Cour d'Appel · 2ème Chambre — 2 mars 2021

N° RG 16/00028 - N° Portalis DBVM-V-B7A-II5G





N° Minute :



EC



















































































Copie exécutoire délivrée le :





à : 



la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT



la SELARL EUROPA AVOCATS











AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 MARS 2021





DECLARATION DE SAISINE DU 30 Décembre 2015

sur un arrêt de cassation du 29 octobre 2015



RECOURS SUR :



un jugement rendu par tribunal de grande instance de Gap en date du 03 septembre 2008, enregistré sous le n° 03/00705, frappé d'un appel ayant abouti sur un arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble en date du 29 janvier 2013, enregistrée sous le n° 08/04126





SAISISSANTS:



M. [L] [B]

né le [Date naissance 8] 1969 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 2] 



M. [A] [B]

né le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 2]



Mme [F] [R] veuve [B]

née le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 2] 



Mme [Z] [B]

née le [Date naissance 6] 1977 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 2]



Me [O] [G]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 1]



SCP WILLY MAROCCO ET SYLVIE DINH-GIA prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, venant aux droits de la S.C.P. notariale GABET - LOPEZ,

[Adresse 9]

[Localité 19] 



SCP [O] [G], BERNARD MONIN ET NICOLAS VILLARD prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 10]

[Localité 1]



Représentés et plaidant par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me DORNE





SAISIE :



Mme [M] [I]

née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 11]



Représentée par Me Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER, substitué par Me KRYCHE Hervé, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER





COMPOSITION DE LA COUR :



Lors du délibéré :



Emmanuèle Cardona, Présidente,

Agnès Denjoy, Conseillère,

Anne-Laure Pliskine, Conseillère,





DÉBATS :



A l'audience publique de renvoi de cassation tenue le 14 décembre 2020, Emmanuèle Cardona, Présidente a été entendue en son rapport, en présence de Agnès Denjoy et Anne-Laure Pliskine, conseillère, assistées de Caroline Bertolo, greffière, les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu le mardi 02 mars 2021.







FAITS ET PROCEDURE





Mme [P] [K] a vendu a Mme [S] [I] aux termes d'un compromis en date du 20 juillet 1993 réitéré suivant acte dressé en double minute le 15 septembre 1993 par Maitre [V] [B] notaire associé à [Localité 19] (Hautes Alpes) et Maître [G] notaire associé a [Localité 1], les lots 2 et 4 de la copropriété Le Saint André située sur la commune de [Localité 14], à savoir un appartement de type 3 au premier étage et un garage au rez-de-chaussée moyennant le prix de 300.000 F. 



Considérant qu'elle avait été trompée sur la substance de l'immeuble vendu, dont elle a appris en 2002 qu'une partie était implantée sur le domaine public de la commune, Mme [S] [I] a le 17 juillet 2003 assigné Mme [P] [K], les consorts [L], [A], [F] et [Z] [B], venant aux droits et obligations de Me [V] [B] décédé, la SCP de notaires [B]-Lopez, Me [O] [G], la SCP de notaires [G]-Monin ,ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint André devant le tribunal de grande instance de Gap en annulation de la vente, restitution du prix et indemnisation de ses préjudices.

Une ordonnance du juge de la mise en état du 17 février 2004 confirmée par arrêt du 9 novembre 2005 a ordonné une expertise confiée à M. [D].



Par jugement du 03 septembre 2008 le tribunal de grande instance de Gap a :



-prononcé la nullité de la vente au motif que l'immeuble cadastré section [Cadastre 12] empiète (côté sud) sur le terrain communal sur une superficie de 39 m2 environ et que l'acquéreur n'a pas été informé de cet empietement,



-condamné Mme [K] à restituer à Mme [I] la somme de 50.453,71 euros au titre de la restitution du prix (45734.71euros) et des frais de vente et d'amélioration de l'appartement (4719 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2003,



-débouté Madame [I] de sa demande de dommages intérêts dirigée contre Mme [K],



-débouté Mme [I] de ses demandes contre Maître [O] [G] et la SCP [G] et Monin, 



-condamné solidairement Ia  SCP [B]-Lopez, Mme [F] [R] veuve [B], MM. [L] et [A] [B] et Mme [Z] [B] chacun pour sa part héréditaire dans la succession de Maitre [V] [B], à payer à Mme [I] la somme de 50.000 euros à titre de dommages intéréts en réparation de son préjudice de relogement,



-débouté Mme [I] de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive,



-débouté Mme [K] de sa demande en garantie,



-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,



-condamné la SCP [B]-Lopez et les consorts [B] à payer à Mme [I] la somme de 2.000 euros en application de Particle 700 du Code de procédure civile,



-dit que Maître [G] et la SCP [G] et Monin supporteront Ia charge de leurs frais de procédure non compris dans les dépens,



-condamné la SCP Gabet et les consorts [B] aux dépens.



