Cour d'Appel · 1re Chambre A — 3 novembre 2015

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 03 NOVEMBRE 2015

A.D

N° 2015/ 













Rôle N° 14/09363







[T] [V]

[O] [V]





C/



[Z] [I]

SCI PTEM

SARL SBS IMMO





















Grosse délivrée 

le :

à :Me Bass

Me Magnan

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 17 Mars 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/08961.





APPELANTS



Monsieur [T] [V]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 1] (MAROC), demeurant[Adresse 1]NDRES ROYAUME UNI



représenté par Me Christophe BASS, avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [O] [V]

né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Christophe BASS, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Maître [Z] [I], mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL SBS IMMO



INTERVENANT VOLONTAIRE



demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE



S. C. I P. T. E. MM prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 4]



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE



SARL SBS IMMO prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 5]



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 28 Septembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Georges TORREGROSA, Président

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2015,



Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































EXPOSE :



Vu le jugement, réputé contradictoire, en l'absence de comparution de M. [T] [V] et de M. [O] [V], rendu par le tribunal de grande instance de Marseille le 17 mars 2014, ayant condamné in solidum les consorts [V] à payer à la société PTEM la somme de 85'020 € au titre de la clause pénale, ayant ordonné la remise du dépôt de garantie de 24'600 € entre les mains de la société PTEM, et ayant condamné in solidum, à titre de dommages et intérêts, [T] [V] et [O] [V] à payer à la société SBS Immo la somme de 25'000 € à titre de dommages et intérêts.



Vu l'appel interjeté le 7 mai 2014, puis le 22 mai 2014 par M. [T] [V] et M. [O] [V].



Vu les conclusions des appelants du 10 septembre 2015.



Vu les conclusions de la société PTEM et de Me [I], intervenant volontaire, en sa qualité de liquidateur de la société SBS Immo en date du 21 mai 2015.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 septembre 2015.



Motifs



Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas contestée; que rien au dossier ne conduit la cour à le faire d'office. 

Attendu que l'appel sera donc déclaré recevable.



Attendu que Me [I] sera reçu dans son intervention volontaire en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la sociétéSBS Immo; 



Attendu que par acte du 24 janvier 2012, M. [T] [V] et M [O] [V] ont passé un compromis de vente avec la société PTEM pour l'achat de divers lots dans un immeuble en copropriété au prix de 850'200 €.

Attendu que l'acte précise, en page 7, que les parties reconnaissent que la vente a été négociée par l'agence Akerys, société SBS Immo et que l'acquéreur, qui en aura la charge, s'engage à lui verser une rémunération de 25'000 €, TVA incluse, payée au jour où la vente sera définitivement conclue. 

Attendu que l'acte prévoit également un certain nombre de conditions suspensives et notamment, celle tenant à l'obtention d'un prêt, outre une clause pénale d'un montant de 85'020 €, et un dépôt de garantie de 24 600 €. 



Attendu que la réitération authentique était prévue au plus tard le 24 avril 2012. 



Attendu qu' au titre de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt de 975000€, le compromis prévoyait que les demandes devaient être déposées dans un délai de huit jours à compter du compromis, et que la condition devait être réalisée au plus tard le 24 mars 2012 ; que le vendeur avait la faculté de demander à l'acquéreur , par lettre recommandée avec accusé de réception, de justifier du dépôt du dossier de prêt et qu'à défaut de justification sous huitaine, le vendeur pourrait se prévaloir de la caducité du compromis.



Attendu que le vendeur affirme que rien n'ayant été fait quant au financement, il a proposé, le 11 avril 2012, de proroger la vente au 24 juin sous condition de la justification du dépôt d'un prêt en banque, du versement d'un dépôt de garantie complémentaire, et de la signature d'un avenant( pièce 7 des intimés) ; mais que le 24 avril 2012, l'agence immobilière l'informait du refus des vendeurs sur l'acceptation de ces conditions.



















Attendu que le 30 mai 2012, (pièce 9 du dossier des intimés), le vendeur a de nouveau proposé un délai au 20 juin pour produire un justificatif de l'accord de prêt qui n'avait pas été obtenu à raison, selon son courrier, d'une pièce manquante pour la banque et au 15 juillet 2012 pour la signature de l'acte ; que le 13 juillet 2012, un mail du conseil financier des acquéreurs, qui fait état de ce qu'il est dans l'attente d'une réponse d'un établissement de cautionnement pour finaliser ce dossier, confirme donc que les consorts [V] ne disposent toujours pas d'un prêt.



Attendu que suite à cet échange, le vendeur a fait dresser un procès verbal de carence à la date du 16 juillet 2012 suite à la délivrance d'une sommation de comparaître pour cette date, dont il n'est pas contesté qu'elle a été reçue.



Attendu, enfin, que la société venderesse a fait valoir, par deux courriers recommandés dont elle justifie , (pièce 4 de son dossier) en date du 19 septembre 2012 adressé, pour l'un, à [T] [V], et pour l'autre, à [O] [V], qu'elle n'entendait pas poursuivre la vente en se prévalant des dispositions de la clause 'Réitération authentique' , annonçant alors qu'elle demanderait en justice la mise en oeuvre de la clause pénale et le versement à son profit du dépôt de garantie.



Attendu qu'il résulte des observations ci dessus que les acquéreurs, qui n'ont justifié d'aucune démarche complète et régulière à l'égard d'un organisme bancaire à fin de satisfaire à la condition suspensive ainsi qu'à l'obtention de leur financement dans les conditions telles que convenues au compromis, sont ainsi responsables, à raison d'un manque de diligence qui leur est imputable, de la défaillance de la condition suspensive et de l'échec de la vente dans les termes convenus, puis prorogés, étant à ce propos souligné que le vendeur rappelle, dans un de ses courriers ( pièce 9de son dossier) que postérieurement au délai fixé, ils ont certes fait, les 18 et 27 avril 2012, deux dépôts de demande de prêt, mais que la banque n'a 'pu se prononcer car Messieurs [V] ne lui ont pas fait retour d'un document qu'ils devaient compléter', et que cette relation des faits n'est nullement combattue par les consorts [V].



Attendu que le compromis prévoyait, au titre de la clause 'réitération authentique', que « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constatée provient de la défaillance de l'acquéreur , le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées, notamment la mise en oeuvre de la clause pénale, et des dommages et intérêts si le vendeur subit un préjudice direct ,distinct de celui couvert par la clause. »



Attendu que l'acte stipule également que l'acquéreur ne pourra 'recouvrer le dépôt de garantie versé sous déduction des frais et débours pouvant être dûs au rédacteur que s'il justifie de la non réalisation hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du Code civil , de l'une des conditions suspensives..., et (que) dans le cas contraire, la somme restera acquise au vendeur sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes'.



Attendu, par suite, que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé bien fondée la demande relative au dépôt de garantie, sauf à préciser que la somme reste acquise au vendeur sous réserve des frais et débours pouvant être dus au rédacteur de l'acte.



Attendu que par ailleurs, le compromis prévoyait une clause pénale ainsi rédigée : 

« Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux conditions exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 80 020 € à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts.

Il est ici expressément précisé convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. » 







Attendu que la clause ayant ainsi pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties qui n'a pas permis de satisfaire aux conditions d'exécution de la vente .

la demande de ce chef est également bien fondée.



Attendu que pour soutenir leur appel, les consorts [V] prétendent que le compromis serait caduc par la faute du vendeur au motif d'une part, qu'il aurait aliéné une partie de la chose en modifiant les éléments essentiels du contrat et d'autre part, que les négociations qui ont repris entre les parties sur la modification du contrat n'ont pas abouti.



Mais attendu que le premier grief n'est pas démontré par les appelants et que le vendeur n'est pas contredit en ce qu'il fait à cet égard remarquer que la vente, qui est finalement intervenue, date du 20 juin 2013; que par ailleurs, la SCI PTEM s'est régulièrement déliée de tout engagement de vendre du chef du compromis en litige avec l'envoi de ses deux courriers du 19 septembre 2012; qu'en outre, quand bien même les parties ont continué à correspondre sur la période novembre 2012- mars 2013, la lecture de leurs échanges permet de retenir qu'il s'agissait de nouveaux pourparlers, non susceptibles d'être rattachés à la convention du 24 janvier 2012, dans la mesure où l'objet de la vente et par suite, le prix n'étaient plus les mêmes, les négociations ne portant , en effet , plus que sur 8 lots à usage d'aire de stationnement, (au lieu de 12), et 2 espaces bureaux, (au lieu de 3), pour un prix de 500 000€;



Attendu, par suite, que les observations faites sur le caractère non éclairé de leur consentement dans le cadre de ces nouvelles négociations est sans emport sur le contrat du 24 janvier 2012; qu'il n'est par ailleurs nullement démontré que le vendeur, qui a fait preuve de patience en acceptant de proroger les délais initialement convenus, alors que ses interlocuteurs ne prouvent pas avoir veillé avec sérieux aux diligences nécessaires à leur financement, aurait , de son côté, failli à son obligation de bonne foi ou de loyauté, ou aurait commis un quelconque abus dans l'exécution dudit contrat.



Attendu, enfin, qu'à aucun moment de ces pourparlers, le vendeur n'a renoncé aux droits qu'il tenait du compromis tels qu'il les avait mis en oeuvre par ses courriers du 19 septembre 2012.



Attend qu' en toute hypothèse ni la caducité du compromis, ni la prétendue renonciation du vendeur à poursuivre la vente tels qu' invoquées par les appelants, ne sont susceptibles d'anéantir le contrat, les clauses y contenues, destinées à régler les conséquences de la défaillance fautive d'une partie, continuant donc à produire effet .



Attendu, en ce qui concerne les demandes de l'agence immobilière, que si à défaut de réitération de l'acte en la forme authentique, celle ci ne peut solliciter le paiement de sa commission, elle est néanmoins bien fondée en une réclamation pécuniaire formée à titre de dommages et intérêts.

Attendu que la nécessité d'assumer son rôle d'intermédiaire sur environ 8 mois, compte tenu des atermoiements des acquéreurs , pour une vente de lots de copropriété, multiples, justifie qu'il lui soit, de ce chef, alloué la somme de 12 500€. 



Attendu qu'en raison de leur succombance sur le principe même de leur responsabilité dans la non réalisation de la vente, les appelants supporteront les dépens de la procédure d'appel et seront condamnés à verser, en équité, aux intimés ensemble la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Attendu qu'ils seront déboutés de toutes leurs demandes formées devant la cour.

































Par ces motifs



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



reçoit l'appel,



reçoit l'intervention volontaire de Me [I] en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société SBS Immo;



réforme le jugement sur le seul montant de la condamnation prononcée à titre de dommages et intérêts au profit de la société SBS Immo, et statuant à nouveau de ce chef :



condamne in solidum M. [T] [V] et [O] [V] à verser à Me [I], en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société SBS Immo, la somme de 12'500 € à titre de dommages et intérêts,



le confirme pour le surplus de ses autres dispositions , sauf à préciser que la somme due au titre du dépôt de garantie reste acquise au vendeur sous réserve des frais et débours pouvant être dus au rédacteur de l'acte;



y ajoutant :



condamne M. [T] [V] et [O] [V] à verser à la société PTEM et à Me [Z] [I], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SBS Immo, ensemble, la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



 Condamne M. [T] [V] et [O] [V] aux dépens de la procédure d'appel, et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT