Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 29 octobre 2015

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 29 OCTOBRE 2015



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/13690



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2014 -Tribunal d'Instance de PARIS 10 - RG n° 11-13-0542





APPELANTS

 

Monsieur [H] [B]

Né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 1]





Demeurant : [Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Alice LAVIGNON avocat au barreau de PARIS, lequel est substitué par Me Raphaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS, toque : 1260



Madame [E] [B]

Née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 3]



Demeurant : [Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Alice LAVIGNON avocat au barreau de PARIS,lequel est substitué par Me Raphaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS, toque : 1260





INTIMEE 





Madame [S] [T] épouse [R]

Née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 2]



Demeurant : [Adresse 2]

[Adresse 2]







Représentée par Me Michel PIALOUX de la SCP MICHEL PIALOUX - MICHELE AUSSEDAT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0136

















COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles,785, 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX , Présidente de chambre, et Monsieur Philippe JAVELAS , conseiller chargé du rapport.





Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour



 composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Philippe JAVELAS 

Madame Isabelle BROGLY , Conseillère



qui en ont délibéré, 



Greffier, lors des débats : :Mme Viviane REA, 









ARRET : CONTRADICTOIREMENT 





- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, président et par Mme Viviane REA, greffier présent lors du prononcé.





EXPOSÉ DU LITIGE




Par acte sous seing privé du 5 février 1986, Mme [Y], aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui sa fille, Mme [S] [R], a donné à bail à M. et Mme [B] un appartement situé [Adresse 1], pour une durée de 6 ans à compter du 1er mars 1986.




Le 29 août 2006, Mme [R] a donné congé à ses locataires pour le 28 février 2007, refusant de renouveler le bail sur le fondement de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, parce qu'elle désirait reprendre l'appartement afin d'y loger sa fille majeure, Mme [O] [R].



Par jugement du 28 mai 2008, le tribunal d'instance du 10eme arrondissement de Paris a jugé que la location était soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, débouté Mme [R] de ses demandes de validation de congé et d'expulsion et désigné un huissier de justice pour calculer la surface corrigée du local, la valeur locative des lieux et faire les comptes entre les parties. 



Par arrêt du 2 mars 2010, la cour d'appel de Paris a infirmé ce jugement, validé le congé donné à M. et Mme [B] et ordonné l'expulsion des locataires. 



Sur pourvoi de ces derniers, la Cour de cassation a cassé et annulé partiellement l'arrêt de la cour d'appel, notamment en ce qu'il avait validé le congé et ordonné l'expulsion des locataires. 



Sur renvoi de cassation, la cour d'appel de Paris a, par arrêt du 13 décembre 2012, confirmé pour l'essentiel le jugement rendu par le tribunal d'instance du 10 ème arrondissement le 28 mai 2008. 

Un deuxième jugement du tribunal d'instance du 10ème arrondissement du 3 juillet 2013, devenu définitif, a fixé le loyer des époux [B], sur la base d'une surface corrigée de 196 m² en sous-catégorie 2 B.



Par acte d'huissier de justice du 27 mars 2013, Mme [R] a donné congé à M. et Mme [B] pour le 30 septembre 2013, sur le fondement de l'article 19 de la loi de 1948, aux fins de reprendre l'appartement litigieux au profit de sa fille [O]. 



Les époux [B] n'ayant pas déféré à ce congé, Mme [R] a, par acte d'huissier de justice du 18 octobre 2013, fait à nouveau assigner ses locataires devant le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris. 



Par jugement du 18 juin 2014, ce tribunal a : 



-déclaré valable le congé pour reprise délivré à M. et Mme [B] avec effet au 30 septembre 2013,

-ordonné à M. et Mme [B] de quitter les lieux qu'ils occupent sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2013, et de remettre les clefs à la bailleresse, à compter de la signification du jugement, 

-ordonné à défaut de départ volontaire de M. et Mme [B], au terme du délai précité, leur expulsion de celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,

-autorisé, en cas d'expulsion ou de reprise des lieux, Mme [R] à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls des défendeurs, 

-fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant égal à celui du loyer et des charges, 

-condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à Mme [T], épouse [R], cette indemité d'occupation à compter du 1er octobre 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

-condamné solidairement M. et Mme [B] aux dépens et à payer à Mme [T], épouse [R], une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



M.et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement le 3 juillet 2014.



Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, signifiées le 25 septembre 2014, les époux [B] demandent à cette cour de



-infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions faisant grief aux époux [B],

-juger que la sanction prévue par l'article 66 de la loi du 1er septembre 1948 ne peut constituer une demande nouvelle et qu'elle est co-substantielle à la reconnaissance du caractère frauduleux et abusif du congé reprise délivré le 27 mars 2013,

-prononcer la déchéance du droit de reprise en application des dispositions de l'article 66 de la loi de 1948,

-débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de fixation d'une indemnité de 3 000 euros qui porterait atteinte à l'autorité de la force jugée du jugement fixant le loyer à la surface corrigée en catégorie 2 B,

-débouter Mme [R] de sa demande en paiement sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et de la condamner à leur payer une somme de 5 000 euros sur ce même fondement, ainsi que les dépens de première instancc et d'appel. 





Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 11 septembre 2014, Mme [S] [R], demande à la cour de :



-déclarer irrecevable, subsidiairement sans fondement, les époux [B] en leur appel,

-confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf celle relative au montant de l'indemnité d'occupation due par les appelants à compter du 1er octobre 2013,

-condamner solidairement M. et Mme [B] à payer à Mme [R] une indemnité mensuelle d'occupation de 3 000 euros, outre les charges et taxes récupérables, à compter du 1er octobre 2013,

-condamner solidairement M. et Mme [B] au paiement de tout arriéré consécutif à ce qui précède, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, les intérêts échus depuis plus d'un an portant eux-mêmes intérêts en application de l'article 1154 du Code civil,

condamner solidairement M. et Mme [B] aux dépens d'appel et à payer à Mme [R] une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2015.



CELA ETANT EXPOSE 



LA COUR



Sur la régularité du congé pour reprise



Les époux [B], appelants, exposent que la reprise faite par leur bailleresse ne l'a pas été pour satisfaire un intérêt légitime mais dans le seul but d'éluder les règles protectrices pour les locataires et d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948. Ils soutiennent que le droit de reprise exercé par Mme [R] est frauduleux parce qu'il est dénué de toute justification légitime et s'est opéré dans un intérêt purement spéculatif et avec la volonté de nuire aux locataires. 



 Les appelants soutiennent que les conditions d'application de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, qui dispose que «le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire.....qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui », ne sont pas, en l'espèce, remplies ; qu'en effet, le bénéficiaire de la reprise, Mme [O] [R], bénéficie de conditions d'habitation tout à fait convenables, et d'un logement correspondant à ses besoins, parce que sa mère s'est vu attribuer, avant et après le congé de reprise, un patrimoine immobilier très important, composé pour partie de biens sensiblement équivalents à celui faisant l'objet de la reprise, et lui permettant de reloger sa fille soit à la même adresse soit à des adresses plus huppées et plus en rapport avec le statut social de l'auteur et du bénéficiaire de la reprise, que les multiples recours mis en oeuvre par leur bailleresse, Mme [R], pour tenter de récupérer l'appartement litigieux témoignent d'une volonté de nuire à ses locataires et confère au congé pour reprise un caractère frauduleux, et que, par suite, ce congé, qui constitue un détournement du droit de reprise, doit être invalidé.



Mme [R], intimée, réplique que le congé délivré sur le fondement de l'article 19 de la loi du 1er septemre 1948 doit être validé, qu'en effet, et contrairement à ce que soutiennent les appelants, toutes les conditions posées par ce texte sont remplies en l'espèce, dès lors que la bailleresse est de nationalité française, qu'elle entend reprendre l'appartement pour le faire habiter, à titre d'habitation principale, par l'un de ses descendants, en l'occurrence sa fille, et que cette dernière ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux, dès lors qu'elle est majeure, vit au domicile de ses parents, alors que nul n'est tenu, après sa majorité, de continuer de cohabiter avec les membres de sa famille, que le congé pour reprise n'est ni abusif ni spéculatif et ne procède pas de la volonté d'éluder l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, parce qu'il s'agit d'un bien qui n'a pas été acquis à titre onéreux mais est entré dans le partimoine de l'intimé à titre gracieux et qu'elle en est propriétaire depuis plus de dix ans, et parce que le désir de loger sa fille âgée de 28 ans dans un appartement correspondant à ses besoins normaux, constitue un motif légitime et ne traduit nullement une volonté de nuire à M. et Mme [B]. 



Sur ce 



L'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que : « le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d'un Etat membre de la Communauté économique européenne qui veut reprendre son immeuble pour l'habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, ce droit de reprise ne peut être exercé que si l'acte d'acquisition a date certaine, ou bien avant le 2 septembre 1939, ou bien plus de dix ans avant l'exercice de ce droit. Néanmoins, le propriétaire d'un immeuble acquis depuis plus de quatre ans peut être autorisé par justice à exercer ce droit de reprise s'il établit que son acquisition n'a été faite que pour se loger ou pour satisfaire un intérêt familial légitime à l'exclusion de toute idée de spéculation. En cas d'acquisition à titre gratuit, les délais prévus au présent alinéa courent à compter de la dernière acquisition à titre onéreux ». 



En l'espèce, il est constant que Mme [R], propriétaire du logement litigieux, est de nationalité française et qu'elle entend le reprendre pour le faire habiter par sa fille majeure, actuellement domicilée dans le logement familial.



 M. et Mme [B] ne peuvent utilement soutenir que la bénéficiaire de la reprise, Mme [O] [R], fille de la propriétaire, bénéficiait, au jour de la signification du congé, d'un logement correspondant à ses besoins, dès lors qu'elle dispose d'une chambre au sein du domicile familial et que nul n'est tenu, après sa majorité de continuer de cohabiter avec les membres de sa famille.



Par ailleurs, Mme [S] [R] est devenue propriétaire de l'appartement, objet de la reprise, par acte notarié du 23 décembre 2003, contenant partage partiel des biens dépendant de la succession de sa mère, qui avait elle-même acquis le bien à titre onéreux le 23 juillet 1953, de sorte que le dernier acte translatif de propriétaire relatif au logement litigieux est antérieur de plus de dix ans à l'exercice du droit de reprise. 



Les allégations des époux [B] selon lesquelles la bailleresse serait propriétaire de plusieurs autres biens équivalents et susceptibles de lui permettre de reloger sa fille soit à la même adresse soit à des adresses plus huppées et plus en rapport avec le statut social de l'auteur et du bénéficiaire de la reprise, sont démenties par les pièces versées aux débats par l'intimée, le moyen étant, au surplus, inopérant, la Cour n'ayant pas à rechercher si le local repris répond ou non aux besoins du bénéficiaire de la reprise, ou si d'autres biens, parmi ceux composant le partrimoine du propriétaire seraient mieux à même de satisfaire ces besoins. 



En outre, le fait que Mme [S] [R] dispose d'un partrimoine immobilier et qu'elle ait bénéficié de donations importantes, ne saurait caractériser une volonté d'éluder les dispositions de la loi, dont toutes les exigences sont en l'espèce respectées, non plus que la volonté de nuire aux époux [B], dès lors que la propriétaire du logement cherche, dans un cadre légal, à satisfaire, depuis 2006 et avec une grande constance, un interêt familial légitime, qui est de fournir à sa fille majeure, âgée de 28 ans, une résidence correspondant à ses besoins normaux.



Il s'ensuit que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a déclaré valable le congé pour reprise délivré à M. et Mme [B] et ordonné l'expulsion de ces derniers. 



II) Sur la demande des époux [B] demandant à ce que Mme [R] soit déchue de tout droit de reprise en application des dispositions de l'article 66 de la loi du 1er septembre 1948



 A) Sur la recevabilité de la demande



Mme [S] [R] conclut, à titre principal, à l'irrecevabilité de cette demande sur le fondement des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, s'agissant d'une prétention nouvelle, indépendante de l'argumentation développée devant les premiers juges et ne tendant pas aux mêmes fins que ces mêmes demandes ou à faire juger une question née de l'intervention d'un tiers, de la survenance ou de la révélation d'un fait. Subsidiairement, Mme [R] fait valoir que cette prétention est mal fondée, dans la mesure où elle n'a invoqué son droit de reprise que pour satisfaire à un intérêt parfaitement légitime.



Les époux [B] rétorquent que leur demande doit être jugée recevable, parce que la déchéance du droit de reprise constitue une sanction automatique, dès lors que le caractère frauduleux et spéculatif du congé pour reprise est reconnu.



Sur ce 



Il résulte des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, à peine d'irrecevabilité, le principe du double degré de juridiction supposant que chaque partie puisse défendre aux prétentions adverses tant devant le premier juge que devant la cour, afin de garantir l'effectivité du droit d'appel. Toutefois, aux termes de l'article 566 du Code de procédure civile, le procès d'appel constituant une voie d'achèvement du litige dans sa globalité, les parties sont autorisées à expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et à ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence, ou le complément.



 En l'espèce, la demande dont s'agit, même si elle n'a pas été formée devant la juridiction du premier degré, s'analyse comme l'accessoire et le complément de celle faite par les époux [B], au visa des articles 19 et 21 de la loi du 1er septembre 1948, dans la mesure où une reprise sollicitée et refusée au sens de l'article 21 de la loi du 1er septembre 1948 entraîne de plano la décheance du droit de reprise du propriétaire prévue à l'article 66 de cette même loi et demandée par le locataire.



Il s'ensuit que la demande formée par les époux [B] sera jugée recevable. 



B) Sur le bien fondé de la demande



La confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valable le congé pour reprise délivré à M. et Mme [B] emporte rejet de cette demande.





Sur le montant de l'indemnité d'occupation



Mme [S] [R] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuel. Elle expose que l'indemnité d'occupation doit être évaluée en fonction de la valeur locative du marché, soit une somme de 3000 euros par mois, parce que cette indemnité ne doit pas seulement être la contrepartie de l'occupation indue mais doit également être réparatrice du préjudice causé par cette occupation.



Les époux [B] concluent au rejet de la demande de fixation d'une indemnité d'occupation par référence à un loyer libre, en faisant valoir que le jugement du tribunal d'instance du 3 juillet 2013, qui est passé en force de chose jugée, fixe le loyer et donc l'indemnité d'occupation à la surface corrigée. 



Sur ce 



Mme [R] produit, à l'appui de sa demande, un état locatif faisant apparaître que le loyer actuel est de 1 000 euros par mois et un procès-verbal de constat d'audience établi par Mme [W], huissier de justice, commis aux fins de constat par le tribunal d'instance du 10eme arrondissement de Paris, par jugement du 28 mai 2008. Ce constat établit que le logement litigieux est un bel appartement d'une superficie de 105, 54 m², disposant d'une hauteur sous plafond d'environ 3 mètres, de moulures, de cheminées en marbre de style Louis XV et de parquets dits « point de Hongrie ». 



Le loyer payé par les consorts [B] étant très modique, compte tenu des caractèristiques du bien, et l'indemnité d'occupation ayant un caractère à la fois compensatoire et indemnitaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer actuel majoré de 30 % à compter de la signification du présent arrêt et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l'expulsion de M. et Mme [B].



Le jugement entrepris sera donc réformé de ce chef



La majoration de l'indemnité d'occupation ne prenant effet qu'à compter de la signification de la présente décision, l'intimée sera déboutée de sa demande de paiement des arriérès relatifs à cette indemnité. 





Sur les demandes accessoires 



Les appelants, qui succombent en leurs demandes, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel. 



 PAR CES MOTIFS 



LA COUR statuant par mise à disposition au greffe par arrêt CONTRADICTOIREMENT 



CONFIRME le jugement entrepris, sauf en sa disposition relative au montant de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [B] et Mme [E] [B],



Statuant à nouveau sur ce chef 



CONDAMNE in solidum M. [H] [B] et Mme [E] [B] à payer à Mme [S] [T], épouse [R], à compter du 1er octobre 2013, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et dit que ce montant sera majoré de 30 %, charges en sus, à compter de la signification du présent arrêt et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l'expulsion de M. [H] [B] et Mme [E] [B] ,



Ajoutant au jugement entrepris 



DÉCLARE recevable la demande de M. [H] [B] et Mme [E] [B] visant à ce que soit prononcée la déchéance du droit de reprise de Mme [S] [T], épouse [R], en application des dispositions de l'article 66 de la loi du 1er septembre 1948,



DÉBOUTE M. [H] [B] et Mme [E] [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 



DÉBOUTE Mme [S] [R] de sa demande de condamnation solidaire des arriérés relatifs àl'indemnité d'occupation et de sa demande d'anatocisme formée sur ces arriérés, 



Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum M. [H] [B] et Mme [E] [B] à payer à Mme [S] [T], épouse [R], une somme de 3000 euros, 



CONDAMNE M. [H] [B] et Mme [E] [B] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, par M. Michel PIALOUX de la SCP Michel PIALOUX, Michèle AUSSEDAT, avocats en ayant fait la demande, 









LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

 



Viviane REA Isabelle VERDEAUX