Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 18 septembre 2015

Chambre del'Expropriation





ARRÊT N° 37



R.G : 14/02063













COMMUNE DE [Localité 1]



C/



Mme [U] [E]

M. [Z] [C]

Melle [H] [C]

M. [T] [C]

M. [V] [X]

Mme [A] [X] EPOUSE [I] épouse [I]

Mme [W] [X] épouse [F]

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2015





Arrêt prononcé publiquement le 18 Septembre 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





par Monsieur DELCAN, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président





En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier







La cause ayant été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2015



En présence de :



- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine



- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier





DEVANT :



- Monsieur DELCAN, Président

- Monsieur [Y], Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique

- Monsieur [G], Juge de l'Expropriation du Département du Morbihan



ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.





QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ



****





LA COUR statuant dans la cause entre :



COMMUNE DE [Localité 1]

[Adresse 8]

[Adresse 3]



Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES





APPELANT d'un jugement rendu le 07 FEVRIER 2014 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine 





ET :











Madame [U] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [Z] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





Mademoiselle [H] [C]

[Adresse 6]

[Adresse 6]



Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [T] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [V] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





Madame [A] [X] EPOUSE [I] épouse [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





Madame [W] [X] épouse [F]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





INTIMES 











Par délibération du 27 février 2009, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a décidé de créer une réserve foncière dans la ZAD établie par arrêté préfectoral du 11 avril 2005. La parcelle cadastrée ZM [Cadastre 2] d'une superficie de 2730 m², appartenant aux consorts [X]-[C], est située dans le périmètre.



Par jugement du 7 février 2014, le juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine a fixé la date de référence au 11 avril 2005, a retenu la qualification de terrain à bâtir, a évalué la parcelle, située en zone humide, au prix de 11,50 € le mètre carré, soit 31 395 € ; il a procédé à un abattement de 10 % pour occupation et sur le solde de 28 255,50 €, il a calculé l'indemnité de remploi à 3 825,55 €, allouant aux expropriés un total de 32 081,05€, ainsi qu'une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La commune de [Localité 1] a interjeté appel le 17 mars 2014.



Par mémoire déposé le 15 mai 2014 et notifié aux autres parties le 21 mai 2014, elle dénie la qualification de terrain à bâtir et offre une somme de 0,40 € du mètre carré, soit un total de 1 179,36 €, après abattement de 10 % pour occupation. Elle soutient que la parcelle ne se trouve pas dans une partie urbanisée de la commune et qu'elle fait partie d'une zone humide, de sorte qu'elle est inconstructible. De plus, la desserte en eau potable et en électricité, de capacité suffisante, n'est pas prouvée.



Par mémoire du 19 juin 2014, notifié aux autres parties le 20 juin 2014, les consorts [X]-[C] forment appel incident, soutiennent que la parcelle a la qualité de terrain à bâtir mais que le premier juge a fixé une valeur insuffisante qui doit être portée à 60 € pour l'emprise extérieure à la zone humide (273 m² X 60 € = 16 380 €), à 30 € pour l'emprise située en zone humide (1 092 m² X 30 € = 32 760 €) et à 15 € pour l'emprise en zone humide insuffisamment desservie par le réseau d'électricité (1365 m² X 15 € = 20 475 €), soit une indemnité principale de 68 402,72 €, après abattement pour occupation de 1 212,28 €, une indemnité de remploi de 10 340,27 €. Les intimés demandent une somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions déposées le 20 juin 2014 et notifiées aux autres parties le 24 juin 2014, le commissaire du gouvernement estime que la parcelle ZM [Cadastre 2] est située loin de la zone urbanisée du bourg, que le réseau d'eau potable n'est pas de capacité suffisante pour assurer une défense incendie et alimenter beaucoup de logements et qu'elle se situe totalement en zone humide, de sorte qu'elle est inconstructible ; le commissaire du gouvernement conclut à une valeur de 0,25 € du mètre carré, soit 682,50 €, sauf à pratiquer un abattement de 10 % pour occupation. Toutefois, le commissaire du gouvernement estime que l'offre de la commune à 0,40 € le mètre carré peut être acceptée.



La commune de [Localité 1] a déposé un mémoire en réplique et récapitulatif le 20 novembre 2014, par lequel elle développe ses arguments et sollicite l'octroi d'une indemnité de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [X]-[C] ont également déposé un mémoire complémentaire et récapitulatif le 2 avril 2015.



Par mémoire du 13 mai 2015, la commune de [Localité 1] produit une nouvelle pièce, suivie des consorts [X]-[C] le 26 mai 2015 qui versent aux débats quatre nouvelles pièces.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Les parties sont d'accord sur la date de référence du 11 avril 2015.



