Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 8 octobre 2015

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 08 Octobre 2015



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : S 14/01287



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 décembre 2013 par le tribunal de grande instance de CRETEIL- RG n° 13/00016





APPELANTE

S.A.R.L. GONCOURT 3 ARPENTS

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Me David GORDON KRIEF, avocat au barreau de PARIS, toque : P0317



INTIMÉS

ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ORLY-RUNGIS- SEINE-AMONT

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Didier guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498

Ayant pour avocat plaidant Me Valentine TESSIER de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0498





DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M. [F] [T], commissaire du gouvernement, en vertu d'un pouvoir général





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 Mai 2015, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Maryse LESAULT, conseillère, spécialement désignée pour présider cette chambre par ordonnance de Madame la Première présidente de la cour d'appel de PARIS,

Madame Denise JAFFUEL, Conseillère désignée par Madame la Première présidente de la cour d'appel de PARIS,

Monsieur Pascal COUVIGNOU, juge de l'expropriation au tribunal de grande instance de MELUN, désigné conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique





GREFFIÈRES : Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, lors des débats

 Madame Isabelle THOMAS, lors du délibéré



ARRÊT :



- contradictoire

- prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

- signé par Madame Maryse LESAULT, présidente et par Madame Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





La société GONCOURT 3 ARPENTS est propriétaire du bien sis [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1], pour lequel elle a formé, en date du 3 octobre 2012, une déclaration d'intention d'aliéner pour un prix de 11.800.000 euros, non compris la commission d'agence d'un montant de 236.000 euros à la charge de l'acquéreur.



L'Etablissement public administratif Orly-Rungis- Seine- Amont (EPA-ORSA), titulaire du droit de péremption dans le périmètre de la zone d'aménagement différée sur le secteur des communes d'[Localité 4] et de [Localité 6], a exercé son droit de préemption et a proposé d'acquérir le bien pour une somme de 6.500.000 euros.



La société GONCOURT 3 ARPENTS ayant refusé cette proposition, l'EPA-ORSA a saisi le juge de l'expropriation du Tribunal de grande instance de Créteil le 14 février 2013 afin que soit fixé le prix du bien préempté.





Par jugement contradictoire du 16 décembre 2013, le juge de l'expropriation du Val de Marne a :

- fixé la valeur du bien de la société GONCOURT 3 ARPENTS à 8.019.600 euros, auquel est ajouté 236.000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur; 

-condamné l'EPA-ORSA au paiement des dépens.





Vu l'appel de ce jugement en date du 16 janvier 2014 au nom de la société GONCOURT 3 ARPENTS par son conseil, enregistré le 20 janvier 2014 au greffe de la Cour; 



Vu le mémoire d'appel du 14 mars 2014, régulièrement notifié à l'EPA-ORSA et au commissaire du gouvernement ;



Vu le mémoire en réponse de l'intimé, en date du 10 avril 2014, régulièrement notifié ;



Vu les conclusions du commissaire du gouvernement du 7 mai 2014, régulièrement notifié ;



Vu le mémoire n° 2 de l'appelante du 29 septembre 2014, régulièrement notifié ;



Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif de l'intimé du 30 avril 2015, régulièrement notifié ;



Vu le mémoire n°3 de l'appelante du 26 mai 2015, qui n'a pas été notifié ;



Vu la convocation des parties pour l'audience des plaidoiries du 28 mai 2015 ;



SUR QUOI, LA COUR,



Sur la procédure



Vu l'article R 13-49 du Code de l'expropriation,



Le mémoire n° 2 de l'appelante du 29 septembre 2014 sera déclaré irrecevable comme étant hors délai, de même que son mémoire n° 3 non notifié avec les pièces nouvelles jointes ;



Le mémoire récapitulatif de l'intimé du 30 avril 2015 sera déclaré irrecevable comme étant hors délai ; 



Sur les prétentions en cause d'appel



La société GONCOURT 3 ARPENTS appelante demande, par infirmation, de fixer la valeur du bien à la somme de 11.800.000 euros net vendeur majoré , sauf application de la dispense prévue à l'article 257 bis du CGI, de la charge augmentative de prix liée à la régularisation de TVA dont le montant est évalué à 1.341.098 euros à parfaire ou à diminuer, auquel devra s'ajouter la commission de 236.000 euros HT à la charge de l'acquéreur ;



