Cour d'Appel · 12e chambre — 13 octobre 2015

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



FL

Code nac : 30B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 13 OCTOBRE 2015



R.G. N° 14/05647



AFFAIRE :



Société civile GMM

 ...



C/

Société ATLANTIS TELEVISION RCS NANTERRE 442 401 485





SAS ATLANTIS TELEVISION absorbée par la Société MUST VIDEO RCS NANTERRE B 487 515 017





Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 19 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 08

N° Section : 00

N° RG : 12/09140



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Chantal DE CARFORT 

Me Franck LAFON, 





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Société civile GMM

N° SIRET : 424 152 486

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 - N° du dossier 21214 - Représentant : Me Bruno THORRIGNAC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0125





Société civile GMS

N° SIRET : 424 152 452

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334 - N° du dossier 21214 - Représentant : Me Bruno THORRIGNAC, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0125



APPELANTES

****************





Société ATLANTIS TELEVISION RCS NANTERRE 

B 487 515 017

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20140377

Représentant : Me Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0678 - 

INTIMEE

****************



PARTIE INTERVENANTE





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Juillet 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 26 juillet 2002 les sociétés civiles immobilières GMS et GMM ont donné à bail commercial à la société par actions simplifiée ATLANTIS TÉLÉVISION des locaux sis [Adresse 2] (Hauts de Seine) pour une durée de 9 années a compter du 1er juillet 2002.



Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2010, la société ATLANTIS TÉLÉVISION a donné congé pour le 30 juin 2011 et quitté les lieux 30 septembre 2011.



Par acte du 9 août 2012, les SCI GMS et GMM ont fait assigner la société ATLANTIS TÉLÉVISION en paiement des sommes restant dues.



Par jugement entrepris du 19 juin 2014 le tribunal de grande instance de Nanterre a :

Condamné la société ATLANTIS TÉLÉVISION à verser aux SCI GMM et GMS la somme de 195 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2012,

Débouté les SCI GMM et GMS du surplus de leurs demandes,

Débouté la société ATLANTIS TÉLÉVISION de ses demandes,

Ordonné l'exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions,

Condamné la société ATLANTIS TÉLÉVISION aux dépens.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 22 juillet 2014 par les SCI GMM et GMS ;



Vu les dernières écritures en date du 20 avril 2015 par lesquelles les SCI GMM et GMS demandent à la cour de :



CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a consacré le bien fondé des demandes des Sociétés GMS et GMM au titre :

- des indemnités contractuelles d'occupation des mois de juillet et août 2011, soit 4.250 euros x 2, pour un total de 8.500 euros ;

- de l'indemnité contractuelle d'occupation du mois de septembre 2011, s'élevant à la somme de 6.000 euros ;

- du remboursement des travaux complémentaires réalisés par les SCI GMS-GMM dans les lieux restitués, pour un montant de 8.168 euros ;

- de la récupération de la taxe foncière à concurrence de 2.102 euros ;

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté les autres demandes des Sociétés GMS et GMM au titre :

- des intérêts contractuels dus sur les indemnités, non payées à leurs échéances des 10 juillet et 10 août 2011, et s'élevant au 10 avril 2015 à un montant global de 57.502 euros ;

- de l'indemnité forfaitaire imposée par l'article 29 du bail, s'élevant à 24.300 euros ;

- des frais de constat d'huissiers d'un montant de 400 euros ;

- de la quote-part de primes d'assurances s'élevant à la somme de 883 euros ;

Statuant de nouveau :

DIRE ET JUGER les Sociétés GMS et GMM recevables et bien fondées en leurs fins, moyens et prétentions ;

CONDAMNER la société ATLANTIS TÉLÉVISION à payer aux Sociétés GMS et GMM :

- la somme de 8.500 euros, au titre des indemnités contractuelles d'occupation des mois de juillet et août 2011 ;

- la somme de 57.502 euros, au titre des intérêts contractuels, arrêtés au 10 avril 2015 et dus sur les indemnités, non payées à leurs échéances des 10 juillet et 10 août 2011 ;