À cette date, la commune de [Localité 1] ne disposait pas d'un document d'urbanisme. Dans cette hypothèse, il convient de rechercher si la parcelle était située dans une partie actuellement urbanisée de la commune (article L. 13-15, II b du code de l'expropriation et article L. 111-1-2 du code de l'urbanisme). Un terrain peut-être considéré comme constructible s'il se situe dans un compartiment qui n'est pas nettement distinct d'un secteur déjà bâti suffisamment dense et s'il est desservi par les réseaux. En l'espèce, même si elle n'est pas bâtie, la parcelle ZM [Cadastre 2], qui constitue un tènement avec les parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 3], très proche du centre bourg et de l'église, est bordée par des habitations tout le long de la [Adresse 9], au nord, et de la [Adresse 10], à l'ouest. Il n'y a pas de rupture de continuité avec ces parties urbanisées. L'ensemble se trouve dans le même compartiment.



À la date de référence, la desserte en eau et l'assainissement étaient assurés par les réseaux de la rue [Adresse 10] (pièce 5 des expropriés). La carte communale, qui classait le traitement en zone inconstructible, était caduque à la date de référence du 11 avril 2005 et la suivante, du 28 septembre 2007, est postérieure. Le plan cadastral n'a pas d'incidence sur l'appréciation des zones urbanisées.



Le réseau électrique basse tension est suffisant pour servir 4 lots à bâtir en bordure de la rue [Adresse 10] (pièce 6 des expropriés), dans l'ensemble du tènement. La note technique conclut : 'Les travaux de raccordement seront alors limités à des branchements sans renforcements ni extensions complémentaires des réseaux électriques existants'. La mention 'sous réserve d'une étude détaillée des services d'ERDF' n'est qu'une précaution évitant au scripteur une éventuelle responsabilité.



Ainsi, il est rapporté la preuve que la parcelle expropriée peut être qualifiée de terrain à bâtir. Le jugement sera confirmé sur ce point. Toutefois, il conviendra de tenir compte de ses capacités limitées et de son classement partiel en zone humide (pièce 9 des expropriés) pour une superficie non contestée de 2 457 m² sur 2 730 m² puisque les possibilités de construction seront affectées par ces contraintes.



Les termes de comparaison de la commune de [Localité 1], retenus aussi par le commissaire du gouvernement, concernent des terrains agricoles. Les expropriés se réfèrent à une vente du 30 mai 2013, portant sur un terrain à bâtir au prix de 60 € le mètre carré, situé à [Adresse 11]. Or, cette vente a été passée entre propriétaires mitoyens et il s'agit donc d'une valeur de convenance.



La vente du 10 juillet 2008 (terme de comparaison n° 4) présente le plus d'analogie avec la parcelle expropriée. Il s'agit d'un terrain à bâtir, dans la commune de [Localité 1], situé [Adresse 7], d'une superficie de 1200 m². La valeur ressort à 35 € (somme arrondie) le mètre carré. Elle sera retenue pour base à l'indemnisation des expropriés.



La partie de la parcelle qui n'est pas située en zone humide sera indemnisée à raison de 35 € le mètre carré, soit 273 m² X 35 = 9 555 €. Pour le reste de la parcelle, il sera tenu compte de la distinction opérée par les expropriés, selon laquelle la valeur de la parcelle décroît au fur et à mesure de l'augmentation de la distance avec la voie de circulation et de l'enfoncement dans la zone humide, créant des contraintes techniques coûteuses : il sera retenu une valeur de 17,50 € le mètre carré, pour la zone 1 de 1 092 m², soit une somme de 19 110 €, et une valeur de 8,75 € pour le fond de la parcelle (1 365 m²), soit 11 943,75 €. Le total général s'élève à 40 608,75 €, valeur "libre", au jour du jugement. Le jugement sera infirmé sur ce point.



La parcelle était louée à un exploitant agricole. Il convient de procéder à un abattement de 10 %, l'indemnité revenant à l'exploitant ne pouvant pas être prise en considération car elle est sans lien avec l'indisponibilité du terrain et la décote qui en découle. Le solde sera de 36 547,88 €.



L'indemnité de remploi s'élèvera à 20 % jusqu'à 5000 €, 15 % de 5000 à 15 000 € et 10 % au-delà, soit une somme de 4 654,79  €.



Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [X]-[C] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens en cause d'appel. La commune de [Localité 1] sera condamnée à leur payer une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement et contradictoirement,



Infirme le jugement rendu le 7 février 2014 par le juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine seulement en ce qu'il a retenu un prix de 11,50 € le mètre carré ;



Fixe l'indemnité revenant aux consorts [X]-[C] pour l'expropriation de la parcelle ZM [Cadastre 2] située à [Localité 1] à la somme de 36 547,88 €, sur une base de 35 € le mètre carré pour la partie en zone non humide, de 17,50 € le mètre carré pour la partie en zone humide 1 (1 092 m²) et de 8,75 € le mètre carré pour la partie restante (1 365 m²), (valeur au jour du jugement), déduction faite de l'abattement pour location ;



Fixe l'indemnité de remploi à la somme de 4 654,79 € ;



Condamne la commune de [Localité 1] à payer aux consorts [X]-[C] une somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



La condamne aux dépens d'appel.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,