Cour d'Appel · 1ère Chambre — 24 novembre 2015

1ère Chambre





ARRÊT N° 453/2015



R.G : 14/09247













SCP [B]



C/



M. [W] [N] [L] [I]

Société civile SCCV SARA

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2015





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Xavier BEUZIT, Président,

Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller, entendue en son rapport, 



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 13 Octobre 2015



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Novembre 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



SCP [B] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me KUHN MASSOT de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉS :



Monsieur [W] [N] [L] [I]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Jacqueline BREBION de la SCP BREBION - CHAUDET, avocat au barreau de RENNES





SCCV SARA, Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me CHOUVELLON, Plaidant, avocat au barreau de LYON

FAITS ET PROCÉDURE 





La Société Civile de Construction Vente SARA a commercialisé, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, un ensemble immobilier constitué de 34 maisons individuelles situé à [Localité 2], lieudit [Localité 3].



Par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 27 Novembre 2008, la SCCV SARA a vendu, par ministère de Me [B], notaire à [Localité 1], à Monsieur [W] [I] les lots n°1, 84 et 85 de son ensemble immobilier, correspondant à une maison individuelle référencée [Cadastre 1] et à deux emplacements de stationnement aérien numérotés 50 et 51 moyennant le prix de 168.000 euros ; la date de livraison était fixée au 1er trimestre 2009.



Compte tenu de l'état d'avancement des travaux, le prix était stipulé payable à concurrence de 80% soit 134.400 euros, le solde devant être versé par le prêteur au fur et à mesure de l'achèvement des travaux.



Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 168.000 euros consenti à Monsieur [I] par la société La Financière pour l'Acquisition à la Propriété (ci-après dénommée SOFIAP), suivant acte de Me [B] du 30 septembre 2008.



Au fil des mois, la SCCV SARA a adressé à Monsieur [I] diverses attestations d'avancement des travaux sur le fondement desquelles la SOFIAP a réglé les appels de fonds pour un montant total de 156.240 euros correspondant à 93% du prix de vente, le dernier versement ayant été effectué en Avril 2009.



Par courrier du 16 avril 2009, alors que le délai de livraison mentionné à l'acte de vente était dépassé, la société Finaxiome annonçait que la livraison n'interviendrait que courant du 4ème trimestre 2009 ; par courrier du 17 mars 2010, la livraison a ensuite été annoncée au 3ème trimestre 2010.



Les travaux étant restés en l'état, Monsieur [I], avec d'autres acquéreurs, a fait établir un constat d'huissier le 04 avril 2011.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 avril 2011, le conseil de Monsieur [I] a transmis ce constat à la SCCV SARA en la mettant vainement en demeure d'achever le chantier dans un délai de trente jours.



Monsieur [I], par actes d'huissier des 13 et 28 juillet 2011 a assigné devant le tribunal de grande instance de Saint Brieuc, les sociétés SARA, FINAXIOME et FINAXIOME PRODUCTION, afin d'obtenir la résolution de la vente et des dommages et intérêts.



Par jugement du tribunal de commerce d'Amiens du 1er Juin 2012, la SAS FINAXIOME et la SARL FINAXIOME PRODUCTION ont été placées en redressement judiciaire.



Le 31 juillet 2012, le tribunal de commerce a converti la procédure pour la SARL FINAXIOME PRODUCTION, en liquidation judiciaire, désignant Me [C] comme liquidateur.



Monsieur [I] a fait délivrer assignation à Me [C] en qualité de liquidateur, à Me [T] en qualité d'administrateur judiciaire et à Me [B] afin de les attraire à la cause ; les procédures ont été jointes ; il a soulevé la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de vente pour manquements commis dans la vérification de la garantie intrinsèque et manquement à son devoir de conseil.





Par courrier du 06 juin 2013, Monsieur [I] s'est vu proposer de prendre livraison de son bien le 03 juillet 2013, ce qu'il a fait nonobstant un retard de quatre années, contre un engagement de se désister de son action en résolution de la vente et annulation corrélative de prêt.



Monsieur [I] a cependant maintenu ses demandes contre le notaire rédacteur de l'acte de vente.



Par jugement du 04 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a :




constaté le désistement d'instance et d'action de Monsieur [I] à l'encontre des sociétés SARA, FINAXIOME, FINAXIOME PRODUCTION et SOFIAP,





dit que Me [B] a manqué à ses obligations et fait perdre à Monsieur [I] une chance de ne pas contracter avec la société SARA,





condamné la SCP [B] au paiement de la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts, 





ordonné l'exécution provisoire,





condamné in solidum Monsieur [I] et la SCCV SARA aux dépens concernant la société SOFIAP,





condamné la SCP [B] aux autres dépens en ce compris les honoraires proportionnels de l'article 10 du tarif des huissiers et dit qu'ils devront garantir Monsieur [I] des dépens concernant la société SOFIAP,





condamné la SCP [B] à payer à Monsieur [I] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





condamné la SCCV SARA à payer à la société SOFIAP la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





débouté les parties du surplus de leurs demandes.




Appelante de ce jugement, la SCP [B], par conclusions du 05 octobre 2015, a demandé que la Cour :




constate que Monsieur [I], en régularisant le protocole avec la SCCV SARA a renoncé à toute action contre la société notariale,





infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,





déboute Monsieur [I] de ses demandes,





le condamne au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





le condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.






Par conclusions du 20 mars 2015, Monsieur [I] a sollicité que la Cour :




constate que Me [B] ne peut se prévaloir du protocole du 03 juillet 2013 qui n'a pas valeur de transaction, 





constate que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement aurait dû viser la garantie d'achèvement édictée par l'article R261-19 du code de la construction et de l'habitation,





constate que la faute de Me [B], qui a méconnu ces dispositions, a conduit Monsieur [I] à s'engager sur un acte nul,





dit que cette faute a conduit Monsieur [I] à subir un retard de livraison de quatre années,





condamne en conséquence la SCP [B] au paiement de la somme de 60.000 euros de dommages et intérêts,





confirme le jugement déféré en ce qu'il a alloué à Monsieur [I] la somme de 5.000 euros de frais irrépétibles,





subsidiairement, infirme le jugement en ce qu'il a dit que Me [B] pouvait se contenter de l'attestation d'achèvement des fondations délivrée par Monsieur [Z], la SCCV SARA s'étant, en fait, délivrée une attestation à elle-même, et constate le manquement du notaire à son obligation de vérification,





confirme dans ses autres dispositions le jugement déféré,





condamne la SCP [B] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,





la condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.




Par conclusions du 05 mars 2015, la SCCV SARA a demandé que la Cour :




confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que Monsieur [I] s'est desisté de son action contre elle,





lui donne acte de ce qu'elle s'en rapporte sur le surplus des demandes de l'appelant,





condamne Monsieur [I] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





le condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.


 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 octobre 2015.



Par conclusions de procédure, Monsieur [I] a demandé que soient écartées des débats les conclusions de la SCP [B] du 05 octobre précédent, comme tardives et ne respectant le principe du contradictoire, ainsi que la pièce numéro 6 communiquées le même jour.



MOTIFS DE LA DÉCISION :





Sur la procédure :



La pièce numéro 6 étant un document public, soit un arrêt de cette Cour en date du 24 septembre 2015, il n'y a pas lieu de l'écarter des débats.



Pour le solde, les conclusions du 05 octobre 2015 sont identiques à celles du 20 avril 2015, ce dont il résulte l'absence de violation du principe du contradictoire.



La demande visant à les écarter des débats est donc rejetée.





Sur la SCCV SARA :



La Cour constate que bien que celle-ci ait été intimée par la SCP [B], aucune demande n'est formée contre elle tandis qu'aucune disposition du jugement déféré la concernant n'est critiquée ; elles sont donc confirmées.





Sur la recevabilité de l'action :



Le 03 juillet 2013, Monsieur [I] a signé, avec Maître [U] en qualité de mandataire ad-hoc de la SCCV SARA, un « protocole de livraison » de son bien immobilier aux termes duquel il lui a été remis les clefs du bien qu'il avait acquis en l'état futur d'achèvement.



Selon ce protocole, « les parties reconnaissent qu'elles se sont consenties par ce protocole dont les articles sont indivisibles des concessions réciproques, justes et équilibrées ; et qu'il constitue une transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil ' » et « l'acquéreur renonce en particulier au bénéfice de tout jugement qu'il aurait pu obtenir, à toutes instances en annulation de la vente et des contrats qui lui sont indivisiblement liés et à toutes instances et actions en responsabilité à l'encontre de la SCCV venderesse et de tous tiers, déclarant avoir été par le présent accord rempli de l'ensemble de ses prétentions et droits à dommages et intérêts de toute nature ».



Monsieur [I] prétend que la signature de ce protocole lui a été imposée par Me [U] ès-qualité sous peine de voir les clefs ne pas lui être remises et expose que son avocat l'a dénoncé quelques jours plus tard. 



La signature du protocole sous la contrainte n'est pas démontrée ; au demeurant, sa validité est très douteuse puisque Me [U] ès-qualité, s'est borné à l'exécution des obligations contractuelles de la SCCV SARA en livrant la maison, avec quatre années de retard, sans remise sur le prix ou dédommagement des acquéreurs ; seul Monsieur [I] apparaît dès lors avoir fait des concessions en acceptant de renoncer à toute demande d'indemnisation contre le promoteur.



Ensuite, en vertu des dispositions de l'article 1165 du code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne profitent pas aux tiers.



Me [B] n'était pas partie au protocole et ne peut donc, si même il devait être déclaré valide, prétendre en bénéficier.



Par conséquent, les prétentions formées contre lui par Monsieur [I] sont recevables.









Sur les fautes du notaire :



Monsieur [I] conclut qu'ayant acquis une maison individuelle dans un ensemble de 34 maisons, la garantie qui aurait dû être appliquée par le notaire était celle de l'article R261-19 ancien du code de la construction et de l'habitation, ce que conteste Me [B], au motif que Monsieur [I] n'aurait pas acquis une maison individuelle mais un lot de copropriété.



L'examen de l'acte authentique de vente du 27 novembre 2008 démontre que Monsieur [I] a acquis une maison individuelle jumelée, représentant le lot numéro 1 du groupe de logements A ainsi que les lots numéro 84 et 85 du même ensemble, placé sous le statut de la copropriété et comprenant six ensembles de maisons jumelées outre des équipements communs : voies de circulation routière et piétonne, espaces verts, canalisations et réseaux divers, locaux affectés aux services communs ; les plans annexés à l'acte démontrent que la « maison individuelle » est en fait une partie d'un groupe de cinq maisons.



Les dispositions de l'article R261-19 anciens du Code de la construction et de l'habitation ne sont donc pas applicables à l'espèce.



Toutefois cette précision a de l'influence sur les manquements reprochés à Me [B].



Selon les termes de l'article R261-18 ancien du même code, pour que le programme puisse bénéficier d'une garantie intrinsèque, plusieurs conditions cumulatives devaient être remplies et notamment celle que les fondations soient achevées et que le financement de l'immeuble soit assuré sous certaines conditions.



L'existence d'une garantie est prescrite à peine de nullité du contrat, ce dont il résulte qu'elle doit être vérifiée par le notaire sous peine d'ôter toute efficacité à l'acte à la rédaction duquel il prête son concours.



Les dispositions du code de la construction et de l'habitation prévoient que l'achèvement des fondations est attesté par « un homme de l'art » ; en l'espèce, il l'a été par Monsieur [Z], préposé de la société FINAXIOME PRODUCTION, elle-même associée de la SCCV SARA.



Il est exact que les dispositions réglementaires susvisées ne prévoient pas que « l'homme de l'art » doit être indépendant du vendeur ; pour autant, compte tenu de la nature même de la garantie intrinsèque, la prudence exigeait que ce soit le cas et en l'espèce, l'attention de Me [B] aurait dû être attirée par cette pièce, qui équivalait à une preuve que la SCCV SARA s'était rédigée à elle-même.



D'autre part, Me [B], qui plaide désormais que le bien acquis par Monsieur [I] était un lot de copropriété, a eu un raisonnement contraire lorsqu'il a vérifié les garanties d'achèvement : en effet, Monsieur [Z] aurait alors dû attester que l'ensemble du bâtiment A était hors d'air, et non pas simplement la maison [Cadastre 1] comme indiqué sur son attestation.



Par conséquent, il est constant que Me [B] a manqué à son devoir de vérification des conditions de mise en 'uvre de la garantie intrinsèque en acceptant comme suffisante de l'achèvement des fondations une telle attestation.



D'autre part, Me [B] devait vérifier que la SCCV SARA disposait, à la date de la signature de l'acte par Monsieur [I], de 75% du financement de son programme, par ses fonds propres, le montant du prix des ventes déjà conclues et les crédits confirmés des banques.





Il est acquis qu'à la date du 27 novembre 2008, la SCCV SARA bénéficiait d'un concours bancaire de 1.200.000 euros et avait vendu pour 2.578.000 euros de biens de son programme ; la somme de ces montant n'atteignait pas toutefois 75% du prix de vente prévu, condition posée par les dispositions de l'article R261-18 ancien du Code de la construction et de l'habitation.



Le complément de garantie, qui, selon les dispositions réglementaires précitées, pouvait résulter de ses fonds propres, a été justifié par une attestation d'un expert-comptable certifiant que la SAS FINAXIOME avait consenti à la SCCV SARA une avance de trésorerie de 344.354,20 euros.



La rédaction d'une attestation par un expert-comptable n'est pas contestable en soi, compte tenu des garanties d'indépendance présentées par ces professionnels, mais en revanche, Me [B] ne pouvait confondre fonds propres et avance de trésorerie, le premier étant par nature pérenne quand le second n'est qu'un financement à court terme dont le remboursement peut être demandé à tout moment, par exemple pour en faire l'avance à une autre SCCV dont la société FINAXIOME aurait été l'associé.



La faute de Me [B], qui a accepté une telle attestation comme preuve de la réalisation des conditions de l'existence d'une garantie intrinsèque est dès lors établie.



Me [B] plaide toutefois qu'au demeurant, les garanties données par le promoteur étaient suffisantes puisqu'en tout état de cause elles ont permis d'achever les travaux, les manquements relevés à son obligation de conseil n'étant en tout état de cause pas responsables des aléas de chantier ayant conduit à livrer l'immeuble avec plusieurs années de retard.



Une telle analyse est très réductrice. 



D'une part, si Me [B] avait respecté ses obligations de vérification de la réalisation des conditions de la garantie instrinsèque, Monsieur [I] n'aurait pas contracté avec la SCCV SARA ; il ne s'agit pas d'une simple perte de chance puisqu'ainsi qu'il a été rappelé plus haut, à défaut de garantie, le contrat est nul, et que la vérification omise devait conduire Me [B] à refuser de passer l'acte.



S'agissant du retard de livraison, la garantie dite intrinsèque se caractérise en fait par une absence de garantie. Simplement, une accumulation de circonstances de fait, strictement définies par les dispositions du code de la construction et de l'habitation, doit permettre à l'acquéreur d'être certain que le vendeur bénéficie de fonds pérennes suffisants pour pouvoir terminer son programme, y compris en cas d'imprévus, toujours possibles en matière de construction immobilière. A l'évidence en effet, un vendeur qui dispose de fonds importants et qu'il n'a pas à rembourser immédiatement, sera mieux à même de résister à un aléas défavorable qu'un vendeur à la trésorerie à peine équilibrée en hypothèse hautement favorable.



En l'espèce, la Cour dispose du courrier qui a été adressé le 03 mai 2010 par la société FINAXIOME à Monsieur [I] pour tenter d'excuser le retard de livraison accumulé depuis plusieurs mois et de l'expliquer : aucune difficulté technique spécifique au chantier de [Localité 2] n'est évoquée mais uniquement un retournement de conjoncture ayant mis en difficulté le groupe FINAXIOME dans la réalisation de nombreux programmes immobiliers et le durcissement des conditions d'octroi de crédit ; le lien entre ces difficultés et le retard pris par la SCCV SARA, qui ne disposait pas de fonds propres mais uniquement d'une avance de trésorerie, est alors établi et permet de comprendre que le chantier n'a pas été terminé car les associés de la SCCV SARA ne disposaient pas des fonds pour le faire, ce que précisément la garantie dite intrinsèque avait pour objet d'éviter.





Les fautes commises par Me [B] ont donc eu pour conséquence directe de conduire Monsieur [I] à contracter avec un vendeur susceptible de ne faire face qu'avec de grosses difficultés, se traduisant par de très importants retards de livraison, aux multiples aléas de l'exercice de la promotion immobilière. Elles ont ainsi contribué au préjudice de Monsieur [I] qui durant quatre années a dû rembourser le capital de l'emprunt qu'il avait souscrit pour financer le bien sans pour autant pouvoir le louer, et multiplier démarches et procédures pour faire valoir ses droits.



Ce préjudice a été justement évalué par le premier juge à la somme de 30.000 euros et le jugement est confirmé dans toutes ses dispositions.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



La SCP [B], qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel et paiera à Monsieur [I] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



Les prétentions de la SCCV SARA ne peuvent être accueillies, étant émises contre Monsieur [I] qui n'est pas condamné aux dépens.



 

PAR CES MOTIFS :





La Cour,



Rejette la demande visant à écarter des débats les conclusions de la S.C.P. [B] du 5 octobre 2015 et la pièce n°6 communiquée le même jour.



Confirme le jugement déféré.



Condamne la SCP [B] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.



Condamne la SCP [B] à payer à Monsieur [I] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel.



Déboute la SCCV SARA de ses demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIERLE PRÉSIDENT