Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 14 octobre 2015

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2015



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/15701



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2013 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2011081092





APPELANTE

 

SOCIÉTÉ IMMOBILIERE ERTECO prise en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 1]

[Adresse 5]



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistée de Me Mathieu JACOB, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182, avocat plaidant





INTIMÉE 



SARL BOISSIERES PART prise en la personne de ses représentants légaux

Inscrite au RCS de Paris sous le n°424.084.036 

[Adresse 2]

[Adresse 3]



Représentée par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant

Assistée de Me Alexandre DE PLATER de la SELARL CABINET ALEXANDRE DE PLATER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0395, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 Juin 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère 

Madame Caroline PARANT, conseillère

qui en ont délibéré





Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO









ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.



********



Vu le jugement assorti de l'exécution provisoire rendu le 27 juin 2013 par le tribunal de commerce de Paris qui a :

- débouté la société Immobilière Erteco de sa demande tendant à condamner la société Boissières Part à lui payer la somme de 90.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation,

- en conséquence, ordonné à la SCP Dominique [J], [V] [X] et [L] [Z], notaires associés, sur présentation du présent jugement, de remettre à la société Boissières Part la somme de 18.000 € reçue d'elle au titre de cette indemnité d'immobilisation,

- condamné la société Immobilière Erteco aux dépens et à payer à la société Boissières Part la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile;



Vu l'appel relevé par la société Immobilière Erteco et ses dernières conclusions signifiées le 24 février 2014 par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles 1134,1147, 1154, 1604 et suivants du code civil, d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

- condamner la société Boissières Part à lui payer la somme de 90.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation convenue, outre les intérêts moratoires au taux légal à compter du 9 mars 2011, date de la mise en demeure,

- dire que les intérêts de la dette arriérés depuis plus d'une année porteront intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,

- en tout état de cause, rejeter toutes les demandes de la société Boissières Part,

- condamner la société Boissières Part aux dépens et à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile;



Vu les dernières conclusions signifiées le 24 décembre 2013 par la société Boissières Part qui demande à la cour, au visa des articles 1143,1147, 1604 et suivants ainsi que des articles 1626 et 1627 du code civil, de confirmer le jugement et, faisant droit à son appel incident, de :

- condamner la société Immobilière Erteco à lui payer la somme de 90.000 €, équivalente à l'indemnité d'immobilisation convenue, à titre de dommages-intérêts à raison de l'impossibilité de concrétiser la vente, situation qu'elle n'ignorait pas,

- la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile;





SUR CE



Considérant que la société Immobilière Erteco est propriétaire de locaux à usage commercial dans un immeuble sis [Adresse 4] qu'elle a acquis auprès de la SNC du métro à Asnières le 10 décembre 2002; que suivant acte notarié du 20 mai 2009, elle a conféré à la société Boissières Part la faculté d'acquérir plusieurs lots dans cet immeuble - dont les lots numéro 1 et 30 réunis pour former une seule unité commerciale - pour une durée expirant le 19 novembre 2009; qu'il y est stipulé que la vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de 900.000 €; 



Que sous l'intitulé ' permis de construire', il est mentionné en page 16 de l'acte, que le vendeur déclare :

- qu'il a été informé que le permis de construire modificatif délivré le 14 juin 2002 par la mairie d'[Localité 1] a fait l'objet d'un retrait motivé par 'l'absence d'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires',

- que le 6 septembre 2002, divers acquéreurs de la SNC du métro à [Localité 1] ont introduit une procédure à son encontre à l'effet de voir juger que les travaux visés par le permis modificatif constituaient des travaux soumis à autorisation au sens des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et, en conséquence, interdire à cette SNC d'entreprendre les travaux sans avoir au préalable recueilli une telle autorisation;



Que sous l'intitulé ' convention des parties sur les procédures', il est précisé :

- que le promettant déclare qu'il existe diverses procédures en cours qui sont actuellement pendantes devant la cour d'appel de Versailles,

- qu'il s'engage à supporter toutes les conséquences financières de ces procédures et à rembourser au bénéficiaire la quote-part de l'indemnité lui revenant dans l'hypothèse où la copropriété serait condamnée à verser une indemnité,

- qu'à titre de condition déterminante, le bénéficiaire s'oblige irrévocablement à voter contre toute résolution d'assemblée générale en vue d'entamer ou poursuivre toute procédure judiciaire à l'encontre du promettant et à soutenir ou voter toute solution transactionnelle mettant fin au litige,

- que le bénéficiaire reconnaît qu'il lui a été remis préalablement aux présentes une copie d'un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 13 décembre 2007;



Considérant que le montant de l'indemnité d'immobilisation a été fixé à la somme de 90.000 € sur laquelle la société Boissières Part a versé la somme de 18.000 € qui a été placée sous séquestre, étant précisé que cette somme : ou s'imputerait sur le prix de vente en cas de réalisation de celle-ci, ou serait restituée au bénéficiaire de la promesse en cas de défaillance d'une des conditions suspensives, ou serait versée au promettant et lui resterait acquise de plein droit à titre d'indemnité forfaitaire faute par le bénéficiaire d'avoir d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions convenus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ; qu'il était encore prévu que le surplus de l'indemnité d'immobilisation , soit la somme de 72.000 €, serait versée par le bénéficiaire au promettant, au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse, si le bénéficiaire , toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signait pas l'acte de vente de son seul fait;

 

 Que le délai initial pour réaliser la vente a été prorogé en accord entre les parties; mais que le 1er avril 2010, la société Immobilière Erteco a fait délivrer à la société Boissières Part sommation de se présenter le 14 avril 2010 en l'étude de Me [J] afin de signer l'acte de vente; qu'un procès-verbal de difficultés a été établi par Me [J] le 14 avril 2010 qui relate les dires de chacune des parties : la société Boissières Part déclarant que le contexte bancaire ne lui avait pas permis de réunir les fonds nécessaires, ses démarches devant néanmoins aboutir à court terme, la société Immobilière Erteco accordant un délai d'un mois pour réaliser la vente et en payer le prix;



Que la société Boissières Part n'ayant pas procédé à l'acquisition des biens, la société Immobilière Erteco l'a mise en demeure, par lettre du 24 janvier 2011, de lui restituer les clés et l'émetteur d'accès au parking ; que par lettre du 9 mars 2011, elle l'a mis en demeure, d'une part d'autoriser le notaire séquestre à lui verser la somme de 18.000 €, d'autre part de lui payer la somme de 72.000 €, montant du complément de l'indemnité d'immobilisation;



Considérant que c'est à la suite de ces circonstances que le 4 novembre 2011, la société Immobilière Eterco a assigné la société Boissières Part en paiement de l'indemnité d'immobilisation devant le tribunal de commerce de Paris qui, par le jugement déféré, l'a déboutée de sa demande;



Considérant que la société Immobilière Erteco , appelante, fait valoir :

- que les conditions suspensives prévues dans l'acte de promesse ont été réalisées, ce qui n'est pas contesté,

- qu'il n'a été stipulé aucune condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt,

- que l'acte de promesse ne contient aucune condition suspensive ou résolutoire liée à l'issue du litige l'opposant elle à la copropriété, 

- que la société Boissières Part a été pleinement informée de ce litige et des procédures y afférentes,

- que les parties avaient l'intention de procéder à la vente quelle que soit l'issue des procédures relatives au caractère justifié ou abusif du refus de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser le projet d'aménagement spécifique de la société Immobilière Erteco ;



Que l'appelante soutient que la non réalisation de la vente est exclusivement imputable à la société Boissières Part ; qu'elle en veut pour preuve la teneur du procès-verbal de difficultés dressé par le notaire ainsi que les relations entretenues postérieurement entre les parties : elle-même les maintenant pendant plus de 8 mois pour laisser la possibilité d'acquérir à la société Boissières Part, laquelle n'a ensuite jamais répondu à ses lettres consciente de sa responsabilité dans l'échec de la vente;



Qu'elle reproche au jugement déféré son appréciation erronée en ce qu'il a retenu que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 15 juin 2009 a consacré 'un obstacle juridique indépendant de la volonté de Boissières Part à la vente'; qu'elle allègue qu'il appartenait à la société Boissières Part, qui aurait dû acquérir les locaux, de soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires un projet d'aménagement des locaux en veillant à ce qu'il ne soit pas susceptible de troubler la tranquillité des autres copropriétaires;



Que l'appelante ajoute que le litige avec le syndicat des copropriétaires n'a pas abouti à remettre en cause la réunion du lot 1 d'environ 290 m² avec le lot 30 d'environ 60 m², ni l'unité commerciale mentionnée dans l'acte et qu'elle est parfaitement en mesure de délivrer le bien convenu, à savoir les deux lots dans leur état actuel 'à savoir brut de décoffrage, fluide en attente', le tout formant une unité commerciale suite à l'ouverture antérieurement créée par la SNC du métro à [Localité 1], pouvant être aménagée pour l'exercice de n'importe quel commerce comme prévu par le règlement de copropriété, dans le respect de la tranquillité des copropriétaires;



Considérant que pour conclure à la confirmation de l'arrêt, la société Boissières Part expose :

- qu'elle entendait faire l'acquisition du bien dont les locaux principaux, à savoir les lots 1 et 30, avaient été réunis pour former une seule surface commerciale destinée, selon ses projets, à accueillir un magasin d'alimentation d'une superficie importante,

- que le concours habituel de ses banques lui permettait de faire face à cette acquisition, mais que ses banquiers ont refusé le financement en attirant son attention sur l'impossibilité pour la société Immobilière Erteco de délivrer les locaux vendus, dont les lots 1 et 30 qui ne devaient former qu'une seule unité commerciale,

- qu'il est apparu que la procédure opposant la société immobilière Erteco au syndicat des copropriétaires de l'immeuble a donné lieu à un jugement rendu le 13 décembre 2007 par le tribunal de grand instance de Nanterre qui a relevé que le 14 juin 2002 la mairie [Établissement 1] avait accordé un permis permettant le regroupement de plusieurs locaux commerciaux pour l'aménagement d'un magasin de grande surface, mais qu'elle a retiré ce permis le 3 septembre 2002, que le 15 janvier 2003 la société Immobilière Erteco a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 janvier suivant sa demande d'autorisation en vue de transformer les locaux qu'elle avait acquis en grande surface, que sa demande a été rejetée mais qu'elle a pourtant entrepris les travaux- leur suspension étant alors ordonnée en référé- et que le tribunal a estimé que l'autorisation de mandée avait été refusée à juste titre par le syndicat des copropriétaires,

- que la cour d'appel de Versailles, par arrêt du 15 juin 2009 devenu définitif, a confirmé le jugement en retenant que les travaux destinés à la transformation des lots en une grande surface, de nature à entraîner d'importantes nuisances pour les copropriétaires en ce qui concerne notamment leur tranquillité apparaissaient contraires à l'intérêt collectif,

- que de plus cette cour a déclaré conforme à l'intérêt collectif la résolution n°10 des copropriétaires restreignant les droits du commerce qui viendrait à être exploité dans les lieux après le rétablissement de ceux-ci en petites surfaces;



Que l'intimée fait valoir que la société Immobilière Erteco s'est trouvée dans l'incapacité totale de vendre le bien dans les termes de la promesse qu'elle a consentie :

- faute d'autorisation du syndicat des copropriétaires d'effectuer les travaux,

- faute de permis de construire obtenu,

- faute de conformité de la réunion des lots réalisée avec la destination de l'immeuble,

- faute de pouvoir remettre les lots réunis alors que cette réunion n'avait pas été demandée, a ensuite été refusée et jugée non conforme à la destination de l'immeuble;



Qu'elle invoque les articles 1626 et 1727 du code civil, se fondant sur la garantie d'éviction due par le vendeur et l'absence de clause dans la promesse permettant au vendeur d'échapper à la garantie qu'il doit;



Mais considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats :

- que la société Immobilière Erteco avait acquis les locaux commerciaux le 10 décembre 2002 pour les louer à la société ED en vue de l'implantation d'une grande surface ; qu'elle a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires devant se tenir le 30 janvier 2003 de sa demande d'autorisation de travaux;

