Cour de Cassation · civ3 — 25 juin 1975

SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX X..., PROPRIETAIRES DE LOCAUX COMMERCIAUX LOUES AUX EPOUX Y..., FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECLARE APPLICABLES AU BAIL, RENOUVELE A COMPTER DU 24 MARS 1972, LES REGLES DU PLAFONNEMENT PREVUES PAR LE DECRET DU 3 JUILLET 1972, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE CES REGLES NE S'APPLIQUENT QU'AUX BAUX EXPIRES N'EXCEDANT PAS NEUF ANS, ET QU'EN L'ESPECE, LA COUR D'APPEL, CONSTATANT QU'UN CONGE, REPORTANT D'UN AN LA DATE D'EXPIRATION DU BAIL ECRIT DE NEUF ANS AVAIT ETE DELIVRE AUX PRENEURS AVANT LA FIN DU BAIL, A FAIT, A TORT, APPLICATION DU DEUXIEME ALINEA DE L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, APPLICABLE SEULEMENT A DEFAUT DE CONGE, AU LIEU DE FAIRE APPLICATION DE L'ALINEA 1 DU MEME ARTICLE QUI, PAR DEROGATION EXPRESSE A L'ARTICLE 1737 DU CODE CIVIL, DISPOSE QU'EN CAS DE CONGE, LE BAIL NE CESSE PAS DE PLEIN DROIT A L'EXPIRATION DU TERME FIXE, MAIS NE CESSE QUE PAR L'EFFET DU CONGE;



MAIS ATTENDU QUE, CONTRAIREMENT A CE QUE SOUTIENT LE POURVOI, L'ALINEA 1 DE L'ARTICLE 23-6 NOUVEAU DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QUI LIMITE LA VARIATION DU LOYER APPLICABLE LORS DE LA "PRISE D'EFFET" DU BAIL LORSQUE CE DERNIER N'EXCEDE PAS NEUF ANS, NE PEUT VISER QUE LE NOUVEAU BAIL, DONT SEULE LA DUREE DOIT ETRE PRISE EN CONSIDERATION POUR L'APPLICATION DE CE TEXTE;



 QU'IL N'A JAMAIS ETE SOUTENU QUE LES PARTIES FUSSENT CONVENUES, POUR CE NOUVEAU BAIL, D'UNE DUREE SUPERIEURE A LA DUREE LEGALE DE NEUF ANS QUI AURAIT SEULE EXCLU LE PLAFONNEMENT;



 D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DISCUTANT LA DUREE DE L'ANCIEN BAIL EST DEPOURVU D'INTERET;



SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR ADMIS QUE LE PLAFONNEMENT ETAIT APPLICABLE, FAUTE DE MODIFICATION NOTABLE DES ELEMENTS DE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE, LES BAILLEURS FAISAIENT VALOIR QUE DEUX W.C. ET UNE SALLE DE BAINS AVAIENT ETE CREES AU PROFIT DU LOCATAIRE, CE QUI CONSTITUAIT UNE MODIFICATION NOTABLE QUE LA COUR D'APPEL DEVAIT EXAMINER, QUE, D'AUTRE PART, LES NOMBREUX TRAVAUX EFFECTUES AU GROS OEUVRE DE L'IMMEUBLE DEVAIT ETRE PRIS EN CONSIDERATION, MEME S'ILS ETAIENT A LA CHARGE DU BAILLEUR, LA LOI PERMETTANT DE RETENIR LES MODIFICATIONS NOTABLES DE TOUT ELEMENT MENTIONNE AUX ARTICLES 23-1 A 23-4, QUI VISENT NOTAMMENT L'ETAT D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE ET LES AMELIORATIONS APPORTEES PAR LE BAILLEUR;



 QU'IL EST ENFIN SOUTENU QUE TOUTE MODIFICATION NOTABLE CONCERNANT L'ENTRETIEN ET L'EQUIPEMENT DES LIEUX LOUES, LES FACTEURS DE COMMERCIALITE ET LES PRIX DE LOCATION DE LOCAUX SIMILAIRES, PEUVENT, CONTRAIREMENT A L'AFFIRMATION DE LA COUR D'APPEL, CONSTITUER UNE CAUSE LEGALE DE DEROGATION AU PLAFONNEMENT;



MAIS ATTENDU QUE LA QUESTION DE SAVOIR SI LES ELEMENTS DE CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE ONT SUBI DES MODIFICATIONS NOTABLES EST UN PROBLEME DE FAIT, APPRECIE SOUVERAINEMENT PAR LES JUGES DU FOND;



 QUE LA COUR D'APPEL, SE FONDANT SUR LE PROCES-VERBAL DE TRANSPORT DU PREMIER JUGE, RETIENT QUE "L'ETAT DU MAGASIN ET DU LOGEMENT EST MOYEN", QUE LES AUTRES PIECES SONT EN ETAT DE "VETUSTE EXTREME", AVEC UN "ASPECT GENERAL PRESQUE Z...";



 QUE, POUR LE COEFFICIENT DE COMMERCIALITE, L'IMMEUBLE EST SITUE DANS UNE ARTERE RELATIVEMENT CALME EN DEHORS DES JOURS DE MARCHE ET DE BRADERIE;



 QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE EN DEDUISENT, SANS ETRE TENUS DE SUIVRE LES PARTIES DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTION, QUE LES CONSTATATIONS DU PREMIER JUGE NE JUSTIFIENT PAS UNE DEROGATION AU PLAFONNEMENT LEGAL, ALORS SURTOUT QUE DES RESTRICTIONS APPORTEES PAR LES BAILLEURS A LA JOUISSANCE DES LIEUX SONT UN FACTEUR DE DIMINUTION DE LA VALEUR LOCATIVE;



 QUE, PAR CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL A JUSTIFIE SA DECISION;



 QU'AINSI LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI;



REJETTE LES DEUXIEME ET TROISIEME MOYENS;



MAIS SUR LE PREMIER MOYEN, LEQUEL EST DE PUR DROIT : VU L'ARTICLE UNIQUE DE LA LOI DU 31 DECEMBRE 1973;



ATTENDU QU'EN VERTU DE CE TEXTE, LE LOYER DES BAUX VENUS A EXPIRATION ET RENOUVELES AVANT L'ENTREE EN VIGUEUR DU DECRET DU 3 JUILLET 1972 EST DETERMINE EU EGARD AU MONTANT LE PLUS ELEVE RESULTANT DE L'APPLICATION, SOIT DES ARTICLES 2 ET 3, SOIT DE L'ARTICLE 7 DU DECRET DU 3 JUILLET 1972;



ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, POUR FIXER LE MONTANT DU LOYER DU BAIL RENOUVELE DU PAR LES EPOUX Y..., SE BORNE A FAIRE APPLICATION DES COEFFICIENTS PUBLIES POUR LE CALCUL DU LOYER EN FONCTION DE L'ARTICLE 7 PRECITE;



ATTENDU QU'EN STATUANT DE LA SORTE, SANS RECHERCHER NI PRECISER SI LE LOYER AINSI DETERMINE ETAIT SUPERIEUR A CELUI QUI AURAIT RESULTE DE L'APPLICATION DES ARTICLES 2 ET 3 DU DECRET DU 3 JUILLET 1972, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION;



PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU PREMIER MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 29 MAI 1974 PAR LA COUR D'APPEL DE DIJON;



 REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE BESANCON.