Le 30 septembre 2008 Mme [S] [I] a relevé appel de cette décision. 



Par arrêt du 24 janvier 2011 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties la cour d'appel de Grenoble a avant dire droit au fond : 

-dit que le maire de la commune de Fraissinouse (05) devra faire connaitre à la cour dans quel délai la cession des 39 ou 40 m² qui représentent un empiétement sur le domaine public au bénéfice de la copropriété le [Localité 18] pourra intervenir, conformément aux engagements pris par la commune à plusieurs reprises,

-sursis à statuer sur les demandes des parties et sur les dépens. 



Par arrêt au fond du 29 janvier 2013 la première chambre de la cour d'appel de Grenoble a : 



Confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Gap, sauf à condamner la SCP [B]- Lopez solidairement avec les consorts [B] chacun pour sa part dans la succession de Me [V] [B] à payer à Mme [S] [I] la somme de 9.223 euros à titre de dommages et intérêts et sauf à dire que Me [O] [G] est également condamné solidairement avec la SCP [G] Monin à lui payer ladite somme, in solidum avec les consorts [B] et la SCP [B] Lopez,



Débouté Mme [S] [I] du surplus de ses demandes,



et ajoutant



Débouté Mme [S] [I] de sa demande tendant à être relevée et garantie par les notaires et les consorts [B] du non paiement par Mme [P] [K] du prix de vente et des embellissements,



Débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamné Mme [P] [K], les consorts [B] chacun pour sa part dans la succession de Me [V] [B] solidairement avec la SCP [B] Lopez, et Me [O] [G] solidairement avec la SCP [G] Monin aux dépens de la procédure d'appel avec application de l'article 699 au profit de Me Ramillon qui en a demandé le bénéfice.



La cour d'appel a considéré en substance :




 qu'ayant ignoré au jour de la vente que l'immeuble empiétait sur le domaine public communal Mme [I] a été victime d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, ce qui justifiait l'annulation de la vente,

que Mme [K], qui n'avait commis aucune faute, n'était redevable d'aucuns dommages et intérêts en sus du remboursement du prix de vente (45734.71 euros) augmenté des frais et des améliorations estimés par l'expert judiciaire à la somme de 4719 euros, 

que les notaires rédacteurs avaient commis une faute en se dispensant d'établir l'origine de propriété complète du bien vendu, qui aurait fait apparaître l'empiètement litigieux expressément mentionné dans la convention définitive de divorce passée le 9 juillet 1986 entre les parents de la venderesse,

que les préjudices annexes subis par l'acquéreur en raison du manquement des notaires à leur obligation de conseil doivent être indemnisés sur la base d'une perte de chance de 20 % de ne pas acquérir l'immeuble en l'état de l'offre de cession émise par la commune dès le 11 juin 1977 sur la base modique de 10 Fr le mètre carré d'empiètement,

que le préjudice justifié directement rattachable à la vente s'élève à la somme de 46'111,63 euros au titre du coût total du crédit d'acquisition, des taxes foncières acquittées depuis 1994 et des charges de copropriété, dont 20 % à la charge des notaires au titre de la perte de chance, soit la somme de 9223 euros,

que la demande de condamnation des notaires à garantir la restitution du prix de vente et des frais n'est pas fondée en l'absence de preuve rapportée de l'insolvabilité de Mme [K],

que la restitution du prix de la vente annulée n'étant pas un préjudice indemnisable,Mme [K] n'est pas fondée en sa demande de garantie à l'encontre des notaires.




Sur le pourvoi formé par Mme [I], la Cour de cassation, par arrêt du 29 octobre 2015, a cassé et annulé l'arrêt rendu le 29 janvier 2013, mais seulement en ce qu'il a limité à 9 223 euros la somme que sont condamnés à verser in solidum à Mme [I] à titre de dommages et intérêts la société [B]-Lopez, solidairement avec les consorts [B] et la société [G]-Monin solidairement avec M. [G].



La Cour de cassation a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Grenoble autrement composée.



Elle a considéré qu'en relevant d'office le moyen tiré de la perte d'une chance sans inviter préalablement les parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel avait violé l'article 16 du code de procédure civile.



Par déclaration de saisine du 30 décembre 2015 les consorts [B], Maître [O] [G], la société civile professionnelle Willy Marocco et Sylvie Dinh-Gia, venant aux droits de la SCP [B]-Lopez et la SCP [O] [G], Bernard Monin et Nicolas Villard ont sollicité la fixation de l'affaire devant la cour d'appel de Grenoble.



Par arrêt du 26 novembre 2018 la cour a ordonné une mesure de médiation.



Par ordonnance du 16 janvier 2020 la présidente de la deuxième chambre a constaté l'échec de la médiation et renvoyé l'affaire à la mise en état du 4 février.



Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°5 transmises par voie électronique le 11 septembre 2018 Mme [I] demande à la cour de :



Dire qu'il doit être uniquement statué à nouveau sur le principe et le quantum du 

préjudice de Mme [I], 

 

Dire que Mme [I] n'aurait pas acquis cet immeuble si elle avait eu 

connaissance de cet empiètement, 

 

Dire que le préjudice de Mme [I] ne repose pas sur la perte d'une chance 

mais sur un caractère certain, 

 

Dire que la responsabilité des notaires intimés reconnue tant par le Tribunal de Grande Instance de Gap que par la Cour d'Appel de Grenoble ne peut plus être remise en cause, 

 

Condamner en conséquence les intimés au paiement des sommes suivantes : 

 

- 54.774,79 euros au titre du préjudice lié à la différence de prix du marché 

- 40.000 euros au titre du préjudice d'éviction 

- 42.336,02 euros au titre du prêt souscrit auprès du Crédit Foncier de France 

- 5.412,58 euros au titre des impôts fonciers 

- 2.418,58 euros au titre des frais de syndic 

- 893,61 euros au titre des frais d'assurances AXA 

- 105.44 euros au titre des frais divers 

- 4.348.10 euros au titre des frais préalable au déménagement 

- 12.921,12 euros au titre des frais de déménagement 

- 6.225,32 euros au titre des prêts de « survie » 

- 19.581,45 euros au titre des frais de relogement 

- 25.000 euros au titre du préjudice moral 

- 48.588,60 euros au titre des frais engagés par Mme [I] dans les 

différentes procédures 

- 10.000,00 euros au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile. 

 

TOTAL : 272.605.61 euros 

 

 

Subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour souhaiterait intégrer dans l'Article 700, les frais et honoraires engagés par Mme [I], il conviendrait de condamner les intimés au paiement de la somme de 59.233,58 euros. 

 

Condamner les intimés aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



Elle soutient :



- que la responsabilité des notaires retenue par le tribunal de grande instance de Gap et par la cour d'appel n'a pas été remise en question par la Cour de cassation, et que ne subsiste en litige que le quantum de son préjudice,

- que la notion de perte de chance n'a pas à trouver application, dès lors que la faute commise et le préjudice sont certains, puisqu'elle n'aurait pas acquis la maison si elle avait eu connaissance de l'empiètement,

- que tous les postes de préjudice qu'elle réclame sont justifiés, notamment les frais d'avocats, dont elle fournit le détail,

-qu'au titre de la différence de prix du marché son préjudice s'élève à la somme de 54'774,79 euros alors que l'immeuble a été évalué par l'expert judiciaire à la somme de 105'228,50 euros et que le prix restitué est de 50'453,71 euros,

-que son préjudice d'éviction évalué à la somme de 40'000 euros est caractérisé par le fait qu'elle doit engager des frais importants pour se reloger dans un immeuble similaire (augmentation du prix du marché depuis l'expertise 10 000 euros, frais d'agence immobilière et de notaire 20 000 euros, frais de nouveau déménagement 10 000 euros),

-que le coût financier de son crédit d'acquisition s'élève à la somme de 42'336,02 euros au titre des intérêts acquittés, de l'assurance et des frais de dossier,

-que le montant total des impôts fonciers qu'elle a acquittés au titre de la période 1994/2012 s'élève à la somme de 5412,58 euros,

-que les charges de copropriété justifiées se sont élevées à la somme de 2418,58 euros pour la période 1997/2004,

-que suite à la carence du syndic professionnel et des autres copropriétaires elle a dû faire assurer l'immeuble pour un coût de 893,61 euros au titre de la période 2008/2014,

-qu'au titre de l'assainissement défectueux elle a effectué une dépense globale de 105,44 euros,

-que pour rejoindre le logement familial du Touquet, qui n'était pas habitable en l'état, elle a dû faire face à des frais de déplacement et d'hébergement provisoire entre les mois de septembre 2011 et mars 2012 pour un montant total de 4348,10 euros,

-que ses frais de déménagement, y compris les dépenses engagées au titre du transport de ses chats, se sont élevés à la somme globale de 12'921,12 euros,

-que pour faire face aux frais de la procédure elle a dû contracter entre les mois d'avril 2005 et novembre 2013 divers prêts 'de survie' dont le coût global s'est élevé à la somme de 6225,32 euros,

-que pour pouvoir se reloger dans l'immeuble familial du Touquet, qui avait besoin d'importants travaux de rénovation, elle a dû emprunter à son frère une somme globale de 19'581,45 euros,

-que depuis l'engagement de la procédure judiciaire et jusqu'au 30 juin 2012 elle a été harcelée par la famille de la venderesse, au point que son état de santé s'en est trouvé altéré, ce qui justifie l'allocation d'une somme de 25'000 euros en réparation de son préjudice moral,

-que pour l'ensemble de la procédure ses frais d'avocat se sont élevés à la somme globale de 48'588,60 euros.





Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 12 janvier 2018 les consorts [B], Maître [O] [G], la société civile professionnelle Willy Marocco et Sylvie Dinh-Gia, venant aux droit de la SCP [B]-Lopez et la SCP [O] [G], [O] Monin et Nicolas Villard demandent à la cour de :



Constater que les prétentions financières formées par Mme [I] à l'encontre des notaires ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum, 



Constater que Mme [I], même mieux informée sur la situation de l'ensemble immobilier concernant les difficultés relatives à l'empiètement, n'aurait pas renoncé à cette acquisition compte tenu de son intérêt financier et des possibilités de régulariser la situation sans aucune conséquence financière à son encontre, 



Constater que Mme [I] ne justifie d'aucune perte de chance d'avoir pu refuser de contracter la vente. 



En conséquence, 



Debouter Mme [I] de l'intégralité de ses prétentions financières dirigées à l'encontre des notaires mis en cause et des Consorts [B]. 



A titre subsidiaire, 



Dire et juger que l'indemnisation des préjudices sollicités par Mme [I] ne saurait excéder la somme de 9.223,00 euros sur le fondement de la perte de chance d'avoir été en mesure de renoncer à l'acquisition immobilière si elle avait été mieux informée. 



Dire et juger qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ils soutiennent :



-que pour maintenir sa demande en nullité et tenter de battre monnaie Mme [I] a fait obstacle à la régularisation de la situation en ne participant pas à l'assemblée générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur l'offre de cession de la commune pour le prix de 5000 euros que M. [K] père s'était engagé à régler intégralement,

-que postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 29 janvier 2013 la cession est d'ailleurs intervenue au profit de la copropriété, tous les frais ayant été assumés par Mme [K],

-que s'agissant de la responsabilité civile professionnelle des notaires, c'est à juste titre que la cour d'appel avait jugé qu'il appartenait à Mme [I] d'étabir que dûment informée elle aurait refusé de contracter ou qu'elle avait perdu une chance de refuser de contracter la vente et que l'indemnisation de cette perte de chance ne peut-être égale au bénéfice que Mme [I] aurait retiré de la réalisation de l'événement escompté,

-que le défaut d'information imputable aux notaires ne peut en effet être réparé que sur le fondement de la perte de chance,

-qu'il est faux de prétendre que la somme de 9 223 euros est définitivement acquise, alors que la Cour de cassation a cassé ce seul chef de dispositif de l'arrêt,

- que l'action en nullité a été engagée par Mme [I] près de 10 ans après son achat, alors que ses droits n'étaient nullement remis en cause par la commune et alors que cette dernière était d'accord pour régulariser la situation moyennant un coût modique, 

-que mieux informée Mme [I] n'aurait donc pas pour autant renoncé à l'achat, puisque l'accord de cession de la commune aurait également été porté à sa connaissance dans le même temps et que l'opération se serait révélée tout aussi intéressante en l'état du faible prix d'acquisition et de l'absence de toute difficulté juridique liée à l'empiétement,

-qu'aucune perte de chance de ne pas contracter n'est donc caractérisée, ce qui exclut toute indemnisation,

-qu'en toute hypothèse l'indemnisation ne saurait excéder la somme de 9223 qui a été allouée par la cour d'appel alors que les préjudices invoqués, à hauteur de la somme exorbitante de 262'554,03 euros, résultent des choix procéduraux et de vie de la requérante, qui ne peut s'enrichir indûment en faisant notamment supporter aux notaires le coût financier du prêt d'acquisition et celui de son logement actuel alors :

que l'évolution de la valeur du bien entre la date d'acquisition et l'expertise judiciaire, qui est liée à l'évolution du marché immobilier, n'est pas un préjudice en lien de causalité avec les conditions de réalisation de la vente,

qu'aucune somme ne peut être réclamée au titre d'un préjudice d'éviction, puisque Mme [I], qui a pris la décision d'aller vivre dans l'immeuble de ses parents décédés, a fait le choix de ne pas acquérir un nouveau bien immobilier,

que sauf à s'enrichir sans cause, Mme [I], qui n'a pas sollicité la nullité du contrat de prêt avec celle du contrat principal, ne peut réclamer le coût financier de son crédit d'acquisition,

qu'il n'est pas justifié du paiement effectif des taxes foncières entre 1994 et 2012, tandis que Mme [I] a négligé de solliciter auprès de l'administration fiscale la restitution des impositions antérieures à 2013,

que le paiement des charges de copropriété n'est pas plus justifié, tandis qu'il s'agit de dépenses liées à la qualité de copropriétaire de l'appelante,

que les frais d'assurance et de réparation, qui concernent la gestion et l'entretien de la copropriété, doivent être supportés par l'ensemble des copropriétaires,

que les frais de transport, d'hébergement et de réparation du logement du Touquet, qui résultent de la propre décision de l'acquéreur de déménager, ne présentent aucun lien direct avec la régularisation de l'acte de vente, étant observé que s'agissant des travaux aucune facture n'est produite aux débats,

que les frais de déménagement, qui sont justifiées à hauteur de la somme de 5800,52 euros, ne peuvent être mis à la charge des notaires, puisque Mme [I] a décidé de déménager pour des raisons personnelles antérieurement à l'arrêt de la cour d'appel ayant définitivement prononcé la nullité de la vente,

que Mme [I] doit assumer seule le coût des concours bancaires, qui auraient été souscrits pour faire face aux frais de la procédure judiciaire, étant observé que les notaires ne sont pas responsables de la situation financière de cette dernière et qu'il est réclamé en outre une substantielle indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

que les dépenses engagées par Mme [I] et son frère pour rénover un bien immobilier indivis dépendant de la succession de leur parent sont sans lien avec la vente annulée, étant observé qu'il est reconnu que les prêts familiaux prétendument consentis n'ont pas à ce jour été remboursés,

que les faits de harcèlement invoqués auraient été commis exclusivement par la famille [K], ce qui exclut toute responsabilité des notaires à ce titre,

que les frais de procédure exposés par Mme [I], qui ont déjà donné lieu à un arbitrage en application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre des précédentes instances, ne constituent pas un préjudice indemnisable. 

 

Il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour le détail de leur argumentation. 



L'affaire a été fixée à l'audience du 14 avril 2020, avec clôture de la procédure au 18 février 2020, puis renvoyée au 14 décembre 2020, en raison de la crise sanitaire.





MOTIFS DE LA DECISION



La cassation très partielle qui a été prononcée ne porte que sur la disposition de l'arrêt rendu le 29 janvier 2013 par la présente cour qui a condamné in solidum les consorts [B] solidairement avec la SCP [B]-Lopez et Me [G] solidairement avec la SCP [G]-Monin à payer à Mme [I] la somme de 9223 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices annexes non réparés par la restitution du prix et des frais de la vente annulée.



Il a donc été définitivement et irrévocablement jugé que la vente était annulée, que Mme [K] était condamnée à restituer à l'acquéreur la somme de 50'453,71 euros au titre du prix et des frais de la vente, que Mme [I] était déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la venderesse et de son recours en garantie à l'encontre des notaires au titre de la restitution du prix de vente et enfin que les deux notaires ayant concouru à la rédaction de l'acte de vente avaient manqué à leur obligation de conseil et d'information en rappelant une origine de propriété incomplète ne faisant pas apparaître l'empiètement litigieux. 



Ne subsistent donc en litige à ce stade que la nature et l'étendue des préjudices accessoires subis par l'acquéreur en lien avec la faute des notaires.



Sur la nature du préjudice allégué



Victime d'un défaut d'information sur le vice d'implantation affectant l'immeuble en copropriété, dont les lots 2 et 4 ont fait l'objet de la vente litigieuse, Mme [I] a subi un préjudice qui doit s'analyser en une perte de chance de ne pas contracter, c'est-à-dire d'éviter l'événement dommageable constitué par l'acquisition de portions d'immeuble affectées de ce vice.



Aucun élément du dossier, ni aucune circonstance particulière ne viennent corroborer son affirmation non étayée selon laquelle, mieux informée, elle aurait nécessairement renoncé à son projet d'acquisition. La recherche de tranquillité qu'elle avance comme unique motivation de son choix, qui est celle de la plupart des acquéreurs d'immeubles, ne suffit pas, en effet, à établir que la révélation de l'empiétement très limité de l'immeuble sur le domaine public communal l'aurait amenée à ne pas contracter. 



Ainsi en présence d'un aléa elle n'est pas fondée à soutenir que son préjudice en lien avec la faute des notaires est entièrement consommé.



Il est incontestable que le prix d'achat de l'immeuble (300'000 Fr soit en 45731 euros) était particulièrement attractif pour Mme [I], alors que 10 ans plus tard la valeur vénale de ce bien a été estimée à une somme bien supérieure : 123'500 euros le 8 septembre 2004 par un économiste de la construction, 157'000 euros le 14 octobre 2004 par un agent immobilier et 105'228,50 euros le 23 août 2006 par l'expert judiciaire.



Dès le 30 avril 1977 le conseil municipal de la commune de [Localité 14], faisant droit à la demande de régularisation du permis de construire déposée par M. [T] [K], a consenti à la cession à titre gratuit des 39 m² d'empiétement sur le domaine public communal et a autorisé la construction en limite.



Il résulte des pièces du dossier que cet accord de cession permettant de mettre fin au vice d'implantation du bâtiment a été réaffirmé par la suite à de nombreuses reprises, même si sa mise en 'uvre effective a été retardée par la création d'une nouvelle voirie nécessitant la modification du PLU et par l'obligation pour la commune de faire évaluer l'assiette cédée par le service des domaines. C'est ainsi que par délibérations des 20 juillet et 14 novembre 2011 le conseil municipal a autorisé le maire de la commune à vendre le bien à la copropriété Le Saint André moyennant le prix de 5000 euros et a décidé du déclassement d'une partie de la voie communale n° 6. Cette autorisation a été confirmée par une nouvelle délibération municipale du 22 mars 2012.



La copropriété étant dépourvue de syndic et Mme [I] ayant choisi de ne pas participer à l'assemblée générale qui s'est tenue en mairie le 14 juin 2012, l'opération n'a pas pu être immédiatement finalisée. Elle le sera ultérieurement le 30 avril 2015 après l'arrêt confirmatif de la cour d'appel ayant définitivement prononcé l'annulation de la vente du 15 septembre 1993 et après désignation le 2 mars 2015 d'un syndic régulièrement habilité à procéder à l'acquisition.



Aucune difficulté matérielle et juridique ne faisait donc sérieusement obstacle à la régularisation de la situation, qui est intervenue sans dépenses supplémentaires pour les copropriétaires, puisque dès l'origine M. [T] [K] a offert de payer le prix de cession ainsi que les frais de vente.



Dès lors, si au jour de son acquisition Mme [I] avait reçu une information complète sur l'origine de propriété et donc sur l'existence de l'empiétement litigieux, qui était mentionné dans l'acte de partage communautaire du 9 juillet 1986 constituant le titre de propriété de l'auteur (M. [T] [K]) de la venderesse, elle aurait nécessairement eu connaissance dans le même temps de l'accord de cession donné par la commune et de l'engagement de M. [K] de prendre à sa charge tous les frais de la régularisation.



Au vu de l'ensemble de ces éléments ( prix d'acquisition permettant d'espérer une plus-value importante et accord de principe de la commune pour une régularisation sans dépenses supplémentaires pour la copropriété) la perte de chance de ne pas acquérir les lots de copropriétés litigieux doit par conséquent être fixée au taux de 30 %, qui tient compte de la crainte légitime de tout acquéreur normalement prudent de s'engager en présence d'une difficulté juridique nécessitant pour sa résolution la passation d'un acte et le déclassement d'une portion du domaine public communal.



Sur les demandes indemnitaires



Dès lors que seul le préjudice en lien avec le défaut d'information imputable aux notaires ouvre droit à réparation, l'acquéreur ne peut prétendre à réparation qu'au titre des coûts qu'il a supportés en relation avec la propriété de l'immeuble, à laquelle, laissé dans l'ignorance du vice d'implantation, il n'a pas été mis en mesure de renoncer.



Ainsi, ne sont pas indemnisables au titre de la perte de chance l'ensemble des chefs de préjudice en relation directe et exclusive avec la nullité de la vente, que Mme [I] a choisi de demander sans y être contrainte, mais aussi avec la décision de cette dernière d'anticiper sur la décision judiciaire définitive d'annulation en faisant le choix de vie de quitter le logement pour emménager dans un bien de famille sans être en rien troublée dans sa possession.



La demande indemnitaire dirigée contre les notaires rédacteurs ne saurait par conséquent prospérer au titre :




de la différence entre le prix d'achat et la valeur de marché du bien au jour de l'annulation, ainsi que des frais prévisibles d'une nouvelle acquisition, qui résultent de la décision de l'acquéreur de renoncer à la propriété de l'immeuble et donc à la plus-value - potentielle,

des frais préalables à l'emménagement dans le logement familial du Touquet exposés antérieurement à l'arrêt de la présente cour du 29 janvier 2013, des dépenses ultérieures de déménagement, ainsi que du coût des travaux de rénovation de ce bien indivis, qui trouvent leur cause dans la décision de Mme [I] de ne pas procéder à une nouvelle acquisition immobilière et de rejoindre pour des raisons personnelles un bien de famille vétuste nécessitant des travaux de réparation et d'aménagement, étant observé d'une part que les prêts que lui aurait consentis son frère le 2 juin 2012 pour faire face à ces dépenses de travaux n'ont à ce jour fait l'objet d'aucun remboursement, et d'autre part que les améliorations ainsi réalisées sont venues accroître la valeur patrimoniale de l'immeuble.




Les frais d'assurance et de travaux d'assainissement que Mme [I] aurait pris en charge seule du fait de l'inorganisation de la copropriété et de la défaillance des autres copropriétaires, qui relèvent des charges communes à répartir entre tous les copropriétaires et qui trouvent leur cause dans la carence de la gestion collective de l'immeuble, ne sont pas plus indemnisables au titre de la perte de chance dont doivent répondre les notaires.



Le coût financier des prêts dits « de survie », qui auraient été contractés par Mme [I] pour faire face à ses dépenses de procédure, n'ouvre pas davantage droit à indemnisation, dès lors que l'engagement de la procédure judiciaire ne découle pas nécessairement du défaut d'information imputable aux rédacteurs de l'acte, que ces derniers n'ont pas au demeurant à répondre de la situation financière difficile de leur adversaire et que ces frais sont susceptibles d'entrer dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile, dont l'appelante sollicite également l'application à son profit.



En outre, les faits de harcèlement, à l'origine du préjudice moral allégué, ont été commis, de l'aveu même de Mme [I], par Mme [K] et les membres de sa famille, de sorte qu'ils ne peuvent à l'évidence donner lieu à indemnisation au titre de la perte de chance causée par la faute des notaires rédacteurs.



Enfin les frais irrépétibles de la procédure antérieure, dont le quantum a déjà été apprécié au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre des précédentes instances, ne constituent pas un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance. 



Ne peuvent en conséquence ouvrir droit à réparation que les seuls frais et coûts liés à l'acquisition de l'immeuble litigieux et à la qualité de propriétaire de Mme [I], qui ne les aurait pas supportés si, dûment informée du vice d'implantation, elle avait estimé pour cette raison devoir renoncer à son achat.



Ainsi est-elle fondée tout d'abord à solliciter une indemnisation au titre du coût financier du prêt d'acquisition de 240'000 francs qu'elle a contracté le 12 août 1993 auprès du Crédit Foncier de France.



Il résulte des pièces du dossier que ce prêt amortissable sur une durée de 20 ans entre le 6 novembre 1993 et le 6 octobre 2013 a été intégralement remboursé (attestation crédit foncier du 26 juillet 2017), que le montant total des intérêts acquittés s'est élevé à la somme de 38 885,61 euros, y compris les intérêts intercalaires pour 487,53 euros, qu'au titre de l'assurance accessoire une somme globale de 2853,85 euros a été payée en sus des mensualités de remboursement et que les frais de dossier de prêt se sont élevés à la somme de 596,56 euros.



Il ne peut être sérieusement soutenu que l'emprunteuse a concouru à la constitution de ce chef préjudice, alors qu'au jour de l'arrêt ayant définitivement prononcé l'annulation de la vente (29 janvier 2013) la quasi-totalité des intérêts avait été payée ( selon le tableau d'amortissement il ne subsistait à cette date qu'une dette d'intérêt résiduelle de moins de 100 euros), tandis qu'il appartenait également aux notaires d'appeler en cause le prêteur aux fins d'annulation corrélative du contrat de prêt et ainsi de minoration du coût total de l'emprunt susceptible d'être mis à leur charge. 



Le préjudice financier lié à l'acquisition à crédit du bien s'est donc élevé à la somme totale de 42'336,02 euros, sur laquelle il convient d'appliquer le taux de perte de chance précédemment arrêté.



Mme [I] sollicite également à bon droit des dommages et intérêts au titre de la taxe foncière liée à la propriété de l'immeuble qu'elle a acquittée entre 1994 et 2012 pour un montant total justifié de 5412,58 euros, sous réserve, là encore, de l'application du taux de perte de chance retenu. La preuve du règlement effectif de cette taxe résulte suffisamment des avis d'imposition comportant l'indication manuscrite de la date de paiement et à compter de l'année 2002 l'échéancier de prélèvement automatique, étant observé qu'aux termes de sa réponse à réclamation du 17 novembre 2014 l'administration fiscale n'a fait état d'aucun incident de paiement.



Aucune négligence ne saurait être imputée à la redevable dès lors qu'il résulte clairement de la réponse susvisée que la vente n'ayant été définitivement annulée que par arrêt du 29 janvier 2013, toute réclamation était définitivement irrecevable concernant les taxes foncières antérieures à 2013.



Il est enfin justement demandé réparation au titre des charges de copropriété dont Mme [I] était redevable en sa qualité de propriétaire du bien vendu.



Au vu des décomptes de charges et des appels de fonds versés au dossier, qui font apparaître la situation du compte du copropriétaire avec l'inscription des sommes portées à son crédit, il est justifié du paiement à ce titre d'une somme globale de 2418,56 euros pour la période 1997 à 2004.



Il sera par conséquent fait droit à la demande indemnitaire à concurrence de la somme de 15050.14 euros [( 42'336,02 + 5412,58 + 2418,56) X 30 %].



L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [I].





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PAR CES MOTIFS 



La cour statuant sur renvoi après cassation publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Rappelle qu'il a été définitivement et irrévocablement jugé que la vente était annulée, que Mme [K] était condamnée à restituer à l'acquéreur la somme de 50'453,71 euros au titre du prix et des frais de la vente, que Mme [I] était déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la venderesse et de son recours en garantie à l'encontre des notaires au titre de la restitution du prix de vente et enfin que les deux notaires ayant concouru à la rédaction de l'acte de vente avaient manqué à leur obligation de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur,



Réforme le jugement déféré sur le quantum de la condamnation à dommages-intérêts et statuant à nouveau de ce chef :




dit et juge que le défaut d'information imputable aux notaires rédacteurs de l'acte de vente du 15 septembre 1993 a fait perdre à Mme [S] [M] [I] une chance de ne pas contracter dont le taux est fixé à 30 %,

condamne in solidum les consorts [L], [A], [F] et [Z] [B] chacun pour sa part dans la succession de Me [V] [B] solidairement avec la SCP Willy Marocco et Sylvie Dinh-Gia, venant aux droits de la SCP [B] Lopez, et Me [O] [G] solidairement avec la SCP [O] [G], Bernard Monin et Nicolas Villard à payer à Mme [S] [I] la somme de 15050.14 euros à titre de dommages-intérêts,

déboute Mme [S] [I] du surplus de sa demande indemnitaire,

condamne in solidum les consorts [L], [A], [F] et [Z] [B] chacun pour sa part dans la succession de Me [V] [B] solidairement avec la SCP Willy Marocco et Sylvie Dinh-Gia, venant aux droits de la SCP [B] Lopez, et Me [O] [G] solidairement avec la SCP [O] [G], Bernard Monin et Nicolas Villard à payer à Mme [S] [I] une nouvelle indemnité de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,




Condamne in solidum les consorts [L], [A], [F] et [Z] [B] chacun pour sa part dans la succession de Me [V] [B] solidairement avec la SCP Willy Marocco et Sylvie Dinh-Gia, venant aux droits de la SCP [B] Lopez, et Me [O] [G] solidairement avec la SCP [O] [G], Bernard Monin et Nicolas Villard aux dépens ,y compris ceux afférents à la décision cassée avec Mme [P] [K] pour ces derniers, dont distraction pour ceux de la présente procédure d'appel au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Sarah Djabli, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,