Cour de Cassation · civ3 — 17 juillet 1973

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE, PAR ARRETE PREFECTORAL DU 4 OCTOBRE 1952, LEROUX A ETE AUTORISE A PROCEDER AU LOTISSEMENT D'UN IMPORTANT TERRAIN, QU'IL POSSEDAIT AU MANS ;



 QUE LE CAHIER DES CHARGES DU 25 AVRIL 1952 PRECISAIT QUE LES CONSTRUCTIONS A EDIFIER SUR LES SEPT LOTS CREES NE DEVRONT PAS COMPORTER PLUS D'UN ETAGE SUR REZ-DE-CHAUSSEE ;



 QUE LE 30 SEPTEMBRE 1969, LA VEUVE LEROUX A VENDU LA PARCELLE NUMERO UN A ALAIN A..., ET LA PARCELLE NUMERO DEUX A MICHEL A... NE CONSERVANT POUR ELLE QU'UN SEUL LOT APRES ACQUISITION PAR LOEILLET, AUX DROITS DUQUEL SE TROUVENT LES EPOUX Z..., PAR LES EPOUX Y..., PAR LES EPOUX X... ET L'ELECTRICITE DE FRANCE DES AUTRES LOTS ;



 QUE, LE 3 DECEMBRE 1969, TOUS LES PROPRIETAIRES DES LOTS, A L'EXCEPTION DES EPOUX Z... ET DE Y..., ONT DECIDE DE MODIFIER LE CAHIER DES CHARGES, CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967, PREVOYANT LA POSSIBILITE DE CONSTRUIRE SUR LES PARCELLES SISES EN BORDURE DE L'AVENUE LEON-BOLLEE DES IMMEUBLES POUVANT ATTEINDRE HUIT ETAGES SUR REZ-DE-CHAUSSEE, EN RESPECTANT LES PRESCRIPTIONS DU REGLEMENT DU GROUPEMENT URBAIN DU MANS ;



 QUE CETTE MODIFICATION A ETE APPROUVEE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 2 JANVIER 1970 ;



 QU'UN PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE DELIVRE LE 19 JANVIER 1970 POUR LA CONSTRUCTION DE DEUX BATIMENTS COLLECTIFS A LA SOCIETE UNION IMMOBILIERE CHARGEE DE L'EXECUTION DE CE PROGRAMME POUR LE COMPTE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AU ... ;



 QUE LES FRERES A... ET LA VEUVE LEROUX ONT VENDU, PAR ACTE DU 9 AVRIL 1970, A LADITE SOCIETE, LES LOTS QUE CEUX-CI AVAIENT ACQUIS LE 30 SEPTEMBRE 1969, ET CELUI QUE VEUVE LEROUX POSSEDAIT ENCORE ;



 QUE LES EPOUX Z... ET Y... ONT ASSIGNE LA SOCIETE ET LES CINQ PROPRIETAIRES DE LOTS QUI AVAIENT PARTICIPE A LA CONVENTION MODIFICATIVE DU CAHIER DES CHARGES, EN NULLITE, COMME ATTEINTS DE SIMULATION, DES ACTES DE VENTE LEROUX-SOUFFRONT, SOUFFRONT-SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET DE L'ACTE DU 3 DECEMBRE 1969 ;



 ATTENDU QUE LES DEMANDEURS AU POURVOI FONT GRIEF A L'ARRET DE LES AVOIR DEBOUTES DE LEUR DEMANDE, AU MOTIF QUE, MEME EN SUIVANT LEUR RAISONNEMENT ET EN SUPPOSANT QUE DEUX LOTS EUSSENT ETE IMMEDIATEMENT ACQUIS PAR LA SOCIETE CIVILE ET NON PAR DES INTERMEDIAIRES, LA MAJORITE REQUISE DES 2/3 POUR LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES AURAIT ETE ACQUISE MALGRE LEUR OPPOSITION, QUE, DES LORS, IL N'A PU Y AVOIR FRAUDE ET QUE LA SIMULATION PAR INTERPOSITION DE PERSONNES N'EST PAS UNE CAUSE DE NULLITE DES VENTES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, POUR CARACTERISER LA FRAUDE, Z... ET Y... AVAIENT SOUTENU, AINSI QUE LA COUR D'APPEL LE RELEVE, << QUE LA MAJORITE REQUISE PAR LA LOI N'AURAIT PU ETRE ATTEINTE SI LA SOCIETE CIVILE AVAIT IMMEDIATEMENT ACQUIS LES TROIS LOTS, DONT ELLE AVAIT, DES L'ORIGINE, L'INTENTION DE DEVENIR PROPRIETAIRE ET QU'ELLE A EFFECTIVEMENT ACQUIS, MAIS APRES MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES, AU LIEU DE FAIRE INTERVENIR DEUX ACQUEREURS FICTIFS, LE PROPRIETAIRE CONSERVANT PROVISOIREMENT UN LOT, D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS SE CONTREDIRE ET DENATURER LEURS CONCLUSIONS ET LE JUGEMENT, AFFIRMER QUE LEUR RAISONNEMENT CONSISTAIT A SOU TENIR QUE NORMALEMENT LA SOCIETE CIVILE AURAIT DU ACQUERIR DEUX LOTS DES LE DEBUT DE L'OPERATION, LA FRAUDE, NETTEMENT CARACTERISEE PAR EUX ET LE TRIBUNAL, AYANT CONSISTE A RETARDER L'ACQUISITION DES TROIS LOTS PAR LA SOCIETE CIVILE POURTANT PREVUE DES L'ORIGINE ET CONSTITUANT L'OBJET DE CELLE-CI ;



 JUSQU'APRES MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES ;



 QUE, D'AUTRE PART, LA QUESTION N'ETAIT PAS DE SAVOIR SI LA SEULE INTERPOSITION DE PERSONNES REALISAIT LA FRAUDE, CE QUI N'AVAIT JAMAIS ETE SOUTENU, MAIS DE RECHERCHER SI L'OPERATION, TELLE QUE LE PROMOTEUR L'AVAIT CONCUE ET REALISEE, N'AVAIT PAS D'AUTRE BUT QUE D'IMPOSER AUX PROPRIETAIRES MINORITAIRES UNE MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES, QUI LES LESAIT GRAVEMENT > ;



 MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RELEVENT JUSTEMENT QUE " LA LOI D'ORIENTATION FONCIERE DU 30 DECEMBRE 1967 A EU POUR OBJET DE PERMETTRE DES MODIFICATIONS AUX REGLES DU LOTISSEMENT SOIT LORSQU'ELLES SE REVELENT INADAPTEES A L'EVOLUTION INTERVENUE DEPUIS QUE LE LOTISSEMENT A ETE EFFECTUE, SOIT LORSQU'ELLES SONT DEMANDEES PAR UNE MAJORITE SUBSTANTIELLE DES PROPRIETAIRES ET D'AFFRANCHIR CEUX-CI DE LA NECESSITE D'OBTENIR L'ACCORD DE TOUS LES AUTRES LOTIS ET QU'UNE LETTRE DU MAIRE DU MANS DU 27 AVRIL 1971 ETABLIT QU'A L'EMPLACEMENT CONSIDERE PEUVENT SEULEMENT ETRE EDIFIES DES IMMEUBLES COMPORTANT AU MINIMUM CINQ NIVEAUX, QU'IL EN RESULTE QUE LES PRESCRIPTIONS DU CAHIER DES CHARGES DE 1952, LIMITANT A UN ETAGE LA HAUTEUR DES IMMEUBLES A CONSTRUIRE, NE PEUVENT PLUS RECEVOIR APPLICATION " ;



 ATTENDU ENSUITE QUE LA COUR D'APPEL AYANT RAPPELE " QUE L'ARTICLE 38 DE LADITE LOI PREVOIT QUE LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES PEUT ETRE PRONONCEE PAR LE PREFET LORSQUE LES DEUX TIERS DES PROPRIETAIRES DETENANT ENSEMBLE LES TROIS QUARTS AU MOINS DE LA SUPERFICIE DU LOTISSEMENT LE DEMANDENT OU L'ACCEPTENT ", IL ECHET DE RETENIR QUE LE DECOMPTE DU NOMBRE DE PROPRIETAIRES, PERSONNES MORALES OU PHYSIQUES, NE PEUT S'EFFECTUER QUE PAR LOT CONSTITUE, A TEL POINT QU'IL IMPORTE PEU, POUR LA DETERMINATION DE LA MAJORITE SUSVISEE, QUE LES TROIS LOTS LITIGIEUX AIENT ETE REPRESENTES PAR UN OU PLUSIEURS TITULAIRES, DES LORS QUE LA MAJORITE DES DEUX TIERS VISE LE NOMBRE DE LOTS REPRESENTES PAR LEUR PROPRIETAIRE ;



 QUE PAR CE MOTIF DE DROIT SUBSTITUE A CELUI QUE CRITIQUE LE POURVOI, LA COUR D'APPEL QUI ADMET, A BON DROIT, QUE LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES N'A NULLEMENT ETE OBTENUE PAR UNE MAJORITE FICTIVE OU FRAUDULEUSE , A, SANS DENATURER NI LES CONCLUSIONS NI LE JUGEMENT, ET SANS CONTRADICTION, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;



 D'OU IL SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES LE MOYEN N'EST FONDE ;



 PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 3 FEVRIER 1972 PAR LA COUR D'APPEL D'ANGERS.