Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 mars 2015

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 MARS 2015



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/04603



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/16802



APPELANTE 

SARL YSOLDE CHRETIEN ET COMPAGNIE Agissant poursuites et diligences au nom de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée de Me Jean Yves LEGOFF, avocat au barreau de PARIS, toque : C 3017, avocat plaidant



INTIMES 

Monsieur [V] [L] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assisté de Me Bernard PUYCAYARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : K83, avocat plaidant



Madame [U] [W] [Y] [S] née [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée de Me Bernard PUYCAYARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : K83, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Brigitte CHOKRON, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Chantal BARTHOLIN, président

Brigitte CHOKRON, conseiller

Caroline PARANT, conseiller





Greffier, lors des débats : Laureline DANTZER



 







ARRET :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, présidente et par Laureline DANTZER, greffier présent lors du prononcé.





 *********



Suivant acte sous seing privé en date à Paris du 13 janvier 1992, la Caisse immobilière de gérance, agissant pour le compte de son mandant [O] [Z], aux droits duquel se trouvent aujourd'hui [V] [S] et [U] [J] épouse [S], a donné à bail commercial à la société Ysolde Chrétien et Cie des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] , pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er juillet 1990. 



Suivant acte sous seing privé du 17 juillet 2000, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 1999 pour se terminer le 30 juin 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 14.129,89 euros. 



Aux termes de la clause de destination du bail les lieux loués sont à usage de 'Bar américain, salon de thé, cabaret artistique de nuit et ne pourront servir à aucun autre usage' ; 



Par exploit du 28 décembre 2007, les bailleurs ont notifié à la société locataire un congé pour le 30 juin 2008 avec offre de renouvellement pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 40.000 euros. 



La société Ysolde Chrétien et Cie a accepté le principe du renouvellement du bail au 1er juillet 2008 mais a contesté le loyer proposé. 



Une procédure judiciaire en fixation du loyer du bail renouvelé a été engagée, ayant donné lieu à un jugement du juge des loyers commerciaux du 16 mars 2011, désignant l'expert [R] [A] aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé. 



Cette procédure est toujours en cours, le jugement rendu le 26 octobre 2012 en ouverture de rapport ayant été frappé d'appel. 



A la suite d'un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 10 mai 2012 à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3], les bailleurs ont adressé à la société locataire le 18 mai 2012 une lettre recommandée avec avis de réception par laquelle ils lui indiquaient avoir découvert que l'activité nocturne exploitée dans les lieux avait évolué en 'soirées dansantes', que de fortes nuisances sonores étaient apparues et que des travaux avaient été réalisés dans les lieux loués ainsi que dans l'immeuble ; ils se plaignaient de n'en avoir été, à aucun moment, informés, et demandaient à être assurés du respect des normes et des autorisations administratives nécessaires à l'exercice de cette nouvelle activité. 



Leur lettre étant demeurée sans réponse, les bailleurs faisaient délivrer à la société Ysolde Chrétien et Cie, par exploit du 12 septembre 2012, une sommation, visant la clause résolutoire, d'avoir à respecter la clause de destination du bail, à cesser l'activité de discothèque-soirées dansantes, à respecter la clause du bail interdisant au preneur de changer la distribution des lieux loués, à remettre les locaux dans leur état initial, à se conformer au règlement de l'immeuble et à débarrasser les caves de tous encombrants, à veiller à ne créer aucune nuisance sonore ni perturber la tranquillité du voisinage tout en justifiant des autorisations nécessaires pour l'exercice de l'activité litigieuse et des attestations d'assurance.

 

Par lettre recommandée du 9 octobre 2012 la société Ysolde Chrétien et Cie, par son conseil, écrivait aux bailleurs qu'elle contestait toutes les infractions reprochées puis, par un acte d'huissier de justice du 10 octobre 2012, assignait ces derniers devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir juger que les infractions visées à la sommation du 12 septembre 2012 ne sont pas établies, débouter les bailleurs de leur demande en résiliation du bail, condamner par ailleurs ces derniers à réaliser les travaux de mise en sécurité des lieux loués par l'installation d'une porte permettant l'évacuation de la clientèle par l'issue de secours, ainsi que les travaux d'isolation sonore par rapport à l'immeuble jouxtant les lieux loués. 



Par jugement contradictoire du 13 février 2014, le tribunal de grande instance de Paris, a, pour l'essentiel : 

-constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date des 27 juin et 17 juillet 2000 et visée dans la sommation du 12 septembre 2012, 

-dit que faute par la société Ysolde Chrétien et Cie de quitter les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] dans le mois de la signification du présent jugement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ainsi qu'à la séquestration, à ses frais, risques et périls, des meubles garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du bailleur, 

-condamné la société Ysolde Chrétien et Cie au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 20%, charges et taxes en sus, à compter du 12 octobre 2012 et jusqu'à la libération effective des locaux, 

-condamné la société Ysolde Chrétien et Cie à verser à M. et Mme [S] la somme de 2.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamné la société Ysolde Chrétien et Cie aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation du 12 septembre 2012 et du procès-verbal de constat sur requête du 27 janvier 2013. 



La société Ysolde Chrétien et Cie a relevé appel le 3 mars 2014 et conclu en dernier lieu le 5 janvier 2015 ; elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de dire qu'elle n'a pas commis les infractions au bail qui lui sont reprochées aux termes de la sommation délivrée par les bailleurs et de débouter ces derniers de leur demande en résiliation du bail ; 

au visa des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, elle poursuit la condamnation des bailleurs à réaliser les travaux de mise en sécurité des lieux loués en faisant installer une porte permettant l'évacuation de la clientèle par l'issue de secours, ainsi que les travaux d'isolation sonore par rapport à l'immeuble jouxtant les lieux loués ; 

elle demande enfin la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d'appel. 



[V] [S] et [U] [J] épouse [S], ci-après les époux [S], intimés, ont pris leurs dernières écritures le 16 décembre 2014 ; ils demandent la confirmation du jugement dont appel, le débouté de la société appelante de toutes ses prétentions ainsi que sa condamnation au paiement de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d'appel. 



SUR CE : 



Les époux [S] n'ont maintenu devant les premiers juges, et ne font valoir devant la cour, que le grief relatif à l'activité de discothèque et soirées dansantes exercée, selon eux, dans les lieux en contravention à la clause de destination du bail visant les activités de 'Bar américain, salon de thé et cabaret artistique de nuit' ainsi qu'à la disposition du règlement de l'immeuble obligeant le preneur de 'se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police et notamment se conformer pour l'exercice de son commerce aux règlements administratifs qui le régissent' ; 



Ils exposent que depuis le deuxième trimestre 2012, le cabaret de charme s'est 'métamorphosé', tout d'abord le dimanche soir , puis le samedi soir , en discothèque -activité dansante- 'boîte de nuit' sous la dénomination 'le Nano' ; ils précisent que cette activité nouvelle est exercée sans l'autorisation du bailleur, ni de la copropriété, ni de la préfecture de police, l'autorisation de type N détenue par la locataire ne couvrant que l'activité cabaret et non pas celle de discothèque ou boîte de nuit ; 



La société locataire conteste exercer une activité de discothèque et précise n'avoir pas modifié son activité depuis plus de vingt ans qu'elle occupe les lieux loués ; elle fait observer qu'elle n'a jamais fait l'objet d'aucune plainte ni de procès-verbal des services administratifs ou de police et qu'elle bénéficie de l'autorisation de type N qui lui permet d'exercer l'activité de cabaret ; elle ajoute que le bail n'interdit pas l'organisation de soirées dansantes dès lors que les locaux disposent d'une piste de danse et que l'activité de cabaret comprend des concerts dans le cadre desquels les spectateurs peuvent être amenés à danser; 



Ceci étant exposé, il doit être observé que le dictionnaire Larousse définit le cabaret comme un établissement de spectacles dont les programmes comportent des tours de chant, des numéros et des revues et, la discothèque, comme un établissement où l'on peut danser et écouter de la musique tout en consommant ; 



Les activités de cabaret et de discothèque sont ainsi distinctes ; 



Le cabaret propose principalement des spectacles et des concerts de musiciens ou de chanteurs, et c'est manifestement ce que recouvre la clause de destination du bail qui emploie l'expression de 'cabaret artistique' ; éventuellement, et accessoirement, ces spectacles et concerts peuvent entraîner une partie du public à la danse (d'où la présence possible d'une piste de danse) mais cette activité n'est pas l'activité essentielle du cabaret; 



La discothèque ne présente quant à elle ni spectacles ni concerts mais offre principalement à la clientèle la possibilité de danser sur une musique enregistrée, généralement de très fort niveau sonore ; 



L'encyclopédie libre sur Internet 'Wikipedia' précise en ce sens que la musique dans les discothèques est, le plus souvent, ' un mélange de chansons jouées par un DJ grâce à un puissant système de sonorisation' ; 



En l'espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que : 



-'le Nano' se présente sur sa page 'facebook' dans les termes suivants : 'le Piano Club, cabaret de charme en plein centre de [Localité 5] est revisité le samedi et le dimanche en club de poche , le Nano' ; des extraits de ces mêmes pages montrent qu'il se décrit comme une 'boîte de nuit' ; 



-le site Internet 'www.justacote.com' indique que le 'Nano' est un ' bar du lundi au vendredi -discothèque le samedi et dimanche de 22 heures à 5 heures du matin'; l'auteur d'un avis sur le 'Nano' écrit sur ce site le 11 avril 2012 : 'cabaret et bar en semaine il devient une superbe boîte de nuit le week-end . Il y a toujours du monde et de l'ambiance . Au programme, des musiques house et disco avec des Djs expérimentés qui passent des musiques du monde entier' ; 



-le site Internet 'www.parisbouge.com' annonce le 27 mars 2012 à ceux qui cherchent à 'apaiser leur fièvre festive' que 'depuis un tout petit mois', l'établissement de nuit 'le Nano' , 'ce célèbre bar aux dimensions nanoscopiques (80m2) accueille tous les week-end la fine fleur des puristes de la house et du disco . Au milieu des canapés en forme de bouche et des boules à facettes, une nouvelle génération de Hipsters et de Diggers se trémousse sur l'épaisse moquette noire' ; il précise que ce 'véritable lieu de débauche sonore' est ouvert le samedi et le dimanche à partir de 22 heures 30 et jusqu'à 5 heures du matin ; 



-le site 'www.figaro.fr/sortir-paris' mis à jour le 6 avril 2012 indique que 'le Nano, baptisé Piano Club en semaine, devient les samedis et dimanches, un refuge pour les branchés, les amoureux du disco downtempo et les amateurs de raretés musicales' ; ces mêmes termes sont repris dans le supplément 'figaro-scope' du quotidien papier du 4 avril 2012 ; 



-le site 'next.liberation.fr' décrit, le 19 mars 2012, le 'Nano Club' comme une 'boîte de nuit' à 'l'espace riquiqui' ; il ajoute qu' 'au début de l'année les propriétaires ont décidé de transformer, chaque week-end, leur cabaret en 'club de poche', invitant 'meilleures pointures à prendre le contrôle des platines' ; 



-le magazine 'Glamour' d'avril 2012 rapporte que 'le cabaret rococo se métamorphose chaque dimanche en micro club survolté' ; 



-le site 'www.lylo.fr' présente en octobre 2012 le 'Nano Club' comme une 'boîte de nuit-club-dancing- bal' ; 



 De plus, aux termes du procès-verbal de constat du 13 janvier 2013, dûment autorisé par ordonnance rendue sur requête du 10 décembre 2012, l'huissier de justice instrumentaire a relevé la présence, à la porte d'entrée de l'établissement, de plusieurs personnes en attente sur le trottoir ainsi que d'un préposé effectuant un filtrage de la clientèle ; il a, par ailleurs, noté, à l'intérieur de l'établissement, que la musique 'n'est pas une musique d'ambiance mais une musique d'intensité de boîte de nuit', qu'une jeune femme DJ mixait de la musique sur une table de mixage ; il a en outre recueilli les déclarations de [C] [K], responsable de l'établissement selon lesquelles 'le samedi l'établissement une clientèle plutôt jeune, il s'agit d'une ambiance discothèque'; les photographies annexées au procès-verbal montrent le 'DJ' en activité et la clientèle debout sur la piste de danse mais aussi sur la moquette autour ; 



Enfin, par courrier du 29 novembre 2012, la Caisse immobilière de gérance, syndic de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], a signalé aux services de la préfecture de police de Paris les nuisances nocturnes, 'bruit de musique et particulièrement de basses résonnant dans tout l'immeuble', consécutives au changement d'activité du Piano Bar qui se livre sous le nom 'Le Nano' à une activité de discothèque-soirées dansantes depuis février 2012, essentiellement le samedi soir, jusqu'à 5 heures du matin, le bruit des personnes en état d'ébriété sortant de l'établissement à des heures avancées de la nuit venant s'ajouter au bruit de la musique ; le syndic demandait en outre si l'activité en cause était exercée en conformité avec la réglementation en vigueur ; 



Il est établi au regard de l'ensemble des informations précédemment rapportées, que la société locataire, à compter du début de l'année 2012, a ajouté à son activité initiale de cabaret -piano bar, qu'elle réserve désormais aux jours de semaine, une activité de discothèque-boîte de nuit qu'elle exploite le samedi et le dimanche à partir de 22 heures environ et jusqu'à 5 heures du matin ; 



Cette activité nouvelle s'accompagne de musiques mixées par des 'DJ', au niveau de puissance sonore beaucoup plus élevé que la musique jouée ou chantée par les artistes de cabaret et génère pour le voisinage des nuisances beaucoup plus importantes compte en outre tenu de ce qu'elles perdurent jusque très tard dans la nuit ; 



Elle attire en outre l'affluence d'une clientèle nouvelle, qui n'est pas constituée du public confidentiel de spectateurs assistant, dans un cabaret aux dimensions très réduites de 80 mètres carrés, à un numéro artistique, un tour de chant ou un concert, mais d'une foule de jeunes noctambules désireuse de se livrer à la danse dans une ambiance 'festive' et 'survoltée'; le procès-verbal de constat précité relève à cet égard la file d'attente à l'entrée de l'établissement et le filtrage effectué par un préposé de l'établissement ; les photographies qui y sont annexées et les articles de presse précités attestent également de la présence d'un public très dense, amassé dans un tout petit espace et évoluant sur la piste de danse mais aussi sur la moquette tout autour ; 



Il n'est pas contesté par ailleurs que l'activité de discothèque nécessite l'obtention d'une autorisation préfectorale de type P dont ne dispose pas la société Ysolde Chrétien qui détient une autorisation de type N afférente à l'activité de cabaret ; 



Il s'infère de ces observations que la sommation délivrée à la locataire le 12 septembre 2012 l'a été à bon droit, les infractions à la clause de destination du bail ainsi qu'à la clause IV du bail l'obligeant à respecter le règlement d'immeuble en particulier en ce qu'il impose de se conformer pour l'exercice de son commerce aux règlements administratifs qui le régissent, étant constituées ; 



La régularité formelle de la sommation n'est pas discutée en ce qu'elle se réfère à l'article L.145-41 du code de commerce, vise expressément et reproduit les clauses précitées ainsi que la clause résolutoire stipulées au bail et enjoint à la locataire d'avoir à faire cesser, dans le délai d'un mois, sous peine de mise en oeuvre de la clause résolutoire, les infractions invoquées en particulier en supprimant 'toute activité de discothèque, activité dansante, ne pouvant aucunement se rattacher à l'activité de cabaret artistique de nuit' et en 'justifiant auprès du bailleur de l'obtention des agréments de la préfecture de police et de l'attestation d'assurance pour l'activité exercée' ; 



Il est établi que la société Ysolde Chrétien a poursuivi l'activité litigieuse de discothèque -boîte de nuit au delà du délai d'un mois à compter de la sommation du 12 septembre 2012 ainsi qu'en attestent le procès-verbal d'huissier de justice du 13 janvier 2013 et les nombreuses annonces et invitations, effectuées à travers la page Facebook de l'établissement, pour des soirées animées par des 'DJ', les dernières en date étant les soirées 'Zombie O Zombie' du samedi 8 juin 2013 'Dance, dance, dance' du samedi 7 juin 2014, 'Dancylvania d'[Localité 5]' du 28 juin 2014 ; 



Il est établi également qu'à la date du 12 mars 2013, la société locataire se voyait adresser par la préfecture de police de [Localité 5], (bureau des établissements recevant du public) un courrier lui rappelant que son établissement relevait de la '5ème catégorie avec activité de type N' et lui proscrivant, dans l'attente de l'examen du dossier technique qu'il lui était demandé de soumettre, toute activité de danse, concerts, discothèque dans l'établissement, ce dont il s'infère que, passé le délai d'un mois à compter de la sommation, la locataire n'était pas en mesure de justifier des autorisations administratives requises pour exercer l'activité de discothèque et que, nonobstant l'interdiction qui lui avait été faite le 12 mars 2013 d'exploiter une telle activité, elle a continué de s'y livrer à tout le moins jusqu'en juin 2014; 



C'est dès lors à juste titre au regard de l'ensemble de ces éléments que les premiers juges ont constaté l'acquisition à compter du 12 octobre 2012 de la clause résolutoire stipulée au bail et visée à la sommation délivrée par le bailleur à sa locataire le 12 septembre 2012 et restée sans effet ;



Sur les demandes de la société Ysolde Chrétien et Cie,



La société locataire prétend que les époux [S] auraient manqué à leur obligation de délivrance faute d'avoir effectué des travaux sur l'issue de secours ainsi que des travaux d'insonorisation acoustique et demandent qu'il y soit remédié ; 



Elle ne conteste pas que l'établissement est doté d'une sortie de secours mais elle indique que cette porte donne accès à une partie commune de l'immeuble, elle-même ouvrant sur la voie publique par une porte dont l'ouverture est actionnée à contre-sens de la première porte ; 



Elle ajoute, s'agissant des travaux d'insonorisation, qu'ils ne sont pas rendus nécessaires par l'activité de discothèque mais par les transformations de l'environnement autrefois constitué de bureaux et aujourd'hui de logements d'habitation ; 



Outre que la matérialité des faits allégués ne peut être vérifiée, l'appelante ne produisant le moindre élément de preuve au soutien de ses prétentions, force est relever que la société locataire occupe et exploite les locaux depuis plus de vingt ans sans avoir jamais saisi le bailleur d'une quelconque réclamation ce dont il s'infère qu'elle entend en réalité faire effectuer par le bailleur des travaux rendus nécessaires par l'activité nouvelle de discothèque exploitée en contravention de la clause de destination du bail ; 



La demande est dès lors dénuée de fondement et doit être rejetée ; 



Le jugement sera en définitive confirmé en toutes ses dispositions étant observé que les dispositions subséquentes à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, relatives à l'expulsion de la locataire et à l'indemnité d'occupation ne sont pas discutées par la société appelante et seront dès lors approuvées ; 



L'équité commande d'allouer aux intimés une indemnité complémentaire de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et de rejeter la demande formée de ce chef par l'appelante . 

 PAR CES MOTIFS 





Confirme en toutes ses dispositions le jugement dont appel, 



Y ajoutant, 



Déboute de toutes demandes contraires aux motifs de l'arrêt, 



Condamne la société Ysolde Chrétien et Cie à payer aux époux [S] une indemnité complémentaire de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d'appel. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE