Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 4 novembre 2015

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2015



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/24390



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2013 - Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 11/00906





APPELANT

 

Syndicat secondaire des copropriétaires SURCOUF 27 sis [Adresse 3] représenté par Maître [Q] [B], administrateur judiciaire

[Adresse 4] 

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté et assisté par Me Michel MIORINI de la SELAS MIORINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de l'ESSONNE





INTIMÉ 



SYNDICAT PRINCIPAL DES COPROPRIETAIRES GRIGNY II [Adresse 2]Y, représenté par la SELARL AJ ASSOCIES, inscrite au RCS de VERSAILLES, SIRET n° 423 719 178 00018, prise en la personne de Maître [Y] [V] et de Maître [G] [K], agissant en qualité d'administrateurs provisoires

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assisté de Me Mario GONZALEZ pour Me Nicole-Marie POIRIER GALIBERT, avocats au barreau de PARIS, toque : R228





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller 

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON









ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Stéphanie JACQUET, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



***



La copropriété GRIGNY II sise [Localité 1], soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, est organisée en un syndicat principal, 28 syndicats secondaires dont le syndicat secondaire SURCOUF TRANCHE 277 et un certain nombre de tranches non constituées en syndicat secondaire portant sur des parkings souterrains, des parkings aériens, des commerces et des terrains.



Par exploit du 4 janvier 2011, le syndicat principal a fait assigner le syndicat secondaire SURCOUF TRANCHE 27 pour obtenir paiement notamment de la somme de 710.681,93 euros au titre de charges de copropriété arriérées';



Par jugement contradictoire, assorti de l'exécution provisoire à hauteur de 50 %, rendu le 14 novembre 2013, dont le syndicat secondaire SURCOUF 27 a appelé par déclaration du 19 décembre 2013, le Tribunal de grande instance d'Evry 8ème chambre':



- Condamne le syndicat secondaire SURCOUF 27 à payer au syndicat principal la somme de 710.104,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,



- Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,



- Rejette la demande du syndicat principal de communication de pièces sous astreinte,



- Condamne le syndicat secondaire SURCOUF 27 à payer au syndicat principal la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC.



Le syndicat principal intimé a constitué avocat devant la Cour.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d'appel, dont les dernières ont été signifiées dans l'intérêt':



- Du syndicat secondaire SURCOUF TRANCHE 27 représenté par Me [Q] [B] administrateur judiciaire désignée au titre des copropriétés en difficulté, le 13 mai 2015,



- Du syndicat principal représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJ Associés prise en la personne de Me [Y] [V] et de Me [G] [K] et désignée par ordonnance du TGI D'EVRY au titre des copropriétés en difficulté, le 4 mai 2015.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2015.





CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,



Sur les prétentions en cause d'appel



Le syndicat secondaire SURCOUF 27 demande, par infirmation partielle, de juger que l'action du syndicat principal est irrecevable car prescrite'; à titre subsidiaire, de juger que la décision de l'assemblée générale du 5 mars 1976 contrevient à des dispositions d'ordre public et que la résolution 5 bis est nulle en raison de la violation de l'ordre public, de juger que le prétendu contrat de mandat est nul car son objet est illicite et porte sur des éléments contraires à l'ordre public et de juger que le prétendu contrat de mandat n'a pas été accepté par le syndicat secondaire SURCOUF 27'; en tout état de cause, de débouter le syndicat principal de l'intégralité de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC';



Le syndicat principal demande de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de communication de pièces et statuant à nouveau de ce chef, de condamner sous astreinte le syndicat secondaire SURCOUF à lui communiquer les comptes de charges afférents à chaque lot de copropriété pour les années 2001 à 2005, outre paiement d'une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC';



Sur les relations entre le syndicat principal GRIGNY II et le syndicat secondaire SURCOUF 27 pour la période de 2001 à 2005



Par application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment, cet objet pouvant être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24';



En l'espèce, il appert des pièces versées aux débats que lors de l'assemblée générale du syndicat principal en date du 5 mars 1976, les copropriétaires ont adopté une résolution 5 bis précédée d'un préambule ainsi rédigé':'«'M. [D] rappelle que les syndicats secondaires ont été constitués sous le critère suivant': chaque syndicat secondaire étant doté de la personnalité civile, le syndic principal considérait que le syndicat secondaire ne représentait qu'un seul lot et en conséquence adressait au syndic l'appel global de la quote-part dans les charges communes générales lequel répercutait ces charges auprès de ses copropriétaires pour en récupérer les fonds qu'il adressait également globalement au syndicat principal. Le travail du syndic secondaire étant de ce fait important, c'est la raison pour laquelle la quote-part des honoraires des deux syndics avait été estimée à 90 % pour le syndic secondaire et 10 % pour le syndic principal. Or, l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 17 janvier 1975 précise qu'aucune disposition de la loi de 1965 ne confère au syndicat secondaire la qualité d'intermédiaire entre ses membres et que ceux-ci restent à titre individuel membres du syndicat principal et qu'en conséquence seul le syndic principal peut poursuivre le recouvrement des sommes qui sont dues. L'application d'une telle mesure entraînerait des perturbations extrêmement importantes, notamment en ce qui concerne les syndicats secondaires gérés par d'autres syndics que la SAGIM et également pour les syndicats coopératifs qui ne peuvent admettre l'application d'une telle mesure qui changerait totalement la répartition des honoraires à raison de 80 % pour le syndic principal et 20% pour le syndic secondaire. En vue de l'apaisement et pour demeurer dans le statu quo, la SAGIM a consulté différents avocats, dont Maître [W] qui suggère d'étendre en vertu de l'article 27 de la Loi les pouvoirs des syndicats secondaires pour qu'ils puissent récupérer les charges. La résolution que la SAGIM propose permet en conséquence de régulariser tout ce qui a été fait et de ne rien changer aux dispositions prises antérieurement'»';



A la suite de ce préambule, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 5 bis ainsi rédigée':'«'l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de GRIGNY II réunie le 5 mars 1976 décide, en application de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965, d'étendre les pouvoirs des syndicats secondaires de manière que ceux-ci soient chargés directement de récupérer auprès de leurs copropriétaires les quotes-parts de charges communes générales du syndicat principal et soient ainsi comptables et responsables des sommes qui seraient dues au syndicat principal. Cette décision ne fait pas novation à la récupération des charges par le syndicat principal telle que pratiquée par le syndic principal depuis la constitution des divers syndicats secondaires. Son effet est rétroactif depuis la date de constitution de chaque syndicat secondaire ordinaire ou coopératif'»'; cette résolution est définitive';







Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire SURCOUF 27 en date du 9 octobre 1995, les copropriétaires ont voté la résolution n°5 ainsi rédigée':'«'l'assemblée générale du syndicat secondaire SURCOUF 27 à Grigny II réunie le lundi 9 octobre 1995 rappelle qu'un syndicat secondaire a été créé pour assurer la gestion interne des bâtiments, rappelle qu'afin d'éviter les frais et multiplicité des appels de fonds, le syndicat secondaire procède au recouvrement des charges du syndicat principal, suivant les demandes de celui-ci''»'; cette résolution est définitive';



Lors de l'assemblée générale du syndicat principal du 20 janvier 2006, par la résolution n° 15, les copropriétaires ont approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2006 et décidé que':'«'les provisions trimestrielles seront appelées auprès de chaque copropriétaire par le syndical principal des copropriétaires de GRIGNY II chaque trimestre civil sur la base d'un quart de ce budget et exigibles le premier jour de chaque trimestre. Les provisions trimestrielles de l'exercice déjà appelées sur le précédent budget feront l'objet d'un rappel ou d'un remboursement du trop appelé'»'; cette résolution est définitive';



Le syndicat principal soutient que pour la période du 1er janvier 2001 au 31 décembre 2005, après laquelle s'appliquerait la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 20 janvier 2006 précitée, le syndicat secondaire SURCOURF 27 ne lui aurait pas reversé les sommes perçues des copropriétaires pour son compte'; il estime que ledit syndicat secondaire lui serait redevable de la somme de 710. 681,93 euros actualisée au mois de septembre 2010'; il estime que son action ne serait pas prescrite, le mandat donné per le syndicat principal au syndicat secondaire de récupérer auprès de ses copropriétaires les quotes-parts de charges communes générales du syndicat principal ne précisant pas la moindre périodicité ni les modalités du recouvrement, de telle sorte que seule l'ancienne prescription trentenaire serait en l'espèce applicable au contrat de mandat dont s'agit';



Le syndicat secondaire SURCOUF 27 fait valoir que l'action en paiement du syndicat principal pour des charges de 2001 à 2005, introduite par assignation du 4 janvier 2011, serait prescrite au regard des dispositions de l'article 2277 ancien du Code civil prévoyant une prescription quinquennale pour les actions en paiement dans le cadre d'un mandat, ce qui serait le cas en l'espèce, le syndicat secondaire mandataire ayant mandat de recevoir, pour le compte du syndicat principal mandant, une créance trimestrielle donc périodique, dont la quotité serait déterminée par les sommes votées annuellement par l'assemblée générale du syndicat principal';



Par application des dispositions de l'article 2277 ancien du Code civil, invoqué par le syndicat appelant, se prescrivent notamment par cinq ans tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts, mais tels n'est pas le cas des charges de copropriété qui sont nécessairement indéterminées et variables, l'assemblée générale ne votant qu'un budget prévisionnel appelée trimestriellement à titre provisionnel auprès des copropriétaires et les charges définitives n'étant fixées que par l'approbation des comptes, outre les appels de charges pour travaux, étant observé au demeurant que le mandat donné par le syndicat principal aux syndicats secondaires lors de l'assemblée générale du 5 mars 1976 ne prévoit contractuellement ni périodicité ni modalités de recouvrement'; dans ces conditions, le moyen de prescription soulevé par le syndicat secondaire SURCOUF 27 sera rejeté';



A titre subsidiaire, le syndicat secondaire SURCOUF 27 soutient que malgré l'arrêt de la Cour d'appel du 15 janvier 1975 cité dans le préambule du vote de la résolution 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976, l'ancien syndic SAGIM se serait enfermé dans une erreur pour ce qui concerne le fonctionnement et l'organisation de la récolte des charges dues par les copropriétaires'dans l'intention de frauder la loi; il soutient que la résolution 5 bis votée par l'assemblée générale du syndicat principal du 5 mars 1976 et la résolution 5 votée par l'assemblée générale du syndicat secondaire SURCOUF du 9 octobre 1995 ne devraient pas trouver à s'appliquer au motif qu'elles seraient nulles comme contraires à l'ordre public'; il soutient encore que le prétendu contrat de mandat serait nul au motif que son objet serait illicite au regard des dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l'époque, et de celles de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que seul le syndic du syndicat est habilité à recouvrer les charges de copropriété, la résolution 5 bis ayant eu pour effet de substituer le syndic SAGIM du syndicat principal au syndic SAGIM du syndicat secondaire, permettant ainsi à la SAGIM de continuer à confondre l'appel des charges pour le syndicat secondaire et pour le syndicat principal'; il soutient encore que le prétendu contrat de mandat n'aurait pas été accepté par le syndicat secondaire';



La résolution 5 bis de l'assemblée générale du syndicat principal en date du 5 mars 1976, qui est consécutive à un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 17 janvier 1975 (non produit mais visé dans la résolution précitée) confère un cadre juridique au système de recouvrement jusqu'alors informel des charges de toute nature par le syndicat secondaire'; le moyen soulevé selon lequel le syndic SAGIM aurait agi ainsi pour frauder la loi, au demeurant non établi, n'est pas pertinent dans le présent litige qui ne porte pas sur la responsabilité dudit syndic SAGIM'; ce moyen ne peut donc prospérer';



La résolution 5 bis précitée ne fait pas du syndicat secondaire, qui n'est pas membre du syndicat principal, le débiteur des charges communes générales qui ne sont dues que par les copropriétaires à titre individuel'; elle confie seulement au syndicat secondaire un mandat de «'récupérer'» les charges de la nature précitée auprès des copropriétaires titulaires des lots dépendant dudit syndicat secondaire';



L'assemblée générale du 5 mars 1976 a pu voter la résolution 5 bis sans contrevenir aux dispositions d'ordre public de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 dans la mesure où le mandant n'est pas le syndic du syndicat principal mais le syndicat principal lui-même'; 



Il ne résulte aucunement des termes de la résolution 5 bis du 5 mars 1976 que le syndic du syndicat principal aurait, de son propre chef, décidé de se faire substituer dans la gestion qui lui incombe, substitution interdite par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965';



Dès lors que l'article 18 de la loi charge le syndic d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, le syndic du syndicat principal était lui-même tenu d'exécuter la résolution 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976'limitant le mandat donné au syndicat secondaire à la «'récupération'» des charges et non à l'établissement de la répartition desdites charges qui restait dans ses attributions;



Quant à l'article 35 du décret, il se borne à définir les cas où le syndic peut exiger le paiement de sommes à titre d'avances ou de provisions'; le mandat litigieux qui est donné du syndicat principal au syndicat secondaire, et non de syndic à syndic, ne dépouille le syndic du syndicat mandant des pouvoirs qu'il tient de l'article 35 du décret';



La résolution 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976 est exécutoire de plein droit, sauf à démontrer son annulation, ce que ne fait pas le syndicat secondaire, étant observé que seuls les copropriétaires opposants ou absents peuvent intenter l'action en contestation et annulation des résolutions d'assemblée générale prévue par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, cette action n'étant pas ouverte au syndicat secondaire'; 



Le syndicat secondaire souligne à bon droit qu'aucun des syndicats principal et secondaire ne peut empiéter sur le domaine de compétence de l'autre, chacun ayant une personnalité propre et le syndicat secondaire n'étant pas membre du syndicat principal, mais il ne peut valablement soutenir que, peu important les termes de l'assemblée générale du 9 octobre 1995, il n'existerait aucun écrit mettant en 'uvre un quelconque mandat entre le syndicat principal et le syndicat secondaire SURCOUF 27 et qu'aucune acceptation du syndicat secondaire ne serait intervenue';



En effet, par application des dispositions de l'article 1984 alinéa 2 du Code civil, le contrat de mandat ne se forme que par l'acceptation du mandataire, cette acceptation pouvant être tacite';



En l'espèce, il appert de l'examen des pièces produites que la délégation de recouvrement de charges communes générales donnée par le syndicat principal au syndicat secondaire par la résolution 5 bis de l'assemblée générale du syndicat principal en date du 5 mars 1976, qui n'oblige que le syndicat principal, a été acceptée de manière tacite par l'exécution pendant plusieurs années du système de «'récupération'» des charges communes générales par le syndicat secondaire pour le compte du syndicat principal, et confirmée de manière expresse par la résolution 5 adoptée par l'assemblée générale du syndicat secondaire en date du 9 octobre 1995';



Ainsi, il a bien existé un mandat entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, mandat librement accepté par ce dernier, et non imposé par le syndicat principal';



Le syndicat secondaire ne peut pas valablement invoquer la nullité des résolutions 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976 et 5 de l'assemblée générale du 9 octobre 1995 qui porterait atteinte à la validité du mandat litigieux alors que, aussi critiquable sur le plan des principes juridiques gouvernant le droit de la copropriété que peuvent l'être les résolutions précitées des assemblées générales du 5 mars 1976 et 9 octobre 1995, celles-ci ne sont toutefois pas affectées de vices gravissimes de forme ou de fond sanctionnées par «'l'inexistence'» dès lors qu'elles ne substituent pas le syndic du syndicat secondaire au syndic du syndicat principal dans la gestion de ce dernier, qu'elles ne font pas du syndicat secondaire un membre du syndicat principal, qu'elles ne constituent pas le syndicat secondaire débiteur des charges aux lieu et place des copropriétaires et qu'elles n'aboutissent pas à donner pouvoir au syndicat secondaire de prendre aux lieu et place du syndicat principal une des décisions prévues par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965';



Les résolutions dont s'agit se sont en effet bornées, pour de simples raisons de commodité et de coût, à donner à un syndicat secondaire un mandat de «'récupération'» des charges communes sans porter atteinte aux clauses de répartition de celles-ci';



Les obligations contractuelles dérivant du mandat dont s'agit, dans les termes de la résolution 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976, ont pesé sur le syndicat secondaire aussi longtemps que celui-ci n'y a pas renoncé conformément à l'article 2003 du Code civil ou que le mandant n'y a pas mis fin';



L'assemblée générale du syndicat principal en date du 20 janvier 2006, par sa résolution 15, ayant mis fin au mandat litigieux sans qu'auparavant le syndicat secondaire ait notifié une quelconque renonciation au mandat, ledit mandat devait trouver à s'appliquer pour la période antérieure au 20 janvier 2006';



En conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que le mandat était valide pour la période concernée;



Sur les sommes réclamées par le syndicat principal et sa demande de communication de pièces



Le syndicat principal soutient qu'il serait créancier d'une obligation sur le fondement du mandat donné au syndicat secondaire d'avoir à récupérer les charges par lui appelées, lequel ne démontrerait pas avoir accompli les démarches nécessaires afin de recouvrer les sommes dues, les sommes récupérées devant ensuite être reversées au syndicat principal, seul et unique créancier des sommes récupérées pour son compte'; il fait valoir que dans d'autres procédures l'opposant à des syndicats secondaires, le syndic des syndicats secondaires aurait effectivement appelé et récupéré les charges pour le compte du syndicat principal mais aurait utilisé ces fonds au profit du syndicat secondaire comme trésorerie au lieu de les rétrocéder au syndicat principal'; il demande la condamnation du syndicat secondaire SURCOUF 27 à lui payer la somme en principal de 710.681,93 euros correspondant, pour la période de 2001 à 2005, aux charges appelées auprès du syndicat secondaire au titre de la fourniture du chauffage et de l'eau chaude, de l'eau froide, du gaz de cuisine, de l'éclairage des circulations communes entre les bâtiments, de l'entretien des espaces verts, des VMC, des parkings, des prestations de sécurité et des frais de personnel affectés à ces différentes missions'; il demande la condamnation sous astreinte du syndicat secondaire SURCOUF 27 à lui communiquer les comptes de charges afférents à chaque lot de copropriété pour les années 2001 à 2005';



Le syndicat secondaire SURCOUF 27 fait valoir qu'aux termes du rapport établi, à la demande de l'administrateur provisoire [Q] [B], par la société SEGES du 1er juillet 2008, le syndic FONCIA n'aurait pas transmis les archives au syndic GEXIO qui lui a succédé après avoir lui-même succédé au syndic SAGIM'; que le jugement devrait donc être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de communication de pièces, nul ne pouvant être tenu à une obligation impossible'; il fait valoir qu'aux termes du rapport SEGES précité, les charges appelées par le syndicat principal n'auraient pas été répercutées auprès des copropriétaires et qu'ils ne se retrouvent pas dans les comptes du syndicat secondaire'; que lesdits fonds ne pourraient donc être reversés au syndicat principal'; il conteste la somme de 710.681,93 euros réclamée par le syndicat principal GRIGNY II'au motif notamment que les décomptes présentés ne seraient pas clairs, telles la reprise appel 2001 pour un montant de 339.306,19 euros au 31/12/2001, la fourniture refacturée au 31/12/2003 et certaines factures'; il estime au contraire que certaines sommes lui seraient dues par le syndicat principal, notamment 151.339,41 euros au titre d'opposition faite dans le cadre de vente et 11.575,65 euros au titre des travaux de cages d'escalier imputés à tort';



Par application des articles 1991 et suivants du Code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, ainsi que des fautes qu'il commet dans sa gestion'; il doit rendre compte de sa gestion et faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration';



Sur les sommes réclamées par le syndicat principal



Le syndicat principal ne peut pas, par un raccourci de raisonnement, réclamer au syndicat secondaire, sur le fondement du mandat, les sommes qu'il estime devoir incomber globalement aux copropriétaires dudit syndicat secondaire au titre des charges communes générales après approbation des comptes par les assemblées générales du syndicat principal alors qu'en application de la résolution 5 bis de l'assemblée générale du 5 mars 1976 le mandat donné au syndicat secondaire consistait seulement à récupérer auprès de ses copropriétaires les quotes-parts des charges communes générales et non à établir ces quotes-parts, ce qui impliquait que la répartition desdites charges communes générales entre les copropriétaires soit réalisée par le syndicat principal, permettant à chaque copropriétaire de pouvoir contester auprès dudit syndicat principal les charges imputées sur son compte individuel, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constituant pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires'; sa demande de ce chef, qui tend à rendre le syndicat secondaire débiteur globalement des charges incombant en réalité aux copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts, ne peut donc prospérer';



Il s'en déduit que le syndicat principal mandant attendait du syndicat secondaire mandataire une obligation de répartition des charges qui n'entrait pas dans son mandat, consistant seulement à «'récupérer'» les fonds auprès de ses copropriétaires, de telle sorte qu'aucune faute n'est imputable à ce titre au syndicat secondaire mandataire, peu important de ce chef les pratiques éventuellement mises en place par les syndics successifs, lesquels ne sont pas parties à la présente instance';