- les intérêts contractuels à courir du 10 avril 2015, jusqu'au jour où les mensualités de juillet et août seront réglées, au taux de 0,50 % par jour de retard sur le montant de ces mensualités, soit 8.500 euros, et selon décompte à établir par voie d'huissier ;

- la somme de 6.000 euros, au titre de l'indemnité contractuelle d'occupation du mois de septembre 2011 ;

- la somme de 24.300 euros, au titre de l'indemnité forfaitaire imposée par l'article 29 du bail ;

- la somme de 8.168 euros, au titre du remboursement des travaux complémentaires réalisés par les SCI GMS-GMM dans les lieux restitués ;

- la somme de 400 euros, au titre des frais de constat d'huissiers ;

- la somme de 2.102 euros, au titre de la récupération de la taxe foncière ;

- la somme de 883 euros, au titre de la récupération de la quote-part de primes d'assurances ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2012, date de la dernière mise en demeure des Sociétés demanderesses ;

En conséquence :

CONDAMNER la société ATLANTIS TELEVISION au paiement de la somme de 12.000 euros au profit des requérantes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître DE CARFORT, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures en date du 29 avril 2015 au terme desquelles la société ATLANTIS TÉLÉVISION SAS demande à la cour de :



Donner acte à la société MUST VIDEO qui s'appelle aujourd'hui ATLANTIS TELEVISION'SAS de ce qu'elle intervient volontairement à l'instance aux lieux et place de la société ATLANTIS TELEVISION et sollicite, en tant que de besoin, le bénéfice des écritures précédemment signifiées par la société ATLANTIS TELEVISION.



Vu les présentes écritures signifiées par la société MUST VIDEO dont la nouvelle dénomination est ATLANTIS TELEVISION SAS,

Vu les articles 1134, 1147, 1152, 1253, 1255, 1290 et 2044 et suivants du Code Civil,



Débouter les Sociétés GMS & GMM de toutes leurs demandes fins et conclusions,

En conséquence,

Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

- Fixer à 25.831,00 euros le montant du dépôt de garantie détenu par les SCI GMS & GMM et à 544,00 euros la somme détenue à titre de provision sur impôts fonciers 2011 par les Sociétés GMS & GMM,

- Dans l'hypothèse où la Cour ferait partiellement droit aux demandes des Sociétés GMS & GMM en considérant que celles-ci seraient en droit de percevoir des pénalités sur les indemnités d'occupation de juillet et août 2010 arrêtés au 30/09/2011, date de restitution des locaux et de compensation de plein droit avec le dépôt de garantie détenu par le Bailleur et, d'autre part, à des dommages et intérêts sur le fondement de la clause 29 du bail, s'agissant de stipulations valant clauses pénales, il lui est demandé de faire application de l'article 1152 du Code Civil et de réduire à l'euro symbolique l'indemnité due au titre de chacun de ces postes.

Plus subsidiairement, 

- Dans l'hypothèse où la Cour considérerait la Société ATLANTIS TELEVISION SAS tenue de régler les pénalités de 0.50 % prévues dans l'accord du 30 juin 2011, dire et juger que ces pénalités ont arrêté de courir le 30/09/2011, date de restitution des locaux et de compensation de plein droit entre les indemnités de 4.250 euros par mois pour juillet et août 2011 et le dépôt de garantie, soit des pénalités d'un montant respectivement de 1.742 euros et de 1.105 euros, soit un total 2.847 euros au titre des dites pénalités, montant très largement couvert par le dépôt de garantie. (25.831,00 euros)

- Ordonner la compensation des créances réciproques des parties, de la Société ATLANTIS TELEVISION SAS au titre du dépôt de garantie et de la provision sur taxes foncières à l'encontre des Sociétés GMS & GMM et des SCI GMS & GMM au titre d'un éventuel solde locatif à l'encontre de la société ATLANTIS TÉLÉVISION SAS,

En tout état de cause, 

- Condamner solidairement les Sociétés GMS & GMM à payer à la Société ATLANTIS TÉLÉVISION SAS la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner solidairement les Sociétés GMS & GMM en tous les dépens tant de première instance que d'appel, avec pour ces derniers distraction au bénéfice de Maître Franck LAFON, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civil,



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les comptes entre les parties :



Il est constant qu'à l'échéance du bail, le 30 juin 2011, la société ATLANTIS TÉLÉVISION n'a pas été en mesure de restituer les lieux loués, comme elle s'y était engagée lors de la signification de son congé aux SCI GMM et GMS par acte du 29 décembre 2010 et que les parties ont signé, le 30 juin 2011, une première transaction d'occupation précaire jusqu'au 31 août 2011, moyennant le paiement d'une indemnité forfaitaire de 8.500 euros, devant être payée en deux fois, les 10 juillet et 10 août 2011, sous peine d'une pénalité de 0,50% par jour de retard, puis une seconde transaction prolongeant le délai de libération des lieux au 30 septembre 2011, moyennant paiement d'une indemnité forfaitaire journalière de 200 euros à compter du 1er septembre 2011.



Il est tout aussi constant que les lieux ont été libérés le 30 septembre 2011.



Les SCI GMM et GMS revendiquent une créance de 107.855 euros, ainsi détaillée :



- Indemnités d'occupation juillet et août 2011 : 4.250 euros x 2 = 8.500 euros

- Intérêts sur les indemnités non réglées,

 du 10 juillet 2011 au 10 avril 2015 / 4.250 euros : 29.070 euros

 et du 10 août 2011 au 10 avril 2015 / 4.250 euros : 28.432 euros

- Indemnités d'occupation de septembre 2011 : 200 euros x 30 jours = 6.000 euros

- Indemnité forfaitaire : clause 29 du bail : 24.300 euros

- Travaux réalisés selon état des lieux : 8.168 euros

- Constat de Maître [M] [Z] : 400 euros

- Quote-part d'impôt foncier : 2.102 euros

- Quote-part d'assurance : 883 euros.



La société ATLANTIS TÉLÉVISION ne conteste pas devoir les indemnités d'occupations de 4.250 euros pour les mois de juillet et d'août 2011 et de 6.000 euros pour celui de septembre, ni le paiement des travaux réalisés selon l'état des lieux à hauteur de 8.168 euros.



Les parties s'opposent principalement sur les intérêts de retard de 0,50% par jour, prévus par la transaction du 30 juin 2011, à titre de pénalité.



Les appelantes entendent vainement faire prévaloir les dispositions de l'article 2047 du code civil quant à l'intangibilité de la stipulation d'une peine dans une transaction contre celui qui manquerait de l'exécuter, sur celles de l'article 1152 du même code, qui permet au juge de moduler les effets d'une clause pénale manifestement excessive.



Or, en l'espèce, la transaction du 30 juin 2011 à laquelle se réfèrent les SCI GMM et GMS pour solliciter paiement des sommes de 29.070 euros et 28.432 euros est un contrat soumis aux dispositions de l'article 1152 du code civil et le premier juge a exactement apprécié que la pénalité qui avait stipulée présentait un caractère manifestement excessif par rapport à l'indemnité d'occupation due de 4.250 euros pour chacun des deux mois en cause, étant rappelé que les locaux loués ont été libérés le mois suivant et c'est donc justement qu'il a ramené cette pénalité à la somme de 1.800 euros, ce que la cour confirme.



Les parties sont également en désaccord quant à la stipulation 29°) de l'article Charges et conditions du bail, ainsi libellée : le preneur s'oblige à (...) Laisser visiter les lieux loués pendant les six mois précédent l'expiration du bail ou la date de congé et laisser mettre écriteaux ou enseignes aux endroits choisis par le bailleur ; laisser également visiter en cas de mise en vente amiable ou judiciaire des locaux compris au bail par toutes personnes nanties d'une autorisation du propriétaire ou de son mandataire.

Dans l'un comme dans l'autre, les visites auront lieu tous les jours ouvrables de 9h à 12h et de 14h à 17 heures.

Dans le cas où, par l'effet du preneur, le bailleur n'aurait pu mettre en location ou en vente et laisser visité les lieux loués, en faire la livraison à un locataire nouveau ou à un acquéreur, ou les occuper pour lui-même, si telle était son intention, à l'époque fixée pour la fin du bail ou la date du congé, il aurait droit à une indemnité forfaitaire de six mois de loyer sans préjudice de tous dommages et intérêts, et le preneur devra régler des indemnités mensuelles égales au loyer mensuel augmentées des provisions sur charges.



Au titre de cette clause, les SCI GMM et GMS sollicitent paiement d'une indemnité de 24.300 euros, estimant que la seule absence de restitution des lieux loués à la date d'expiration du bail et du congé emporte automatiquement application de cette clause.



Or, les appelantes ne démontrent en rien de quelle manière la société ATLANTIS TÉLÉVISION les aurait empêchées de laisser visiter les lieux dans les six mois précédant l'expiration du bail ou la date du congé, si bien que le tribunal les a justement déboutées de leur demande en paiement d'une indemnité forfaitaire de ce chef, ce que la cour confirme.



La société ATLANTIS TÉLÉVISION fait observer que l'état des lieux auquel a procédé Maître [M] [Z], huissier de justice, l'a été à la requête des bailleresses, lesquelles ne peuvent sérieusement arguer d'un manquement du preneur à ses obligations par le simple retard à quitter les lieux, contractuellement aménagé, et des stipulations du cinquième paragraphe de l'article Clause résolutoire du bail pour lui faire supporter ces frais d'huissier. Le jugement qui a débouté les SCI GMM et GMS de leur demande de ce chef sera donc confirmé.



S'agissant de la quote-part d'assurance, l'article Charges du contrat de bail prévoit effectivement le remboursement par le preneur au bailleur de sa quote-part de la prime d'assurance, le fait que le bailleur n'ait jamais fait usage de cette stipulation contractuelle avant la fin du bail ne pouvant entraîner sa préemption.









En revanche, les SCI GMM et GMS, qui produisent deux quittances de prime du GAN pour l'ensemble de l'immeuble assuré pour la période du 31 mars 2009 au 31 mars 2010 et du 31 mars 2010 au 30 mars 2011 et une troisième d'ALPHA INSURANCE pour la période du 1er avril 2011 au 1er avril 2012, ne détaillent aucun calcul de cette assurance, ni dans le temps, ni en fonction de la superficie occupée par la société ATLANTIS TÉLÉVISION, de telle sorte qu'elles privent la cour de tout pouvoir de contrôler la réalité de la créance de 883 euros qu'elles font valoir de ce chef.



Par substitution de motifs, la cour confirmera donc le jugement qui les en a déboutées.



En ce qui concerne la quote-part de taxes foncières, la société ATLANTIS TÉLÉVISION n'en conteste pas vraiment le paiement, sauf à préciser, sans en justifier, qu'elle aurait versé une provision de 545 euros pour ce poste au titre de la dernière année de location.



Le jugement qui a entièrement ait droit à la demande des SCI GMM et GMS de ce chef à hauteur de 2.102 euros sera donc confirmé.



Ainsi il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a arrêté la créance des SCI GMM et GMS à la somme totale de 26.570 euros (8.500 + 6.000 + +1.800 + 8.168 + 2.102).



Compte-tenu du versement par la société ATLANTIS TÉLÉVISION d'un dépôt de garantie, non contesté, de 25.831 euros, par compensation que la cour ordonne à la suite du tribunal, les SCI GMM et GMS restent créancières de la somme de 739 euros.



Le jugement qui a limité la condamnation de la société ATLANTIS TÉLÉVISION à la somme de 195 euros sera donc réformé en ce sens.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Nanterre du 19 juin 2014 sauf en ce qu'il a limité la condamnation de la société par actions simplifiée ATLANTIS TÉLÉVISION à la somme de 195 euros,



Statuant à nouveau,



CONDAMNE la société par actions simplifiée ATLANTIS TÉLÉVISION à payer à la société civile immobilière GMM et la société civile immobilière GMS la somme de 739 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2012,



Et y ajoutant,



REJETTE toutes autres demandes,



CONDAMNE la société par actions simplifiée ATLANTIS TÉLÉVISION aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,