Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 2 septembre 2015

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2015



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/03170



Décisions déférées à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/00171 et jugement rectificatif du 10 janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/13453



APPELANTE

 

SA DETROYAT ASSOCIES prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Olivier LAUDE de l'Association Laude Esquier Champey, avocat au barreau de PARIS, toque : R144



INTIMÉE 



Société civile GTP prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assistée de Me Sylvie DREYFUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 Avril 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère 

Madame Caroline PARANT, conseillère



qui en ont délibéré





Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER



 

ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





**********





EXPOSE DU LITIGE 



Par contrat de sous location en date du 1er novembre 1998, la société GTP représentée par M [B] [P], alors liée par un contrat de crédit bail à une société Sophia Bail destiné à financer l'acquisition de l'immeuble, a donné à bail de sous location à la société [A] associés représentée par son président directeur général M [P] des locaux à usage de bureaux dépendant d'un immeuble située [Adresse 3] comprenant au rez de chaussée et un sous sol à usage commercial, un premier étage à usage de bureaux y compris balcon et terrasse, un deuxième étage à usage de bureaux y compris balcon et terrasse pour une durée de douze années à compter de la mise à disposition des locaux et au plus tard à compter du 1er août 1999. 



Une partie des locaux a ensuite été sous louée à la société Rothschild et cie, la superficie des locaux a été ramenée à cette occasion de 869 m² à 676m² avec diminution corrélative du loyer, la société [A] ayant à cette occasion versé une indemnité de résiliation anticipée . 



Le 9 mars 2005, un nouveau bail a été conclu entre la société [A] et la société GTP pour une durée de neuf années et quinze jours à compter du 14 mars 2005 et un nouveau loyer a été convenu entre les parties pour un montant annuel de 322 000€ /an HT ; 



La société [A] a sous loué partie des locaux du rez de chaussée à une société Addax le 1er juin 2006 suivant bail précaire en renouvellement d'un précédent sous bail précaire du 7 mars 2004 . 



M [P] en tant qu'étant président directeur général de la société [A] a donné congé pour le compte de ladite société à effet du 30 mars 2008 ; celle-ci a libéré les locaux au 28 mars 2008. Un procès verbal d'état des lieux a été dressé par chaque partie . 



La société GTP a fait établir un pré-état des lieux par son architecte M [I] qui a fait établir des devis de travaux ; la société GTP a saisi le juge des référés pour demander la désignation d'un expert chargé de donner son avis sur la remise en état des locaux, M [D] [Z] a été désigné par ordonnance du 15 mai 2008 et a déposé son rapport le 17 février 2011 . 



La société [A] associés a sollicité la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 87 398, 18 € ; la société GTP a estimé que cette somme devait se compenser avec sa propre créance estimée à 653 518, 82€ représentant le coût des travaux de remise en état pour 200 414, 19€ et le montant de l'indemnité d'occupation résultant de l'indisponibilité des locaux pendant les travaux pour un montant de 363 096, 63€ . 



La société GTP a donné à bail ensuite la totalité de l'immeuble à une galerie d'art. 



Par jugement du 20 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a : 



-condamné la société [A] associés à payer à la société GTP une somme de 230 654, 29 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2010, 



-débouté les parties de leurs plus amples demandes, 



-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société [A] associés aux dépens . 



Par jugement rectificatif du 10 janvier 2013, le tribunal a corrigé en page 6 du jugement la mention relative au calcul de l'indemnité d'immobilisation, la somme de 242 064, 42 € 'hors taxes' étant remplacée par celle de 242 064, 42€ 'toutes taxes comprises'. 



La société [A] associés a interjeté appel de ces décisions ; 



La société GTP qui a conclu successivement le 20 mars 2015 en réponse aux conclusions signifiées par la société [A] associés le 10 février 2015, puis le 30 mars 2015 en réponse aux conclusions signifiées le 24 mars par la société [A] associés, demande d'écarter des débats les dernières conclusions signifiées le 31 mars 2015 par cette dernière, l'empêchant d'en prendre connaissance avant l'ordonnance de clôture du 1er avril 2015. 



La société [A] associés réplique que dans ses conclusions signifiées le 20 mars 2015, la société GTP avait soulevé un moyen nouveau tiré de la prescription puis le moyen nouveau tiré de la règle non bis in idem par conclusions du 30 mars 2015, lui imposant de répondre , ce qu'elle n'a pu faire avant le 31 mars, veille de l'ordonnance de clôture; elle demande que ces dernières conclusions soient accueillies . 



Or il n'est pas soutenu que la société [A] associés en répondant le 31 mars 2015 aux conclusions signifiées par la société GTP le 30 mars précédent ait soulevé un moyen nouveau, privant cette dernière d'y répondre et enfreignant ainsi le caractère contradictoire des débats . 



Il s'ensuit que la signification par la société [A] associés de conclusions le 31 mars 2015 en réponse aux conclusions adverses quoique survenu juste avant l'ordonnance de clôture ne caractérise aucune violation du caractère contradictoire des débats et ces dernières conclusions doivent être accueillies . 



Par ses conclusions signifiées le 31 mars 2015, la société [A] associés demande à la cour de réformer les jugements déférés sauf en ce que le jugement du 20 septembre 2012 a considéré d'une part que les sommes réclamées par GTP au titre de la séparation des étages et de la suppression de la cage d'escalier intérieur n'étaient pas dues et d'autre part que GTP devait restituer la dépôt de garantie à hauteur de 87 398, 18 € par voie de compensation, de débouter la société GTP de son appel incident, statuant à nouveau, 

A titre principal , 

Dire et juger que le bail a été conclu en violation des articles L 225-38 du code de commerce et a eu des conséquences dommageables pour la société [A] associés, de dire et juger le bail est nul, de débouter la société GTP de l'ensemble de ses demandes, 

A titre subsidiaire, 

Dire et juger qu'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée et de sortie fixant la liste des réparations locatives, de dire que la société GTP a violé les stipulations du bail, qu'aucune somme n'est due en conséquence au titre des réparations locatives, n'ayant pas été sollicitées dans les conditions prévues par le bail, de débouter la société GTP de ses demandes, 

A titre plus subsidiaire, 

Dire et juger que la société [A] ne sera redevable que d'une somme qui ne saurait être supérieure à 75 988, 05€ toutes taxes comprises au titre des réparations locatives, dire et juger que l'indemnité d'occupation n'est pas due ou à défaut qu'elle ne saurait être supérieure à un moines de loyer, de dire et juger que la société [A] ne devra payer à GTP qu'une somme qui ne saurait être supérieure à 40 344, 07 €TTC au titre de l'indemnité d'occupation, 

En tout état de cause,

Condamner la société GTP à payer à [A] la somme de 87 398, 18 € au titre du dépôt de garantie, la somme de 35 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens y compris les frais d'expertise . 



La société GTP par conclusions signifiées le 30 mars 2015 demande à la cour de dire et juger que la demande de nullité du bail est une demande nouvelle en appel qui est irrecevable par application des dispositions de l'article 561 et suivants du code de procédure civile et en vertu de l'adage 'non bis in idem', que ces demandes ont été rejetées par jugement de la 5ème chambre du tribunal de grande instance de Paris du 19 février 2015, que cette demande est prescrite et que la prescription n'a pas été interrompue . 



Elle demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état et qu'il doit les rendre tels sauf preuve contraire, débouter en conséquence la société [A] associés de toutes ses demandes et formant appel incident, elle demande de condamner la société [A] associés à lui payer la somme de 278 405, 19 € au titre des réparations locatives suivant devis de l'architecte [I] et de 11 960 € au titre de la suppression de l'escalier, d'entériner à titre subsidiaire le rapport de [Z], fixant à la somme de 81 847, 26 € les réparations locatives, de condamner la société [A] associés à payer en deniers ou quittances outre la somme précitée : 

-8 184 € au titre des honoraires d'architecte, 

-1 794 € au titre des honoraires du coordinateur SPS

-3 683, 68€ au titre de l'actualisation du devis de la société Costa pour la réfection de la verrière, 

-363 096, 63 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuellement due,

avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012, date des demandes devant le tribunal, 

Dire et juger que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des condamnations prononcées au profit de GTP, 

Condamner la société Detroyat associés à payer à GTP la somme de 35 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , 

Débouter la société [A] associés de toute ses demandes, 

Condamner [A] associés aux dépens . 



SUR CE 



La société [A] fait valoir : 



-que le bail conclu en 2005 est nul et de nul effet pour avoir été conclu en violation de la procédure des articles L 225-38, L 225-40 et L 225-42 du code de commerce régissant les conventions réglementées et que partant, les stipulations contractuelles prévoyant la remise des locaux dans leur état au 1er novembre 1998 sont elles mêmes nulles et de nul effet, que ce bail a été conclu dans des conditions très défavorables pour la société [A] associés, 

-qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en appel dans la mesure où la société [A] avait soulevé en première instance le caractère abusif et potestatif et partant la nullité des clauses du bail intitulées 'charges' et 'autres conditions particulières',' état des lieux et entretien'dont il est demandé application, que l'exception de nullité d'un contrat peut toujours être invoquée en réponse aux demandes adverses tendant à l'exécution de la convention et ce pour la première fois en cause d'appel, que de surcroît, cette nullité avait été évoquée en première instance, 

-que l'exception de nullité est imprescriptible et a été interrompue de toute façon par l'instance en référé . 



Il sera fait observer en réponse que la nullité d'une convention peut être en principe opposée pour la première fois en appel à une demande d'exécution d'une convention, qu'une telle prétention quoique nouvelle ne se heurte pas en principe à la prohibition des demandes nouvelle prévues par l'article 564 du code de procédure civile dans la mesure ou elle ne vise qu'à écarter les prétentions adverses .



Sur le moyen tiré de la nullité du contrat de bail signé le 9 mars 2005: 



La société [A] soutient que le bail signé entre la société [A] et la société GTP n'a pas été soumis à autorisation préalable du conseil d'administration puisque ce n'est que le 25 mai 2005 que le conseil s'est réuni pour approuver la conclusion du bail, que M [P] ainsi que son épouse ont pris part au vote lors de l'adoption de cette résolution à l'unanimité, que le procès verbal du conseil d'administration a été approuvé 'dans des conditions douteuses' lors du conseil suivant qui s'est tenu le 5 juin 2006, les nouveaux administrateurs MM [Y] et [T] n'ayant pas été convoqués, ce qui démontre l'intention de M [P] de dissimuler les conditions économiquement très avantageuses pour la société GTP qu'il dirigeait, de ce nouveau bail, que la communication du commissaire aux comptes dans le rapport de gestion présenté lors de l'assemblée générale du 28 juin 2005 ne saurait valoir ratification dans la mesure où aucun détail de la convention n'a été donné et au cours de laquelle M [P] a pris part au vote, que le protocole du 24 février 2005 concernant la cession des actions de M [P] au profit de MM [Y] et [T] faisant état du projet de bail ne vaut pas régularisation de la procédure et qu'il a d'ailleurs été remplacé par un autre protocole du 26 juillet 2006.



En application de l'article L 225-42 du code de commerce, l'action en nullité des conventions réglementées conclues en violation des dispositions des articles L 225-38 et suivants ainsi qu'il est invoqué par la société [A] associés, se prescrit par trois ans ( et non cinq ans comme le soutient à tort la société GTP en considération du délai d'action de droit commun) à compter de la date de la convention, sauf si elle a été dissimulée, auquel cas le point de départ de la prescription est reportée au jour ou elle a été révélée . 



Il n'est pas soutenu que le bail signé le 9 mars 2005, présenté lors du rapport de gestion du commissaire aux comptes préalable à l'assemblée générale du 28 juin 2005 aurait été dissimulé ; il a d'ailleurs été approuvé ' à l'unanimité' des membres du conseil d'administration du 25 mai 2005 de sorte que l'action en nullité de la convention se prescrit par trois ans à compter de sa date . 



Il doit être fait observer que par acte du 13 mai 2008, la société [A] a fait assigner M [P] et la société GTP pour faire juger que le premier a commis des fautes de gestion en sa qualité de président directeur général de la société, la société GTP étant complice de celles-ci, que si pour démontrer la réalité de telles fautes, la société [A] a invoqué que M [P] a signé des baux sans les soumettre à autorisation préalable s'agissant de conventions réglementées, elle n'a pas demandé expressément la nullité de la convention du 9 mars 2005, que cette action qui a abouti au jugement de la 5ème chambre du tribunal de grande instance de PARIS du 19 février 2015 qui, aux dires de M [P], ne serait pas définitif pour n'avoir pas été signifié, n'a pu interrompre la prescription de l'action en nullité de la convention, aucune autorité de chose jugée ne s'attachant de surcroît au jugement qui a tranché le litige circonscrit à l'existence de fautes de gestion commises par M [P], 



Enfin, cette courte prescription de trois ans n'a pas davantage été interrompue par l'action en référé entreprise par la société GTP qui ne peut avoir prescrit contre elle-même au bénéfice de son adversaire la société [A] .



Le délai de l'action en nullité du bail étant expiré à la date de la demande de nullité du bail faite pour la première fois en appel, l'exception de nullité qui est imprescriptible pouvait néanmoins être invoquée par la société [A] associés pour s'opposer aux prétentions adverses, mais à la condition que le bail n'ait pas déjà reçu exécution dans ses dispositions essentielles . 



Or la société [A] associés a occupé les locaux donnés à bail, payé le loyer et les charges stipulées au contrat, mis fin à celui-ci par l'effet d'un congé à effet du 31 mars 2008 et quitté les lieux. Elle est en conséquence irrecevable à invoquer l'exception de nullité du contrat de bail du 9 mars 2005 qui a reçu exécution .



Sur le moyen tiré du non respect des dispositions du bail concernant l'état des lieux : 



Le preneur fait valoir que le bailleur n'a pas respecté son engagement prévu tant dans le bail signé initialement en 1998 que dans celui signé en 2005 de faire dresser un état des lieux d'entrée lors de la prise de possession, qu'elle n'a pas davantage fait dresser un état contradictoire des lieux à la sortie 'indiquant les réparations locatives qui peuvent être dues par le preneur qui devra en régler le montant' conformément à la clause 6) relative à l'entretien des locaux . 



Ce manquement n'est cependant pas sanctionné par la privation pour le bailleur des réparations qui peuvent être dues, le premier juge ayant justement rappelé en l'état de la législation alors applicable, que le défaut d'état des lieux d'entrée laisse présumer que le preneur les a reçus en bon état. Il sera fait observer que vu l'ampleur des travaux réalisés par le preneur dans les lieux lors de la prise de possession et au visa du procès verbal de réception des travaux, la présomption de bon état des locaux correspond à la réalité . 



L'absence de tout constat contradictoire de sortie a été suppléé, en présence d'un état dressé par chaque partie, par l'expertise judiciaire à laquelle il a été recouru. Il n'y a pas lieu de se référer à l' évaluation des réparations suivant devis sollicités par l'architecte du bailleur qui n'était pas mandaté par les deux parties, étant observé que sa note n'a pas été remise à la locataire pour lui indiquer les réparations à faire mais dressée bien avant la sortie des lieux sans aucun caractère contradictoire. 



L'indication par l'expert que les locaux ont été laissés à l'état d'usage ne dispense cependant pas la locataire d'avoir à supporter lors de son départ des lieux les réparations locatives ; l'expert s'est attaché à cet égard à détailler ce qui relève de l'obligation d'entretien du locataire, l'obligation du preneur, telle que prévue au bail, de rendre les locaux dans le même état quant à la disposition des locaux, la propreté et la fraîcheur des peintures ne pouvant cependant permettre au bailleur de prétendre à une remise à neuf de l'ensemble des locaux et de leur équipement.



Sur le montant des réparations locatives et la durée d'immobilisation des locaux :



C'est par une juste appréciation des données de la cause à laquelle la cour se réfère et par approbation en grande part des appréciations précises et motivées de l'expert, à l'exclusion de celle relative à la réfection des sols, que le tribunal a fixé les réparations locatives dues par la société [A] associés à la somme totale de 75 988, 05€ TTC. 



