Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 5 juin 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRÊT DU 05 JUIN 2015



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/01566



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/10703





APPELANTE

 

SA COMPAGNIE FREY agissant en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par : Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU CICUREL MEYNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Assistée par : Me Nicolas CARNOYE, avocat au barreau de REIMS, plaidant pour le cabinet FIDAL



Intimé sous le n°RG : 14/02082







INTIME 



Monsieur [T] [Z] exerçant sous l'enseigne LSCI CONSULTANTS

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par : Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assisté par : Me Aurélie BUISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : K050 plaidant pour la SELARL ATEM



Appelant sous le n°RG : 14/02082





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Février 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre

Madame Valérie GERARD, Conseillère 

Madame Madeleine HUBERTY, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, président et par Madame Coline PUECH, greffier auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.





*****



FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES 







Monsieur [T] [Z] exerce une activité de consultant, sous l'enseigne LSCI CONSULTANTS, dans le domaine du développement industriel et commercial, principalement en FRANCE et en ITALIE.



La SOCIETE FREY est spécialiste de l'urbanisme commercial.



Au début des années 2000, la SOCIETE IMMOBILIERE FREY a souhaité s'implanter en ITALIE. Le 27 octobre 2000, elle a chargé Monsieur [Z] de la représenter à cette fin auprès des autorités administratives italiennes. Il s'est, en particulier, agi de mettre en oeuvre un projet sur le site de [Adresse 5], dans la banlieue nord de [Localité 1].



Une SOCIETE [Adresse 4] a été créée entre la SOCIETE IMMOBILIERE FREY et la SOCIETE EURO EDES SPA en vue de construire, gérer et exploiter un centre commercial de 5 bâtiments dénommés A, B, C, D et E/A2 sur un terrain d'environ 30 ha lui appartenant. 



Le 7 février 2004, une convention a fixé la rémunération de Monsieur [Z], au résultat, pour les diligences effectuées en qualité d'apporteur d'affaires. Trois événements devaient commander cette rémunération:



- 121 860€ HT lors de l'obtention du permis de construire;

- 121 860€ HT lors de la signature du contrat de CASTORAMA ITALIA;

- 0,2% de la valeur de l'actif immobilier, construit, vendu ou gardé en patrimoine dans la SOCIETE [Adresse 3].



Les deux premiers versements convenus ont été réglés sur la base de plusieurs factures.

Pour la troisième phase, les règlements devaient intervenir à la réception des travaux de chaque unité ou module réalisé, sur la base des valeurs arrêtées dans le bilan prévisionnel approuvé lors du conseil d'administration du 22 avril 2008.



Le 30 novembre 2011, le centre commercial a été inauguré, les bâtiments B, C et D de l'ensemble immobilier étant terminés. Le 5 décembre 2011, LSCI CONSULTANTS a émis une facture d'un montant de 160 348,44€, correspondant à la première tranche de la 3ème phase de sa rémunération.

Malgré une mise en demeure cette facture n'a pas été réglée.



C'est dans ces circonstances que, par exploit d'huissier en date du 5 juillet 2012, Monsieur [Z], exerçant sous l'enseigne LSCI CONSULTANTS, a assigné la SOCIETE COMPAGNIE FREY, afin d'obtenir le règlement de sa rémunération.







Par jugement en date du 14 novembre 2013, le tribunal de grande instance de PARIS a statué en ces termes :



- Condamne la SA COMPAGNIE FREY à payer la somme de 182 622,19€ HT à Monsieur [T] [Z] exerçant sous l'enseigne LSCI CONSULTANTS en paiement de sa rémunération;

- Dit que les intérêts au taux légal courront sur la somme de 123652,05€ HT à compter du 16 janvier 2012 et sur la somme de 58970,14€ à compter du 7 mars 2013;

- Condamne Monsieur [T] [Z] exerçant sous l'enseigne de LSCI CONSULTANTS à restituer à la SA COMPAGNIE FREY la somme de 121 860€ indûment perçue, avec intérêts au taux légal depuis le présent jugement;

- Ordonne la compensation des dettes réciproques, jusqu'à concurrence de la quotité la plus faible;

- Condamne la SA COMPAGNIE FREY à payer à Monsieur [Z] une somme de 5000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile.

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Monsieur [Z] a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration enregistrée le 29 janvier 2014. La SOCIETE COMPAGNIE FREY a également interjeté appel par déclaration enregistrée le 22 janvier 2014.

Les deux instances ont été jointes le 3 juillet 2014.



 ****************



Dans ses conclusions régularisées le 5 janvier 2015, Monsieur [Z] sollicite l'infirmation du jugement pour la condamnation à restituer la somme de 121860€ et le rejet de sa demande d'intérêts. Il fait valoir que :



' la condamnation prononcée en sa faveur doit être confirmée car les factures en cause ne font que correspondre à la convention, qui a été conclue le 7 février 2004. La valeur de l'actif immobilier doit prendre en compte les coûts de construction des bâtiments augmentés des frais financiers.

' la rémunération réglée au cours de l'année 2006, au titre de la phase CASTORAMA, ne doit pas être restituée, car elle se trouve justifiée par le compromis d'achat d'un terrain à bâtir qui a été signé, le 4 mai 2006, entre la SOCIETE CASTORAMA et la SOCIETE [Adresse 3]. C'est cet événement qui a constitué le fait générateur reconnu par la COMPAGNIE FREY, consacrant le droit à rémunération. Si la SOCIETE CASTORAMA ITALIA s'est ultérieurement retirée du projet, c'est parce qu'elle a été rachetée par la SOCIETE LEROY MERLIN. Le droit à rémunération n'a été contesté que plusieurs années après le règlement. La SOCIETE FREY n'ignorait rien de la portée du compromis qui avait été signé par la SOCIETE CASTORAMA.

' la fixation de la rémunération proportionnelle pour les bâtiments E et A2 (soit 179567,05€) doit d'ores et déjà être fixée car le permis de construire est sur le point d'être délivré. Le droit à rémunération n'a aucunement été conditionné au maintien de la SOCIETE COMPAGNIE FREY dans le projet. La somme fixée sera exigible à la date de la réception des travaux.

' les intérêts de retard prévus par les factures (3 fois le taux légal) doivent être pris en compte.



 *********************



Dans ses conclusions régularisées le 28 janvier 2015, la SOCIETE COMPAGNIE FREY sollicite l'infirmation partielle du jugement, en ce qu'il a fait droit à certaines prétentions de Monsieur [Z]. Elle fait valoir que :



' la rémunération de Monsieur [Z] a d'abord été fixée au temps passé. La convention du 7 février 2004 est une convention particulière, qui a eu pour objet de fixer une rémunération complémentaire en fonction des résultats obtenus.

' le montant réclamé au titre de la livraison des bâtiments B, C et D est inexact car l'assiette du calcul de la rémunération de Monsieur [Z] ne doit pas intégrer les frais financiers. La convention du 7 février 2004 n'évoque que la valeur de l'actif immobilier, à l'exclusion de frais financiers. Les règles comptables impliquent de dissocier les frais financiers du coût des immobilisations. La somme due au titre de la livraison des bâtiments B, C et D doit donc être fixée à 119 237,12€.

' Monsieur [Z] a perçu indûment la somme de 121860€ au titre de l'opération CASTORAMA, car cette société n'a jamais levé son option d'achat dans le délai qui lui était imparti.

Pour justifier son droit à rémunération, Monsieur [Z] a fait état d'un contrat qui constituait le simple renouvellement d'un contrat préliminaire et qui ne constituait donc pas un contrat définitif.

' aucun règlement ne peut être exigé au titre de la réception des bâtiments A, E et A2, car le 13 décembre 2012, la SOCIETE COMPAGNIE FREY a cédé la totalité des actions qu'elle possédait dans la SOCIETE [Adresse 4] et a démissionné de ses fonctions au sein du conseil d'administration de cette société. Cette situation entraîne la caducité de la convention par disparition de sa cause. En effet, cette convention n'a été conclue que parce que la SOCIETE COMPAGNIE FREY était associée de la SOCIETE [Adresse 3].

' en tout état de cause, aucune rémunération ne peut être exigée pour les bâtiments E et A2 car ces bâtiments ne sont pas construits et leur réception est une condition de la rémunération. La construction de ces bâtiments a même été abandonnée en raison de la crise survenue en 2008.

' la demande d'intérêts égaux à 3 fois le taux légal n'est pas justifiée.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 5 février 2015.



CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,



Pour ce qui concerne la somme de 121860€ HT afférente à l'implantation de la SOCIETE CASTORAMA ITALIA;



Cette somme a été réglée à Monsieur [Z] par la SOCIETE IMMOBILIERE FREY au vu de deux factures émises par celui-ci les 19 mai 2006 (59800€ TTC) et 27 septembre 2006 (85944,56€ TTC), lesquelles factures font expressément référence :

- au contrat conclu le 7 février 2004 entre la SOCIETE IMMOBILIERE FREY et Monsieur [Z] prévoyant le paiement de la somme de 121860€ 'à la signature du contrat de CASTORAMA ITALIA';

- à l'accord de Monsieur [O] donné le 18 mai 2006 pour la première facture et à l'accord de cette même personne, donné le 26 septembre 2006, pour la deuxième facture, étant souligné que Monsieur [O] est le président de la SOCIETE IMMOBILIERE FREY, signataire pour cette société de la convention du 7 février 2004.



La première facture a été transmise à la SOCIETE IMMOBILIERE FREY, accompagnée d'un courrier de la SOCIETE CASTORAMA ITALIA en date du 17 mai 2006, aux termes duquel cette société indique '....je vous confirme que nous avons signé avec la SOCIETE [Adresse 3] le renouvellement du contrat de vente, qui a validité jusqu'au 31 décembre 2007....jusqu'à cette date nos accords sont également renouvelés'.



Ce courrier, accompagnant la demande de rémunération de la tranche 'CASTORAMA' met ainsi en évidence le double fait que le contrat, qui a été signé (le 4 mai 2006) avec cette société, constitue la réitération d'un accord antérieur et qu'il n'est pas définitif, puisque sa validité est limitée au 31 décembre 2007.



La SOCIETE IMMOBILIERE FREY soutient que ces règlements sont intervenus de façon indue car le contrat du 4 mai 2006 ne constitue qu'un pré-contrat sous conditions suspensives, lesquelles n'ont pas été levées. La SOCIETE CASTORAMA ITALIA ne s'est jamais implantée dans le centre commercial. 



C'est à la SOCIETE IMMOBILIERE FREY, qui réclame la restitution des deux règlements litigieux, de prouver qu'ils ont été effectués indûment.



S'il résulte des circonstances que les règlements litigieux sont manifestement intervenus en connaissance de cause, c'est à dire en considération de la convention du 7 février 2004 et de la prorogation d'un contrat provisoire, car soumis à des conditions suspensives, ces seuls éléments ne permettent pas d'écarter la possibilité d'un paiement indu, dès lors que la notion de contrat, justifiant le droit à rémunération, apparaît ambiguë.



Par application de l'article 1161 du code civil 'toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier'.

Il résulte de la convention du 7 février 2004, et de ses annexes, que la rémunération prévue au profit de Monsieur [Z] a été subordonnée à des résultats concrets, successivement désignés comme l'obtention du permis de construire, la signature du contrat CASTORAMA et la réception définitive des travaux de chaque module du centre commercial.

L'obtention du permis de construire et la réception définitive d'une ou plusieurs unités de construction consacrent l'existence d'éléments ne pouvant plus être remis en cause. Il y a discordance de la logique gouvernant les principes de rémunération (au résultat) ainsi définis, s'il est admis que le contrat signé avec la SOCIETE CASTORAMA peut revêtir un caractère provisoire. Cette discordance devient flagrante à la lecture du courrier de Monsieur [Z] en date du 26 mars 2002 (annexé à la convention) puisqu'il y précise que la rémunération attachée à l'affaire CASTORAMA lui sera due 'à la signature du compromis d'achat concrétisant la présence de CASTORAMA ITALIA sur le centre commercial'. Il est ainsi question d'une présence réelle de cette enseigne dans le centre et non d'une présence virtuelle, seule offerte au moment de la signature d'un contrat soumis à des conditions suspensives.

L'autorisation de règlement de Monsieur [O], expressément visée dans les factures, ne peut être considérée comme contradictoire avec l'existence d'un paiement indu, car l'utilité intrinsèque de cette autorisation ne peut résulter que de la connaissance du caractère provisoire du contrat signé le 4 mai 2006 avec la SOCIETE CASTORAMA, caractère provisoire qui n'a alors pas été pris en compte, en raison de la vocation escomptée de ce contrat à acquérir un caractère définitif une fois les conditions suspensives levées.



Si le contrat, signé le 4 mai 2006, ne peut être considéré comme la simple réitération des contrats antérieurement signés les 19 janvier 2001 et 21 janvier 2003, puisque les caractéristiques de l'immeuble à acquérir et son prix ont été modifiés, il peut cependant être assimilé aux contrats antérieurs en raison de son caractère provisoire. Or, il est établi que Monsieur [Z] a effectué des prestations pour la SOCIETE COMPAGNIE FREY dans le cadre du projet d'implantation du centre commercial, dès l'année 2000. Monsieur [Z] ne démontre donc pas que la signature du contrat du 4 mai 2006 aurait apporté une quelconque plus value commerciale par rapport aux deux contrats provisoires qui avaient été signés antérieurement, ce qui conforte le fait que ce contrat ne concrétisait aucun résultat effectif, contrairement aux principes de rémunération définis dans la convention du 7 février 2004.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu l'existence d'un paiement indu au profit de Monsieur [Z]. Celui-ci doit donc être condamné à restituer à la SOCIETE COMPAGNIE FREY la somme de 121860€ HT perçue au cours de l'année 2006, au titre du contrat CASTORAMA ITALIA.



Pour ce qui concerne les modalités de calcul de la rémunération prévue pour la réception définitive de chaque module du centre commercial;



Il est acquis que les bâtiments B, C et D du centre commercial ont fait l'objet d'une réception définitive et les parties ne divergent sur la rémunération due à Monsieur [Z] que pour ce qui concerne l'assiette de cette rémunération, selon que le coût de construction doit ou non intégrer les frais financiers, ce qui porte sur les sommes suivantes:











Bâtiments



Coûts de construction



Frais financiers



TOTAL



0,2% du total





B



19 967 652€



793 951€



20 761 603€



41 523,20€





C



17 057 985€



615 000€



17 672 985€



35 345,97€





D



22 592 869€



798 801€ 



23 391 670€



46 783,34€





TOTAL



59 618 506€



2 207 752€



61 826 258€



123 652,51€





0,2% sur le coût = 119 237,01€ (position FREY)





La convention du 7 février 2004 prévoit que la rémunération de Monsieur [Z] doit être égale à 0,2% de la valeur de l'actif immobilier, construit, vendu ou gardé en patrimoine dans la SOCIETE [Adresse 3] et précise que l'évaluation de l'actif sera effectuée sur la base du dernier bilan prévisionnel avant le démarrage du premier chantier de référence, ce qui correspond aux éléments comptables annexés au procès verbal du conseil d'administration tenu le 22 avril 2008.

Indépendamment des principes comptables applicables en Italie ou en France, le premier élément constituant la base de calcul de la rémunération de Monsieur [Z] ne peut donc consister que dans les documents comptables italiens établis en 2008 pour la SOCIETE [Adresse 3], à laquelle il est explicitement fait référence dans la convention. 

Il ressort des documents annexes aux bilans italiens 2007 et 2008 de la SOCIETE [Adresse 3] que les frais financiers ont été affectés à la valeur des stocks pour ces exercices, ce qui signifie que la valeur de l'actif immobilier de référence correspond au coût de construction, majoré des frais financiers, qui ne sont alors pas comptés en charges. Les extraits du plan comptable général français, produits par la SOCIETE COMPAGNIE FREY ne sont pas contradictoires avec la situation comptable de la SOCIETE [Adresse 3], puisqu'ils mettent en évidence la possibilité, pour une entreprise installée en France, d'intégrer les coûts d'emprunt dans le coût de l'actif 'lorsque'ils concernent la période de production de cet actif jusqu'à la date d'acquisition ou de réception définitive', ce qui correspond notamment à l'investissement dans un ensemble immobilier (extrait Francis Lefèvre- paragraphe 1410).



Monsieur [Z] est donc bien fondé à intégrer les frais financiers dans l'assiette de sa rémunération et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SOCIETE COMPAGNIE FREY à lui payer la somme de 123 652,01€ HT pour la réception des bâtiments B, C et D.



Pour ce qui concerne la rémunération due au titre de la réception du bâtiment A;



Le montant HT de la rémunération réclamée pour la réception du bâtiment A s'élève à la somme de (intégrant les frais financiers) :



( 28 449 195€ + 1 035 877€) X 0,2% = 58 970,15€



La réception de ce bâtiment A est suffisamment démontrée par un courrier de la SOCIETE [Adresse 3] (dont la teneur n'a pas été contestée), adressé à Monsieur [Z] le 25 juin 2013, aux termes duquel tous les modules de ce bâtiment ont été ouverts au public le 24 mai 2013.



Pour contester le principe de cette rémunération, la SOCIETE COMPAGNIE FREY fait valoir qu'elle a cédé toutes ses actions dans la SOCIETE [Adresse 3], par contrat en date du 13 décembre 2012 . La convention du 7 février 2004 n'ayant été conclue qu'en considération de sa qualité d'associée , elle considère que la perte de cette qualité prive la convention de tout effet pour l'avenir, du fait de sa caducité par disparition de la cause de l'engagement.



Ainsi qu'il a été souligné par les premiers juges, la validité de l'engagement souscrit à l'égard de Monsieur [Z] n'a pas été conditionnée au maintien de la qualité d'associée de la SOCIETE COMPAGNIE FREY, ce qui rend la cession des actions de cette société inopposable à Monsieur [Z]. Par ailleurs, il ne peut être soutenu que la cause de l'engagement de rémunération aurait disparu depuis la cession, puisque cette cause est liée à la construction du centre commercial, qui est toujours en cours et pour laquelle la rémunération avait été prévue, l'incidence de cette charge pouvant être librement intégrée dans la cession ou conservée par la société cédante. Le fait que l'opération d'investissement dans le centre commercial se soit finalement révélée déficitaire pour la SOCIETE COMPAGNIE FREY est inopérant sur le droit à rémunération de Monsieur [Z] puisque sa créance n'a jamais été liée à la situation financière de cette société, laquelle ne peut donc reporter sur son apporteur d'affaires le risque financier qu'elle a accepté d'assumer.





Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a consacré le droit à rémunération de Monsieur [Z] pour le bâtiment A.



Pour ce qui concerne le droit à rémunération des bâtiment E et A2;



Si Monsieur [Z] justifie que la ville de [Adresse 5] a délivré le 25 novembre 2014 des permis de construire pour les bâtiments E et A2 du centre commercial, il reste que l'événement conditionnant l'exigibilité de sa créance pour ces deux bâtiments n'est pas survenu, puisqu'il s'agit de leur réception définitive. Le fait que la convention du 7 février 2004 ait donné lieu à des difficultés d'interprétation ne permet pas de consacrer des créances qui existent en germe mais dont l'exigibilité fait clairement défaut.



La demande de fixation du quantum de ces créances est, d'autre part, sans objet, dès lors que Monsieur [Z] dispose d'ores et déjà de tous les éléments lui permettant d'évaluer ces créances au regard du bilan prévisionnel du 22 avril 2008 et des modalités de calcul qui ont été définies dans le cadre de cette instance (sous réserve de tous éléments nouveaux pouvant dans le futur influer sur cette appréciation).



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention.



Pour ce qui concerne les intérêts de retard sur les sommes dues par la SOCIETE COMPAGNIE FREY;



Par application de l'article L 446-1 al 8 du code de commerce 'les conditions de règlement (applicables à tout prestataire de service) doivent obligatoirement préciser les conditions d'application et le taux d'intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date.....le taux ne peut être fixé à un taux inférieur à 3 fois le taux d'intérêt légal....les pénalités de retard sont exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire'.





En l'occurrence, les factures du 5/12/2011 (bâtiment B, C et D) et du 31/1/2013 (bâtiment A)

prévoient l'exigibilité des sommes dues à la date de réception de la facture avec des intérêts de retard au taux de 3 fois le taux d'intérêt légal.

La SOCIETE COMPAGNIE FREY doit donc être condamnée à payer des intérêts de retard au taux de 3 fois le taux d'intérêt légal sur le montant de 123 652,51€ HT dû au titre de la première facture, depuis le 6 décembre 2011.

Pour la seconde facture, la somme de 58970,14€ produira intérêts au taux de 3 fois le taux d'intérêt légal depuis le 1er février 2013.

Le jugement sera infirmé de ce chef.



Sur la demande de compensation;



En présence de dettes réciproques, et de même nature, la compensation a lieu de plein droit par application des articles 1290 et 1291 du code civil. Le jugement sera confirmé de ce chef.







Sur les demandes accessoires;



La compensation faisant apparaître un solde favorable à Monsieur [Z], la SOCIETE COMPAGNIE FREY doit être condamnée à lui payer une somme de 5000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



- CONFIRME le jugement dans toutes ses dispositions à l'exception des intérêts de retard courant sur les sommes dues à Monsieur [Z];



- CONDAMNE la SOCIETE COMPAGNIE FREY à payer à Monsieur [T] [Z] des intérêts de retard au taux de 3 fois le taux légal sur la somme de 123652,51€ depuis le 6 décembre 2011 et sur la somme de 58970,14€ depuis le 1er février 2013;



- CONDAMNE la SOCIETE COMPAGNIE FREY à payer à Monsieur [T] [Z] une somme de 5000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'instance d'appel;



- CONDAMNE la SOCIETE COMPAGNIE FREY aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.













LA GREFFIERE LA PRESIDENTE