Le syndicat principal ne peut pas valablement soutenir, en prenant l'exemple d'autres syndicats secondaires parmi lesquels ne figure pas SURCOUF 27, que le syndicat secondaire SURCOUF 27 aurait récupéré auprès des copropriétaires des charges devant lui revenir et ne les lui aurait pas rétrocédées, préférant les placer sur un compte, alors qu'il n'établit pas la réalité de son affirmation de ce chef'à l'égard du syndicat secondaire SURCOUF 27 seul concerné par la présente procédure'; Il appert au contraire du rapport en date du 1er juillet 2008 de la société d'expertise comptable SEGES, mandatée par Me [B] ès qualités d'administrateur judiciaire du syndicat secondaire SURCOUF 27, que les fonds destinés au syndicat principal n'auraient pas été appelés auprès des copropriétaires'; dans ces conditions, lesdits fonds ne pourraient pas être reversés au syndicat principal, le mandataire ne pouvant être tenu de reverser des sommes qu'il n'a pas perçues'; aucune faute ne peut donc être retenue de ce chef à l'encontre du syndicat secondaire mandataire';



Il résulte de ce qui précède que si le syndicat principal avait établi la répartition des charges communes générales entre les copropriétaires du syndicat secondaire, qui lui incombait, le syndicat secondaire aurait pu remplir son mandat consistant à récupérer auprès des copropriétaires les fonds préalablement répartis par le mandant de telle sorte que le mandant, qui n'a pas rempli son obligation quant à la répartition des charges, ne peut pas reprocher l'inexécution du mandat par le syndicat secondaire mandataire qu'il n'a pas mis en mesure d'exécuter correctement ledit mandat'; aucune faute de ce chef ne sera donc retenu à l'encontre du syndicat secondaire SURCOUF 27';



Le mandataire doit rendre compte de sa gestion au mandant, ce qui implique de sa part l'établissement du compte des sommes récupérées pour le compte du mandant et des sommes restant dues, accompagné des explications nécessaires à l'information du mandant, mais en l'espèce, comme il a été dit, le syndicat principal, par sa carence, n'ayant pas mis le syndicat secondaire en mesure d'exécuter correctement le mandat, il ne peut lui reprocher une absence de reddition de comptes, aucun appel de fonds n'ayant été fait auprès des copropriétaires pour le compte du syndicat principal selon le rapport SEGES précité';



En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat secondaire SURCOUF 27 à payer au syndicat principal GRIGNY II la somme de 710.104,36 euros avec intérêts et capitalisation';



Sur la communication sous astreinte des pièces



Il est constant que tant le syndicat secondaire SURCOUF 27 que le syndicat principal GRIGNY II sont sous administration judiciaire dans le cadre des copropriétés en difficulté';



Le syndicat secondaire SURCOUF 27 établit, notamment par la production du rapport SEGES précité, que l'ancien syndic FONCIA n'a pas transmis les archives au syndic GEXIO qui lui a succédé et qu'il ne peut produire des documents qu'il ne détient pas, sans qu'aucune obstruction délibérée ne puisse lui être reprochée à ce titre';



Il convient d'observer au demeurant que le syndicat principal demande au syndicat secondaire, dans le cadre de la reddition des comptes, la communication des comptes de charges afférents à chaque lot pour les années 2001 à 2005 alors que lui-même n'a pas rempli son obligation consistant à établir pour les exercices concernés la quote-part des charges générales devant incomber à chacun des copropriétaires du syndicat secondaire, préalable nécessaire à la reddition des comptes qu'il réclame';



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte';



Sur les autres demandes



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué au syndicat principal GRIGNY II la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance';



Il n'y a pas lieu à frais irrépétibles d'appel'; les demandes des parties à ce titre seront donc rejetées';



PAR CES MOTIFS, LA COUR,



Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte' formée par le syndicat principal des copropriétaires de GRIGNY II;



L'infirme pour le surplus';



Statuant à nouveau et y ajoutant':



Déboute le syndicat principal des copropriétaires de GRIGNY II de sa demande à l'encontre du syndicat des copropriétaires secondaire SURCOUF TRANCHE 27 en paiement de la somme de 710.104,36 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation';



Dit n'y avoir lieu d'allouer au syndicat des copropriétaires principal de GRIGNY II la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance';



Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires';



Condamne le syndicat principal des copropriétaires de GRIGNY II aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.







Le Greffier, Le Président,