Le tribunal a, à bon droit, écarté les demandes de remise en état d'origine, soit la suppression de l'escalier intérieur et la création de branchements indépendants par étage dés lors qu'aucune demande de réalisation de tels travaux conformément aux dispositions du bail n'a été présentée à la société [A] lors de son départ des lieux de telle sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir réalisés.

 

Il a également justement écarté les demandes concernant les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur, l'ampleur des travaux ne le justifiant pas dés lors qu'il s'agit de simples réparations locatives portant essentiellement sur des travaux de menuiserie ( réfection de la verrière) et de peintures ; il n'y a pas lieu davantage à l'actualisation de la somme due au titre des réparations de la verrière non justifiées .



Le bail prévoit que la locataire est tenu du paiement du loyer pendant 'la durée normale de remise en état des locaux' si elle excède la fin du bail ou la date de départ du preneur . 



L'expert a estimé que la société [A] associés aurait du procéder aux réparations avant son départ des lieux loués ; il a imparti à la société [A] un délai au 8 août 2008 pour lui permettre de produire des devis, délai qu'elle n'a pas mis à profit . Il estime que les travaux auraient pu se faire ensuite dans le délai d'un mois soit pour la fin septembre 2008 et que le préjudice réparant l'immobilisation pour la période allant du 1er avril 2008 à fin septembre 2008 devait être partagée, proposition non suivie par le tribunal. 



La société GTP fait valoir qu'elle a fait établir des devis de remise en état adressés à la société [A] associés en décembre 2007 et qu'il appartenait à cette dernière d'en faire établir d'autres, ce qu'elle n'a pas fait, ne répondant pas à l'invitation de l'expert d'avoir à lui en fournir pour le 8 août 2008; elle sollicite que l'indemnité d'immobilisation court jusqu'au 31 décembre 2008 représentant une somme globale de 363 096, 63€ .



De son coté, la société [A] associés estime à titre très subsidiaire qu'elle est redevable au plus d'un mois de loyer . 



La société GTP indique elle-même qu'il était nécessaire de prévoir un délai d'exécution des travaux de quatre mois, le mois d'août étant neutralisé, ce qui parait effectivement un délai raisonnable ou 'normal' suivant les termes du bail, d'exécution des travaux ; si la procédure prévue au contrat de bail avait été mise en oeuvre par le bailleur qui y était tenu et y avait intérêt, à savoir la réalisation d'un constat des lieux de sortie contradictoire listant les réparations à effectuer, le temps nécessaire pour l'exécution des travaux devait conduire à une immobilisation des locaux du 1er avril 2008 jusqu'au moins la fin du mois d'août 2008, ce qui représente l'indemnité due par le preneur pour un montant de : 



-période d'immobilisation du 1er avril au 30 juin 2008 : 108 020, 78 € TTC 

-charges correspondantes : 13 011, 43 € 

-période d'immobilisation du 1er juillet au 31 août 2008 : 72 013, 85 €

-charges correspondantes : 8674, 28 €



Total 201 720, 34 €.



La société [A] associés est redevable de la somme totale de : 



201 720, 34€ + 75 988, 05€ = 277 708, 39 € TTC dont à déduire le montant du dépôt de garantie soit 87 398, 18 € =190 310, 21€ TTC qui portera intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012, date des demandes de la société GTP en justice ; 



Le jugement sera réformé sur ces points. 



Sur les autres demandes : 



La société [A] associés qui succombe principalement supportera les dépens et paiera à la société GTP une somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 





Dit n'y avoir lieu de rejeter des débats les conclusions signifiées par la société [A] associés le 31 mars 2015, 



Rejette comme irrecevable l'exception de nullité du bail, 



Réformant les jugements déférés, quant aux seules dispositions relatives au montant de la condamnation de la société [A] associés contenue dans le dispositif du jugement du 20 septembre 2012, 



Statuant à nouveau, 





Condamne la société [A] associés à payer à la société GTP la somme de 190 310, 21€ TTC avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2012,



Condamne la société [A] associés à payer à la société GTP la somme de 8000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne la société [A] associés aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .

 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE