Cour d'Appel · 3e chambre — 7 mai 2015

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 07 MAI 2015



R.G. N° 12/04430







AFFAIRE :





[N] [T]

 ...



C/



[Z] [R]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 2 

N° RG : 10/13276







Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Anne Laure DUMEAU

Me Christophe DEBRAY

Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES



REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE SEPT MAI DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



1/ Monsieur [N] [T]

né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



2/ Madame [H] [F] épouse [T]

née le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Anne Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 - N° du dossier 40165

Représentant : Me Pierre BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ BENAMARA & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0215



APPELANTS



****************



1/ Monsieur [Z] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]



2/ Madame [B], [D] [G] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 12000484 

Représentant : Me Stéphanie LEVY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1958 substituant Me Eric COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1958



INTIMES



3/ Société MARGAUX DEVELOPPEMENT, SAS

N° SIRET : 477 782 098

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1250553

Représentant : Me Elisabeth RUIMY CAHEN de l'ASSOCIATION CAHEN RUIMY-CAHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R217 



INTIMEE





****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Mars 2015, Madame Françoise BAZET, Conseiller, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON



---------------

[N] [T] et [H] [F], son épouse, sont locataires d'un appartement situé à [Localité 2] qui appartenait initialement à la société d'assurance Gan Vie puis à la société Groupama, qui l'a vendu le 1er octobre 2004 à la SAS Margaux Développement. 



La SAS Margaux Développement a mis en oeuvre une procédure de "vente à la découpe" soumise aux dispositions du décret du 22 juin 1999 rendant obligatoire l'accord collectif de location du 6 juin 1998 conclu entre les représentants des bailleurs et ceux des locataires.



Du fait de la contestation de la régularité de ce processus devant le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt, des négociations ont été menées entre l'association des locataires constituée entre-temps, et la société propriétaire. 



Un protocole d'accord transactionnel a été conclu le 22 décembre 2008, prévoyant notamment que la SAS Margaux Développement notifierait par acte extra-judiciaire une nouvelle offre de vente destinée à purger le droit de préemption des locataires à un prix déterminé dans l'accord. Les locataires avaient le choix entre acquérir le bien au nouveau prix proposé ou demeurer locataires au moyen d'un bail renouvelé par anticipation. 



Les époux [T] ont fait le choix de la seconde solution et le protocole transactionnel prévoyait que leur contrat de location serait renouvelé 'à son échéance contractuelle, pour une durée de 6 années commençant à courir le 1er octobre 2009 étant précisé que d'ores et déjà il est consenti au renouvellement de ce bail pour une durée de 6 années à compter du 1er octobre 2015'. 



Le bien qu'ils occupent a été vendu aux époux [R] et les époux [T] ont constaté que l'acte de vente ne comporte pas la clause précitée issue du protocole transactionnel. 



Par acte du 12 octobre 2010, les époux [T] ont assigné les époux [R] et la SAS Margaux Développement devant le tribunal de grande instance de Nanterre au visa des articles 1101, 1142, 1146 et 1147 du code civil, afin : 

 

- à titre principal, que soit déclarée nulle la vente conclue entre les défendeurs le 1er décembre 2009, 

 

 

- à titre subsidiaire, qu'il soit dit que le protocole d'accord transactionnel conclu entre eux et les sociétés Margaux Développement SAS et Atemi SAS le 22 décembre 2008 en ce qu'il prévoit notamment que leur contrat de location a été renouvelé pour une nouvelle durée de 6 années à compter du 1er octobre 2015 est opposable aux consorts [R] et aux acquéreurs successifs des lots dont ils sont locataires, que la SAS Margaux Développement soit condamnée à leur verser la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice par eux subi du fait de la violation de l'accord conclu. 



Par jugement du 4 mai 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, dit inopposable aux époux [R] la transaction conclue entre les époux [T] et la SAS Margaux Développement, condamné celle-ci à payer aux époux [T] la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à payer aux époux [R] celle de 3.000 euros sur le même fondement. Sans le reprendre dans le dispositif de sa décision, le tribunal a jugé que les époux [T] seraient déboutés de leur demande en nullité de l'acte de vente. 



Par conclusions signifiées le 21 janvier 2013, les époux [T] demandent à la cour de :



- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la vente qu'ils avaient formée,



- déclarer nulle la vente consentie le 1er décembre 2009 par la société Margaux Développement aux époux [R], 



- juger que si la SAS Margaux Développement entend procéder de nouveau à la vente du logement loué aux époux [T], elle devra inclure dans tout acte de vente la mention suivante :



« Le contrat de location des époux [T] est renouvelé à son échéance contractuelle pour une durée de six années commençant à courir le 1er octobre 2009, étant précisé que d'ores et déjà, il est consenti au renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de six années à compter du 1er octobre 2015 » 



Et que cette clause devra être reproduite dans toutes les ventes successives.



- subsidiairement, juger qu'un futur acte de propriété éventuel des époux [R] doit inclure une clause aux termes de laquelle : 



"Le contrat de location des époux [T] est renouvelé à son échéance contractuelle pour une durée de six années commençant à courir le 1er octobre 2009, étant précisé que d'ores et déjà, il est consenti au renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de six années à compter du 1er octobre 2015".



Et que cette clause devra être reproduite dans toutes les ventes successives.



- juger que le jugement à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques,



- s'il était estimé que l'accord du 22 décembre 2008 n'est pas opposable aux époux [R], qu'il soit donné acte aux époux [T] qu'ils se réservent le droit de faire sanctionner par la juridiction compétente la violation de l'accord conclu dans le cadre d'une négociation collective et de faire fixer la réparation du préjudice en résultant,





- condamner la SAS Margaux Développement à payer aux époux [T] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées,



- la condamner à leur verser une indemnité de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par conclusions signifiées le 3 janvier 2013, la SAS Margaux Développement demande à la cour de : 



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les époux [T] n'étaient pas fondés en leur demande tendant à l'annulation de la vente,



- infirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'accord conclu le 22 décembre 2008 n'était pas opposable aux époux [R],



- subsidiairement, si le jugement devait être confirmé de ce chef, rejeter la demande en dommages-intérêts des époux [T], 



- si la cour devait considérer que la SAS Margaux Développement a commis une faute en ne faisant pas état du protocole dans l'acte de vente, juger que cette faute est suffisament réparée par l'allocation de la somme de 5.000 euros et ne pourra en tout état de cause pas excéder celle de 15.000 euros,



- débouter les époux [T] de toutes demandes plus amples ou contraires et de celle fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- rejeter, dans la même hypothèse, la demande des époux [R] en réparation de leur préjudice moral,



- juger qu'il n'y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au préjudice de la SAS Margaux Développement,



- dire que les dépens d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par conclusions signifiées le 19 novembre 2012, les époux [R] demandent à la cour de : 



- déclarer irrecevables et en tout cas mal fondées les demandes des époux [T],

 

- juger que le protocole d'accord daté du 22 décembre 2008 leur est inopposable,



- condamner la SAS Margaux Développement à leur payer la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral que constitue pour eux la crainte de voir leurs droits remis en cause du fait de ces instances,





- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [T] et la SAS Margaux Développement de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre des époux [R] et a alloué à ceux-ci une indemnité en remboursement de leurs frais irrépétibles,



- leur donner acte qu'ils se réservent le droit de demander la réparation intégrale des autres préjudices en cas d'annulation de la vente ou d'opposabilité de la transaction,



- en tout état de cause, condamner solidairement les époux [T] et la SAS Margaux Développement à leur payer la somme de 5.000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner solidairement les époux [T] aux dépens.



Pour un exposé plus ample des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions notifiées aux dates mentionnées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2014.





SUR QUOI, LA COUR 



- Sur la demande en annulation de la vente 



Aux termes de l'article 1165 du code civil, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes. Elles ne nuisent point aux tiers. 



Les époux [T] fondent leur demande en nullité de l'acte de vente sur la violation de l'obligation contractuelle, pesant sur la SAS Margaux Développement du fait du protocole transactionnel, d'informer les acquéreurs du bien immobilier loué de la date de l'expiration de leur bail, violation qui, à elle seule, suffirait selon eux à justifier l'annulation de la vente. 



L'effet relatif des contrats implique que, tiers au contrat de la vente immobilière conclu entre les époux [R] et la SAS Margaux Développement, les époux [T] ne peuvent en poursuivre la nullité, l'éventuelle atteinte à leurs droits qui résulterait de cet acte ne pouvant se résoudre que par l'indemnisation du préjudice causé. 



La comparaison faite par les époux [T] de leur demande en nullité avec les dispositions prévues par le législateur en cas de non respect du droit de préemption d'un locataire lors de la vente du bien loué est inopérante puisque précisément la loi du 6 juillet 1989 a entendu mettre en oeuvre un mécanisme dérogatoire au droit commun. 



Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande tendant à l'annulation de la vente. 





- Sur l'opposabilité de la clause du protocole transactionnel



Le protocole d'accord transactionnel conclu le 22 décembre 2008 entre huit locataires dont les époux [T], la SAS Margaux Développement et la société Atemi, co-signataire de la convention de commercialisation du 30 septembre 2004, mentionne en son article 2 que le bail conclu au profit des époux [T] sera renouvelé à son échéance contractuelle pour une durée de six années commençant à courir le 1er octobre 2009 étant précisé que d'ores et déjà il est consenti au renouvellement de ce bail pour une nouvelle durée de six années à compter du 1er octobre 2015, dans l'hypothèse où ils ne souhaitent pas acquérir ce bien.



Les époux [T] ont fait part à la SAS Margaux Développement le 6 janvier 2009 de ce qu'ils n'entendaient pas acquérir le bien qu'ils occupaient. L'acte de vente conclu le 1er décembre 2009 entre les époux [R] et la SAS Margaux Développement portant notamment sur les lots 251, 391 et 432 occupés par les époux [T], mentionne que ce bien est loué aux termes d'un acte conclu le 26 septembre 1985 commençant à courir le 1er octobre 1985 pour une durée de six ans et tacitement reconduit depuis. Cet acte ne fait nulle mention du protocole conclu par la SAS Margaux Développement avec les locataires qui a pour effet de maintenir ceux-ci dans les lieux, par un renouvellement de bail déjà convenu, jusqu'au 1er octobre 2021. 



La SAS Margaux Développement verse aux débats une attestation établie par [V] [C] qui déclare se souvenir avoir rappelé aux acquéreurs avant la signature de l'acte que le bail consenti aux époux [T] avait été prorogé amiablement 'pour de nombreuses années', les acquéreurs lui ayant 'semblé prendre note de cette information'. Outre le fait que l'auteur de l'attestation est une préposée de la société Atemi, signataire du protocole et participant à la commercialisation des appartements, les termes mêmes de l'attestation conduisent à ne pas lui accorder de force probante. Il est en effet fort peu vraisemblable que, quelques instants avant la signature de l'acte, les acquéreurs aient appris que le bien qu'ils achetaient non seulement n'allait pas se libérer à la date convenue mais qu'il allait être occupé pour de nombreuses années, sans autre précision, information essentielle dont ils se seraient alors contentés de prendre bonne note. 



Il doit donc être considéré que cette clause contenue au protocole d'accord n'a pas été portée à la connaissance des époux [R], tiers au protocole, et ne leur est pas opposable. 



Le jugement sera confirmé de ce chef.





- Sur les demandes en indemnisation 



Les époux [T] demandent à la cour l'allocation de la somme de 50.000 euros et précisent que cette demande a pour objet l'indemnisation du préjudice moral qu'ils ont subi du fait qu'en toute connaissance de cause, la SAS Margaux Développement ait caché aux acquéreurs la clause prorogeant à leur bénéfice la durée du bail. 



En s'abstenant de mentionner dans l'acte de vente conclu avec les époux [R] la clause contenue dans le protocole d'accord permettant aux époux [T] de demeurer dans les lieux au moins jusqu'au 1er octobre 2021, la SAS Margaux Développement a manqué gravement à ses engagements pris envers les époux [T], manquement qui lui a permis de vendre plus aisément et à un prix plus élevé deux biens que les époux [R] souhaitaient réunir dans le cadre d'un projet familial. 



Cette faute est à l'origine d'un préjudice moral important qui réside dans le fait que depuis la vente du bien le 1er décembre 2009, les époux [T], nés en 1938 et 1937, ignorent s'ils vont pouvoir demeurer dans le logement qu'ils occupent depuis 1985, situation de nature à générer une très grande anxiété. 



Les premiers juges leur ont alloué à ce titre la somme de 15.000 euros, précisant qu'elle s'ajoute au dédommagement qu'ils ont déjà perçu 'à la suite de leur courrier en date du 6 janvier 2009". Ce courrier est celui par lequel les époux [T] ont informé leur bailleur qu'ils n'entendaient pas acquérir le bien, décision qui entraînait l'application de l'article 3 du protocole d'accord du 22 décembre 2008 prévoyant au bénéfice des locataires ne se portant pas acquéreurs une indemnisation tendant à réparer les préjudices subis 'du fait des événements relatés dans le préambule'. Cette indemnisation n'a pu inclure un préjudice résultant d'une faute qui n'était pas encore commise lors de la conclusion du protocole et il n'y a pas lieu de tenir compte du dédommagement déjà intervenu. 



Il y a lieu d'indemniser le préjudice moral subi par les époux [T] du fait des manquements de la SAS Margaux Développement à ses engagements par l'allocation de la somme de 40.000 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef.



En n'informant pas les époux [R] de ce que les époux [T] bénéficiaient d'un renouvellement de leur bail jusqu'en 2021 et en s'abstenant d'inclure cette disposition dans leur acte de vente, la SAS Margaux Développement a commis une faute envers ses co-contractants. Dés lors qu'il est jugé que la dite clause ne leur est pas opposable, le préjudice qu'ils ont subi a été d'ordre essentiellement moral et sera réparé par l'allocation de la somme de 4.000 euros. 





- Sur les demandes accessoires 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué aux époux [T] la somme de 3.000 euros et aux époux [R] celle d'un même montant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, mises à la charge de la SAS Margaux Développement et a condamné cette dernière aux dépens de première instance.



Les époux [T] sont fondés à demander l'allocation de la somme de 2.000 euros pour leurs frais irrépétibles exposés en appel, mise à la charge de la SAS Margaux Développement.



La SAS Margaux Développement sera également condamnée à payer aux époux [R] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SAS Margaux Développement,qui succombe dans l'essentiel de ses prétentions, supportera la charge des dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à annulation de la vente immobilière conclue entre les époux [R] et la SAS Margaux Développement et a dit non opposable aux époux [R] le protocole transactionnel conclu entre les époux [T] et la SAS Margaux Développement le 22 décembre 2008,



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Margaux Développement à payer aux époux [T] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et celle d'un même montant aux époux [R], ainsi qu'aux dépens de première instance,



L'infirme pour le surplus et y ajoutant,



Statuant à nouveau,



Condamne la SAS Margaux Développement à payer à [N] [T] et [H] [F], son épouse, la somme de 40.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne la SAS Margaux Développement à payer à [Z] [R] et [B] [G], son épouse, la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires des parties,



Condamne la SAS Margaux Développement aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Marine EYROLLES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier,Le Président,