Cour d'Appel · 1re Chambre A — 17 novembre 2015

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 17 NOVEMBRE 2015

A.D

N° 2015/ 













Rôle N° 14/20427







SARL SIVANE





C/



[I] [Y]

SCI TERRASSES CASSIS BELLEVUE





















Grosse délivrée 

le :

à :Me Juston

Me Guedj

Me Bringuier

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 16 Octobre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/08930.





APPELANTE



SARL SIVANE immatriculée au RCS de Marseille sous le n°490.490.042, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]



représentée par Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me Johann LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE,avocat plaidant



INTIMES



Maître [I] [Y], Office Notariale - [Adresse 1]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté par Me Pascale KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant



SCI TERRASSES CASSIS BELLEVUE, dont le siège social est [Adresse 3]



représentée par Me Jeanne BRINGUIER, avocat au barreau de MARSEILLE

avocat plaidant







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Octobre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Georges TORREGROSA, Président

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2015







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2015,



Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













EXPOSE :



La société Terrasses Cassis Bellevue a acheté, par acte du 18 juillet 2011, de la société Sivane, dans l'ensemble immobilier Les terrasses de Cassis, un appartement de type 1 avec loggia et jardin privatif. La superficie donnée par le mesurage loi Carrez y est fixée à 39,12 m². 



La société Terrasses Cassis Bellevue prétend qu'elle s'est aperçue, postérieurement à la vente, que cette superficie intégrait la loggia couverte qui ne devrait pas être retenue au titre des surfaces Loi Carrez et elle a donc saisi le Tribunal de Grande Instance en demandant, en conséquence, à son vendeur de lui consentir une réduction de prix et au notaire de modifier l'acte passé.



Par jugement contradictoire, en date du 16 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Marseille a déclaré l'action bien-fondée, et a condamné la société Sivane à payer à la société Terrasses Cassis Bellevue la somme de 27'109,50 euros, mais a débouté la demanderesse de ses demandes contre le notaire.



Par déclaration du 27 octobre 2014, la société Sivane a relevé appel de cette décision.



Au terme de ses conclusions, en date du 26 janvier 2015, la société Sivane demande la réformation du jugement et le rejet de toutes les demandes de la société Terrasses Cassis Bellevue, exposant notamment que la surface de la loggia ne peut être exclue du mesurage loi Carrez compte tenu du règlement de copropriété.



Par conclusions du 25 mars 2015, la société Terrasses Cassis Bellevue a conclu à la confirmation du jugement.



Par conclusions du 26 mai 2015, le notaire, Me [B] [S] a également conclu à la confirmation du jugement.



L'ordonnance de clôture a été prise le 29 septembre 2015.



Motifs



Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office. 



Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.



Attendu que si la société appelante verse aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juin 2012, autorisant les copropriétaires qui le désirent à faire réaliser, sous certaines conditions et à leurs frais, des travaux de fermeture des loggias, cette résolution qui est votée postérieurement à l'acte de vente passé entre les parties, ne peut concerner la loggia existante à cette date et donc nécessairement antérieure, d'où il suit que ce moyen est sans emport.



Attendu qu'il n'est contesté ni que cette loggia est un espace clos et couvert, ce qui est une exigence de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ni qu'elle soit à l'usage exclusif du propriétaire du lot.



Attendu que pour l'évaluation des superficies en vue de la vente, il convient de prendre le bien tel qu'il se présente au jour de l'acte et que pour être comprise dans les superficies Loi Carrez, la loggia doit être une partie privative du lot vendu.



Attendu qu'à cet égard, l' acquéreur affirme que la loggia serait une partie commune;





















Mais attendu que le règlement de copropriété stipule en son article 11, auquel renvoit l'article 6 : 

« les balcons, loggias ou terrasses même s'ils sont en tout ou partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire n'en sont pas moins des parties communes.

Seuls les revêtements superficiels des sols, des balcons ou loggias, et s'il y a lieu les revêtements intérieurs de leur garde corps constitueront des parties privatives pour les espaces réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire, leurs autres éléments, y compris ceux assurant éventuellement l'étanchéité constituant des parties communes',



Attendu qu'il y a également lieu de considérer que :

- dans l'état descriptif de division, inséré au règlement de copropriété tel que modifié le 21 juillet 1980,la loggia est incluse dans la désignation du lot 376, objet de la vente présentement en litige dans les termes suivants : ' un appartement T1, comprenant : entrée, séjour, cuisine, salle de bains avec WC, penderie, loggia et jardin privatif'.



- l'article 4.2 du règlement de copropriété indique que les parties privatives de l'immeuble sont celles qui appartiennent divisement à chacun des copropriétaires selon la division en lots indiquée dans l'état descriptif de division et qui seront affectées à son usage exclusif particulier;

 

- l'article 10 du règlement de copropriété définit les parties privatives comme celles constituées par les locaux et espaces qui au terme de l'état descriptif de division sont compris dans la composition du lot et comme tels sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré ou à son utilité exclusive, l'énumération qui suit n'étant pas limitative, l'article se terminant par : ' en résumé, tout ce qui, étant à usage privatif , est à l'intérieur des locaux ou espaces compris dans les lots désignés dans l' état descriptif de division';



- que l'acte de vente, qui rappelle l'ensemble des textes applicables à l'immeuble et notamment son règlement de copropriété avec ses modificatifs, mentionne au titre de la désignation du bien vendu que le lot est ainsi composé : 'entrée séjour, cuisine, salle de bains, waters closet, penderie, loggia, et jardin privatif » . 



Attendu que le procès verbal de l'assemblée générale du 26 juin 2014, qui mentionne que le syndic a rappelé que les loggias restent des parties communes à jouissance privative ne pouvant être intégrées aux surfaces loi Carrez, ne fait ainsi que relater une position personnelle du syndic et qu'aucune résolution définitive, votée par les copropriétaires à ce sujet, n'étant justifiée, le moyen tiré de ce chef est inopérant les débats.



Attendu, enfin, que l'attestation d'un copropriétaire qui relate qu'en 1982, tous les T1 avaient une superficie de 33m2 environ , ainsi qu'une loggia ouverte, et qu'ils ont fait l'objet de modifications consistant dans l'adjonction d'une baie vitrée à la loggia , est également sans emport.



Attendu par suite, qu' eu égard aux dispsitions du règlement de copropriété, et de descriptif de division mises en perspectives avec les mentions de l'acte de vente, telles que précédemment analysées et à l'ensemble des observations ci dessus, qu'il y a lieu de retenir que la loggia, qui relève des parties privatives du lot vendu, a pu être exactement intégrée au calcul des superficies loi Carrez.





Attendu qu'aucune diminution de la superficie mentionnée à l'acte de vente de plus d'un vingtième n'est ainsi démontrée.



Attendu que le jugement sera donc infirmé et que les demandes dirigées, tant contre le vendeur, la société Sivane, que contre le notaire sont rejetées.



Attendu que la société Terrasses Cassis Bellevue sera déboutée de toutes ses demandes et qu'en raison de sa succombance, elle supportera les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel .



Attendu qu'elle versera, en équité, à la société Sivane et à Me [B] [S] la somme de 1500 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile.







Par ces motifs



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



reçoit l'appel,



sur le fond, infirme le jugement et statuant à nouveau :



rejette les demandes de la société Terrasses Cassis Bellevue,



condamne la société Terrasses Cassis Bellevue à payer à chacun des intimés la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



rejette les demandes plus amples,



condamne la société Terrasses Cassis Bellevue aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, avec distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT