Cour de Cassation · civ3 — 19 mai 1999

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause les époux X... ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 3 septembre 1996), que, par acte du 2 octobre 1991, Mme Y... a acquis des époux X... un fonds de commerce et les locaux dans lesquels était exploité ce fonds, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 300 000 francs, la commission de l'agent immobilier, la société Akor, étant fixée à 47 440 francs ; qu'elle a versé entre les mains du notaire une somme de 70 000 francs devant rester acquise aux vendeurs si la condition suspensive ne se réalisait pas dans le délai prévu, par la faute ou la négligence de l'acquéreur ; que la Banque populaire Angers Vendée (la banque) n'ayant pas accepté la demande de financement présentée par Mme Y..., les parties ont rédigé, le 18 décembre 1991, un additif aux termes duquel les vendeurs baissaient le prix de vente et Mme Y... s'engageait à déposer un nouveau dossier de prêt uniquement pour le montant de l'acquisition et pour une somme qui ne pouvait dépasser 150 000 francs et à justifier de l'accord de la banque au plus tard le 31 décembre 1991, la commission de l'agent immobilier étant ramenée à 32 000 francs ; que la banque a informé, le 15 janvier 1992, Mme Y... qu'il ne lui était pas possible de donner une suite favorable à sa demande ; que, le 13 février 1992, Mme Y... a assigné, aux fins d'obtenir le remboursement de la somme de 70 000 francs, les époux X... et la société Akor qui, reconventionnellement, ont réclamé le paiement de la somme de 70 000 francs et le paiement de la commission d'intermédiaire stipulée ;


 Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux X... la somme de 30 000 francs au titre de la clause pénale, alors, selon le moyen, qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que Mme Y... a effectivement sollicité à deux reprises le prêt nécessaire à l'acquisition ; que, dès lors, en lui imputant la défaillance de la condition suspensive, par des motifs inopérants tirés de la sollicitation d'une seule banque et de demandes de financement excédant ce qui aurait été prévu, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;


 Mais attendu qu'ayant constaté que le montant du crédit, prévu dans l'acte, que Mme Y... devait solliciter, était de 300 000 francs, ramené à 150 000 francs dans un additif, et qu'en réalité, elle avait demandé l'octroi de prêts d'un montant supérieur, soit 994 256 francs, puis 786 100 francs, la cour d'appel a pu déduire de ce manquement de Mme Y... à son obligation de solliciter un prêt correspondant aux caractéristiques définies dans la promesse de vente qu'elle avait empêché la réalisation de la condition suspensive ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Mais sur le second moyen :


 Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;


 Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa, de l'article 6, de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ;


 Attendu que pour condamner Mme Y... à payer à l'intermédiaire de la vente immobilière, la société Akor, la somme de 32 000 francs au titre de la commission, l'arrêt retient que la responsabilité de Mme Y... dans le défaut de réalisation de la condition suspensive entraîne le paiement de la commission à l'agence immobilière ;


 Qu'en statuant ainsi, alors qu'à défaut de réalisation effective de l'opération, l'agent immobilier n'a pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


 PAR CES MOTIFS :


 CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à la société Akor, intermédiaire dans la vente immobilière, la somme de 32 000 francs, l'arrêt rendu le 3 septembre 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges.