Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 mars 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 MARS 2015



(n° 113/2015 , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/00638



Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 31 octobre 2012 par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation (pourvoi n° H11-19.876), de l'arrêt rendu le 5 avril 2011 par le Pôle 4 Chambre 4 de la Cour d'appel de PARIS (RG'n°'07/04770), sur appel d'un jugement rendu le 14 février 2007 par le Tribunal d'instance de Paris 10ème arrondissement (RG 11-06-00664)





DEMANDERESSE À LA SAISINE :

 

Monsieur [O] [L]

né le [Date naissance 2] à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Chantal-rodène BODIN CASALIS, avocate au barreau de PARIS, toque': '0148

Ayant pour avocat plaidant : Me Pierre BOUAZIZ, de la SCP BOUAZIZ - BENAMARA, avocat au barreau de PARIS, toque': P215



Madame [Z] [A] [L]

né le [Date naissance 1] à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Chantal-rodène BODIN CASALIS, avocate au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant : Me Pierre BOUAZIZ, de la SCP BOUAZIZ - BENAMARA, avocat au barreau de PARIS, toque': P215 



ASSOCIATION DES LOCATAIRES

Association régie par la loi du 1er juillet 1901

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Chantal-rodene BODIN CASALIS, avocate au barreau de PARIS, toque : K0148

Ayant pour avocat plaidant : Me Pierre BOUAZIZ, de la SCP BOUAZIZ - BENAMARA, avocat au barreau de PARIS, toque': P215





DÉFENDRESSE À LA SAISINE :



SAS SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PARADIS POISSONNIERE (SIPP)

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 118 240

[Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentée par Me Sarra JOUGLA-YGOUF, avocate au barreau de PARIS, toque : C0875

Ayant pour avocat plaidant : Me Thierry CHAPRON, du cabinet CYL, avocat au barreau de PARIS, toque': P479



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre 

Madame Isabelle BROGLY, Conseillère

qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET



Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Isabelle VERDEAUX, la présidente, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile, 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, président et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.





*

* *



EXPOSÉ DU LITIGE :





Propriétaire de l'immeuble situé à [Adresse 3], qui comprend plus de dix logements, la SAS immobilière PARADIS POISSONNIÈRE (ci-après la SIPP) a décidé de le mettre en vente par lots; à cette fin, elle a mis en oeuvre les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998.



Par lettre datée du 11 mars 2005, la société CATELLA RESIDENTIAL PARTNERS, chargée par la SIPP, de la commercialisation de l'immeuble, a invité les locataires à une réunion d'information qui s'est tenue le 22 mars 2005 et au cours de laquelle chaque locataire présent s'est vu remettre un livret d'information locataire.



Suivant lettres datées des 14 et 23 mars 2005, le propriétaire a informé le maire du [Localité 2] de son intention de procéder à la vente de l'immeuble situé [Adresse 3], composé d'un rez de chaussée et de six étages et devant comporter, après mise en copropriété, 73 lots répartis de la façon suivante:

 - 22 lots à usage d'habitation,

 - 6 lots à usage commercial,

 - 29 lots à usage de cave ou de réserve,

 - 16 lots à usage de 'chambres de service'.



Le 7 avril 2005, l'association des locataires du [Adresse 3], a informé le propriétaire de sa création; le 14 avril 2005, elle a été enregistrée à la Préfecture de Police.



Le 7 juin 2006, Monsieur et Madame [J] ont reçu un congé pour vendre à effet du 14'janvier 2007, congé fondé sur l'article 15 II du 6 juillet 1989.



Les locataires se sont vu notifier, le 8 juillet 2005, des offres de vente fondées sur l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975.



Par acte d'huissier daté du 7 novembre 2006, Monsieur et Madame [L], Messieurs [R] et [V], Monsieur et Madame [Y], Madame [D], Monsieur et Madame [U], Madame [C], Monsieur [Q] et Madame [T], Monsieur et Madame [J], Madame [H], ainsi que l'association des locataires du [Adresse 3], ont fait assigner la société immobilière PARADIS POISSONNIERE devant le Tribunal d'Instance, aux fins, notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir constater la violation de l'accord collectif de location du 9 juin 1998, de voir annuler les offres de vente délivrées aux locataires et le congé pour vendre délivré aux époux [J], et de voir et dire que le droit de préemption des locataires n'était pas purgé et que le contrat de location des époux [J] s'était renouvelé pour six ans aux conditions antérieures.



Par ordonnances rendues les 22 novembre 2006 et 17 janvier 2007, le Président du Tribunal d'Instance de Paris 10 ème arrondissement, statuant en référé, a ordonné à certains locataires assignés par la SIPP de permettre au propriétaire, dans un délai de huit jours de la signification de cette décision, de laisser visiter les lieux loués aux heures amiablement fixées et, à défaut, pendant deux heures par jour, ce, pendant quatre mois suivant la signification de l'ordonnance, avec, si nécessaire, le recours à la force publique, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, durant un mois, délai à l'issue duquel il pourra être statué sur une nouvelle astreinte.



Par jugement en date du 14 février 2007, le Tribunal d'Instance de Paris 10ème a:



- débouté les demandeurs de leurs prétentions,

- déclaré régulières les notifications valant offre de vente délivrées sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,

- validé les congés pour vendre délivrés le 7 juin 2006 à Monsieur et Madame [J] pour le 14 janvier 2007 sur le fondement de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989,

- ordonné l'expulsion de Monsieur et Madame [J] et celle de tous occupants de leur fait, en les formes légales et accoutumées, avec l'assistance de la force publique si nécessaire,

- ordonné le transport et la séquestration de leurs meubles et objets mobiliers dans tout garde-meubles au choix de la bailleresse, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues,

- condamné Monsieur et Madame [J] au paiement d'une indemnité journalière d'occupation égale à 5% du dernier loyer mensuel majoré du montant des charges, du 15 janvier 2007 jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [Y], Madame [H], Monsieur et Madame [J], Messieurs [R] et [V], Monsieur et Madame [U], Madame [C], Madame [D], Madame [T] et Monsieur [Q] ainsi que l'association des locataires du [Adresse 3] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les défendeurs aux dépens, en ce compris le coût des notifications des offres de vente et, pour ce qui concerne Monsieur et Madame [J], le coût des congés pour vendre,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [Y], Madame [H], Monsieur et Madame [J], Messieurs [R] et [V], Monsieur et Madame [U], Madame [C], Madame [D], Madame [T] et Monsieur [Q] ainsi que l'association des locataires du [Adresse 3] ont relevé appel de cette décision.



Par arrêt en date du 5 avril 2011, la Cour d'appel de Paris (Pôle 4, Chambre 4) a :



- constaté le désistement d'appel de Madame [F] [C],

- déclaré parfaits les désistements de Monsieur et Madame [Y], de Madame [H], de Monsieur et Madame [J], de Messieurs [R] et [V], de Monsieur et Madame [U],

- déclaré parfait le désistement de Madame [S] [D],

- constaté l'extinction de l'instance concernant ces parties et le dessaisissement de la Cour,

- dit que la Cour n'est saisie que des conclusions des appelants signifiées au nom de Monsieur [O] [L] et de Madame [A] [L], de Madame [W] [T] et de Monsieur [N] [Q], et de l'association des locataires du [Adresse 3],

- dit que Messieurs [R] et [V], Monsieur et Madame [U], Monsieur et Madame [Y], Monsieur et Madame [J], Messieurs [R] et [V], Monsieur et Madame [U], d'une part, et la SIPP, d'autre part, conserveront à leur charge les frais et dépens exposés par eux dans le cadre des instances éteintes,

- dit que Mesdames [F] [C], [X] [H] et [S] [D] supporteront les frais et dépens des instances éteintes les concernant,

- rejeté la demande tendant à voir constater l'extinction de l'action de Monsieur [N] [Q],

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les chefs de demandes tendant à:

 - mettre à néant les ordonnances de référé rendues par le tribunal d'instance du 10ème arrondissement de Paris, les 22 novembre 2006 et le 17 janvier 2007,

 - ordonner le remboursement des sommes versées en exécution desdites ordonnances,

- confirmé le jugement en ce qu'il a déclaré régulières les notifications valant offres de vente délivrées sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et en ce qu'il a débouté les époux [L], Madame [T], Monsieur [Q] et l'association du [Adresse 3] de leurs prétentions,



Y ajoutant,



- débouté [O] [L] et Madame [A] [L], Madame [W] [T] et Monsieur [N] [Q] , ainsi que l'association des locataires du [Adresse 3] de l'ensemble de leurs demandes, y compris de celles tendant à l'octroi de dommages et intérêts,

- condamné Monsieur [O] [L] et Madame [A] [L] (ensemble), Madame [W] [T] et l'association des locataires du [Adresse 3] à verser à la SAS immobilière PARADIS POISSONNIERE (SIPP) la somme complémentaire unitaire de 1200 euros (par appartement pour les locataires), en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- débouté la SAS immobilière PARADIS POISSONNIÈRE ( SIPP) du surplus de ses demandes,

- condamné Monsieur [O] [L] et Madame [A] [L], Madame [W] [T] ainsi que l'association des locataires du [Adresse 3] aux dépens d'appel.



Monsieur [O] [L] et Madame [A] [L] et l'association des locataires du [Adresse 3] ont formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt.





Par arrêt en date du 31 octobre 2012, la Cour de cassation a :



- cassé et annulé, dans toutes ses dispositions , l'arrêt rendu le 5 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris,

- remis, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris, autrement composée,

- condamné la Société immobilière de Paris Poissonnière aux dépens,

- condamné la Société immobilière de Paris Poissonnière à payer à Monsieur et Madame [L] et à l'association des locataires du [Adresse 3] la somme de 2'500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et rejeté la demande de Société immobilière de Paris Poissonnière formée de ce même chef.



Par conclusions en date du 14 janvier 2015, après renvoi de cassation, Monsieur [O] [L] et Madame [A] [L] demandent à la Cour de :



- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- mettre à néant l'ordonnance de référé rendue par le tribunal d'instance du [Localité 2] le 17 janvier 2007,

- ordonner le remboursement des sommes versées en exécution desdites ordonnances,

- dire et juger que l'accord collectif a été violé sur les points ci-dessus énumérés,



Subsidiairement dire et juger que l'offre de vente ne correspond pas à l'assiette du bail,



En conséquence,



- dire et juger les notifications d'offres de vente nulles et de nul effet,

- dire et juger qu'elles ne purgent pas les obligations de notification d'offres de vente instituées par les dispositions d'ordre public de l'accord collectif,

- dire et juger que le droit de préemption des locataires n'est pas purgé,

- dire et juger que si la société SIPP entend poursuivre la vente des logements loués aux concluants elle devra préalablement procéder à une nouvelle notification de l'offre de vente, après le respect des formalités prévues par les accords collectifs, c'est à dire après l'établissement de diagnostics concertés avec l'Association des locataires et à un prix qui ne saurait être supérieur au prix d'origine,

- débouter la SIPP de ses demandes relatives au droit de visite des logements loués aux concluants tant que leur droit de préemption n'aura pas été valablement purgé,

- condamner la SIPP :

 - à verser à chaque concluant ( par appartement pour les locataires):

- la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la procédure manifestement abusive diligentée contre eux,

- celle de 4000 euros sur le fondement de l'articme 700 du Code de procédure civile,

 - à rembourser aux concluants l'ensemble des sommes versées en exécution des condamnations pécuniaires prononcées tant en première instance qu'en appel, en exécution de l'arrêt censuré, avec intérêts, à compter de la date de règlement de chacune des sommes et notamment le montant de l'article 700 du Code de procédure civile, des dépens tant de leur avoué que de l'avoué de la SIPP,

- condamner la SIPP aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions en date du 13/01/2015, la SAS IMMOBILIÈRE PARADIS POISSONNIERE demande à la Cour de :



Vu les accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 et leurs annexes,

Vu la circulaire UHC/DH/19 n° 98-75 du 28 juillet 1998,

Vu l'avis du 16 mars 2005, relatif à l'application de l'accord collectif de location du 16'mars 2005, portant sur les congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers,

Vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,



À titre principal,



- dire et juger valides et de plein effet les offres de vente signifiées aux appelants,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes,



À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour serait amenée à retenir que les accords collectifs n'ont pas été respectés, 



- rejeter la demande de Monsieur [O] [L], de Madame [A] [L] et de l'Association des locataires tendant à voir prononcer uniquement la nullité de la seule notification de l'offre de vente,



En tout état de cause,



- condamner Monsieur [O] [L], Madame [A] [L] et l'Association des locataires à payer chacun à la SIPP la somme de 4'000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.





MOTIFS DE LA DÉCISION :





Considérant que l'accord collectif de location du 9 juin 1998 prévoit en son point 2.2 'information sur l'état de l'immeuble et sur les travaux':



 ' Les modalités de réalisation de diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986. En l'absence d'associations de locataires représentatives, un état de l'immeuble doit être établi.

Les diagnostics et bilans techniques peuvent être effectués par des organismes spécialisés d'expertises techniques. Ils portent sur les éléments essentiels du bâti, les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entraîner des dépenses importantes pour les futurs copropriétaires dans les années qui suivront la vente. Il s'agit en particulier du clos, du couvert, de l'isolation thermique, des conduites et canalisations collectives, des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs, de la sécurité en matière d'incendie.

Les diagnostics et bilans techniques sont mis dès que possible à la disposition des locataires et en tout état de cause leur sont communiqués avec l'offre de vente prévue à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Le propriétaire s'assure que ces documents sont aisément lisibles et peut sinon demander une version simplifiée aux auteurs des diagnostics et bilans.



Le propriétaire fait la récapitulation des travaux réalisés dans les parties communes les cinq dernières années et des coûts exposés. Il fournit une liste des travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme. Il indique éventuellement quelle partie de ces derniers il serait prêt à prendre en charge avec la première vente';



Considérant qu' aux termes de l'arrêt du 5 avril 2011, censuré par la Cour de cassation, la Cour d'appel de Paris a rejeté la demande de Monsieur et Madame [L] en nullité de l'offre de vente au motif que la bailleresse n'avait pas satisfait à l'obligation d'information prescrite par l'accord collectif du 9 juin 1998, en retenant ' qu'il ne pouvait être fait grief à la SIPP de ne pas avoir examiné avec l'association des locataires les modalités de réalisation des diagnostics techniques motif pris de ce qu'à la date à laquelle la SIPP avait fait part aux locataires de son intention de procéder à la mise en vente de l'immeuble et à la date à laquelle avait été organisée la réunion générale d'information (le 22 mars 2005), l'association des locataires n'était pas constituée ce qui excluait sa participation aux modalités du diagnostic technique';



Considérant que la Cour de cassation a relevé 'qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la SIPP avait été informée dès le 7 avril 2005 de la constitution d'une association de locataires, la cour d'appel, qui n'avait pas recherché si la bailleresse était en mesure d'examiner avec cette association les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, n'avait pas donné de base légale à sa décision'; 



Considérant qu'en l'espèce, l'Association des locataires du [Adresse 3] a été créée postérieurement à la réunion d'information prévue par le point 1.2 de l'accord après que le bailleur ait pris la décision de mettre en vente par lots, tenue le 22 mars 2005, alors qu'un diagnostic technique avait déjà été effectué par la société SIENA INGENIERIE le 31 janvier 2005, visé dans le livret d'information remis à cette occasion aux locataires ;



Considérant que le processus d'information ayant été mis en oeuvre avant la création de cette association, qui n'avait pas encore d'existence juridique, la société SIPP, au stade de la réalisation des diagnostics et bilans techniques déjà effectués, ne pouvait donc les examiner avec l'association, contrairement à ce que soutiennent les appelants, et, partant, compléter ou reprendre la procédure engagée, étant rappelé que, même si l'accord n'impose pas la réalisation de ces documents avant ou pour la réunion d'information, ceux-ci doivent néanmoins être mis dès que possible à la disposition des locataires afin de permettre leur information détaillée le plus en amont possible ;



Considérant, en l'espèce, que l'association des locataires, dès sa constitution, a disposé de l'information individuelle délivrée aux locataires, et qu'elle a pu également prendre connaissance des documents déjà établis, dont précisément le document intitulé 'diagnostic technique' portant constat de 'l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité';



Considérant que si, en l'absence d'associations de locataires représentatives, l'accord collectif ne mentionne que l'établissement d'un état de l'immeuble, il n'en demeure pas moins que l'obligation d'informations des locataires, destinée à leur permettre de prendre une décision éclairée, ne saurait en ce cas être réduite par rapport à celle prévue en présence d'associations de locataires précisément plus averties; que le troisième alinéa du point 2.2 prévoyant la mise à disposition des locataires des 'diagnostics et bilans techniques dès que possible' ne distingue d'ailleurs pas selon qu'il existe ou non une association de locataires ;



Qu'il en résulte que si l'établissement de 'l'état de l'immeuble' se fait à l'initiative du bailleur et suivant des modalités fixées unilatéralement, son contenu doit en revanche être identique à celui prévu par l'accord pour les diagnostics et bilans techniques, c'est à dire porter sur les éléments essentiels du bâti et les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entraîner des dépenses importantes pour les copropriétaires dans les années qui suivront la vente ;



Considérant, au demeurant, que le document du 31 janvier 2005, visé dans le livret d'information remis aux locataires et annexé par la SIPP à la notification de l'offre de vente, a été effectivement intitulé 'diagnostic technique' ce qui démontre que, contrairement à ce qu'elle soutient aujourd'hui, le contenu de 'l'état de l'immeuble' n'est pas différent de celui des diagnostics et bilans techniques ; que le fait que le bailleur puisse demander une version simplifiée aux auteurs des diagnostics et bilans implique que ceux-ci présentent une certaine technicité et ne soient pas superficiels, même si des investigations lourdes ne sont pas requises';



Considérant que les appelants reprochent au diagnostic produit par la SIPP, d'une part, de ne pas avoir été réalisé spécifiquement dans le cadre de l'accord collectif, d'autre part, son insuffisance au regard des exigences dudit accord, ne permettant pas d'assurer leur information';



Considérant que le diagnostic technique établi le 31 janvier 2005, mentionne qu'il a été réalisé conformément aux dispositions de l'article L111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation, créé par l'article 74 de la loi n° 2000- 1208 du 13/12/2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, aux termes duquel toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédé d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité; qu'il précise en outre qu'il a été effectué à la suite de visites sur place effectuées entre le 17 et le 21 janvier 2005 par la société SIENA INGENIERIE, assistée des sociétés TCP, SECURIT-BAT et CONSULTEC, suivies d'autres visites les 24, 25 et 28 janvier 2005';



Que ce diagnostic n'a pas été spécifiquement établi dans le cadre de l'accord collectif, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté, et l'avait même été initialement en vue de l'acquisition de l'immeuble par la société SIPP en juin 2003 ; que cette circonstance ne saurait cependant en affecter la valeur dans la mesure où de nouvelles visites ont été effectuées afin de mise à jour préalablement à la vente, étant observé que la société SPIPP avait, tout comme les locataires susceptibles d'user de leur droit de préemption, intérêt à avoir une information détaillée sur l'état de l'immeuble lors de l'acquisition, et alors que le diagnostic qu'elle a fait réaliser porte sur le clos, le couvert, l'isolation thermique, les conduites et canalisations collectives, les équipements de chauffage collectif, les ascenseurs et la sécurité en matière d'incendie, tels que définis par l'article 2.2 de l'accord collectif et que les études techniques réalisées par des professionnels témoignent de l'état des éléments ci-dessus énumérés';



Considérant, en toutes hypothèses, que le 'dossier de diagnostics techniques' établi le 31'janvier 2005 à la demande de la SIPP, réalisé par quatre sociétés différentes en fonction de leur spécialité dans le bâtiment et annexé à l'offre de vente faite à Monsieur et Madame [L], est extrêmement précis et répond aux exigences de l'accord en matière de diagnostic ; qu'il détaille en effet l'état du clos, du couvert et de l'isolation thermique (pages 14 à 25), des conduites et canalisations collectives et des équipements de chauffage collectif (pages 31 à 36), des ascenseurs (sur 7 pages), de la sécurité en matière d'incendie (pages 44 à 58), après avoir fait appel à différents spécialistes en fonction du domaine technique concerné';



Que le rapport de la société SIENA INGENIERIE du 31 janvier 2005 porte sur 'l'état apparent de la solidité du clos et du couvert, des conduites et canalisations effectives et équipements communs';



Que le rapport de la société TCP du 28 janvier 2005 porte sur l'état apparent des équipements communs (électricité uniquement);



Que le rapport de la société Securi-bat, relatif aux équipements communs de sécurité contre l'incendie du 25 janvier 2005, constate qu'il n'y a pas 'de mise en conformité à prévoir si les bâtiments restent en l'état de leur construction', mais décrit toutefois les travaux nécessaires pour améliorer le niveau de sécurité';



Que le rapport de la société CONSULTEC, relatif à la vérification technique des deux ascenseurs électriques, le 24 janvier 2005, dresse la liste des travaux à la charge de l'entreprise de maintenance, du maître de l'ouvrage, ceux à prévoir dans un délai de 3 à 5 ans, et ceux pour mettre les ascenseurs en conformité avec la loi SAE';



Considérant que les critiques relatives à une description prétendument erronée des logements, à l'absence de visite des logements et de certaines parties communes, et au défaut d'indication des travaux à prévoir, de leur coût et de ceux de nature à remédier à de prétendues non conformités ne sont pas fondées, alors qu'il résulte des rapports que les parties privatives, dont l'état peut être évoqué avec le locataire dans le cadre de l'information individuelle (cf alinéa 2 du point 2.3 de l'accord collectif), et que le propriétaire n'a pas l'obligation de faire visiter - l'état de l'immeuble devant seulement porter sur les parties communes - pour la plupart visibles depuis l'extérieur ou depuis les parties communes, ont fait l'objet d'un constat ; qu'il ne saurait non plus être reproché à la SIPP de n'avoir pu faire examiner la charpente inaccessible, parce que recouverte d'une autre charpente métallique, ni la partie des murs mitoyens sur cour intérieure situés entre le mur et la maçonnerie enduites des commerces, en raison de l'inaccessibilité des locaux commerciaux, alors que les murs mitoyens sur cour intérieure accessibles ont été déclarés 'en état d'usage'; 



Considérant que c'est en vain que les appelants invoquent une erreur dans le descriptif de l'immeuble dès lors qu'une telle investigation n'est pas prévue dans l'accord collectif , et qu'au surplus, elle demeure sans effet sur les locataires qui, connaissant les lieux, l'auront corrigée d'office';



Considérant que le grief tiré du défaut de communication de la liste des travaux à entreprendre à court et moyen terme ne saurait non plus être retenu, alors que les diagnostics communiqués soulignent tout au long du rapport l'état, les défauts et les insuffisances des installations et équipements décrits, que ces documents sont 'aisément lisibles', ainsi que le prévoit l'article 2.2 de l'accord et permettent à tout lecteur de tirer les conclusions qui s'imposent sur les travaux à effectuer ; 



Considérant que la communication postérieure de la liste des travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme, qui pouvait être consultée dans les bureaux de RESIDENTIAL PARTNERS ou sur simple demande, ne fait donc que confirmer une information déjà communiquée à chacun avec les diagnostics réalisés, étant rappelé que l'accord ne prévoit pas l'obligation pour le propriétaire d'indiquer le coût de ces travaux ;



Considérant que le propriétaire justifie en outre de l'information donnée aux locataires dans le livret qui leur a été remis lors de la réunion du 22 mars 2005, sur la liste des travaux réalisés dans les parties communes au cours des cinq dernières années et des coûts exposés, ainsi que sur la prise en charge par ses soins de la remise en état des cages d'escalier et du ravalement de la façade côté rue avec peinture des menuiseries avec indication du coût correspondant ; 



Considérant qu'il résulte de ces éléments que les appelants, et notamment l'association, au vu notamment de l'information individuelle délivrée aux locataires, du dossier de diagnostics techniques établi le 31 janvier 2005 par la SIPP, du Livret d'information locataire (qui récapitule les travaux effectués dans l'immeuble au cours des cinq dernières années et qui précise les travaux d'accompagnement à la vente pris en charge par le propriétaire dans le cadre de cette opération et les chiffre à 200 000 euros, ainsi qu'au vu de la liste de travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme, évalués à 40 000 euros), ont reçu une information claire et exhaustive leur permettant de nourrir leur réflexion et d'arrêter leur choix, et qu'ils ne sont donc pas fondés à se prévaloir d'aucun manquement de la société SIPP à son obligation d'information, conformément aux objectifs posés par l'article 2.2 de l'accord collectif, la SIPP, dans le cadre de la concertation prévue à l'article 2.2 de l'accord, une fois informée de la création de l'association le 7 avril 2005, ayant permis à celle-ci d'examiner les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, dès lors que les appelants ont été destinataires des diagnostics et bilans techniques trois mois avant l'offre de vente, qu'une discussion et des rendez-vous se sont instaurés entre l'association et le mandataire de la SIPP, ainsi qu'il résulte des échanges de courriers, étant observé que les premières observations de l'association, dans ses premiers courriers des 10 et 13 avril 2005, portent essentiellement sur une révision de la fourchette du prix et du taux de décote d'ancienneté, et non sur la réalisation des diagnostics et des bilans techniques déjà effectués et particulièrement complets ;



Considérant que, conformément aux objectifs de l'article 2.2 de l'accord collectif, il est établi que la SIPP a délivré une information portant sur les éléments essentiels du bâti et les équipements communs et de sécurité susceptibles d'entraîner des dépenses importantes pour les copropriétaires dans les années qui suivront la vente ;



Sur l'arrêté municipal du 21 avril 2005



Considérant que selon l'article 1.2, dernier alinéa, de l'accord collectif de location du 9'juin 1998, 'une information est donnée au maire de la commune et de l'arrondissement du siège de l'immeuble dès la décision de mise en vente';



Considération que la SIPP a satisfait à cette obligation, par courriers des 14 et 23 mars 2005 ; que si, contrairement à ce que soutient la société intimée, l'arrêté municipal susvisé est applicable à toutes les opérations en cours (article 4), aucune sanction ne censure le défaut de transmission au maire des informations mentionnées aux articles 2 et 3 dudit arrêté, et que si l'arrêté municipal du 21 avril 2005 a été pris dans un but de protection des locataires, pour autant il n'est pas établi que l'absence de communication des pièces afférentes à cette vente aurait causé un quelconque grief aux locataires ; qu'aucune nullité du processus suivi n'est donc encourue ;



Sur le règlement de copropriété



Considérant que l'accord collectif prévoit une information générale des locataires sur les règles générales du fonctionnement de la copropriété, ainsi que l'annonce de la possibilité de consulter le futur règlement de copropriété dès qu'elle est matériellement possible ;



Considérant que le livret remis aux locataires lors de la réunion du 22 mars 2005 contient un exposé des règles générales de la copropriété et leur précise, outre les coordonnées du syndic, que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sont à leur disposition dans l'espace vente ;



Considérant que la fiche d'information individuelle du 7 avril 2005 mentionne, pour chaque appartement, son numéro de lot de copropriété, le nombre de tantièmes et la superficie loi Carrez;



Considérant que le règlement de copropriété de l'immeuble établi par l'étude [E], notaire à [Localité 2], [Adresse 2], était consultable au bureau de vente, et ce dès le début de la procédure de mise en vente par lots de l'immeuble;



Considérant que le règlement de copropriété ayant été établi par acte notarié du 12 août 2005, il ne peut être considéré, comme le soutiennent, les appelants, qu'ils n'auraient pas disposé suffisamment tôt des renseignements leur permettant de décider 'en toute connaissance matérielle et juridique' de l'opportunité de devenir ou non copropriétaires;



Considérant que l'annonce de la consultation prévue par l'accord est donc satisfaite, étant rappelé que la protection légitime des locataires par le droit positif ne saurait entraîner de leur part toute absence de diligences et de démarches pour obtenir une information sur ces points ;



Considérant que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble ne font pas partie des conditions de la vente proposée au locataire ; que l'objet de la vente correspond exactement à l'appartement loué et se trouve parfaitement identifié; qu'aucun grief ne saurait donc être retenu de ce chef à l'encontre de la société SIPP;



Considérant qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré régulière les notifications valant offre de vente délivrées sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, et en ce qu'il a débouté les époux [L] et l'association du [Adresse 3] de leurs demandes ; que le droit de préemption des époux [L] ayant été valablement purgé, ceux-ci ne sont pas fondés à s'opposer aux visites du logement loué autorisées par ordonnance de référé définitive du 22 novembre 2006 ; 



Considérant que les époux [L] et l'association du [Adresse 3], qui succombent en leurs prétentions, et qui ne justifient d'aucun préjudice, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; qu'ils seront également déboutés de leurs demandes de remboursement des sommes versées en exécution des condamnations prononcées en première instance et en appel'; 



Considérant qu'il sera alloué à la SIPP, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, une indemnité de 4'000 euros au paiement de laquelle seront condamnés les époux [L] et l'association du [Adresse 3], qui devront en outre supporter les dépens de première instance et d'appel';





PAR CES MOTIFS





La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ,



Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions,



Déboute Monsieur [O] [L] et Madame [A] [L], et l'association du [Adresse 3] de toutes leurs demandes,



Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [A] [L], et l'association du [Adresse 3] à payer à la SAS immobilière PARADIS POISSONNIERE(SIPP) la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes,



Condamne Monsieur [O] [L] et Madame [A] [L], et l'association du [Adresse 3] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel étant recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE