Cour de Cassation · civ1 — 28 octobre 1974

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE SAMARD, AGENT IMMOBILIER, GERANT DE LA SOCIETE D'AGENCE IMMOBILIERE, AVAIT PROJETE LA CONSTRUCTION AVEC LE PROMOTEUR Y..., D'UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE DIT LE ROSSINI, QU'ENTRE LE 1 FEVRIER ET LE 5 OCTOBRE 1963 IL A FAIT SIGNER A 12 PERSONNES DONT DAME VEUVE X... DES FORMULES PREETABLIES INTITULEES "ENGAGEMENT D'ACHAT FERME D'APPARTEMENT DANS L'IMMEUBLE LE ROSSINI A ANTIBES" PAR LESQUELLES ELLES S'ENGAGEAIENT NOTAMMENT A ACQUERIR DE TELLE PERSONNE QU'IL APPARTIENDRAIT, LES PARTS DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE ROSSINI CORRESPONDANT A L'APPARTEMENT DESIGNE ;



QU'ELLES ETAIENT TENUES DE VERSER IMMEDIATEMENT ENTRE LES MAINS DE REINE, NOTAIRE A ANTIBES, UN ACOMPTE QU'ELLES L'AUTORISAIENT A REMETTRE A LA SOCIETE, AU COMPTE DE CHAQUE SOUSCRIPTEUR, SUR JUSTIFICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE, QUE LE NOTAIRE A AINSI TRANSMIS LES ACOMPTES VERSES A SA CAISSE ;



 QUE CES ACTES PREVOYAIENT EN OUTRE LES MODALITES DE PAIEMENT A TERME DU SOLDE DU PRIX ET DES FRAIS, QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE ROSSINI A ETE CONSTITUEE PAR ACTE DE REINE DU 5 JUIN 1963, AVEC Y... COMME GERANT, QUE CE DERNIER, PAR ACTE DU MEME REINE DU 24 NOVEMBRE 1964, A CONSENTI HYPOTHEQUE SUR L'IMMEUBLE LE ROSSINI A 21 CREANCIERS EN GARANTIE D'UN PRET DE 1 250 000 FRANCS, QUE DAME VEUVE X... ET AUTRES ONT, AU COURS DES ANNEES 1964 A 1966, PAYE, HORS LA VUE DU NOTAIRE, LES SOMMES STIPULEES ET ONT PRIS POSSESSION DE LEURS APPARTEMENTS RESPECTIFS, QUE FIN 1967 ET DEBUT 1968, REINE, QUI AVAIT DEMANDE AUX SOUSCRIPTEURS DE LUI FAIRE SOMMATION A CET EFFET, A DRESSE LES ACTES PAR LESQUELS DAME Y..., QUI EN ETAIT DETENTRICE, LEUR CEDAIT, SAUF EN CE QUI CONCERNAIT L'UN D'EUX, BOLDRINI, LES PARTS SOCIALES CORRESPONDANT AUX APPARTEMENTS ET S'ENGAGEAIT, EN OUTRE, SOLIDAIREMENT AVEC Y..., A RAPPORTER MAINLEVEE DES INSCRIPTIONS HYPOTHECAIRES ;



 QUE, CES MAINLEVEES N'AYANT PAS ETE OBTENUES, LES CESSIONNAIRES QUI SE TROUVAIENT DES LORS TENUS DU PASSIF BIEN QU'ILS EUSSENT REGLE LES SOMMES PAR EUX DUES, EN EXECUTION DES ACTES INITIAUX, ONT FAIT ASSIGNER EN REPARATION DU PREJUDICE SUBI, LA SOCIETE D'AGENCE IMMOBILIERE, SON GERANT SAMARD ET 2 ASSOCIES, LE NOTAIRE REINE ET LES EPOUX Y..., QU'ONT EN OUTRE ETE APPELES A L'INSTANCE LA COMPAGNIE D'ASSURANCES REUNIES, ASSUREUR DE Y... ET LE SYNDIC DE LA LIQUIDATION DES BIENS DE DAME Y... ;



ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE REINE A REPARER L'INTEGRALITE DU PREJUDICE ALORS QUE D'UNE PART, ELLE N'AURAIT PU IMPUTER AU NOTAIRE UN MANQUEMENT A SON DEVOIR DE CONSEIL A PROPOS D'UN ACTE REDIGE PAR UN PROFESSIONNEL EN DEHORS DE SON INTERVENTION ET QUE LES PREMIERS VERSEMENTS CORRESPONDANT A DES FRAIS AURAIENT ETE CONFORMES AUX DISPOSITIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 COMME LE FAISAIENT VALOIR DES CONCLUSIONS QUI SERAIENT RESTEES SANS REPONSE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, ELLE N'AURAIT PU DEGAGER LE NOTAIRE DE SON OBLIGATION AU SECRET PROFESSIONNEL CONCERNANT LA CONSTITUTION D'HYPOTHEQUES SANS DENATURER LES ACTES DE SOUSCRIPTION "PAR LESQUELS LE MANDAT CONFIE AU NOTAIRE ETAIT STRICTEMENT LIMITE AU DEPOT ET AU REVERSEMENT DES PREMIERS ACOMPTES" ET N'AURAIT PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE LE NOTAIRE NE POUVAIT INFORMER DES SOUSCRIPTEURS DONT IL IGNORAIT LES ADRESSES, ALORS ENFIN QU'ELLE N'AURAIT PAS JUSTIFIE L'EXISTENCE D'UN LIEN DE CAUSALITE ENTRE LA FAUTE DU NOTAIRE ET LE PREJUDICE ;



MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT RELEVE QUE REINE ETAIT PUBLIQUEMENT LE NOTAIRE DE L'OPERATION IMMOBILIERE, QUE LE PROSPECTUS DE LANCEMENT MENTIONNAIT SES NOM, QUALITE ET ADRESSE SOUS LA RUBRIQUE "RENSEIGNEMENTS FINANCIERS" ET QUE CET USAGE DE SON NOM ET DE SA QUALITE N'A PU ETRE FAIT SANS SON AVEU ;



 QU'EN OUTRE IL ETAIT CHARGE PAR LES PROMOTEURS D'ETABLIR TOUS LES ACTES ET QU'EN ACCEPTANT CE ROLE ET CETTE PUBLICITE, IL ACCEPTAIT PAR LA MEME DE DONNER A LA CLIENTELE EVENTUELLE LA GARANTIE MORALE ATTACHEE A SA PROFESSION, QUE S'IL N'EST PAS PROUVE QUE REINE AIT LUI-MEME ETABLI LA REDACTION DES FORMULES D'ENGAGEMENT, IL NE DENIE PAS AVOIR DONNE SON AGREMENT POUR QUE SON NOM Y FIGURAT ET QU'IL EN A NECESSAIREMENT PRIS CONNAISSANCE EN TANT QUE JUSTIFICATION DES DEPOTS DE FONDS FAITS EN SON ETUDE, DE SORTE QU'IL N'A PU "IGNORER LES VICES EVIDENTS DONT ILS ETAIENT AFFECTES ET S'EST RENDU COMPTE QUE CES DEPOTS N'ETAIENT PAS EFFECTUES AVEC TOUTES LES GARANTIES INSTITUEES PAR LE DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954" ;



 QU'APRES AVOIR ENCORE RETENU QUE LE ROLE DU NOTAIRE N'AVAIT ETE NI FORTUIT NI OCCASIONNEL, QU'IL S'EST TROUVE DU JOUR MEME DES DEPOTS DE FONDS, MANDATAIRE DES FUTURS ACQUEREURS EN MEME TEMPS QUE DES VENDEURS ILS ONT, A JUSTE TITRE, CONSIDERE QU'IL ETAIT TENU A LEUR EGARD, DES L'ORIGINE, D'UN DEVOIR DE RENSEIGNEMENT ET DE CONSEIL, QU'IL Y A MANQUE EN SE CONTENTANT DE DELIVRE DES "RECUS EQUIVOQUES" QUI N'ETAIENT PAS DE NATURE A ECLAIRER CEUX QUI LUI VERSAIENT DES FONDS, QUE, PAR LA SUITE, IL A ENCORE MECONNU SES OBLIGATIONS PROFESSIONNELLES EN FAVORISANT L'ACTION DE Y... AU DETRIMENT DES AUTRES INTERETS DONT IL AVAIT LA CHARGE ET DE MEME QUAND IL A RECU, LE 5 JUIN 1963, L'ACTE DE CONSTITUTION DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EN IGNORANT DELIBEREMENT L'EXISTENCE DES "SOUSCRIPTEURS" ET ETABLI DANS LES MEMES CONDITIONS, LE 24 NOVEMBRE 1964, LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ET LA RECONNAISSANCE DE DETTE AVEC AFFECTATION HYPOTHECAIRE, QU'ENFIN ILS ONT PU CONSIDERER, QUE CE SONT LES AGISSEMENTS DU NOTAIRE QUI ONT EMPECHE LES INTERESSES D'AVOIR CONNAISSANCE DES RIQUES ENCOURUS ET DE SUIVRE LE DEVELOPPEMENT DE L'IMPORTANT PASSIF LEQUEL, HYPOTHECAIRE OU NON, EST A LEUR CHARGE EN TANT QU'ASSOCIES ET LE DECLARER RESPONSABLE AINSI QUE SAMARD DE L'ENTIER PREJUDICE QU'ILS ONT SUBI, QUE, PAR CES MOTIFS QUI REPONDENT AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES ET NE DENATURENT PAS LES ACTES DE SOUSCRIPTION, ILS ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ;



QUE LE MOYEN N'EST EN CONSEQUENCE FONDE EN AUCUN DE SES GRIEFS ;



PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 JUILLET 1972 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.