Cour de Cassation · civ3 — 13 avril 1972

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET PARTIELLEMENT CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESSORT QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE 7, RUE OBERKAMPF, DEVENUE PROPRIETAIRE D'UN APPARTEMENT QUE LES EPOUX X... OCCUPENT DEPUIS 1954, EN EXECUTION D'UN BAIL, ASSORTI D'UNE CLAUSE RESOLUTOIRE, CLASSANT LES LIEUX EN CATEGORIE 3A AVEC UNE SURFACE CORRIGEE DE 55 METRES CARRES, A NOTIFIE A SES LOCATAIRES EN 1966, PUIS EN 1968 UN DECOMPTE PORTANT CHAQUE FOIS UNE NOUVELLE SURFACE CORRIGEE EN CATEGORIE 2C, ET QUE LES EPOUX X... ONT CONTESTE CES DECOMPTES DANS LES DELAIS DE LA LOI ;



 QU'EN 1969, ELLE LEUR A DELIVRE CONGE ET NOTIFIE, DANS LES CONDITIONS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, UN COMMANDEMENT VISANT DIVERS MANQUEMENTS AUX CLAUSES DU BAIL, ET QU'AYANT ETE ASSIGNEE PAR EUX EN FIXATION DU MONTANT DU LOYER LEGAL, ELLE A DEMANDE RECONVENTIONNELLEMENT LE BENEFICE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, L'EXPULSION DES EPOUX X... ET, SUBSIDIAIREMENT, LA DECHEANCE DE LEUR DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX POUR LES MANQUEMENTS VISES AU COMMANDEMENT ;



ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DECLARE ACQUIS L'ACCORD DES PARTIES EN 1954 SUR LA CATEGORIE 3A, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE LES JUGES AURAIENT DU ADMETTRE LA POSSIBILITE D'UN RECLASSEMENT DU LOCAL EN UNE AUTRE CATEGORIE, DES LORS QU'ILS N'AVAIENT PU CONSTATER, A CETTE DATE, L'EXISTENCE D'UN DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE ;



MAIS ATTENDU QUE L'ARRET, QUI CONSTATE QUE L'ENGAGEMENT DE LOCATION DU 16 JUILLET 1954 MENTIONNE QUE LES PARTIES ONT ADOPTE POUR L'APPARTEMENT LITIGIEUX LA CATEGORIE 3A, UNE SURFACE CORRIGEE DE 55 METRES CARRES ET UN LOYER DE 10.425 ANCIENS FRANCS PAR TRIMESTRE, A LA SUITE D'UN DECOMPTE ETABLI CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DES ARTICLES 27 ET SUIVANTS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, DECIDE JUSTEMENT QUE LE CHOIX DE LA CATEGORIE 3A DEMEURE ACQUIS, SOUS RESERVE DE MODIFICATIONS DES ELEMENTS AYANT SERVI DE BASE A LA DETERMINATION DU LOYER, POUR L'EXAMEN DESQUELLES LA COUR D'APPEL A CONFIRME ET COMPLETE LA MESURE D'EXPERTISE ORDONNEE PAR LE TRIBUNAL ;



D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;



LE REJETTE ;



MAIS SUR LE DEUXIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : VU LES ARTICLES 32 ET 32 BIS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ;



ATTENDU QU'APRES NOTIFICATION DU DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE DANS LES CONDITIONS DUDIT ARTICLE 32, AINSI QU'APRES NOTIFICATION DES NOUVEAUX ELEMENTS PROPOSES POUR SERVIR DE BASE A LA DETERMINATION DU LOYER DANS LES CONDITIONS DE L'ARTICLE 32 BIS SUSVISE, EN CAS DE DESACCORD, LE LOCATAIRE OU L'OCCUPANT DOIT, SOUS PEINE DE FORCLUSION, AVISER DANS LES DEUX MOIS LE PROPRIETAIRE PAR LETTRE RECOMMANDEE AVEC ACCUSE DE RECEPTION OU PAR ACTE EXTRA-JUDICIAIRE, DU LOYER QU'IL PROPOSE LUI-MEME, EN PRECISANT LES ELEMENTS SUR LESQUELS PORTE LE DESACCORD ;



ATTENDU, D'ABORD, QUE, POUR DEBOUTER LA SOCIETE DE SA DEMANDE DE FORCLUSION CONCERNANT LA REPONSE DONNEE LE 3 JUIN 1966 PAR LES EPOUX X... A SA NOTIFICATION DU 16 MAI PRECEDENT, PORTANT DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE, LA COUR D'APPEL SE BORNE A ENONCER QUE CEUX-CI Y INDIQUAIENT QUE LEURS CONTESTATIONS PORTAIENT SUR LE CALCUL DE LA NOUVELLE SURFACE CORRIGEE EU EGARD AUX COEFFICIENTS D'HABITATION, D'ECLAIREMENT, D'ENTRETIEN ET DE VETUSTE AINSI QUE DE SITUATION, EGALEMENT SUR LE CLASSEMENT DE L'IMMEUBLE EN EVOQUANT L'ETAT DES LIEUX ;



ATTENDU ENSUITE QUE, POUR REJETER LA DEMANDE DE LA BAILLERESSE SUR LA FORCLUSION ENCOURUE PAR SES LOCATAIRES DANS LEUR REPONSE DU 27 JANVIER 1969 A SA NOTIFICATION DU 27 DECEMBRE 1968 SUR LES NOUVEAUX ELEMENTS PROPOSES POUR SERVIR DE BASE A LA DETERMINATION DU LOYER, L'ARRET DECLARE QUE DANS CE DEUXIEME DECOMPTE LA PROPRIETAIRE MODIFIE A NOUVEAU LE COEFFICIENT D'ENTRETIEN PAR RAPPORT AU PRECEDENT ;



 QUE LES EPOUX X... EN DECLARANT CONTESTER CE COEFFICIENT EN SES ELEMENTS SAUF LE SOUS-COEFFICIENT DE RAVALEMENT DONT ILS ADMETTENT LE TAUX DE 0,50, FOURNISSENT DES INDICATIONS SUFFISANTES, SURTOUT EN RAPPROCHANT CETTE DERNIERE CONTESTATION DE LA PRECEDENTE A LAQUELLE ELLE FAIT SUITE ;



QU'EN STATUANT AINSI, SANS RECHERCHER SI LES ENONCIATIONS DES CONTESTATIONS PERMETTAIENT A LA BAILLERESSE DE CALCULER LES CONTRE-PROPOSITIONS DE SES LOCATAIRES, LES JUGES D'APPEL N'ONT PAS DONNE DE BASE LEGALE A LEUR DECISION ;



ET SUR LE TROISIEME MOYEN : VU L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;



ATTENDU QU'AUX TERMES DU BAIL, LA LOCATION ETAIT RESILIEE DE PLEIN DROIT, SI BON SEMBLAIT AU PROPRIETAIRE EN CAS D'INFRACTION A L'UNE DE SES CLAUSES, ET QUE LES JUGES DU FOND ONT CONSTATE QUE LES EPOUX X... S'ETAIENT ABSTENUS DE SE CONFORMER A CELLE DE CES CLAUSES QUI LES OBLIGEAIT A CONTRACTER UNE ASSURANCE CONTRE LE VOL ;



ATTENDU QUE, POUR DEBOUTER LA SOCIETE DE SA DEMANDE EN RESILIATION DU BAIL APRES COMMANDEMENT VISANT L'UNE ET L'AUTRE DE CES PRESCRIPTIONS, L'ARRET DECIDE QUE L'ABSENCE D'ASSURANCE CONTRE LE VOL APPARAIT TRES SECONDAIRE EN L'ESPECE, L'APPARTEMENT AYANT ETE LOUE NU ET RIEN N'ETANT SUSCEPTIBLE D'ETRE VOLE AU PREJUDICE DE LA SOCIETE PROPRIETAIRE ;



QU'EN STATUANT AINSI, SANS TIRER DE L'INFRACTION QU'ELLE AVAIT CONSTATEE LES CONSEQUENCES IMPOSEES PAR LE BAIL, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;



PAR CES MOTIFS, ET SANS QU'IL SOIT BESOIN DE STATUER SUR LE QUATRIEME MOYEN, CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DES TROIS DERNIERS MOYENS, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 8 FEVRIER 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;



 REMET EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS.