Cour d'Appel · 4e chambre — 8 juin 2015

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 JUIN 2015



R.G. N° 13/05831



AFFAIRE :



Mme [Z] [U]





C/

SDC DE L'MMEUBLE [Adresse 4] situé [Adresse 3])









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mai 2013 par le Tribunal d'Instance de Puteaux

N° RG : 11-12-000618



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Thierry DE VALLOMBREUSE



SELARL MINAULT PATRICIA











REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE HUIT JUIN DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [Z] [U]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Maître Thierry DE VALLOMBREUSE, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 540



bénéficiant d'une aide juridictionnelle totale numéro 78646/002/2013/008551 du 16/09/2013 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES





APPELANTE



****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] situé [Adresse 3] représenté par son syndic la SOCIETE D'ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION ' SERGIC'

N° de Siret : 428 748 909 R.C.S. LILLE

Ayant son siège [Adresse 2]

[Adresse 2] 

 [Adresse 2]

[Localité 1]



représenté par Maître Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20130481 vestiaire : 619 

plaidant par Maître Joanna JOUNI substituant Maître Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0055



INTIME



****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Avril 2015, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Christine DORFEANS MARTINEL

FAITS ET PROCEDURE,







Mme [Z] [U] est propriétaire des lots n°1 et 259 de l'immeuble [Adresse 4] situé rue [Adresse 3] (Hauts-de-Seine) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par acte du 29 juin 2012, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l'a fait assigner devant le tribunal d'instance de PUTEAUX aux fins d'obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes au titre des charges de copropriété impayées et de dommages et intérêts.



Par jugement du 28 mai 2013, le tribunal d'instance de Puteaux a :



- CONDAMNÉ Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 3], les sommes de :

* 1.119,49 euros, au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2013, appel du 2ème trimestre 2013 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2011 pour la somme de 697,18 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

* 300 euros à titre de dommages-intérêts,

* 500 euros au titre des frais nécessaires,

- REJETÉ en l'état la demande de réparation de clôture de Mme [U],

- DÉBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes,

- ORDONNÉ l'exécution provisoire,

- CONDAMNÉ Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNÉ Mme [U] aux dépens.



Mme [U] a interjeté appel de cette décision le 23 juillet 2013 contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet GENIEZ Immobilier.



Dans ses dernières conclusions du 2 avril 2015, Mme [Z] [U] demande à la cour de :



- INFIRMER le jugement,



Statuant à nouveau,

- DÉBOUTER le syndic de l'intégralité de ses prétentions,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] à lui verser  les sommes de :

* 2.041,57 euros, au titre de dommages et intérêts, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle,

* 43,60 euros, au titre du remboursement pour le remplacement des lecteurs VIGIK,

* 8.000 euros, en réparation de ses préjudices patrimoniaux et extrapatrimoniaux sur le fondement de sa responsabilité contractuelle,

* 2.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au reversement des frais d'huissier non compris dans les dépens,

- ORDONNER la radiation du solde débiteur inscrit dans son compte, sur les livres comptables de la copropriété,

- DIRE ET JUGER que les sommes à verser ne doivent pas s'imputer sur son compte de charges,

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

- PRONONCER le calcul des intérêts légaux à partir de la date de l'arrêt à intervenir.



Dans ses dernières conclusions du 3 avril 2015, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, de :



- LE RECEVOIR en ses demandes, fins et prétentions,



En conséquence,

- CONFIRMER le jugement,

- DÉBOUTER Mme [U] de toutes ses demandes,

- LA CONDAMNER à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture a été prononcée le 7 avril 2015.





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MOTIVATION



Sur le remboursement de la somme de 43,60 euros indue pour le remplacement des lecteurs VIGIK



Mme [U] fait grief au jugement de la condamner à payer 43,60 € alors qu'il résulte clairement de la résolution 15 du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 novembre 2011 que le bâtiment A, où se trouve son lot, n'a pas voté l'installation de ces codes VIGIK faute de majorité insuffisante de sorte que les premiers juges ont commis une erreur d'appréciation en retenant, sur le fondement de la résolution 13, que cette somme lui avait été régulièrement facturée.



Elle ajoute que le constat d'huissier de justice versé aux débats établit qu'elle ne profite d'aucune installation de code VIGIK.



Dès lors, conformément aux dispositions de l'article 10, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à lui réclamer le paiement de cette somme.



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Comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, Mme [U] confond la portée respective des résolutions 13 et 15 de l'assemblée générale litigieuse.



La résolution 13 porte sur des travaux visant à sécuriser l'accès de l'ensemble immobilier et non du seul bâtiment A dans lequel se situe le lot de Mme [U]. Elle prévoit le changement des 3 lecteurs VIGIK des trois portails. L'ensemble immobilier sera désormais accessible grâce à un digicode situé [Adresse 5]. Ces nouvelles dispositions ont été adoptées et les dépenses y afférentes appelées en charges communes générales.



La résolution 15 en revanche porte sur des travaux de changement des deux lecteurs VIGIK du bâtiment A. Cette résolution a été rejetée.



Il résulte des pièces produites, et en particulier du procès-verbal d'huissier de justice que verse aux débats Mme [U], que l'accès à cette copropriété se fait bien par une grille extérieure coté [Adresse 5] de sorte que la réalité et la pertinence de la mesure pour l'ensemble des copropriétaires est démontrée par le syndicat des copropriétaires. C'est donc régulièrement que le coût des travaux de changement du système d'accès à l'ensemble immobilier a pu être imputé à l'ensemble des copropriétaires et réparti en charges communes générales.



Il découle de ce qui précède que la demande de Mme [U] qui n'est pas fondée ne sera pas accueillie.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les charges liées au compteur d'eau 



Mme [U] prétend avoir indûment réglé des charges liées aux compteurs d'eau de 2010 à 2013 et verse aux débats les appels de charges et le contrat d'abonnement au service de distribution d'eau qui démontrerait selon elle la surfacturation.



Elle considère que la surfacturation de ce chef est de 1.000 € et sollicite ce remboursement par compensation, le cas échéant. 



Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement et relève que les critiques de Mme [U] ne sont étayées par aucun élément probant, qu'elle se borne à demander une indemnité 'forfaitaire' sans fournir la moindre explication sur les irrégularités alléguées.



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Mme [U] ne démontre nullement par les pièces qu'elle verse aux débats et ses explications que lui auraient été indûment facturées des charges liées aux compteurs d'eau de 2010 à 2013.



Elle ne justifie pas plus le montant de cette 'surfacturation'.



Cette demande non fondée ne saurait dès lors être accueillie.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les charges réclamées à Mme [U] 



Mme [U] conteste formellement le décompte produit par le syndic et verse aux débats celui qu'elle a établi à partir de documents qui, selon elle, démontreraient que son compte charges de copropriété était bien créditeur au 30 juin 2013.



Selon elle, le syndic en ne respectant pas les préconisations de la loi ALUR sur les comptes séparés est à l'origine du désordre de sa gestion et du fait qu'il a égaré quelque temps des versements pourtant effectués par elle.



Elle soutient que la gestion conforme à la loi ALUR aurait favorisé une prise en compte immédiate de ses paiements évitant ainsi l'engagement de cette instance.



Le syndicat des copropriétaires observe que Mme [U] critique encore le jugement sans établir le bien-fondé de ses prétentions. 



Au surplus, elle se fonde sur un texte non applicable aux faits de l'espèce.



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Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 indique que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.



Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.



La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



Pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse devant cette cour aux débats les pièces suivantes :



- la matrice cadastrale justifiant la qualité de copropriétaire de Mme [U] sur les lots 1 et 259 litigieux, 

- l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, 

- le contrat de syndic,

- les procès verbaux des assemblées générales des 1er juillet 2010 approuvant le budget prévisionnel des exercices allant du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011, 1er juillet 2011 au 30 juin 2012, 15 novembre 2011 modifiant le budget prévisionnel de l'exercice allant du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012, approuvant le budget prévisionnel de l'exercice allant du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, votant les travaux relatifs à l'aménagement des 4 locaux vélos, le changement des lecteurs VIGIK des trois portails avec fourniture de badges programmés, 15 novembre 2012 approuvant les comptes de l'exercice selon les documents et les annexes jointes à la convocation, modifiant le budget prévisionnel de l'exercice allant du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013, approuvant le budget prévisionnel de l'exercice allant du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, votant les travaux de finition de l'aménagement du local de l'agent d'entretien, 28 novembre 2013 approuvant les comptes de l'exercice selon les documents et les annexes jointes à la convocation, modifiant le budget prévisionnel de l'exercice allant du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014, approuvant le budget prévisionnel de l'exercice allant du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015,

- les relances et mises en demeure, 

- les appels de charges et de travaux des exercices litigieux,

- les comptes individuels de charges de Mme [U],

- les décomptes arrêtés aux 21 mars 2013 et 13 mars 2015.



Il résulte de ces pièces que, contrairement aux allégations de Mme [U], le syndicat des copropriétaires démontre qu'au jour de l'assignation délivrée le 29 juin 2012 le compte charges de copropriété de cette dernière était bien débiteur de la somme de 2.230,73 €, que tous les règlements effectués avaient été pris en compte.





Comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, les sommes de 327,74 € et de 322,05 €, paiements effectués les 7 juin et 9 novembre 2012, n'ont pu être affectées immédiatement par le syndic au crédit de Mme [U] dès lors que l'identité du donneur d'ordre n'était pas renseignée comme étant celle de cette copropriétaire.



Les développements de Mme [U] sur le non respect par le syndicat des copropriétaires des prescriptions de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, sont inopérants puisque cette loi publiée au journal officiel le 26 mars 2014 n'était pas encore applicable à la procédure litigieuse.



Les pièces versées aux débats par Mme [U] démontrent également qu'elle a réglé à de nombreuses reprises les sommes qui lui étaient réclamées au titre des charges avec retard.



Il découle de ce qui précède que les prétentions de Mme [U] ne sont donc pas fondées et ne pourront être accueillies.



Le jugement sera confirmé de ces chefs portant sur les arriérés de charges et au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



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Sur la demande en paiement de la somme de 2.041,57 € à titre de dommages et intérêts 



Mme [U] fait grief au jugement de rejeter sa demande en paiement de la somme de 2.041,57 € à titre de dommages et intérêts alors que la clôture du jardin privatif a été détérioré par un voisin et qu'étant une partie commune, elle aurait dû être réparée par la copropriété, ce qui n'a pas été le cas.



La non réparation de cette clôture pendant 3 ans et le mauvais état général et d'entretien des parties communes lui a en outre causé d'autres préjudices comme un cambriolage puisque les lieux n'étaient pas sécurisés.



Le syndicat des copropriétaires conteste formellement cette présentation des faits. Il soutient qu'il revient à Mme [U] de démontrer le bien fondé de ses prétentions.



Il indique avoir mandaté l'assureur de l'immeuble pour déterminer l'origine du sinistre allégué par Mme [U] et il s'est avéré que cette dernière, au mépris de ses obligations, n'entretenait pas le jardin ce qui est la cause de la détérioration de la clôture.



Il précise que contrairement à ce que cette copropriétaire soutient, la grille [Adresse 5] est munie d'un digicode et l'accès à la copropriété est sécurisé ; qu'en tout état de cause un constat d'huissier établi le 5 mars 2014, soit deux années après le cambriolage allégué, est inopérant pour établir le défaut d'entretien des parties communes à l'époque litigieuse.



Il observe que la charge de la preuve d'un défaut d'entretien des parties communes et de dégradations imputables à faute de la copropriété pèse sur Mme [U].



Or, il est patent, selon lui, que les pièces qu'elle verse aux débats ne sont pas probantes.



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Mme [U] ne démontre pas qu'un défaut d'entretien de l'immeuble serait à l'origine du cambriolage subi par elle.



C'est ainsi qu'elle verse aux débats :

* une 'main courante' en date du 28 avril 2011 aux termes de laquelle il apparaît que son fils a signalé la dégradation de la clôture par des voisins,

* la lettre qu'elle adresse à son assureur l'avertissant de l'identité de ce voisin, soit M. [M] [J],

* la lettre de son assureur qui indique que ces dégâts doivent être pris en charge par celui de l'immeuble sans plus de précision.



Ces différents documents ne démontrent pas que le sinistre est imputable à la copropriété.



Mme [U] produit également un rapport de son assureur en date du 8 août 2012, aux termes duquel il ressort qu'un vol a été commis à son préjudice.



Il ressort de ce constat que le vol a été commis après effraction de la clôture et de deux portes fenêtres.



A ce stade, il apparaît que la clôture a été dégradée à deux reprises, une première par le voisin et une seconde fois par des cambrioleurs, mais ces documents ne démontrent pas, une fois encore, la faute de la copropriété à l'origine de la réalisation des sinistres.



Les photos annexées au procès-verbal d'huissier de justice établi le 5 mars 2014 à la demande de Mme [U] ne confirment pas le mauvais état actuel d'entretien de l'immeuble et en particulier de la clôture litigieuse. 



S'agissant de l'absence de fermeture de la grille donnant [Adresse 5], ce constat n'est pas opérant dès lors qu'il ne permet pas d'établir l'état de cette fermeture à l'époque du cambriolage soit deux années auparavant. 



Quoi qu'il en soit le constat d'huissier de justice établi le 5 mars 2014 n'est pas pertinent et ne saurait, en tout état de cause, établir les fautes de la copropriété et sa responsabilité dans la réalisation des sinistres dénoncés aux différents assureurs deux ans voire 3 ans avant le constat litigieux.



Il découle de ce qui précède que Mme [U] est défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe et ne pourra qu'être déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts en réparation de la clôture.



Sur la demande en paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices patrimoniaux et extrapatrimoniaux de Mme [U] sur le fondement contractuel 



Mme [U] affirme que les inexécutions contractuelles du syndic engage la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires à son égard.



Il convient de rappeler qu'il revient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.



En l'espèce, force est de constater que Mme [U] ne démontre pas l'existence d'une faute imputable au syndicat des copropriétaires ou à son syndic à l'origine des dommages allégués.



Au demeurant, il est également patent que Mme [U] qui réclame 8.000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices patrimoniaux et extrapatrimoniaux ne démontre nullement l'existence des préjudices ainsi allégués.



Il découle de ce qui précède que les demandes de Mme [U] qui ne sont pas fondées ne seront pas accueillies.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les dommages et intérêts accordés par les premiers juges au syndicat des copropriétaires 



Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui lui a accordé 300 € à titre de dommages et intérêts.



Mme [U] se borne à demander l'infirmation du jugement de ce chef.



C'est par de justes motifs que la cour adopte que les premiers juges ont accordé au syndicat des copropriétaires 300 € à titre de dommages et intérêts.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il apparaît équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [U], qui succombe en l'ensemble de ses prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel.



Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR, 



Statuant contradictoirement,



CONFIRME le jugement,



Y ajoutant, 



CONDAMNE Mme [Z] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE [Adresse 4] situé [Adresse 3] (Hauts-de-Seine) la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE toutes autres demandes,



CONDAMNE Mme [Z] [U] aux dépens d'appel,



DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,