Cour d'Appel · 4e chambre — 8 juin 2015

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 08 JUIN 2015



R.G. N° 13/06012



AFFAIRE :



SCI OMI





C/

SDC DU [Adresse 2] 







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juin 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8ème 

N° RG : 13/01049



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



SELARL MINAULT PATRICIA



Me Martine DUPUIS







REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE HUIT JUIN DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI OMI

N° de Siret : 443 491 568 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège [Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



représentée par Maître Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20130462 vestiaire : 619 

plaidant par Maître Jean-Yves LE GOFF de la SELARL Jean-Yves LE GOFF avocat au barreau de PONTOISE vestiaire : 85





APPELANTE



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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIÉETE 'SAS'

N° de Siret : 338 554 426 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège [Adresse 3]

[Localité 2]

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



représenté par Maître Martine DUPUIS de la SARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1352173 vestiaire : 625 

plaidant par Maître Sophie BILSKI de l'ASSOCIATION BONITEAU BILSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 093





INTIME



**************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Avril 2015, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Christine DORFEANS MARTINEL

FAITS ET PROCEDURE,





La SCI OMI est propriétaire des lots n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] de l'immeuble, situé [Adresse 2]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 



Par acte d'huissier de justice du 18 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l'a fait assigner, en particulier, en paiement de la somme de 10.491,60 euros représentant des charges de copropriété impayées entre le 7 juillet 2010 et le 10 janvier 2013, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.



Par jugement du 20 juin 2013, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :



- Condamné la SCI OMI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] les sommes de :

* 5.515,11 euros, au titre des charges de copropriété pour la période du 7 juillet 2010 au 10 janvier 2013,

* 1.000 euros, à titre de dommages et intérêts,

* 2.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté le syndicat requérant de toutes autres prétentions,

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- Condamné la SCI OMI aux dépens.



La SCI OMI a interjeté appel de cette décision le 26 juillet 2013.



Dans ses dernières conclusions du 30 mars 2015, la SCI OMI demande à cette cour de :



- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande en paiement de la somme de 4.841,49 euros,

- INFIRMER le jugement rendu pour le surplus, 



Jugeant à nouveau,

- DIRE ET JUGER qu'elle n'est redevable d'aucune somme envers le syndicat des copropriétaires à la date du 31 décembre 2014,





- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :



* 2.153,01 euros, au titre des frais d'huissier indûment prélevés,

* 100,50 euros, au titre des frais bancaires consécutifs à la saisie-attribution sans cause,

* 8.515,11 euros versée en application de l'exécution provisoire du 20 juin 2013, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2014,

* 15.000 euros, en réparation des préjudices subis par suite d'une procédure infondée et de charges indûment réclamées,

* 4.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses prétentions.



Dans ses dernières conclusions du 16 mars 2015, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l'article 81 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1, de l'article 1153 alinéa 1 et 4 du code civil et des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, de :



- DÉBOUTER la SCI OMI de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- CONFIRMER le jugement rendu, sauf en ce qu'il a écarté la somme de 4.841,49 euros de sa créance,



En conséquence,

- CONDAMNER la SCI OMI à lui payer la somme de 4.841,49 euros,



Y ajoutant,

- CONDAMNER la SCI OMI à lui payer les sommes suivantes :

* 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNER la SCI OMI aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture a été prononcée le 7 avril 2015.





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MOTIVATION



Sur la créance du syndicat des copropriétaires au 10 janvier 2013 



La SCI OMI fait grief au jugement de la condamner à verser la somme de 5.515,11€ au titre des charges de copropriété pour la période du 7 juillet 2010 au 10 janvier 2013 alors qu'elle n'était redevable d'aucune somme à ce titre durant la période litigieuse.



Selon elle, au 10 janvier 2013, elle justifiait d'un crédit de 1.160,48 € sur son compte charges de copropriété de sorte que c'est à tort que les premiers juges l'ont ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes.



Elle se prévaut d'une note rédigée par le conseil syndical en vue de l'assemblée générale du 11 juin 2014 qui confirme qu'au 10 janvier 2013, elle ne devait pas de sommes au titre des charges de copropriété en cours et que le syndic a gonflé artificiellement sa dette en lui imputant des frais et charges indus.



Elle sollicite en revanche la confirmation du jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 4.841,49 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement et fait valoir qu'il a pris en compte tous les règlements intervenus, mais que la SCI OMI néglige les dispositions de l'article 1256 du code civil et omet volontairement d'indiquer à la cour qu'elle a été précédemment condamnée pour non paiement de charges par jugement du 5 novembre 2010 rendu par le tribunal d'instance de COLOMBES qui porte sur la période échue au 6 juillet 2010 ainsi que la nouvelle dette de charges qui débute le 7 juillet 2010. Il rappelle que la SCI OMI a en outre été condamnée à lui verser 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par jugement du 30 août 2012 rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NANTERRE.



Il précise que la SCI OMI ne s'étant jamais manifestée pour indiquer qu'elle entendait affecter ces règlements aux charges courantes en laissant de côté les précédents jugements alors même qu'ils sont revêtus de l'exécution provisoire et devaient donc être réglés en priorité. 



Il soutient donc que c'est justement que les règlements effectués ont été imputés par priorité sur les jugements des 5 novembre 2010 et 30 août 2012 que la débitrice avait le plus intérêt à acquitter.

Le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 4.841,49 € sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



Il souligne que ce n'est qu'en raison de la carence du copropriétaire à régler régulièrement ses charges que le syndic a dû saisir les tribunaux donc engager des frais de procédure pour recouvrer sa créance. C'est donc à tort que les premiers juges ont écarté de sa créance les frais exposés pour le recouvrement et ceux exposés par le syndic lui-même à l'occasion du suivi du contentieux. 



S'agissant des frais correspondant au suivi de contentieux, le syndic relève qu'ils sont prévus par le contrat de syndic, contrat du reste examiné et validé chaque année par l'assemblée générale qui renouvelle le mandat du syndic.



Il précise que la somme de 4.841,49 € comprend également les frais de mise en demeure et ceux d'hypothèque légale.



Il relève enfin que la note du conseil syndical accompagnant la convocation à l'assemblée générale de juin 2014 ne tient pas compte des dispositions légales de l'article 1256 du code civil quant à l'imputation des règlements sur la dette existante la plus ancienne et que le rédacteur du document se garde bien de rappeler la particulière mauvaise foi de la débitrice qui ont contraint la copropriété à engager des frais de procédure imprévus pour défendre ses intérêts tant devant le JEX du tribunal de grande instance de NANTERRE que devant cette cour en raison des instances introduites par la SCI OMI. 



Le syndicat des copropriétaires relève que l'appel émane de la SCI OMI et que cette dernière ne s'est pas acquittée spontanément des causes du jugement attaqué de sorte qu'il a dû introduire un incident qui a été également fructueux.



Selon lui, il a été démontré que le syndicat des copropriétaires et ses syndics successifs se sont montrés diligents dans les actions à mener pour recouvrer une dette de charges impayées et que toutes les actions menées l'ont été dans le seul intérêt de la copropriété de manière strictement nécessaires au recouvrement de cette dette.





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Appréciation



L'article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.



Il résulte des pièces produites et de la procédure que :

* le syndicat des copropriétaires a tenu compte de l'ensemble des règlements effectués par la SCI OMI aux cours des années 2010 à 2013,

* durant cette période, cette dernière devait régler en plus des charges courantes les causes des jugements rendus le 5 novembre 2010, soit les sommes de 3.480,51 € au titre des charges de copropriété échues au 6 juillet 2010, 201,33€ au titre des frais exposés, 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et le 30 août 2012, soit 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* à l'occasion des règlements opérés durant cette période, la SCI OMI n'a pas indiqué qu'elle entendait affecter ces règlements aux charges courantes en laissant de côté les précédents jugements.



C'est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires a imputé les règlements effectués par priorité sur les jugements des 5 novembre 2010 et 30 août 2012 et pu constater que la SCI OMI n'était pas à jour de ses règlements au titre des charges courantes qui s'ajoutaient à sa dette.



Comme le souligne très justement le syndicat des copropriétaires, la note du conseil syndical dont se prévaut la SCI OMI est inopérante au regard des faits litigieux, donc de la créance de la copropriété selon décompte arrêté au 10 janvier 2013 telle qu'elle a été examinée par les premiers juges, puisque le rédacteur de cette note :

* omet d'appliquer les dispositions légales de l'article 1256 du code civil quant à l'imputation des règlements sur la dette existante la plus ancienne,

* de tenir compte des différentes condamnations prononcées contre la SCI OMI par les différentes juridictions saisies qui devaient obligatoirement être inscrites au débit du compte de copropriété de la SCI OMI, 

* fait état de règlements opérés postérieurement au prononcé du jugement déféré et en particulier l'envoi d'un chèque de 8.515,11€ en mars 2014 et de frais facturés postérieurement à cette condamnation, différentes écritures qui n'ont pas pu nécessairement être prises en compte par les premiers juges.



Il résulte en outre des pièces produites, en particulier les procès-verbaux des assemblées générales de 2010 à 2012, le règlement de copropriété, les contrats de syndic, les appels de fond, la matrice cadastrale, la fiche de l'immeuble, les décomptes individuels de charges, et de la procédure, que c'est exactement que les premiers juges ont retenu qu'au titre des charges de copropriété pour la période du 7 juillet 2010 au 10 janvier 2013, la SCI OMI était encore redevable de la somme de 5.515,11 euros.



Il découle de ce qui précède que la demande de la SCI OMI qui n'est pas justifiée ne sera pas accueillie.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



S'agissant de l'appel incident du syndicat des copropriétaires qui se plaint de ce que le tribunal n'a pas condamné la SCI OMI sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à lui payer la somme de 4.841,49 €, il convient de rappeler que ne sont imputables au seul copropriétaire concerné que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.



Le syndicat des copropriétaires précise que cette somme comprend le coût de l'hypothèque légale et de la mise en demeure expressément visés dans l'article 10-1 susvisé.



Contrairement à ses allégations, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les frais facturés litigieux correspondent à des diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire ou les frais d'inscription de l'hypothèque légale du syndicat.



En effet, le détail des frais réclamés concerne :

* des notes de frais et honoraires,

* des frais de 'suivi de procédure',

* des frais d'huissier.



En outre, des pièces produites (n° 11) pour justifier le bien-fondé de ces frais ne figurent ni des actes de mise en demeure, ni le coût d'une hypothèque légale, mais seulement des facture de 'suivi de procédure'. 



Or, n'entrent pas dans les 'frais nécessaires' au recouvrement des charges, les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie de la gestion courante du syndic, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



Il découle de ce qui précède que la demande du syndicat des copropriétaires qui n'est pas justifiée ne sera pas accueillie.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les demandes de la SCI OMI



* Les prétentions du syndicat des copropriétaires aux termes de conclusions du 17 décembre 2013



La SCI OMI demande à la cour d'écarter les demandes du syndicat des copropriétaires de la voir condamner à lui payer la somme de 6.275,02 € au titre des charges impayées entre le 15 janvier 2013 et le 10 décembre 2013 faites aux termes de ses conclusions du 17 décembre 2013.



Elle reprend pour les critiquer les différents moyens et arguments développés par le syndicat des copropriétaires dans ces conclusions de décembre 2013.



Toutefois, force est de constater que, dans ses dernières conclusions du 16 mars 2015, le syndicat des copropriétaires ne reprend pas ces demandes. 



Conformément à l'article 954 du code de procédure civile, la cour d'appel n'est tenue de statuer que sur les demandes formulées au dispositif des dernières conclusions.



La demande de la SCI OMI de ne pas accueillir les prétentions du syndicat des copropriétaires figurant au dispositif des conclusions du 17 décembre 2013 n'est donc plus justifiée.



* La condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer 2.153,01€ au titre des frais d'huissier prélevés indûment 



La SCI OMI demande encore à cette cour de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 2.153,03 € au titre de frais d'huissier indûment prélevés.



Elle ne justifie nullement par les pièces qu'elle produit et par ces explications que ces frais lui ont été facturés à tort. 



Au contraire, il ressort du procès-verbal de saisie attribution du 6 mars 2014 que ces frais ont été réclamés en exécution du jugement déféré. En effet, aux termes de ce jugement, la SCI OMI a été condamnée à verser 5.515,11€ au principal, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, hors intérêts à taux légal.



* Les frais bancaires consécutifs à la saisie-attribution sans cause



La saisie attribution n'ayant pas été considérée par cette cour comme injustifiée, par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires ne pourra pas être condamné à rembourser les frais bancaires en résultant.



La demande de la SCI OMI qui n'est donc pas fondée ne sera pas accueillie. 



* Le remboursement de la somme de 8.515,11 € versée en application de l'exécution provisoire du 20 juin 2013



La demande de la SCI OMI n'ayant pas été accueillie et le jugement ayant été confirmée en ses condamnations fondées sur l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de remboursement litigieuse ne saurait être accueillie.



Sur les dommages et intérêts 



La demande de dommages et intérêts présentée par la SCI OMI à l'encontre du syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices subis par elle à la suite de procédure injustifiée et de charges indûment réclamées n'est pas fondée, la SCI OMI ne démontrant nullement la faute du syndicat des copropriétaires à l'origine d'un préjudice subi par elle.



En revanche, le syndicat des copropriétaires établit que la SCI OMI ne s'acquitte pas régulièrement des sommes qui sont à sa charge en sa qualité de copropriétaire. 



Elle a déjà été condamnée pour des faits similaires. Le syndicat des copropriétaires verse en effet aux débats le jugement du tribunal d'instance de COLOMBES du 5 novembre 2010 aux termes duquel la SCI OMI est condamnée à lui verser les sommes de 3.480,51 euros au principal au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juillet 2010, 201,33 euros au titre des frais exposés aux fins de recouvrement de la créance, 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens.



Ces manquements systématiques et répétés à ses obligations essentielles à l'égard de la copropriété de régler ses charges aux échéances sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 



Le syndicat des copropriétaires démontre en outre que la SCI OMI ne paie pas spontanément les charges qu'elle est pourtant tenue de régler, le contraignant ainsi à saisir la justice pour obtenir satisfaction, l'obligeant donc à engager des frais supplémentaires importants.



 Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts.



Il y a lieu en cause d'appel d'allouer la somme supplémentaire de 1.500 € à ce titre.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il apparaît équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant contradictoirement,



CONFIRME le jugement,



Y ajoutant,



 CONDAMNE la SCI OMI à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) les sommes de :



* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, 



* 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE toutes autres demandes, 



CONDAMNE la SCI OMI aux dépens d'appel,



DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER, LE PRESIDENT,