L'EPA-ORSA demande, par infirmation, de fixer la valeur du bien à la somme de 6.704.000 euros , ce prix ne comprenant pas la somme de 236.000 euros de commission d'agence à la charge de l'acquéreur, et de condamner la société GONCOURT 3 ARPENTS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;



Le commissaire du gouvernement propose, par confirmation, d'évaluer le bien à la somme de 8.019.600 euros, plus 236.000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur ; 

 

Sur la description du bien



Le bien est situé sur une parcelle d'une superficie de 18.320 m2, au sein de la zone industrielle dite d'[Localité 5] (secteur des entrepôts industriels alimentaires). La parcelle est presque entièrement bâtie, supportant des bâtiments dont la surface utile totale est de 9.362,28 m2 ;



Des bâtiments à usage d'entrepôts en rez-de-chaussée et de bureaux à l'étage ont été édifiés sur le terrain dans les années 1990 et sont recouverts de toiture en acier ; les bâtiments, occupés pour la plupart, accueillent des entrepôts frigorifiques en fonctionnement à température positive avec quais niveleurs et portes automatisées ;



Un niveau de sous-sol est à usage de parking ; il existe des places de stationnement et une aire de man'uvre devant les bâtiments, ainsi qu'un parking pour véhicules légers sur le côté ;



La parcelle est grillagée et fermée par un portail motorisé ;





Sur la situation d'urbanisme et d'occupation



Le bien est situé dans une ZAD créée par décret du 21 septembre 2011, publié au JO le 22 septembre suivant, cette date devant être prise en considération comme date de référence ;



Tous les locaux étaient occupés par des locataires lors du transport sur les lieux du 14 mai 2013, seule la locataire SEDIS ayant donné congé le 28 mars 2013 pour une libération des lieux au 30 juin suivant ;





Sur la méthode et le prix



La société GONCOURT 3 ARPENTS reproche d'une part au premier juge d'avoir retenu la méthode dite « terrain intégré » pour évaluer le bien au lieu d'appliquer la méthode dite « terrain + constructions » qui lui paraît plus appropriée du fait que la superficie du terrain d'assiette serait importante et disposerait encore d'un potentiel de constructibilité devant être valorisé ; d'autre part , faisant état du très bon entretien du bien et des équipements frigorifiques, elle estime que la valorisation du bien à hauteur de 11.800.000 euros serait cohérente, cette dernière englobant tout à la fois les locaux vacants et occupés, le terrain constructible et les parkings en sous-sol ; elle demande de valoriser à 40 % les locaux SEDIS devenus vacants ; elle fait valoir que les éléments de comparaison fournis par l'EPA-ORSA résulteraient des différentes opérations de préemption initiées par lui et non de valeurs transactionnelles de gré à gré ;



L'EPA-ORSA demande d'infirmer le jugement en ce qu'il a valorisé à 20% les locaux libérés par SEDIS et de ne retenir aucune majoration à ce titre pour la libération de locaux en mauvais état et dont la hauteur sous plafond serait beaucoup plus basse que les autres, les rendant moins attractifs ; il fait valoir que le prix de 11.800.000 euros figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner, qui représenterait un prix unitaire d'environ 1.260 euros le m2, ne correspondrait aucunement à une valeur de marché de l'immobilier à [Localité 4] pour ce type de bien, tandis qu'il ressortirait des éléments de comparaison qu'il produit un prix unitaire moyen de 608 euros le m2 de telle sorte que son offre d'un prix unitaire de 716 euros le m2 constituerait la valeur réelle du bien préempté ; il fait valoir que les ventes dont il fait référence ne seraient pas des ventes forcées mais bien des accords intervenus amiablement ;



Le commissaire du gouvernement considère que le terrain dont s'agit est intégré au bâti et que c'est à bon droit que le premier juge a retenu la méthode dite « terrain intégré », les éléments de comparaison produits incluant les terrains d'assiette ; il fait valoir que le terrain ne peut être valorisé selon son potentiel de constructibilité, ce qui serait contraire aux dispositions de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation ; il propose d'appliquer la méthode par comparaison terrain intégré HT/HC et de confirmer l'évaluation du premier juge, à savoir 8.019.600 euros + 236.000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur ;



Sur la méthode à retenir



La société GONCOURT 3 ARPENTS soutient qu'il y aurait lieu en l'espèce d'appliquer la méthode « terrain + construction » et non celle « terrain intégré » qui ne permettrait pas de prendre en compte les 3.000 m2 de terrain constructible extérieur, ce terrain pouvant parfaitement recevoir une extension de bâtiments et étant desservi par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable de telle sorte qu'il devrait être valorisé à hauteur de 1.128.000 euros, à raison de 376 euros le m2 selon la base notariale BIEN ; que les parkings en sous-sol, pour 1.679,03 m2, devraient être valorisés à hauteur de 671.600 euros sur la base de 400 euros le m2 ; que les locaux vacants de SEDIS, pour 3.511 m2, devraient être valorisés 40 % de plus que des locaux occupés, soit à raison de 1.120 euros le m2 par rapport à une valeur moyenne de 800 euros le m2 pour des locaux occupés, ce qui représenterait 3.932. 320 euros ; que pour les locaux occupés PRONATURA pour 1.975 m2, HALLASKA pour 1.994 m2 et SOTRACOM pour 1.943 m2, il serait pris la valeur de 800 euros le m2 retenue par le jugement ;



Il convient d'observer que les références citées par la société GONCOURT 3 ARPENTS au titre de la valorisation du terrain, issues de la base BIEN des notaires, sont insuffisamment précises (pas de date précise de la mutation, absence de numéro de rue) et portent pour la plupart sur du bâti (pavillons, immeubles mixtes) dans des zones pavillonnaires de la commune d'[Localité 4] alors que le bien dont s'agit se trouve dans une zone d'activités économiques, pour laquelle la constructibilité n'est pas comparable ; ces références ne sont donc pas pertinentes ;



Pour ce qui concerne la valorisation des parkings en sous-sol, la société GONCOURT 3 ARPENTS ne cite aucune référence de mutation à titre onéreux ;



Il convient d'observer également que les éléments de comparaison versés aux débats par le commissaire du gouvernement et l'EPA-ORSA concernent des entrepôts érigés sur des parcelles de grande superficie avec une valeur unitaire incluant le terrain d'assiette de telle sorte que la société GONCOURT 3 ARPENTS ne peut utilement retenir, dans le cadre de la méthode « terrain+ constructions » qu'elle propose, des valeurs unitaires issues de la méthode « terrain intégré », ce qui constituerait une fiction dénaturant la réalité du marché ;



En application de l'article L13-13 du Code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain de telle sorte que le terrain dont s'agit ne peut être valorisé qu'à partir de son usage effectif à la date de référence, qui est certain, et non selon son potentiel éventuel de constructibilité qui est incertain, le fait que le prix que l'acquéreur aurait été prêt à mettre dans le cadre de la DIA aurait inclus les 3.000 m2 de terrain et des droits à construire à hauteur de 2.000 m2 ne lui conférant aucun caractère certain au sens de l'article L13-13 précité et étant donc sans incidence de ce chef ; 



Ainsi, compte de la situation du bien constitué d'une seule parcelle, cadastrée Section A n° [Cadastre 1], sur laquelle est édifiée une série d'entrepôts sur environ 60% d'emprise au sol, le surplus du terrain étant immobilisé à la date de référence, et compte tenu des éléments de comparaison pertinents qui font ressortir une valeur unitaire incluant les terrains d'assiette, c'est à juste titre que le premier juge a retenu la méthode dite « terrain intégré » pour déterminer les indemnités à revenir à la société GONCOURT 3 ARPENTS ;



En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef ;



Sur le prix



L'EPA-ORSA propose un prix unitaire de 716 euros le m2 pour une surface utile de 9.362,28 m2, soit la somme de 6.703.392, 48 euros arrondie à 6.704.000 euros, sans valorisation pour le lot SEDIS devenu vacant qu'il estime inutile, aucune décote n'ayant été pratiquée en l'espèce pour l'occupation commerciale ; au soutien de sa proposition, il cite trois termes de référence portant sur des cessions à titre amiable intervenues dans la ZAD [Localité 5] les 28 août 2013, 22 décembre 2011 et 21 décembre 2010 pour des bâtiments à usage de bureaux et d'entrepôts avec chambres frigorifiques faisant ressortir des prix unitaires respectivement de 590 euros le m2, 679 euros le m2 et 557 euros le m2 ;



Le commissaire du gouvernement cite trois éléments de référence sur la zone d'activité [Localité 5], deux déjà cités par l'EPA-ORSA correspondant à une vente du 28 août 2013 pour un prix unitaire de 590 euros le m2 et à une vente du 21 décembre 2011pour un prix unitaire de 679 euros et le troisième correspondant à une vente du 13 décembre 2011 pour un prix unitaire de 868 euros le m2, soit une moyenne de713 euros le m2 ; compte tenu du bon état du bien, il propose de retenir une valeur de 800 euros le m2 en valeur occupée et 960 euros le m2 en valeur libre ;



La société GONCOURT 3 ARPENTS fait valoir le très bon état d'entretien du bien et notamment des équipements frigorifiques qui bénéficient d'une maintenance régulière ; elle estime non pertinents les éléments de référence proposés par l'EPA-ORSA et le commissaire du gouvernement, celui du bien vendu pour un prix unitaire de 679 euros correspondant à un immeuble en très mauvais état dont les entrepôts frigorifiques sont situés au sous-sol et par conséquent plus difficilement accessibles aux camions, celui du bien vendu pour un prix unitaire de 590 euros correspondant à un ensemble de lots non frigorifiés et celui vendu pour un prix unitaire de 868 euros correspondant à un bien dont une partie des lots seulement sont des entrepôts frigorifiques tandis que la totalité des entrepôts ici concernés sont frigorifiques ; elle estime que les locaux vacants libérés par SEDIS devraient être valorisés environ 40 % de plus que les locaux occupés ;  



Les éléments de comparaison produits par l'EPA-ORSA et le commissaire du gouvernement portent sur des mutations à titre onéreux intervenues entre décembre 2010 et août 2013 pour des biens d'entrepôts-bureaux situés sur la zone d'activité [Localité 5] où se trouve le bien, objet de la présente instance ; ils sont donc pertinents ;



Compte tenu de ces éléments de comparaison et du bon état général d'entretien de l'immeuble et des équipements frigorifiques situés au rez-de-chaussée, donc d'accès plus facile pour les camions, c'est à juste titre que le premier juge a retenu un prix unitaire du m2 en valeur occupée à 800 euros ;



Pour ce qui concerne le local vacant de 3.511 m2, c'est à bon droit, par adoption de motifs, que le premier juge a retenu un prix unitaire du m2 en valeur libre à 960 euros ;



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité à la somme de 8.019.600 euros, hors commission d'agence ;



Sur la commission d'agence



La société GONCOURT 3 ARPENTS demande la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé à 236.000 euros la commission d'agence à la charge de l'acquéreur ;



Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement de ce chef ;



L'EPA-ORSA ne peut pas valablement soutenir que les honoraires d'intermédiation ne devraient pas être pris en compte en l'absence de preuve tangible de l'intervention d'un mandataire pour la vente du bien alors qu'il appert de l'examen des pièces produites que la DIA du 1er octobre 2012 mentionne l'existence d'une commission d'agence de 236.000 euros à régler par l'acquéreur et que le courrier valant offre d'acquérir du 28 août 2012 de même que le mandat signé avec la société IMOSALES font état d'honoraires d'intermédiation pour un montant de 236.000 euros ; ce moyen sera donc rejeté ;



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ajouté à l'indemnité la somme de 236.000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur ;



Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à frais irrépétibles ; la demande de l'EPA-ORSA à ce titre sera donc rejetée ;





PAR CES MOTIFS, LA COUR,



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort 



Déclare irrecevables le mémoire de l'appelante du 29 septembre 2014 et son mémoire n°3 non notifié avec les pièces nouvelles jointes ;



Déclare irrecevable le mémoire récapitulatif de l'intimé du 30 avril 2015;



Confirme le jugement ;



Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;



Laisse la charge des dépens d'appel à l'Etablissement public administratif Orly-Rungis- Seine-Amont (EPA-ORSA).







LA GREFFIERELA PRESIDENTE