- que l'assemblée générale a rejeté la demande de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ( résolution 8), qu'elle a autorisé le syndic à engager une action pour s'opposer à la réalisation de ces travaux( résolution 9A), demandé aux copropriétaires de prendre des conclusions d'acceptation pure et simple des demandes formulées par 28 copropriétaires visant à l'interdiction d'une installation d'un magasin Ed ( résolution 9B), autorisé le syndic à donner mission à un avocat spécialisé en matière de copropriété de prendre en charge les intérêts de la copropriété à l'encontre de la société Erteco (résolution 9) et décidé de modifier le règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l'usage, l'entretien et l'administration des parties communes, notamment quant à l'interdiction de stocker les déchets dans les parties communes et d'installer une ventilation en façade (résolution 10) ;

- que le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 13 décembre 2007, a débouté la société Immobilière Erteco de sa demande d'annulation de ces résolutions et constaté l'arrêt des travaux qu'elle avait engagés;

- que la cour d'appel de Versailles, par arrêt du 15 juin 2009, a confirmé le jugement sauf en ce qu'il avait rejeté la demande d'annulation de la résolution 9A; qu'elle a estimé que les travaux litigieux présentés à l'assemblée générale des copropriétaires, portant essentiellement sur la transformation de petits commerces en grande surface, l'ajout d'une enseigne lumineuse, la transformation des façades, en particulier pour l'installation d'un dispositif de rejet d'air du condensateur de la chambre froide de stockage des marchandises de la grande surface et la création d'un passage dans le hall d'entrée de l'immeuble pour permettre le passage du personnel, étaient de nature à entraîner d'importantes nuisances pour les copropriétaires en ce qui concerne leur tranquillité et apparaissaient contraire à l'intérêt collectif;



Que la promesse de vente consentie par la société Immobilière Erteco à la société Boissières Part le 20 mai 2009 indique que les biens sont affectés à usage commercial et loués à la sa ED, sans préciser leur utilisation future par la bénéficiaire de la promesse ; qu'elle mentionne expressément :

- d'une part qu'une procédure est en cours relative au refus du syndicat des copropriétaires d'autoriser les travaux dans les locaux, objet de la promesse et que la société Boissières Part a eu connaissance préalable du jugement du 13 décembre 2007 qui lui a été remis,

- d'autre part que le permis de construire modificatif du 14 juin 2002 a été retiré;



Qu'il n' a été stipulé dans la promesse aucune condition suspensive ou résolutoire relative à l'issue du litige relatif à l'autorisation de travaux par le syndicat des copropriétaires ni à l'obtention d'un permis de construire;



Que les décisions judiciaires ci-dessus, qui statuent sur le projet de travaux de la société Immobilière Erteco ne remettent cependant pas en cause la réunion des lots 1 et 30 pour former une unité commerciale, suite à l'ouverture antérieurement créée par la SNC du métro à [Localité 1], promoteur; qu'il n'est pas démontré que la résolution 10 - dont la demande d'annulation a été rejetée- constitue un obstacle à l'exercice d'un commerce dans les locaux, objet de la promesse, dans des conditions respectant la tranquillité des copropriétaires et l'intérêt collectif; que la société Immobilière Erteco était ainsi en mesure de délivrer les lots vendus dans ' leur état actuel, savoir brut de décoffrage, fluide en attente' comme prévu dans la promesse ;



Qu'en conséquence, la société Boissières Part n'ayant pas réalisé la vente de son seul fait est redevable de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 90.000 € qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 mars 2011; que la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil ;



Considérant que la société Boissières Part ne démontrant pas les défaillances alléguées confinant à une attitude dolosive qu'elle impute à la société Immobilière Erteco, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée;



Considérant, vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, qu'il y a lieu d'allouer la somme de 5.000 € à la société Immobilière Erteco et de débouter la société Boissières Part de sa demande de ce chef ;





PAR CES MOTIFS





Infirme le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :



Condamne la société Boissières Part à payer à la société Immobilière Erteco la somme de 90.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2011,



Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil,



Déboute la société Boissières Part de toutes ses demandes,



Condamne la société Boissières Part à payer à la société Immobilière Erteco la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Boissières Part aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE