], né le [Date naissance 3] 1928 à [Localité 1] et décédé le [Date décès 1] 1998, représenté par son Administrateur Provisoire, le Service des Domaines, dont le siège est [Adresse 4]



-les héritiers de feue Madame [V] [N], née [R] le [Date naissance 4] 1937 à [Localité 1] et décédée le [Date décès 2] 2007 à savoir:

- Monsieur [B] [N], né le [Date naissance 5] 1934 à [Localité 2], de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 5]

- Madame [U] [W] née [N] le [Date naissance 6] 1969 à [Localité 1], de nationalité française, cadre administratif, demeurant [Adresse 6]

- Madame [I] [L], née [N] le [Date naissance 7] 1972 à [Localité 1], de nationalité française, fonctionnaire territorial, demeurant [Adresse 5]

- Madame [Q] [O], née [N] le [Date naissance 8] 1974 à [Localité 1], de nationalité française, réceptionniste, demeurant [Adresse 7]

- Monsieur [S] [N], né le [Date naissance 9] 1975 à [Localité 1], de nationalité française, commissaire de marine, demeurant [Adresse 8]



élisant tous domiciles chez leur Gérant de Biens, la SAS IMMOBILIERE TICHADOU, dont le siège social est [Adresse 9]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté par Me Renaud GIULIERI, avocat





*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre

Mme Brigitte PELTIER, Conseiller

Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller

 







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2015







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2015,



Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

















































FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :



Suivant acte du 26 janvier 2001, les consorts [R] et [N] ont donné à bail commercial à la société Oxidental II un local situé au rez de chaussée et au 1er étage d'un immeuble au [Adresse 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2001, moyennant le prix annuel de 200 000 francs, et à usage de 'location de bureaux et de domiciliation d'entreprises, de salles de réunions de l'hôtel adjacent'.



Par acte du 30 juin 2009, les bailleurs ont délivré congé avec offre de renouvellement au 1er janvier 2010 moyennant un loyer de 85 000€.



Par assignation du 14 avril 2011, les bailleurs ont assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice afin de voir ordonné le déplafonnement du loyer et de le voir fixer à 71 379€ à compter du 1er janvier 2010 aux motifs que les lieux loués à usage de bureaux ne sont pas soumis à la règle du plafonnement et de surcroît que les facteurs locaux de commercialité ont évoluées.



Par jugement mixte du 5 septembre 2012, le juge des loyers commerciaux a constaté l'accord des parties sur le renouvellement du bail au 1er janvier 2010, dit que les locaux litigieux relevaient du régime des locaux à usage de bureaux, dit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé selon les modalités de l'article R145-11 du code de commerce et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative. 



Le juge a estimé que la destination contractuelle correspond à un usage exclusif de bureaux dans la mesure où elle est essentiellement d'ordre intellectuel, administratif ou comptable, sans dépôt ou manipulation de marchandises, la destination à usage de bureau n'étant pas incompatible avec la réception de clients. 



L'expert a déposé un rapport le 21 février 2014 aux termes duquel il évalue la valeur locative par référence au prix du bail des locaux équivalents entre 66 910€ HT et HC et 69 530€ HC et HT selon que s'applique ou non une majoration pour autorisation de sous-location. 



Par jugement contradictoire du 5 novembre 2014, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Nice a fixé le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2010 à la somme de 68 583€ annuel et condamné le preneur à payer la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le juge a estimé que la sous-location ne pouvait donner lieu à majoration du loyer s'agissant de l'objet même du bail et que la possibilité très limitée de donner le fonds en location gérance ne donnait lieu qu'à une majoration de 2,5%.



Le 28 novembre 2014, la société Oxidental II a fait appel des jugements du 5 septembre 2012 et du 5 novembre 2014. 

 

Par ordonnance du 22 juin 2015, le conseiller de la mise en état a dit n'y avoir lieu à radiation de l'affaire nonobstant l'absence d'exécution en vertu des dispositions de l'article 526 du code de procédure civile. 



 





Dans ses conclusions déposées et notifiées le [Date décès 2] 2015 la société Oxidental II demande à la cour de :

* infirmer le jugement déféré, 

* débouté Maître [T] pris en sa qualité d'administrateur de la succession de Mme [R], 

*constater que l'activité autorisée dans le bail n'est pas à usage exclusif de bureau,

*dire que le déplafonnement ne peut être autorisé,

à titre subsidiaire : * fixer le loyer à la somme de 62 622€ HC et HT à compter du 1er janvier 2010 

*condamner le bailleur à lui régler :

- 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

et à prendre en charge les dépens.

 

Elle soutient d'une part que la notion d'usage de bureaux doit s'apprécier à l'aune de la destination contractuelle, laquelle doit exclure toute réception de clientèle, que tel n'est pas le cas en l'espèce, les locaux étant loués à usage de location de bureaux, de domiciliation d'entreprises et de salles de réunions, que l'activité de location de bureaux est nécessairement liée à la réception permanente de clientèle, que de surcroît, la pluralité d'activités envisagées par le bail, qui vise l'objet social du preneur, exclut l'usage exclusif de bureaux et enfin que l'activité de domiciliation d'entreprise constitue une activité commerciale. 



Elle expose que la location de salles de réunions pour l'hôtel adjacent est incompatible avec l'usage exclusif de bureaux, que les activités telles que les réceptions, les banquets ou les cocktails ne sont pas essentiellement des activités intellectuelles et génèrent nécessairement l'arrivée de marchandises disposées dans les salles telles que des boissons voir des buffets et qu'enfin, ces salles vont recevoir de façon permanente une clientèle. 



D'autre part, elle indique que le bailleur ne justifie pas de la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée, ni la construction d'immeubles dans un quartier différent de celui où est situé l'immeuble litigieux ni la modification du sens de circulation de la voie rapide adjacente ne sont de nature à constituer des facteurs locaux de commercialité, que le lycée hôtelier, qui existe depuis au moins 1993, n'a pas été installé dans la période considéré, que le loyer plafonné est de 41 941€ par an. 



Elle souligne qu'eu égard à l'usage des locaux, la clause d'autorisation de sous-location du 1er étage et du rez de chaussée qui n'est que la conséquence nécessaire de leur destination, ne peut entraîner une majoration du loyer, que les locaux de la mezzanine dépourvus d'accès intérieur et extérieur pour les personnes à mobilité réduite, doivent faire l'objet de la même minoration que ceux du 1er étage. 



Elle fait valoir également que le bail lui impose de supporter les travaux de mise aux normes des locaux, que cette charge exorbitante du droit commun doit entraîner une minoration du loyer de 5% et qu'en revanche, l'autorisation de location gérance très limitée ne peut justifier une majoration du loyer. 







Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 18 mai 2015, l'intimé conclut :

* à la confirmation des jugements du 5 septembre 2012 et du 5 novembre 2014 sauf en ce qu'il a fixé le loyer à la somme de 68 583€, 

* à la fixation du loyer à la somme de 741 145€ HT et HC au 1er janvier 2010,

*à la condamnation du preneur à lui régler :

- 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

et à prendre en charge les dépens. 



 Il expose que les locaux loués relèvent de la catégorie des locaux à usage de bureaux, la clause de destination du bail n'autorisant pas toutes les activités prévues à l'objet social de la société Oxidental II, que doit être qualifié de bureau, le local au sein duquel aucune marchandise n'est livrée et où s'effectue un travail intellectuel qui n'est pas nécessairement lié à la présence dans les lieux de la clientèle, que la domiciliation de sociétés dans les locaux ne contredit pas l'usage de bureaux.



Il fait valoir de surcroît, que le secteur dans lequel est situé le local a subi des profondes transformations entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2009 soit durant la période considérée notamment par la construction de nouveaux immeubles dans le quartier Arenas, la modification du sens de circulation des voies permettant l'accès aux locaux et la construction d'un lycée hôtelier. 



Enfin, il soutient qu'effectivement, les locaux du 1er étage ne sont pas accessibles pour les personnes à mobilité réduite mais que la partie en rez de chaussé l'est, en utilisant un accès intérieur par le hall de l'hôtel, que la clause mettant à la charge de la société Oxidental II les travaux de mise en conformité n'apparaît pas exorbitante de doit commun, que de surcroît, les baux de référence contiennent tous une clause similaire d'où l'absence d'abattement retenue par l'expert, qu'en revanche, la clause d'autorisation de location gérance pour les sociétés affiliée au preneur justifie une majoration du loyer, s'agissant d'un avantage au-delà de la loi et l'usage, sachant que les baux de référence contiennent en revanche une clause interdisant la location gérance. 

 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2015.





SUR CE



Attendu que les parties sont en l'état d'un bail du 26 janvier 2001 pour des locaux composés d'un rez de chaussée d'une superficie de 88m² et d'un premier étage d'une superficie de 338m² , loués à usage de 'location de bureaux et domiciliation d'entreprise et salles de réunion de l'hôtel adjacent', 



Attendu qu'aux termes de l'article R145-11 du code de commerces, le prix des locaux donnés à bail à usage de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, que doit être qualifié de bureau, tout local au sein duquel s'effectue une activité intellectuelle pour laquelle aucune marchandise n'est livrée ni déposée, la réception ponctuelle de la clientèle ou de fournisseurs étant indifférents ; que la notion de bureau exclut tout stockage de marchandise pour les clients dans les bureaux, à l'exclusion des fournitures nécessaires au fonctionnement de l'entreprise ; 



Attendu qu'en l'espèce, la destination contractuelle des lieux permettait la réception de public dans la salle de réunion en vue d'activités diverses organisées par le preneur, que l'activité relative à l'usage de la salle de réunion ne se conçoit pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l'activité elle-même, l'usage de la salle n'étant par ailleurs pas exclusivement limité à l'exercice d'une activité intellectuelle puisque le bail ne fait allusion qu'à la notion de réunion qui se définit comme une séance à laquelle participe un groupe de personnes données ; qu'il résulte de considérer que les locaux ne sont pas loués à usage exclusif de bureaux ; 

 

Attendu que le bailleur fait état d'une modification des facteurs locaux de commercialité tenant à la construction de nouveaux immeubles dans le quartier Arenas, à une modification du sens de circulation permettant un accès plus aisé à la voie rapide depuis les locaux et à la construction d'un lycée hôtelier à proximité ; 



Attendu toutefois, qu'aucun élément précis et circonstancié ne permet de dater la réalisation des travaux dont il est fait état ni d'en apprécier l'ampleur, sachant que l'accès à la voie rapide a toujours été possible depuis les locaux, seul le sens de circulation aurait été modifié, qu'il n'est pas établi que ce seul élément constitue une évolution notable de nature à avoir un impact sur le commerce considéré ; 



Attendu que Monsieur [V], expert amiable intervenu à la demande du bailleur, note que les immeubles dans le quartier de [Localité 3] sont encore en cours d'achèvement ou de commercialisation en novembre 2010, date de la rédaction de son rapport, de sorte qu'ils ne peuvent être pris en considération pour l'examen des facteurs locaux pour la période de janvier 2001 à janvier 2010, que de surcroît, le bailleur ne fournit aucun élément sur les incidents de ces évolutions sur le commerce considéré, qu'enfin, le lycée hôtelier de [Localité 1] est installé depuis au moins 1993 dans le secteur de [Localité 3] ;



Attendu qu'il incombe au bailleur, demandeur au déplafonnement, de fournir les éléments nécessaires au succès de ses prétentions, que le recours à une expertise ne peut avoir pour but de suppléer la carence des parties, qu'en l'état du dossier, le bailleur ne démontre pas d'indice de modification des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une influence sur le commerce considéré ; 



Attendu que le déplafonnement étant refusé, le loyer doit être fixé au loyer indexé au 1er janvier 2010 soit la somme de 41 941€ par an ; 



 Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à ce titre la somme de 2 000€ au preneur ; 

 

 

 PAR CES MOTIFS



 LA COUR statuant par arrêt contradictoire 

 

 Infirme le jugement déféré,



 Dit que les locaux ne relèvent pas du régime des locaux à usage exclusif de bureau,



 Fixe à la somme de 41 941€ euros hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2010 afférent aux locaux situés [Adresse 10] donnés à bail commercial à la société Oxidental II toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.



Condamne Maître [T] [T] en sa qualité d'administrateur judiciaire de la succession [R] -[N] à payer à la société Oxydental II la somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.



Condamne Maître [T] [T] pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de la succession [R] -[N] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce y compris les frais d'expertise et avec distraction des dépens au profit de la SCP Ermeneux -Levaique -Arnaud et associé. 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT