Cour d'Appel · 1ere Chambre — 2 mars 2021

N° RG 19/00139 - N° Portalis DBVM-V-B7D-J2LE

JB

N° Minute :

















































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



Me Gabriel SABATIER



la SELARL RETEX AVOCATS



Me Corinne ROMAND



SCP GOURRET JULIEN



 la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 02 MARS 2021



Appel d'un Jugement (N° R.G. 16/04684)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 13 novembre 2018

suivant déclaration d'appel du 09 Janvier 2019



APPELANT :



M. [D] [K]

né le [Date naissance 28] 1949 à [Localité 52] (CONNECTICUT)

de nationalité Française

[Adresse 45]

[Localité 49]



représenté par Me Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE



INTIMÉS :



Mme [S] [B]

née le [Date naissance 26] 1964 à [Localité 51]

de nationalité Française

[Adresse 46]

[Localité 49]



représentée par Me Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE



M. [W] [Y]

né le [Date naissance 25] 1951 à [Localité 33]

de nationalité Française

[Adresse 43]

[Localité 38]



Mme [P] [E]

née le [Date naissance 12] 1943 à [Localité 53]

de nationalité Française

[Adresse 47]

[Localité 29]



représentés par Me Corinne ROMAND, avocat au barreau de VALENCE



LA SCP [M] [R] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 30]

[Localité 33]



représentée par Me Olivier JULIEN de la SCP GOURRET JULIEN, avocat au barreau de VALENCE



LA SCP [O] [A] ERIC FERAUD ANTOINE BROUARD MATHIEU FONTAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 32]

[Localité 27]



représentée par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE



COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ   :



Mme Hélène COMBES, Président de chambre,

Mme Véronique LAMOINE, Conseiller,

Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,



Assistées lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier





DÉBATS :



A l'audience publique du 01 Février 2021, Madame BLATRY a été entendue en son rapport.



Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.



* * * * * * 



FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES



Suivant acte authentique passé le 18 novembre 1999 par Maître [O] [A], notaire à [Localité 50], et avec la participation de Maître [M] [R], notaire à [Localité 33], Monsieur [D] [K] a acquis de Monsieur [W] [Y] et de son épouse, Madame [P] [E], sur la commune de [Localité 49] (26) lieu dit [Localité 44], les parcelles cadastrées Section E n° [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 34] et [Cadastre 36] issues de la division d'un ensemble immobilier de huit hectares appartenant aux consorts [U] [I] / [F] [J].



Madame [S] [B] est propriétaire de diverses parcelles voisines également issues de la propriété [I] / [J].



Il existe sur le fonds de Madame [B] une source avec un dispositif de captage comprenant pompe et réservoir. 



Les consorts [I] / [J] avaient obtenu un permis de construire à la condition que le traitement de l'eau de source soit assuré par une unité individuelle.



En vendant partie de leur propriété, les consorts [I] / [J] ont transféré aux époux [Y] le permis de construire avec la condition tenant au traitement de l'eau.



L'acte de vente des époux [Y] contenait une condition particulière ainsi rédigée :



« si le forage devant être réalisé par le nouveau propriétaire se révélait négatif, l'ancien propriétaire consentirait à partager en deux le débit de la source alimentant sa maison. Les travaux d'établissement et d'entretien seraient à la charge du nouveau propriétaire'».



Le forage n'a jamais été réalisé et la maison acquise par les époux [Y] et vendue à Monsieur [K] a finalement été alimentée en eau par la source située sur partie de la propriété conservée par les consorts [I] / [J].



A la vente de la propriété des époux [Y] à Monsieur [K], la précédente condition particulière a été reprise dans l'acte authentique et y a été ajoutée une autre stipulation selon laquelle :



«'le vendeur indique que le forage n'a pas été réalisé mais que par contre un captage a bien été réalisé sur la source chez le voisin, avec installation d'une pompe dans le bien vendu alimentant une réserve d'eau et qu'en conséquence cette condition n'a plus lieu d'être'».



En 2016, lors de l'acquisition par Madame [B] du reste de la propriété [I] / [J], Monsieur [K] a écrit à celle-ci pour lui demander de réparer le dispositif de captage affecté de fissures.

En retour, Madame [B] l'a mis en demeure, en l'absence de toute servitude, de cesser d'utiliser l'eau de source dès qu'il aurait pu faire réaliser un forage.



Prétendant que le fonds [B] est grevé au profit de sa propriété d'une servitude de puisage, Monsieur [K] a, suivant exploits d'huissier des 28 octobre, 2 et 23 novembre 2016, fait citer devant le tribunal de grande instance de Valence, Madame [B], les consorts [Y]/ [E], la SELARL [R] et la SCP [A] & Feraud, principalement, en reconnaissance de cette servitude de puisage.



Par ordonnance du 6 juillet 2017, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [K] de sa demande d'expertise.



Par jugement du 13 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Valence a débouté Monsieur [K] de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamné à payer uniquement à Madame [B] une indemnité de procédure de 2.000,00€ et à supporter les dépens de l'instance.



Par déclaration du 9 janvier 2019, Monsieur [K] a interjeté appel de cette décision.



Au dernier état de ses écritures en date du 2 janvier 2021, Monsieur [K] demande de réformer le jugement déféré et de :



1) à titre principal




constater l'existence d'une servitude d'adduction d'eau au profit de son fonds dont est débiteur le fonds de Madame [B],

ordonner la retranscription, dans les actes authentiques, de la servitude au profit de son fonds et dont le fonds de Madame [B] est débiteur,

condamner Madame [B] ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 5.000,00€,




2) subsidiairement, si la cour estimait que l'existence d'un forage négatif est la condition pour être raccordé au réservoir alimenté par la source située sur le fonds de Madame [B]




condamner Maitre [A] solidairement avec Monsieur [Y] et Madame [E] à le relever et garantir du coût de réalisation d'un forage,

condamner Maître [A] solidairement avec Monsieur [Y] et Madame [E] ou qui mieux le devra à lui payer 5.000,00€ d'indemnité de procédure.




Il explique que :



sur la servitude d'adduction d'eau




il ressort de la situation de fait caractérisée par l'absence totale de réseau d'eau communal à proximité de la propriété que la volonté des consorts [I] / [J] était de créer une servitude de puisage sur la source existante sur la partie qu'il conservait au bénéfice du fonds vendu aux époux [Y],

cette volonté de nover l'obligation de réalisation d'un forage négatif comme préalable à la constitution de la servitude de puisage a été retranscrit par la stipulation selon laquelle: «' le vendeur indique que le forage n'a pas été réalisé mais que par contre un captage a bien été réalisé sur la source chez le voisin, avec installation d'une pompe dans le bien vendu alimentant une réserve d'eau et qu'en conséquence cette condition n'a plus lieu d'être'»,

le dispositif de captage est constitué d'une pompe alimentant un réservoir raccordé à deux conduites alimentant deux maisons,

il n'y a pas besoin de la présence de l'homme pour que l'usage soit continu,

la condition de forage a été abandonnée, ce qui est expressément indiqué dans son titre de propriété,

quand Madame [B] a acheté son bien, elle a visité les lieux, a été informée de la configuration des lieux et n'a pas contesté l'existence de la servitude,

son titre de propriété contient donc une servitude d'adduction sur la source située sur le fonds [B],


sur les manquements de Maître [A]




le tribunal a justement relevé les manquements de Maître [A] qui n'a pas veillé à son obligation d'assurer l'efficacité des actes qu'il passe et n'a pas attiré l'attention des parties sur la portée des déclarations visées à l'acte,

il n'aurait jamais acquis ce bien s'il n'était pas raccordé à la source,

l'alimentation en eau est une condition essentielle de son engagement,

il a fait chiffrer les travaux de forage et de l'installation nécessaire pour la somme de 6.769,70€,

il demande à être relevé et garanti de cette somme.




Par conclusions récapitulatives du 18 janvier 2021, Madame [B] demande de débouter Monsieur [K] de l'ensemble de ses demandes, confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner Monsieur [K] à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00€.



Elle expose que :




le tribunal a justement retenu l'absence de servitude de puisage,

Monsieur [K] a bénéficié d'une simple tolérance,

il ne justifie pas d'un quelconque entretien à frais communs,

en l'absence de toute servitude dont son fonds serait débiteur, elle n'a commis aucune faute.




Par dernières écritures du 18 janvier 2021, la SCP Messie-Ferraud-Brouard-Fontaine demande d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu une faute à son encontre, confirmer pour le surplus en ce qu'il a débouté Monsieur [K] de ses demandes à son encontre et, y ajoutant, condamner Monsieur [K] ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00€.



Elle explique que :



sur l'existence de la servitude




la servitude du fait de l'homme s'établit par titre, prescription ou destination du père de famille,

l'écrit peut revêtir n'importe qu'elle forme,

il résulte de l'acte de vente [J]/ [I] aux époux [Y] que les vendeurs ont consenti aux acquéreurs une servitude de puisage grevant partie de la propriété restée en leur possession,

les vendeurs ont abandonné la condition de forage négatif comme condition préalable de la servitude de puisage puisqu'ils ont autorisé un captage de leur source par les acquéreurs sans forage préalable,

c'est d'ailleurs l'explication de l'insertion de la clause selon laquelle «' le vendeur indique que le forage n'a pas été réalisé mais que par contre un captage a bien été réalisé sur la source chez le voisin, avec installation d'une pompe dans le bien vendu alimentant une réserve d'eau et qu'en conséquence cette condition n'a plus lieu d'être'»,

Madame [B] avait connaissance dès son installation de cette servitude de puisage,

la clause est opposable aux tiers, même en l'absence de publication, s'il en est fait mention dans l'acte ou si le tiers en connaissait l'existence au moment de l'acquisition,

Madame [B] fait d'ailleurs état de cette jurisprudence dans ses écritures,




sur l'absence de faute du notaire




en première instance, Monsieur [K] n'argumentait sur aucune faute du notaire,

en cause d'appel, il s'empare de la motivation du tribunal,

toutefois, la responsabilité du notaire ne peut être retenue que par la triple démonstration cumulative d'une faute, d'un préjudice actuel et certain et d'un lien de causalité,

la condition du forage négatif n'a pas été érigée en condition suspensive de la constitution de la servitude et les parties ont choisie d'en faire une condition particulière,





comme le soutient Monsieur [K], on peut considérer qu'il y a eu novation de l'obligation de réaliser un forage négatif comme préalable à la constitution de la servitude de puisage,

 il y a lieu de considérer surtout que les propriétaires du fonds originel ont renoncé à la condition particulière de forage négatif pour que la servitude de puisage soit constituée,

c'est à tort que le tribunal a considéré que cette renonciation devait prendre la forme d'un acte notarié,

la renonciation peut être tacite à condition qu'elle résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer,

cette renonciation à la condition d'un forage négatif préalable résulte sans équivoque des aménagements réalisés au vu et au su des propriétaires originels,

dès lors, il ne peut être reproché au notaire d'avoir mentionné dans l'acte de vente [Y] / [K] que la condition particulière visée à l'acte de 1994 n'avait plus sa raison d'être,

c'est également à tort que le tribunal a estimé que Monsieur [K] ne rapportait pas la preuve de la servitude par destination du père de famille du fait que la servitude litigieuse était discontinue et apparente,

en l'espèce, le fait de l'homme ne se limite pas à puiser de l'eau car les aménagements réalisés permettent une alimentation en eau ne nécessitant pas la main de l'homme pour son exercice,

le caractère continu de la servitude de captage s'apprécie au regard de son usage continuel,

dès lors, Monsieur [K] démontre que les conditions de la servitude par destination du père de famille sont remplies,




sur l'absence de préjudice indemnisable et de lien de causalité




si la cour ne reconnaissait pas l'existence d'une servitude de puisage, le préjudice de Monsieur [K] ne serait pas certain à défaut d'une décision définitive rejetant sa demande,

si la cour retenait que la servitude de puisage ne pouvait être établie qu'après constat d'un forage négatif, il ne serait pas rapporté la preuve que Monsieur [K] réaliserait ce forage,

la demande de Monsieur [K] repose sur des faits hypothétiques,

il appartient à Monsieur [K] de rapporter la preuve que, mieux informé, le dommage aurait pu être évité,

il admet dans ses écritures qu'informé, il aurait demandé un forage préalable, ce qui démontre que cela n'aurait pas remis en cause sa décision d'achat ou d'en négocier le prix.




Par conclusions récapitulatives du 11 avril 2019, Monsieur [Y] et Madame [E] demandent de réformer le jugement déféré et de :




dire que le fonds de Monsieur [K] bénéficie d'une servitude de captage sur le fonds appartenant à Madame [B] établie par le fait de l'homme,

constater que Monsieur [K] ne justifie d'aucun dommage et le débouter de sa demande en paiement du coût de la réalisation d'un forage,

condamner Monsieur [K] à payer à chacun d'eux une indemnité de procédure de 2.000,00€.




Ils soulignent que :




il est constant que leurs vendeurs ont entendu nover la servitude et qu'ils y ont consenti,

ce consentement résulte de ce qu'ils n'ont pas réalisé le forage et qu'ils se sont raccordés au captage de la source,

cette situation s'est pérennisée avec entretien à frais communs.




En dernier lieu, le 1er avril 2019, la SELARL [R] demande en l'absence de toute demande formée à son encontre, de la mettre hors de cause, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il n'a pas retenu sa responsabilité, de l'infirmer sur le rejet de sa demande d'indemnité de procédure et de condamner Monsieur [K] à lui payer à ce titre la somme de 3.500,00€.



La clôture de la procédure est intervenue le 13 octobre 2020.

SUR CE



1/ sur la demande de mise hors de cause de la SELARL [R]



En l'absence de toute demande formée à l'encontre de la SELARL [R], c'est à tort que le tribunal a refusé de la mettre hors de cause.



Le jugement déféré sera infirmé à ce titre et la SELARL [R] sera mise hors de cause.



2/ sur l'existence d'une servitude de puisage au bénéfice du fonds de Monsieur [K]

 

Par application de l'article 686 alinéa 2 du code civil, l'usage et l'étendue des servitudes établies par le fait de l'homme se règlent par le titre qui les constituent et, à défaut de titre, par les règles des articles suivants.



L'article 688 dispose que les servitudes sont soit continues soit discontinues et l'article 689 que les servitudes sont apparentes ou non apparentes.



Un ouvrage en maçonnerie visible et permanent, au moyen duquel l'eau d'une source est captée suffit à conférer à une servitude de prise d'eau un caractère apparent, bien que les canalisations soient souterraines.



En l'espèce, le dispositif de captage de la source située sur le fonds [B] est constitué d'une pompe, d'un réservoir et de deux canalisation approvisionnant la maison de Monsieur [K] et celle de Madame [B].



Une servitude qui peut s'exercer d'elle-même de façon continue au moyen d'ouvrages permanents aménagés à cet effet, encore que l'usage n'en soit intermittent et comporte pour sa suspension ou sa reprise l'intervention de l'homme, a un caractère continu.



En l'espèce, au regard du dispositif permanent de captage d'eau, la servitude d'adduction d'eau peut être qualifiée, dans ces conditions, de continue.



Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la prescription.

Monsieur [K] n'argumente pas sur la prescription acquisitive.



Par application de l'article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.



L'article 693 précise qu'il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état dont résulte la servitude.



Il n'est pas contesté que la propriété de Monsieur [K] et celle de Madame [B] étaient précédemment réunies en un seul fonds appartenant aux consorts [I] / [J].



Le titre de Monsieur [K] porte mention de deux conditions particulières.



La première mention, également visée dans l'acte de vente [I]/[J] et époux [Y], prévoit :



'si le forage devant être réalisé par le nouveau propriétaire se révélait négatif, l'ancien propriétaire consentirait à partager en deux le débit de la source alimentant sa maison. Les travaux d'établissement et d'entretien seraient à la charge du nouveau propriétaire'».



La deuxième mention selon laquelle :



 « le vendeur indique que le forage n'a pas été réalisé mais que par contre un captage a bien été réalisé sur la source chez le voisin, avec installation d'une pompe dans le bien vendu alimentant une réserve d'eau et qu'en conséquence cette condition n'a plus lieu d'être'» 



tient compte de l'alimentation de la maison vendue à Monsieur [K] par captage de l'eau de source située sur le fonds actuellement [B].



Il résulte de la configuration apparente du dispositif de captage avec deux canalisations en partant pour alimenter concurremment l'immeuble de Monsieur [K] et la maison d'habitation de Madame [B] que les auteurs de celles-ci, les consorts [I] / [J], propriétaires de l'ensemble immobilier divisé et sur lequel le dispositif de captage était installé, avaient renoncé à la condition préalable d'un forage négatif pour autoriser le branchement en eau de la maison, initialement [Y] et devenue [K], directement à leur source.



La renonciation à cette condition préalable résulte de ce que ce captage apparent n'a jamais été remis en cause jusqu'à l'acquisition par Madame [B], ce qui manifeste la volonté non équivoque des auteurs de Madame [B] à l'autoriser.



Il résulte de ces éléments que conformément aux dispositions susvisées de l'article 693 du code civil, c'est par la volonté des consorts [I] / [J] que les choses ont été mises dans l'état dont résulte la servitude de captage de l'eau de source située sur le fonds aujourd'hui [B].



Par voie de conséquence, Monsieur [K] peut se prévoir d'un titre de servitude de puisage par destination du père de famille.



S'il est exact que l'existence d'une servitude au profit d'un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant et que l'acte de propriété de Madame [B] en est dépourvu, néanmoins, une servitude est opposable à l'acquéreur du fonds grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l'existence autrement que par une mention dans son titre.



Madame [B], qui expose avoir consenti dans un premier temps une tolérance à Monsieur [K] d'usage de l'eau captée, ne conteste pas qu'avant la signature de l'acte de vente, elle avait constaté avec Monsieur [K] l'existence d'une fissure apparue au niveau du réservoir du dispositif de captage, ce que celui-ci lui a rappelé par courrier du 8 août 2016.



Au regard de sa connaissance, au moment de son acquisition le 29 mars 2016, de la servitude de puisage grevant son fonds, celle-ci, telle qu'elle résulte de la destination du père de famille, lui est opposable.



Par voie de conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [K] en constat au bénéfice de son fonds d'une servitude de puisage grevant le fonds de Madame [B].



Il convient, en conséquence, d'ordonner la retranscription de la dite servitude dans les titres de propriété, chaque propriétaire en supportant ses propres frais.



Au regard de ces diverses considérations, les demandes en garantie à l'encontre de la SCP [A], de Monsieur [Y] et de Madame [E] sont sans objet.



3/ sur les mesures accessoires



Il convient de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP [A]-Ferraud-Brouard-Fontaine, de Monsieur [K], de la SELARL [R], de Monsieur [Y] et de Madame [E].



Enfin, Madame [B] supportera les entiers dépens de la procédure avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré,



Statuant à nouveau,



Met hors de cause la SELARL [R]







Constate l'existence d'une servitude de puisage grevant les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 49] (26) lieu dit [Localité 44], section E n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 35], [Cadastre 37], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], et lieudit [Localité 48], section F n° [Cadastre 31], actuellement propriété de Madame [S] [B] au profit des parcelles cadastrées section E n° [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 34] et [Cadastre 36], aujourd'hui propriété de Monsieur [D] [K],



Ordonne aux parties de faire retranscrire, chacune à leurs propres frais, mention de cette servitude de puisage dans leur propre titre de propriété,



Constate que les demandes de garantie à l'encontre de Monsieur [W] [Y], de la SCP [A]-Ferraud-Brouard-Fontaine et de Madame [P] [E] sont sans objet,



Y ajoutant,



Condamne Madame [S] [B] à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 4.000,00€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [D] [K] à payer tant à la SELARL [R] qu'à la SCP Messie-Ferraud-Brouard-Fontaine la somme de 1.500,00€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [D] [K] à payer tant à Monsieur [W] [Y] qu'à Madame [P] [E] la somme de 1.000,00€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette la demande de Madame [S] [B] à ce titre,



Condamne Madame [S] [B] aux dépens de la procédure tant de première instance qu'en cause d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT