Cour de Cassation · civ3 — 19 février 1974

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE, DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE, PAR ACTE DU 31 OCTOBRE 1962, PUBLIE LE 30 NOVEMBRE 1962, ET PAR ACTE DU 31 MAI 1963, PUBLIE LE 13 JUILLET 1963, NIGGIO A VENDU A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SOLEIL UN TERRAIN LUI APPARTENANT, MOYENNANT LE PRIX DE 410500 FRANCS, SUR LEQUEL 10500 FRANCS LUI ONT ETE PAYES COMPTANT, LE SOLDE, SOIT 400000 FRANCS, ETANT CONVERTI EN L'OBLIGATION "POUR L'ACQUEREUR DE CONSTRUIRE POUR LE COMPTE DU VENDEUR SUR LE TERRAIN ACQUIS, APRES DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES, DIVERS LOCAUX, STUDIOS, APPARTEMENTS, MAGASIN ET GARAGE DEFINIS SUR LE PLAN ANNEXE AU CONTRAT", AUXQUELS ETAIENT RATTACHES 134 MILLIEMES DES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE ENTIER LIVRABLE ACHEVE EN TOTALITE LE 31 DECEMBRE 1964;



 QUE L'IMMEUBLE EN COPROPRIETE A ETE REALISE PAR LA SOCIETE ANONYME BOUDON, SUIVANT MARCHE DE TRAVAUX DU 28 MARS 1963 ET QUE LE NOTAIRE LATIL, REDACTEUR DES DIVERS ACTES, A ETABLI, LE 11 FEVRIER 1965, UN ETAT DESCRIPTIF DE 149 LOTS QUI A ETE PUBLIE LE 4 MAI 1965;



 QUE, RECLAMANT A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SOLEIL PAIEMENT DU SOLDE DE TRAVAUX, LA SOCIETE ANONYME BOUDON, APRES EXPERTISE ORDONNEE EN REFERE ET INSCRIPTION PROVISOIRE D'HYPOTHEQUE JUDICIAIRE, LE 24 JUIN 1968, SUR LES LOTS 19, 56, 62, 87, 88, 100, 120, 123 ET 130 DE L'IMMEUBLE, A ASSIGNE LADITE SOCIETE ET PIN, SON SYNDIC A LA LIQUIDATION DE BIENS, EN PAIEMENT DE LA SOMME PRINCIPALE DE 106322,15 FRANCS;



 QUE LE VENDEUR DU TERRAIN, NIGGIO, EST INTERVENU A L'INSTANCE POUR SE VOIR RECONNAITRE PROPRIETAIRE DES LOTS 19, 62, 84, 87, 88, 100, 112, 120 ET 123, CORRESPONDANT AUX LOCAUX QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SOLEIL S'ETAIT ENGAGEE A LUI LIVRER ET LUI AVAIT EFFECTIVEMENT LIVRES, DE SORTE QUE L'INSCRIPTION PROVISOIRE PRISE PAR LA SOCIETE BOUDON NE POUVAIT LES FRAPPER ET DEVAIT ETRE ANNULEE. ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR ANNULE L'INSCRIPTION PROVISOIRE D'HYPOTHEQUE JUDICIAIRE PRISE PAR LA SOCIETE ANONYME BOUDON LE 24 JUIN 1968 EN TANT QU'ELLE PORTAIT SUR LES LOTS 19, 62, 87, 88, 100, 120 ET 123 DE L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION DRESSE LE 11 FEVRIER 1965 ET PUBLIE LE 4 MAI 1965, ET ORDONNE SA RADIATION, ALORS, SELON LE MOYEN QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL A FAIT ABSTRACTION DE CE QUE LE CONTRAT DU 31 OCTOBRE 1962 COMPORTAIT COMME CELUI DU 31 MAI 1963, LA VENTE PAR NIGGIO A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SOLEIL DU TERRAIN SUR LEQUEL A ETE EDIFIE L'IMMEUBLE ET LES LOTS LITIGIEUX;



 QU'EN CONSEQUENCE, LA REMISE DE CES LOTS PAR LA SOCIETE LE SOLEIL A NIGGIO, LORS DE L'ACHEVEMENT DES CONSTRUCTIONS, S'EST ACCOMPAGNEE DU TRANSFERT DU TERRAIN CORRESPONDANT AUX MILLIEMES AFFERENTS AUX LOCAUX LITIGIEUX;



 QUE NIGGIO ETAIT, DES LORS, DE TOUTE MANIERE, TENU DE SE CONFORMER AUX PRESCRIPTIONS LEGALES RELATIVES A LA PUBLICITE FONCIERE;



 QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS EXCEDER LES LIMITES DU DEBAT, FAIRE ETAT DE L'ARTICLE 30 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955, NON INVOQUE PAR NIGGIO;



 QU'ELLE N'ETAIT PAS FONDEE A OPPOSER CE TEXTE A LA SOCIETE BOUDON, DES LORS QU'IL CONCERNE LES ACTES SOUMIS A PUBLICITE, PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 28-1° DU DECRET PRECITE ET NON PAS L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION D'UN IMMEUBLE, PRESCRIT PAR L'ARTICLE 7, AFIN DE RENSEIGNER LES TIERS SUR L'IDENTITE DES PROPRIETAIRES DES LOTS;



 QUE, DES LORS, LE DEFAUT DE PUBLICITE DES LOTS REELLEMENT ATTRIBUES A NIGGIO, LORS DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE, LAISSAIT A CELLE-CI SA PLEINE VALIDITE QUE L'ARRET EST ENCORE CRITIQUE POUR AVOIR ECARTE L'ARGUMENTATION DE LA SOCIETE BOUDON INVOQUANT L'APPARENCE, ALORS QU'ELLE SOUTIENT QUE LA PUBLICITE FONCIERE ETANT PRECISEMENT SOURCE D'APPARENCE, LA NON-PUBLICATION DES DROITS DE PROPRIETE DE NIGGIO PAR REFERENCE A L'ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION DE L'IMMEUBLE, AVAIT BIEN ENGENDRE L'ERREUR COMMUNE ET INVINCIBLE DONT LA SOCIETE BOUDON A ETE VICTIME EN FAISANT APPARAITRE LA SOCIETE LE SOLEIL COMME PROPRIETAIRE DES LOTS SUR LESQUELS A PORTE L'INSCRIPTION D'HYPOTHEQUE;



MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, ANALYSANT LES CONVENTIONS INTERVENUES ENTRE NIGGIO ET LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SOLEIL, RELEVENT "QUE SI L'ACTE DU 31 OCTOBRE 1962 N'A PU RENDRE NIGGIO PROPRIETAIRE DES LOCAUX QUI N'EXISTAIENT PAS ENCORE", OUTRE LES 134 MILLIEMES DES PARTIES COMMUNES DONT IL SE TROUVAIT ETRE PROPRIETAIRE, PAR LE SEUL FAIT DES PRESENTES, "CELUI-CI EST DEVENU PROPRIETAIRE DESDITS LOCAUX AU FUR ET A MESURE DE LEUR CONSTRUCTION";



 QUE LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE DE CES CONSTATATIONS "QU'IL N'Y A PAS EU TRANSFERT DE PATRIMOINE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SOLEIL A CELUI DE NIGGIO, LA PREMIERE N'AYANT JAMAIS ETE PROPRIETAIRE DES LOCAUX LITIGIEUX ENTRES DES L'ORIGINE DANS LE PATRIMOINE DE NIGGIO, ET QUE LA SOCIETE BOUDON A DONC PRIS INSCRIPTION D'HYPOTHEQUE SUR LES IMMEUBLES D'UNE PERSONNE QUI N'ETAIT PAS SON DEBITEUR, A L'ENCONTRE D'UNE SOCIETE QUI N'A JAMAIS ETE PROPRIETAIRE DES LOCAUX GREVES";



 QUE, PAR CE SEUL MOTIF, LES JUGES D'APPEL ONT, SUR CE POINT, JUSTIFIE LEUR DECISION, LE GRIEF FORMULE PAR LA SECONDE BRANCHE DU PREMIER MOYEN VISANT UN MOTIF SURABONDANT;



ATTENDU ENSUITE QU'APPRECIANT SOUVERAINEMENT LES ELEMENTS DE LA CAUSE, LA JURIDICTION D'APPEL A PU REFUSER DE VALIDER UNE INSCRIPTION HYPOTHECAIRE SUR UN BIEN N'APPARTENANT PAS AU DEBITEUR DE LA SOCIETE BOUDON, LAQUELLE ENTENDAIT SE FONDER SUR L'ERREUR INVINCIBLE CONSISTANT A CROIRE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE SOLEIL PROPRIETAIRE DES LOCAUX GREVES, EN RETENANT QUE CETTE DERNIERE "N'AVAIT AUCUN TITRE D'ACQUISITION OU DE PROPRIETE SUR CES LOCAUX, QUI ETAIENT EN POSSESSION DE NIGGIO ET LOUES PAR LUI;



 QUE LA SOCIETE BOUDON POUVAIT SE RENSEIGNER AUPRES DU SYNDIC DE LA COPROPRIETE POUR CONNAITRE LE VERITABLE PROPRIETAIRE ET QUE SON ERREUR NE PEUT DONC ETRE CONSIDEREE, COMME INVINCIBLE NI MEME LEGITIME";



 D'OU IL SUIT QU'EN AUCUN DE SES MOYENS, LE POURVOI NE PEUT ETRE ACCUEILLI;



PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 10 MAI 1972 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.