Cour de Cassation · civ3 — 28 janvier 1971

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, STATUANT SUR RENVOI APRES CASSATION, MARQUET, PROPRIETAIRE A NICE D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER, DENOMME PARC CHAMBRUN, A CREE UN LOTISSEMENT EN VERTU D'UN CAHIER DES CHARGES DU 28 AOUT 1924, APPROUVE PAR ARRETE PREFECTORAL ;



 QUE LE LOT N° 79, FORME DE LA REUNION DES LOTS N° 79 P 1 ET N° 79 P 2 APPARTIENT ACTUELLEMENT A LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE ENTREPRISE GREGOIRE, QUI, AYANT PROJETE LA CONSTRUCTION, SUR SON TERRAIN, D'UN IMMEUBLE COLLECTIF, S'EST HEURTEE A L'OPPOSITION DU SYNDICAT DES PROPRIETAIRES DU PARC CHAMBRUN, LEQUEL LUI REPROCHAIT L'INOBSERVATION DES Y... DU CAHIER DES CHARGES CONCERNANT LA HAUTEUR DE L'EDIFICE ET LE NOMBRE D'ETAGES, AINSI QUE LA SUPERFICIE DE SA CONSTRUCTION SUR L'ANCIEN LOT N° 79, P 2 ;



 QUE LA SOCIETE A ASSIGNE LE SYNDICAT POUR VOIR JUGER QUE SON FONDS N'ETAIT PAS GREVE D'UN DROIT REEL DE SERVITUDE, LIMITANT AUSSI BIEN LA HAUTEUR QUE LA SURFACE DES BATIMENTS ET QUE LE SYNDICAT N'AVAIT PAS LE DROIT DE S'OPPOSER A LA CONSTRUCTION EN VOIE D'EDIFICATION ;



ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET QUI DECIDE QUE L'ENTREPRISE GREGOIRE N'A PAS ENFREINT LES DISPOSITIONS DES ARTICLES 6, 7 ET 8 DU CAHIER DES CHARGES ET DEBOUTE LE SYNDICAT DE SA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DEMOLITION, D'AVOIR ECARTE L'APPLICATION D'UNE X... DEROGATOIRE INSEREE AUX CONDITIONS PARTICULIERES DE L'ACTE DE VENTE DU 30 NOVEMBRE 1946, PORTANT CESSION DU LOT 79 P 2 AUX EPOUX Z..., X... PRECISANT QUE LA CONSTRUCTION A EDIFIER SUR CE LOT NE DEVAIT PAS DEPASSER 13 METRES DE HAUTEUR, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE LES ACTES DE VENTE POSTERIEURS, QUI LA REPRODUISENT, MENTIONNENT CONTRAIREMENT A L'AFFIRMATION DES JUGES D'APPEL, COMME BENEFICIAIRES DE CETTE X..., PERMETTANT UNE CONSTRUCTION DE DEUX ETAGES AU LIEU D'UN SEUL, NON LES EPOUX A..., MAIS LES EPOUX Z... ;



 QUE LE POURVOI SOUTIENT ENCORE QU'EN VERTU DE L'ARTICLE 13 DU CAHIER DES CHARGES, CHAQUE PROPRIETAIRE TIENT DE SON TITRE D'ACQUISITION LE DROIT DE SE REFUSER A AUTORISER UNE CONSTRUCTION DEPASSANT 200 METRES CARRES SUR UN LOT ;



MAIS ATTENDU, D'ABORD, QU'APRES AVOIR RETENU QUE LA PARTIE DE L'IMMEUBLE EDIFIEE SUR L'ANCIEN LOT 79 P 1 NE DEPASSAIT PAS LA HAUTEUR DE 13 METRES, STIPULEE A L'ACTE DE VENTE A CAIRE, AUTEUR DE LA SOCIETE, DU 7 JUILLET 1930, ET REPRODUITE DANS L'ACTE D'ACQUISITION DE CELLE-CI DU 28 JUIN 1963, LES JUGES DU SECOND DEGRE RELEVENT EN CE QUI CONCERNE LE LOT 79 P 2, QUE L'ACTE DE VENTE DU 30 DECEMBRE 1946 AUX EPOUX Z..., CONTENAIT LA CONDITION PARTICULIERE SUIVANTE : M ET MME A... ( ACQUEREURS DU LOT 50 ) SERONT BENEFICIAIRES DES DEROGATIONS AUTORISEES PAR L'ARRETE PREFECTORAL DU 14 NOVEMBRE 1942 ET AINSI CONCUES : PAR DEROGATION A L'ARTICLE 8, PARAGRAPHE 8, ( DU CAHIER DES CHARGES ) LES ACQUEREURS EVENTUELS DES LOTS 1 A 22 ET 29 A 68 SERONT AUTORISES A EDIFIER DES CONSTRUCTIONS DE DEUX ETAGES SUR REZ-DE-CHAUSSEE AU LIEU D'UN, LA HAUTEUR MAXIMUM, TOITURE ET BALUSTRADE COMPRISES, NE POUVANT TOUJOURS DEPASSER 13 METRES ET PRECISENT QUE CETTE MENTION, QUI FIGURAIT A LA MINUTE DE L'ACTE, A ETE REMPLACEE LORS DE LA TRANSCRIPTION PAR LE CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES PAR LA MENTION : M ET MME Z..., QUI A ENSUITE FIGURE DANS LES ACTES POSTERIEURS DE CENTE PAR CES DERNIERS A SUREAU, DU 21 MARS 1949, ET DE VEUVE SUREAU A L'ENTREPRISE GREGOIRE, DU 28 JUIN 1963 ;



 QUE LA COUR D'APPEL CONSTATANT QUE CETTE CLAUSE DEROGATOIRE NE VISAIT PAS LE LOT 79 ET QUE LA SUBSTITUTION DE NOM RESULTAIT D'UNE ERREUR MATERIELLE, PASSEE INAPERCUE, A PU EN DEDUIRE ( QUE CETTE CIRCONSTANCE ) NE POUVAIT ETRE CREATRICE DE DROIT NI D'OBTIGATION ET QUE NE POUVAIT ETRE OPPOSABLE AUX EPOUX Z... ET A LEURS ACQUEREURS, UNE X..., QUI NE LES CONCERNAIT PAS ;



 QUE LES JUGES D'APPEL, SE REFERANT A L'ARTICLE 8, AVANT-DERNIER ALINEA, DU CAHIER DES CHARGES, ONT, DES LORS, PU DECIDER QUE L'ACQUEREUR DU LOT 79 P 2, QUI N'ETAIT SOUMIS A AUCUNE RESTRICTION DE HAUTEUR DANS LA LIMITE DE 19 METRES, NI A AUCUNE LIMITATION DU NOMBRE D'ETAGES , N'AVAIT PAS A RESPECTER, EN L'ABSENCE DE DEROGATION SPECIALE, ET SOUS RESERVE DES REGLEMENTS ADMINISTRATIFS, LES INTERDICTIONS APPLICABLES A D'AUTRES LOTS ;



ATTENDU, EN SECOND LIEU, QU'EN CE QUI CONCERNE LA SUPERFICIE CONSTRUCTIBLE, L'ARRET ATTAQUE, APRES AVOIR NOTE QU'IL EST CONSTANT QUE LA CONSTRUCTION ENTREPRISE SUR LE LOT LITIGIEUX OCCUPAIT UNE SUPERFICIE AU SOL SUPERIEURE A 200 METRES CARRES, ENONCE QUE LE VENDEUR, AUX TERMES DE L'ARTICLE 6 DU CAHIER DES CHARGES, SE RESERVAIT DE NE PAS AUTORISER LES CONSTRUCTIONS QUI COUVRIRAIENT PLUS DE 200 METRES CARRES DE SUPERFICIE SUR UN SEUL LOT, TEXTE DONT LE SYNDICAT ENTENDAIT TIRER LE DROIT, POUR CHAQUE PROPRIETAIRE D'UN LOT, DE S'OPPOSER A TOUTE CONSTRUCTION EXCEDANT CETTE SURFACE ;



 QUE, RECHERCHANT PAR UNE INTERPRETATION DE LA VOLONTE DES PARTIES SI CETTE STIPULATION DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT ENGAGEAIT LES SEULS CONTRACTANTS A TITRE PERSONNEL OU AFFECTAIT LES FONDS EUX-MEMES D'UNE CHARGE REELLE, LES JUGES DE RENVOI, DANS L'EXERCICE DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN, RELEVENT QUE MARQUET, ( EN SA QUALITE DE LOTISSEUR ) AVAIT ENTENDU SE RESERVER UN CERTAIN NOMBRE DE PREROGATIVES ET NON CREER DES SERVITUDES ATTACHEES AUX FONDS, QUE L'ARTICLE 14 CONFERAIT AU VENDEUR OU A SES AYANTS CAUSE LE DROIT DE CONVENIR, AVEC L'ACQUEREUR, DE DEROGATIONS AUX CONDITIONS DU CAHIER DES CHARGES DANS LE SENS JUGE CONVENABLE POUR DE NOUVELLES VENTES, SANS QUE LES PROPRIETAIRES DES AUTRES LOTS ANTERIEUREMENT VENDUS PUISSENT EXERCER CONTRE EUX UN RECOURS ;



 QU'UNE TELLE DISPOSITION ETAIT EXCLUSIVE DE DROITS REELS QUI AURAIENT ETE CREES AU PROFIT DE L'ENSEMBLE DES LOTS COMPOSANT LE LOTISSEMENT ;



 QUE LA COUR D'APPEL RETIENT SPECIALEMENT QUE, SI PAR L'ACTE DE VENTE DU 10 JUILLET 1924, LA SOCIETE FONCIERE DES ALPES-MARITIMES A ETE EXPRESSEMENT SUBROGEE AUX DROITS DE MARQUET, RESULTANT DE L'ARTICLE 14 PRECITE, NI MARQUET, NI CETTE SOCIETE, N'ONT JAMAIS EXPRIME DE RESERVES DANS LES TERMES DE L'ARTICLE 6, QUI, IL CONVIENT DE LE SOULIGNER, NE FORMULAIT PAS UNE INTERDICTION ;



 QU'ELLE EN A DEDUIT QUE LE LOT 79 P 2 N'ETAIT GREVE D'AUCUNE SERVITUDE DE NE PAS CONSTRUIRE AU-DELA D'UNE SUPERFICIE DE 200 METRES CARRES ET N'AVAIT FAIT L'OBJET D'AUCUNE RESERVE DU VENDEUR OU DE SES AYANTS CAUSE ;



D'OU IL SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ;



PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 29 MAI 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE LYON ;