Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 7 mai 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 07 MAI 2015



(n° 205 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/20874



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2013 -Tribunal de Commerce de PARIS - Affaires contentieuses 1ère Chambre A.





APPELANTE :

 

SARL MANSART IMMOBILIER 

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le n° 304 605 918

ayant son siège social au [Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son liquidateur amiable en cette qualité audit siège



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020





INTIMÉ : 



Monsieur [N] [E]

né le [Date naissance 1] à [Localité 3] (MAROC)

demeurant au [Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Me Françoise ABECASSIS, avocat au barreau de PARIS, toque':'D0661





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame Isabelle BROGLY , Conseillère



qui en ont délibéré, 

 

Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET



Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Isabelle BROGLY, Conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile, 









ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Isabelle BROGLY, conseillère par suite d'un empêchement de la présidente, et par Mme Hélène PLACET, greffière présente lors du prononcé.





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* *



EXPOSÉ DU LITIGE :





Par acte sous-seing privé en date du 30 novembre 2008, la société MANSART IMMOBILIER a donné en location à Monsieur [N] [E], dans le cadre d'un bail professionnel, des locaux situés à [Adresse 5]. 



Demandant l'application d'un protocole d'accord daté du 18 juillet 2011, Monsieur [N] [E] a saisi le Tribunal de Commerce de Paris qui, par jugement en date du 22 janvier 2013, a : 

- condamné la société MANSART IMMOBILIER à payer à Monsieur [E] les sommes de 100 000 € en exécution du protocole d'accord, 3 000 € à titre de restitution du dépôt de garantie, 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- autorisé Monsieur [E] à prélever cette somme sur les fonds consignés entre les mains de Maître [G], Notaire, conformément à l'ordonnance rendue le 19'septembre 2011. 

- ordonné l'exécution provisoire. 

- rejeté les autres demandes. 

- laissé la charge des dépens à la société MANSART IMMOBILIER. 



La société MANSART IMMOBILIER a interjeté appel de la décision le 31 janvier 2013. 



Dans ses dernières conclusions du 19 février 2015, elle poursuit l'infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de : 

- ordonner à Maître [G] de déconsigner les sommes bloquées entre ses mains au profit de la société MANSART IMMOBILIER. 

- condamner Monsieur [N] [E] à verser à la société MANSART IMMOBILIER la somme de 6 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. 

- le condamner à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- condamner Monsieur [N] [E] aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Par dernières conclusions signifiées le 23 février 2015, Monsieur [N] [E] demande à la Cour de : 

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. 

- débouter la société MANSART IMMOBILIER de l'intégralité de ses demandes, y compris de celle tendant à obtenir la somme de 120 000 € consignée entre les mains de Maître [G]. 

y ajoutant : 

- condamner la société Mansart Immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- condamner la société MANSART Immobilier aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :





' Sur les demandes de la société Mansart Immobilier. 



Au soutien de son appel, la société Mansart Immobilier fait valoir que : 

- souhaitant vendre son immeuble sis à [Adresse 5], elle a signé avec Monsieur [C], avocat, une promesse de vente de l'immeuble occupé par Monsieur [N] [E], sous diverses conditions suspensives, que l'acte a été signé par-devant Maître [G], Notaire à [Localité 1], le 26 mai 2011. 

- la réalisation de cette promesse de vente sous conditions suspensives se révélant incertaine quant au financement du bien sur lequel elle portait, elle a, sur les conseils de son agent immobilier, envisager l'opportunité, en cas de caducité de la promesse de vente 'occupée', de trouver les bases d'un accord avec son locataire, Monsieur [E], afin de vendre l'immeuble libre de tout occupant. 

- c'est dans ces conditions qu'elle s'est rapprochée de Monsieur [N] [E], avocat de son état, afin de déterminer les conditions d'une libération des lieux qu'il occupait et qu'un protocole a été signé entre eux le 8 juin 2011. 

- le 18 juillet 2011, les conditions suspensives de la promesse de vente de l'immeuble occupé, préalablement signée avec Monsieur [C], ayant été levées, elle a immédiatement informé Monsieur [N] [E] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 18 juillet 2011, de la caducité du protocole signé le 8 juin 2011 et de son intention de n'y donner aucune suite. 

- Monsieur [N] [E] considérant être irrévocablement créancier d'un indemnité de libération des lieux, l'a assignée devant le Tribunal de Commerce de Paris. 

- le premier juge a totalement dénaturé l'objet du protocole signé le 8 juin 2011 tel que défini dans son préambule dont les dispositions claires ne souffrent d'aucune interprétation et sont donc opposables aux parties et au juge. 

- en effet, le conditionnel utilisé dans la rédaction de ce préambule suppose que le protocole ne pouvait recevoir application que dans l'hypothèse de la réalisation d'une vente future de l'immeuble libre de toute occupation. 

- la libération immédiate des lieux avait pour contrepartie le paiement de l'indemnité de 100 000 €. 

- Monsieur [N] [E] devait libérer son bureau dans les deux mois suivants la réalisation de la dernière condition suspensive mentionnée dans une promesse de vente à intervenir, libre de toute occupation. 

- en l'espèce, la levée des conditions suspensives de la promesse de vente consentie à Monsieur [C] n'a pas été signifiée à Monsieur [N] [E] par le Notaire chargé de la vente et n'avait pas à l'être puisque la vente réalisée portait sur le bien 'occupé'. 

- ce n'est que de sa propre initiative et à dessein que Monsieur [N] [E] a estimé devoir quitter les lieux, personne ne l'ayant contraint à le faire. 

- la promesse de vente prévoyait expressément le maintien de Monsieur [N] [E] dans les lieux et la reprise de son bail par le nouveau propriétaire. 

- elle n'a donc commis aucune faute en dénonçant le 18 juillet 2011 la convention du 8 juin 2011, soulignant par ailleurs que le protocole, objet du litige, ne constitue en aucun cas une transaction. 



Sur l'analyse des termes du protocole du 8 juin 2011. 



Le protocole querellé en date du 8 juin 2011 l'a été postérieurement à la signature de la promesse de vente conclue le 26 mai 2011 entre la société MANSART IMMOBILIER et Monsieur [C]. 



Cet acte stipule en son préambule que : 

' Mansart Immobilier est propriétaire d'un local comportant neuf bureaux dans un immeuble sis à [Adresse 5]. 

Huit de ces bureaux sont actuellement inoccupés, le neuvième étant occupé par Monsieur [N] [E] en vertu d'un bail qui lui a été consenti par Mansart Immobilier le 30 novembre 2008 pour six années avec effet au 1er décembre 2008. 

Mansart Immobilier ayant l'intention de vendre ses locaux, s'est rapprochée de Monsieur [E] afin de déterminer dans quelles conditions il pourrait accepter de libérer le bureau qu'il occupe actuellement. 

Après discussion les parties ont convenu ce qui suit (....)'. 



Ce préambule décrit très clairement la cause du protocole qui n'est illicite ni immorale, à savoir que la société MANSART IMMOBILIER a un intérêt précis à retrouver prématurément la libre disposition de son bien, alors même que Monsieur [N] [E] est titulaire d'un bail commercial qui lui donne le droit de l'occuper jusqu'en novembre 2014. 



Ce préambule se borne à décrire les circonstances dans lesquelles les parties ont envisagé de se rapprocher, étant observé que le conditionnel utilisé ne concerne que les conditions posées par Monsieur [E] pour accepter un départ anticipé des lieux loués et sa volonté de transiger à cet égard. 



L'objet même du protocole et les dispositions s'imposant aux parties sont fixés aux articles 1 à 6. 



Ainsi, l'objet du protocole est fixé à l'article 1 aux termes duquel : 'Monsieur [E] accepte de libérer le bureau qu'il occupe au [Adresse 3] conformément au bail qui lui a été consenti par Mansart Immobilier le 30 novembre 2008, contre le versement à son profit d'une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts'. 



La libération des lieux par Monsieur [E] est strictement prévue à l'article 3 aux termes duquel : 'Monsieur [E] s'engage à libérer le bureau qu'il occupe au [Adresse 4] dans un délai de deux mois qui suivra la réalisation de la dernière des conditions suspensives qui seront mentionnées dans la promesse notariée de cession du local par Mansart Immobilier'. La levée de cette dernière condition suspensive devra être signifiée à Monsieur [E] par lettre recommandée par le Notaire visé à l'article 2 ci-dessus lui indiquant en outre qu'il tiendra à sa disposition l'indemnité visée à l'article 1 ci-dessus dès la libération du local'. 



La réalisation de la condition suspensive précisée dans la promesse de vente conditionnait le point de départ de la computation du délai pour quitter les lieux loués, le protocole ne prévoyant exclusivement que le départ de Monsieur [E] et non l'hypothèse de son éventuel maintien dans les lieux. 



Ce protocole, dont les termes sont clairs et précis dans toutes ses stipulations, ne comporte aucune référence directe ou indirecte à la promesse de vente en cours conclue le 26 mai 2011, soit antérieurement à sa signature. 



Le protocole stipule enfin en son article 6 que 'le présent protocole est établi en application et par référence expresse aux articles 2044 et suivants du code civil et aura entre les parties, en tant que tel, sous réserve d'exécution de bonne foi, l'effet d'une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée'. 



Or, l'article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou à naître(...) et l'article 2052 du même code dispose que ' elle ne peut être attaquée pour cause d'erreur ou de droit, ni pour cause de lésion(....)'. 



Contrairement à ce que soutient la société MANSART IMMOBILIER, le protocole signé le 8 juin 2011 avait pour but de prévenir une contestation à naître et constitue donc bien une transaction entre les parties au regard des dispositions des articles 2044 et suivants du code civil. 



Sur l'exécution du protocole du 8 juin 2011. 



Dans la lettre recommandée avec demande d'avis de réception qu'elle a adressée le 18'juillet 2011 à Monsieur [N] [E], la société MANSART IMMOBILIER l'informe, sans autre explication, qu'elle n'entend pas mettre en oeuvre le protocole signé le 8 juin 2011 dont les dispositions envisageaient la possibilité de lui demander de quitter le bureau occupé au [Adresse 3] en vertu d'un bail consenti le 30 novembre 2008, contre le paiement d'un indemnité de 100 000 € en compensation du préjudice subi dans cette éventualité. 



Ce n'est que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 26 août 2011 en réponse à celle que Monsieur [E] lui avait adressée le 20 juillet 2011, que la société MANSART IMMOBILIER lui indique qu'elle dénie toute force exécutoire au protocole d'accord signé en juin 2011, au motif que le bénéficiaire de la promesse de vente ayant satisfait à toutes les conditions, le protocole est devenu caduc. 



Pour autant d'une part, la société MANSART IMMOBILIER qui savait dès le 8 juin 2011 que Monsieur [C] avait accepté d'acquérir l'immeuble dans lequel Monsieur [E] était locataire d'un bureau, n'a pas expliqué devant le premier juge, et n'explique pas davantage devant la Cour pourquoi elle a conclu le protocole litigieux sans attendre l'éventuelle caducité de la promesse de vente.



D'autre part, la société Mansart Immobilier ne rapporte pas la preuve que Monsieur [E] connaissait les termes de la promesse de vente dont ce dernier prétend n'avoir été informé pour la première fois que par la lettre que l'acquéreur lui a adressée le 3 août 2011. 



Enfin, il est constant que les termes de la lettre en date du 18 juillet 2011 de la société MANSART IMMOBILIER marquent sa volonté unilatérale de mettre un terme au protocole et ce, au mépris des dispositions des articles 2044 et suivants du code civil. 



La société MANSART IMMOBILIER n'est donc pas fondée à soutenir que la promesse de vente signée avec Monsieur [C] n'est pas concernée par le protocole qui ne pourrait recevoir application que dans l'hypothèse de la réalisation d'une vente d'immeuble libre de toute occupation et qu'elle n'a mis en place que dans le seul but de se prémunir contre la défaillance de Monsieur [C]. 



En l'espèce, le protocole litigieux est dénué d'ambiguïté et c'est en toute connaissance de cause que la société Mansart Immobilier l'a signé, postérieurement à la conclusion de la promesse de vente portant sur le bien occupé avec Monsieur [C]. 



Le protocole qui fait la loi entre les parties doit donc recevoir application. 



Le jugement du Tribunal de Commerce de Paris doit être confirmé en toutes ses dispositions. 





' Sur la demande de la société MANSART IMMOBILIER en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive. 



La société MANSART IMMOBILIER qui succombe en l'espèce, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. 







' Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Succombant en son recours, la société MANSART IMMOBILIER sera condamnée aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de la société MANSART IMMOBILIER au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur [N] [E] en cause d'appel, peut être équitablement fixée à 3 000 €. 





PAR CES MOTIFS





La Cour , statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions. 



Déboute la société MANSART IMMOBILIER de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Condamne la société MANSART IMMOBILIER à verser à Monsieur [N] [E] la somme de 3 000 € au titre des frais de procédure non compris dans les dépens par lui exposés en cause d'appel. 



Condamne la société MANSART IMMOBILIER aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE



Madame PLACET Madame BROGLY