Cour de Cassation · civ3 — 15 janvier 1970

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE, PAR ACTE DU 9 DECEMBRE 1963, NETON ET BOUSQUET ONT PROMIS DE VENDRE A METAYER, QUI A ACCEPTE, UN TERRAIN SIS A ANTHEOR, COMMUNE DE SAINT-RAPHAEL, FAISANT PARTIE D'UN LOTISSEMENT, EN VUE D'Y CONSTRUIRE DES BUNGALOWS;



 QU'UN DEDIT RECIPROQUE DE 10500 FRANCS AYANT ETE CONVENU, UNE TELLE SOMME A ETE CONSIGNEE PAR L'ACQUEREUR ENTRE LES MAINS DE L'ARCHITECTE CONSTITUE COMME SEQUESTRE AMIABLE;



 QU'IL A ETE EXPRESSEMENT STIPULE QUE LES VENDEURS NE CONNAISSAIENT PAS "DE CONDITIONS DANS LE CAHIER DES CHARGES SUSCEPTIBLES DE S'OPPOSER A LA CONSTRUCTION DE QUATRE BUNGALOWS, QUE L'INEXACTITUDE DE CETTE DECLARATION SERAIT ASSIMILEE A UNE NON-REALISATION DE LA VENTE, QUE, DANS CE CAS, LE DEDIT SERAIT ACQUIS A L'ACQUEREUR";



 QUE, CEPENDANT, L'ARTICLE 14 DU CAHIER DES CHARGES COMPLEMENTAIRE DU LOTISSEMENT D'ANTHEOR STIPULAIT QUE LA SURFACE TOTALE OCCUPEE PAR LES CONSTRUCTIONS NE POUVAIT EN AUCUN CAS DEPASSER UN HUITIEME DE LA SURFACE DU TERRAIN: QUE, LES PROJETS DE CONSTRUCTION DE METAYER DEPASSANT CETTE PROPORTION, CET ACQUEREUR A MANIFESTE SON INTENTION DE FAIRE JOUER LA CLAUSE DE DEDIT POUR DEFAUT DE DECLARATION DE CHARGES S'OPPOSANT A LA REALISATION DE SON PROJET DE CONSTRUCTION;



 QU'IL A ASSIGNE LES VENDEURS ET LE SEQUESTRE A CETTE FIN;



 QUE BOUSQUET ET NETON POUR S'OPPOSER A CETTE DEMANDE, ONT FAIT VALOIR QUE LA LIMITATION DES SURFACES DE CONSTRUCTION RESULTANT DE LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES NE LEUR ETAIT PAS OPPOSABLE, LEUR AUTEUR AYANT ACHETE LE TERRAIN LITIGIEUX AVANT CETTE MODIFICATION;



ATTENDU QU'IL EST REPROCHE AUDIT ARRET D'AVOIR FAIT DROIT A LA PRETENTION DES VENDEURS, EN DECLARANT METAYER SEUL RESPONSABLE DE L'INEXECUTION DE LA CONVENTION, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE D'UNE PART, CONTRAIREMENT AUX REGLES D'INTERPRETATION DES CONTRATS ET A L'INTENTION DES PARTIES, RESSORTANT DES TERMES CLAIRS ET PRECIS DU CAHIER DES CHARGES, ET DE SON MODIFICATIF, LES JUGES DU FOND ONT ADMIS QUE LA RESERVE DE DROITS ACQUIS FAITE DANS LE CAHIER DES CHARGES ETAIT INAPPLICABLE ET QUE, D'AUTRE PART, LES JUGES D'APPEL, PAR UNE AFFIRMATION ARBITRAIRE ET EN CONTRADICTION AVEC LES FAITS DE LA CAUSE, ONT DECIDE QUE LE MODIFICATIF DU CAHIER DES CHARGES ETAIT L'OEUVRE DU SEUL LOTISSEUR ET N'ENGAGEAIT PAS LES PREMIERS ACQUEREURS;



MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE L'ARRET ATTAQUE CONSTATE "QUE L'AUTEUR DE NETON ET BOUSQUET A ACHETE LE TERRAIN LITIGIEUX LE 24 MARS 1926 ET QUE, LE 7 SEPTEMBRE 1932, SIX ANS PLUS TARD, LA SOCIETE DE LOTISSEMENT A ETABLI UN NOUVEAU CAHIER DES CHARGES, DONT L'ARTICLE 14 LIMITAIT A UN HUITIEME DU TERRAIN, LA SURFACE SUR LAQUELLE POUVAIENT ETRE EDIFIEES DES CONSTRUCTIONS, QUE CETTE MODIFICATION EST INTERVENUE DANS LE CADRE DES DISPOSITIONS CONTRACTUELLES DU CAHIER DES CHARGES ORIGINAIRE DU 12 JUILLET 1923, DONT L'ARTICLE 2 STIPULAIDROIT, T QUE LES LOTISSEURS SE RESERVAIENT LE A TOUTE EPOQUE, POUR LES NOUVELLES VENTES A FAIRE, DE SUPPRIMER OU DE MODIFIER LES CONDITIONS DU CAHIER DES CHARGES, SANS POUVOIR NUIRE "AUX DROITS ACQUIS" PAR LES ACQUEREURS PRECEDENTS";



ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT AINSI PU ESTIMER QUE, NE S'AGISSANT EN L'ESPECE "D'AUCUN PROBLEME D'APPLICATION DE LA LOI OU DU REGLEMENT DANS LE TEMPS, LA SOLUTION DE LA DIFFICULTE EN DEPIT DE L'EXPRESSION CONTENUE DANS LE CAHIER DES CHARGES, DEVAIT ETRE RECHERCHEE, NON DANS LA THEORIE DES DROITS ACQUIS, MAIS DANS LE PRINCIPE DE L'INTANGIBILITE DES CONVENTIONS" ET DECIDER "QUE L'AUTEUR DES VENDEURS ET LES VENDEURS EUX-MEMES ONT CONSERVE LE DROIT DE CONSTRUIRE, SANS TENIR COMPTE DES LIMITATIONS DE SURFACE QUI SE SONT IMPOSEES AUX ACQUEREURS AYANT TRAITE POSTERIEUREMENT AU MODIFICATIF DU 7 SEPTEMBRE 1932";



ATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE LA COUR D'APPEL, S'INSPIRANT DU TEXTE DE L'ARTICLE 2 DU CAHIER DES CHARGES INITIAL DE 1923 SUSVISE, SELON LEQUEL LES LOTISSEURS SEULS S'ETAIENT RESERVE LE DROIT DE MODIFIER LES CONDITIONS DUDIT CAHIER DES CHARGES, EN A DEDUIT, SANS SE BORNER A UNE AFFIRMATION ARBITRAIRE, EN CONTRADICTION AVEC LES ELEMENTS DE LA CAUSE, QUE CETTE MODIFICATION ETAIT "L'OEUVRE DU LOTISSEUR QUI NE POUVAIT LIMITER LES DROITS DES PERSONNES AYANT TRAITE ANTERIEUREMENT, LESQUELLES ETAIENT TENUES SEULEMENT DE RESPECTER LES CLAUSES ET CONDITIONS DU PREMIER CAHIER DES CHARGES";



QU'IL S'ENSUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI;



PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 24 NOVEMBRE 1967, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS