Cour d'Appel · 12e chambre section 2 — 27 octobre 2015

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



DA

Code nac : 30Z



12e chambre section 2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 27 OCTOBRE 2015



R.G. N° 14/07847



AFFAIRE :



SARL SECOIA





C/

SA DELOITTE & ASSOCIES









Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 23 Octobre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° Section : 

N° RG : 13/01427



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Pierre GUTTIN, 

Me Martine DUPUIS





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SARL SECOIA

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 14000426

Représentant : Me Christophe DENIZOT de l'ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0119 







APPELANTE

****************





SA DELOITTE & ASSOCIES

N° SIRET : 572 .02 8.0 41

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1453870

Représentant : Me Catherine SAINT GENIEST de l'AARPI JEANTET ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T04 





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Alain PALAU, Président,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,



Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY,











Vu le jugement du 23 octobre 2014 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :



- dit que le bail conclu le 16 janvier 2012 entre la société SECOIA et la société DELOITTE & ASSOCIES est une convention régie par les dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce ;

- dit que cette convention a pris fin le 31 décembre 2012 ;

-enjoint à la société SECOLA de reprendre possession et de recevoir de la part de la société DELOITTE & ASSOCIES les clés du local situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement ;

- débouté la société DELOITTE & ASSOCIES de ses demandes de dommages intérêts ;

- débouté la société SECOIA de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la société SECOIA à payer à la société DELOITTE & ASSOCIES la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la société SECOIA aux dépens.



Vu l'appel interjeté le 30 octobre 2014 par la société Secoia ;



Vu les conclusions déposées le 29 juin 2015 par la société Secoia en vue de voir :



INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Nanterre du 23 octobre 2014 dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la société DELOITTE & ASSOCIES en requalification du bail litigieux en bail professionnel et en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes en dommages et intérêts.

DEBOUTER la société DELOITTE & ASSOCIES de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.



STATUANT à nouveau,



1°) A titre principal,

PRONONCER la requalification du bail du 16 janvier 2012 en bail commercial.

CONDAMNER en conséquence la société DELOITTE & ASSOCIES à payer à la société SECOIA la somme de 1.211.035,07 euros HT, sauf à parfaire correspondant aux loyers et accessoires dus entre le 1er janvier 2013 et le 31 janvier 2015, date de fin de la première échéance triennale. 

JUGER que la société DELOITTE & ASSOCIES ne peut restituer les locaux avant le 31 janvier 2015, date de fin de la première échéance triennale, et sous réserve de signification d'un congé.



2°) A titre subsidiaire,

CONSTATER qu'un bail commercial a été formé entre les parties au 1er janvier 2013 en raison du maintien dans les lieux de la société DELOITTE & ASSOCIES.

CONDAMNER la société DELOITTE & ASSOCIES à payer à la société SECOIA la somme de 1.743.891 euros HT sauf à parfaire au titre des loyers dus pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015, date de fin de la première échéance triennale sous réserve du congé.



3°) En toute hypothèse, 

DEBOUTER la société DELOITTE & ASSOCIES de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions.

CONDAMNER la société DELOITTE & ASSOCIES au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société DELOITTE & ASSOCIES aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction, en ce qui concerne ces derniers, au profit de Maître GUTTIN, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.





* *



Vu les conclusions déposées le 3 septembre 2015 par la société Deloitte & Associés en vue de voir au visa des articles L 145-5 du Code de commerce, 1134 et 1382 du Code civil et 699 et 700 du Code de procédure civile :

- Débouter la société SECOIA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions

- Confirmer le jugement dont appel en ce que celui-ci a : 

- Juger que par son congé du 28 juillet 2011, notifié pour la date du 31 janvier 2012, DELOITTE & ASSOCIÉS a valablement et nécessairement renoncé au statut des baux commerciaux, dont elle bénéficiait dans le cadre du bail du 16 novembre 1998 renouvelé par acte sous seing privé du 16 novembre 2007 ; 

- Juger qu'en conséquence un bail de courte durée régi par les dispositions de l'article

L 145-5 du Code de commerce a valablement pu être conclu entre les parties par acte sous seing privé du 16 janvier 2012 pour une durée expirant le 31 décembre suivant ;

- Juger qu'en vue de cette échéance, DELOITTE & ASSOCIÉS a cessé toute exploitation des lieux avant le 31 décembre 2012 et pris ses dispositions pour libérer les locaux au terme du bail dérogatoire, invitant la société SECOIA, par courriel du 21 décembre 2012 à convenir d'une date pour établir l'état des lieux de sortie et remettre les clés ;

- Juger qu'en conséquence, le bail de courte durée expiré depuis le 31 décembre 2012 n'a pu se muer en bail commercial régi par les dispositions des articles L145-1 et suivants ;

- Condamner par suite SECOIA à recevoir lesdites clés et à reprendre possession matérielle des lieux ; 

- Condamner SECOIA à verser à la société DELOITTE & ASSOCIES une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens ; 



Réformant pour le surplus la décision entreprise et y ajoutant :



- Condamner la société SECOIA à payer à DELOITTE & ASSOCIÉS une indemnité compensant les coûts de gardiennage et d'assurance des locaux, maintenus par précaution pendant toute la durée de l'instance à concurrence de 1 000 euros par mois et ce à compter du 1er janvier 2013 jusqu'à la reprise des lieux par SECOIA intervenue le 12 novembre 2014, soit un montant d'indemnité liquidé à 23.000 euros; 

- Constater la caducité depuis le 31 janvier 2012 de l'acte de cautionnement consenti 

par le CIC le 26 novembre 2007, dans le cadre du bail commercial du 16 novembre 2007 ;



A titre éminemment subsidiaire, pour le cas où le bail du 16 janvier 2012 serait jugé non soumis à l'article L.145-5 du Code de commerce :



- Dire et juger que ledit bail est un bail professionnel soumis aux dispositions de

l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986

- Constater que par exploit du 15 janvier 2013, DELOITTE & ASSOCIÉS a délivré congé à titre subsidiaire pour le 15 juillet 2013

- Valider ledit congé et juger que le bail du 16 janvier 2012 est rompu à la date du 

15 juillet 2013 

- Condamner d'ores et déjà la société SECOIA à recevoir les clés et à reprendre 

possession matérielle des lieux au plus tard à la date du 15 juillet 2013 et assortir cette mesure d'une astreinte journalière de 2.000 € par jour de retard à compter de cette même date ; 



En tout état de cause, ajoutant à la décision dont appel :



- Condamner la société SECOIA à payer à DELOITTE & ASSOCIÉS une indemnité complémentaire de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner la société SECOIA aux entiers dépens dont distraction au profit de la

SELARL LEXAVOUE PARIS VERSAILLES sur le fondement des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile 





* *



*



Vu l'ordonnance de clôture du 8 septembre 2015.



MOTIFS DE L'ARRÊT :



Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile ;



Qu'il convient de rappeler que, par acte sous seing privé du 16 novembre 1998, la société SOPHIA aux droits de laquelle sont venues les sociétés SOPHIA GE puis la société SECOIA, a conclu avec la société DELOITTE TOUCHE TOHMATSU AUDIT aux droits de laquelle vient la société DELOITTE & ASSOCIES ('Deloitte'), un bail concernant un local commercial à usage de bureaux situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] (92) pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 1999. Par acte sous seing privé du 16 novembre 2007, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 4 ans fermes, 6 et 9 ans à compter du 1er février 2008 ;



Que par acte extra judiciaire du 28 juillet 2011, la société Deloitte a signifié un congé du locataire à la société SECOIA pour le 31 janvier 2012 avant que les parties ne conviennent, par acte sous seing privé du 16 janvier 2012, d'un 'bail dérogatoire non soumis au statut des baux commerciaux' pour une durée de 11 mois à compter du 1er février 2012 et aux termes duquel il était stipulé entre les parties, en préambule que 'le bail commercial entre le bailleur et Deloitte & Associés DELOITTE & ASSOCIÉS prendra définitivement fin le 31 janvier 2012, les Parties se donnent par avance et sans réserve mutuellement quitus concernant l'ensemble des obligations leur incombant au terme du bail, et en conséquence, le Bailleur et DELOITTE & ASSOCIÉS conviennent d'un commun accord qu'il n'est pas nécessaire de dresser un état des lieux de sortie du bail, les locaux et ne nécessitant aucune réparation, de quelque nature que ce soit, à la charge de Deloitte & Associés ; ['] le bailleur et DELOITTE & ASSOCIÉS concluront en janvier 2012 un bail dérogatoire de courte durée ' non soumis au statut des baux commerciaux ' pour la période allant du 1er février 2012 au 31 décembre 2012. Au terme de cette période, DELOITTE & ASSOCIÉS libérera les locaux des seuls meubles de bureaux et armoires sauf décision contraire du bailleur notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et reçue par DELOITTE & ASSOCIÉS avant le 30 novembre 2012) et les machines liées à son activité (photocopieur ')' ; que 'le bailleur loue à titre dérogatoire, et ce conformément aux dispositions de l'article L145-5 du code de commerce à DELOITTE & ASSOCIÉS qui accepte, les locaux sis à [Adresse 4], à savoir des locaux à usage de bureaux situés au rez-de chaussée 1ère étage, à usage d'archives au sous sol, ainsi que des emplacements de parking et la quote part des parties communes correspondantes' et que 'l'occupant déclare avoir pris parfaite connaissance des dispositions ci-après littéralement apportées audit article L. 145-5 qui s'appliquent aux présentes et qui n'ouvrent pas droit au bénéfice de la location commerciale à son profit' ;



Que la société Deloitte a fait établir le 8 janvier 2013 par huissier un état des lieux de sortie des locaux, puis le 9 janvier 2013 un constat d'huissier du refus du bailleur de restitution des clés du local, et enfin le 15 janvier 2013, elle a fait délivrer par acte extra judiciaire un nouveau congé en tant que de besoin avec effet du 15 juin 2013 ;



1. Sur la requalification du bail dérogatoire convenu entre les parties et la régularité de la remise des lieux 



Considérant que pour réclamer le bénéfice d'un bail commercial et voir condamner en conséquence la société Deloitte à lui verser 1 211 035,07 euros correspondant aux loyers et accessoires entre le 1er janvier 2013 et le 31 janvier 2015, la société Secoia prétend, en premier lieu, voir requalifier le bail dérogatoire conclu le 16 janvier 2012 en bail commercial ;



Qu'à cette fin, elle se prévaut de différents précédents jurisprudentiels sur la base desquels elle conclut, d'une première part, que la faculté pour les parties de convenir dans la limite de deux ans un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux n'est autorisée par l'article L. 145-5 du code de commerce que lors de l'entrée dans les lieux du preneur, et que l'interprétation stricte attachée à cette dérogation, dont l'application est d'ordre public, interdisait qu'un bail dérogatoire succède à un précédent bail commercial ;



Que de seconde part, la faculté de renoncer au bail dérogatoire est subordonnée à la condition d'avoir un droit acquis sur le droit au renouvellement, de sorte qu'après l'exécution d'un bail commercial entre les parties, elles n'avaient plus le pouvoir de convenir d'un bail dérogatoire ;



Que de troisième part, les parties n'ont pu dans le même contrat du 16 janvier 2012, acquérir un nouveau droit au bail commercial et y renoncer sous forme de bail dérogatoire ;



Que de quatrième part, pour être accueillie, la renonciation doit être suffisamment précise, or le bail dérogatoire du 16 janvier 2012 et le congé ne contiennent aucune clause de renonciation au statut des baux commerciaux ;



Que de cinquième part, le renouvellement d'un bail dérogatoire n'est admis par exception qu'au seul cas où le locataire a quitté effectivement et définitivement les lieux ;



Que de sixième part, la société Secoia soutient en réplique qu'il aurait pu être signé un avenant de résiliation amiable, la signature d'un bail commercial avec possibilité de sortie à tout moment moyennant un congé signifié dans les délais et formes légaux, la prorogation du préavis du congé dans un avenant au bail' 



Qu'enfin et de septième part, la société Deloitte a détourné l'objet de la dérogation au bail commercial avec l'intention frauduleuse de se réserver la possibilité de rester dans les locaux ;



Mais considérant que l'ordre public de protection attaché à la durée et au renouvellement des baux dérogatoires de l'article L. 145-5 du code de commerce ne s'applique que dans l'intérêt du preneur seul de revendiquer le bénéfice d'un bail commercial, et non au pouvoir du bailleur de convenir un bail dérogatoire, ainsi que cela s'évince, implicitement, ou expressément, de l'ensemble des arrêts invoqués par l'appelante et l'intimée rendus à l'occasion de la censure ou de la reconnaissance du droit au bail dérogatoire, à son renouvellement ou à son extinction ;



Qu'il en résulte que la société Deloitte disposait de la libre faculté de renoncer aux conditions statutaires du renouvellement du bail commercial, et de souscrire un bail dérogatoire avec l'accord du bailleur ;

Qu'en donnant congé le 28 juillet 2011, la société a renoncé au bénéfice du statut;



Et considérant ainsi que le conclut la société Deloitte, qu'il résulte des termes du contrat du 16 janvier 2012 signé entre les parties et reproduit ci-dessus, la preuve qu'elles ont convenu par une clause expresse, précise et non équivoque, les conditions régulières d'occupation du local ;





Que sans qu'il soit nécessaire de discuter la requalification du contrat en bail professionnel à laquelle la société Deloitte a subsidiairement conclu, et dès lors par ailleurs que la société Secoia n'étaye d'aucun fait, l'intention frauduleuse de la société Deloitte dans la recherche ou l'exécution du bail dérogatoire, la demande de requalification doit être écartée et le jugement confirmé de ce chef ;



Considérant que pour revendiquer encore le bénéfice d'un bail commercial, la société Secoia invoque en second lieu le bénéfice des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commercer selon lesquelles, si à l'expiration d'un délai de deux ans le locataire reste dans les lieux, il s'opère un nouveau bail soumis cette fois au statut des baux commerciaux ; qu'elle relève que la société Deloitte s'est non seulement maintenue au-delà du terme du 31 décembre 2012 prévu au bail et a en outre indiqué au bailleur vouloir quitter les lieux le 4 janvier ou le 7 janvier 2013, soit après le terme du bail litigieux ;



Considérant cependant qu'il est établi par la société Deloitte la preuve qu'elle avait déménagé les locaux au cours du mois d'octobre 2012 et que le 21 décembre 2012 elle a informé par courriel la société Secoia que l'état des lieux de sortie du bâtiment loué pourrait avoir lieu le 4 janvier ou le 7 janvier 2013, cet état des lieux ayant été dressé par acte d'huissier de justice le 8 janvier 2013, les locaux étant alors vides de tout occupant ; qu'ainsi, les premiers juges ont à bon droit pu déduire que le bailleur ne démontrait pas que la société Deloitte se soit maintenue dans les lieux au-delà du 31 décembre 2012 autrement que par le fait que cette dernière lui a proposé d'établir l'état des lieux de sortie à l'issue des fêtes de fin d'année, proposition refusée par courrier de son conseil du 4 janvier 2013 opposant alors que la convention du 16 janvier 2012 ne pouvait être qu'un bail soumis au statut des beaux commerciaux et que la société preneuse était tenue par ce bail jusqu'au 31 janvier 2015 ;



Que le moyen sera tout autant rejeté et que le débouter de la société Secoia de ces demandes confirmé.



2. Sur l'indemnité pour la préservation des lieux et la restitution de l'acte de cautionnement du bail du 16 novembre 2007



Considérant en premier lieu, qu'aux termes du § 2.2.6 de ses conclusions (pp. 35-43), la société Deloitte demande la sanction du comportement frauduleux du bailleur en ce qu'il a fait procéder à de nombreuses visites pour la reprise d'un successeur des locaux d'avril à décembre 2012, puis ne parvenant pas à relouer les locaux, a laissé passer la date du 31 décembre pour revendiquer le bénéfice d'un bail commercial ; qu'au demeurant, la société Deloitte ne formule aucune demande en relation de cause avec le moyen qui sera en conséquence écarté ;





Considérant en deuxième lieu, que la société Deloitte n'a pas davantage que devant les premiers juges justifié des frais exposés au titre de l'assurance et du gardiennage des locaux, à compter du 1er janvier 2013 jusqu'au 12 novembre 2014, date de restitution des clés dans le cadre de l'exécution provisoire de la décision de première instance, de sorte qu'ainsi que le conclut la société Secoia, le jugement de rejet de ce chef doit être confirmé ;



Considérant enfin et en troisième lieu, qu'il n'entre pas dans l'office du juge de constater les conséquences de droit qui résultent de ses propres décision, en sorte que la demande de la société Deloitte de constater la caducité de l'engagement de caution est sans objet, alors qu'elle résulte nécessairement de l'arrêt.



4. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Considérant qu'il est équitable de condamner la société Secoia à payer à la société Deloitte la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et de la condamner aux dépens.



PAR CES MOTIFS,



Contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Condamne la société Secoia à payer à la société Deloitte & Associés la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Secoia aux dépens de la procédure de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Alain PALAU, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier f.f., Le président,