Cour de Cassation · civ3 — 1 mars 2000

Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 3 mars 1998), que la société civile immobilière Hôtel du Nord (la SCI) est propriétaire de locaux donnés à bail à la société Hôtel du Nord ; qu'au cours du bail, de 1987 à 1992, la société Hôtel du Nord a, sans notification préalable, fait effectuer des travaux d'amélioration ; que lors du renouvellement du bail, la SCI a assigné la société Hôtel du Nord en fixation du montant du loyer à la valeur locative ;


 Attendu que la société Hôtel du Nord fait grief à l'arrêt de dire que le prix du bail renouvelé sera fixé selon les dispositions de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953, en considérant que les améliorations apportées par le preneur sont incorporées à l'immeuble par accession au profit du bailleur, alors, selon le moyen, 1° qu'aux termes de l'article 1er de la loi du 1er juillet 1964, le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité (...) même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux ; que l'autorisation du bailleur, visée à l'article 2, ne concerne que les travaux affectant le gros-oeuvre de l'immeuble ; qu'en s'abstenant de rechercher, bien qu'y ayant été expressément conviée, si les travaux réalisés par la société Hôtel du Nord au cours des années 1987 à 1992 n'avaient pas été exclusifs de toute atteinte au gros-oeuvre de sorte qu'il n'y avait pas lieu à l'obtention d'une autorisation préalable du propriétaire de l'immeuble, celui-ci ne pouvant s'opposer à la réalisation de travaux d'équipement et d'amélioration réalisés par la société Hôtel du Nord, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1, 2 et 3 de la loi du 1er juillet 1964 ; 2° à titre subsidiaire, que l'absence de notification préalable par le locataire de son intention de procéder aux travaux n'a pas pour effet de priver le locataire du bénéfice de l'article 3 de la loi du 1er juillet 1964 aux termes duquel pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l'expiration du délai d'exécution visé à l'article 2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l'incorporation à l'immeuble des améliorations résultant de l'exécution des travaux mentionnés à l'article 1er ; qu'en refusant à la société Hôtel du Nord le bénéfice des dispositions précitées, au seul motif qu'avant de faire procéder aux travaux d'équipement et d'amélioration, le locataire n'avait pas notifié son intention au propriétaire de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 1, 2 et 3 de la loi du 1er juillet 1964 ; 3° qu'aux termes de l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que cette disposition demeure applicable en matière de détermination de la valeur locative d'un immeuble affecté à l'hôtellerie, les dispositions de la loi n° 64-645 du 1er juillet 1964 n'étant pas exclusives de l'application de l'article 23-3, alinéa 2, précité ; qu'en énonçant que les dispositions de l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ne sont pas applicables aux locaux construits en vue d'une seule utilisation, la cour d'appel a violé ce texte par refus d'application ; 4° à titre subsidiaire, que, s'agissant d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel, la valeur locative est déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, en pratiquant un abattement pour tenir compte des travaux effectués par le preneur à ses frais ;



qu'en énonçant que le loyer devait être fixé " en considération de la valeur locative de l'immeuble avec l'accession au profit du bailleur des améliorations invoquées par le preneur " sans rechercher s'il ne convenait pas de prévoir un abattement pour tenir compte des travaux effectués à ses frais par la société Hôtel du Nord de 1987 à 1992, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 ;


 Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que par sa nature, le commerce de la société Hôtel du Nord relevait de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation, la cour d'appel a écarté, à bon droit, l'application des dispositions de l'article 23-3 du décret et n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;


 Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la société Hôtel du Nord ne prétendait pas avoir fait la notification prévue par l'article 2 de la loi du 1er juillet 1964, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit qu'il s'agissait d'une formalité substantielle dont l'omission privait le locataire de tout droit à invoquer les dispositions de cette loi ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi.