Cour de Cassation · comm — 1 juin 1999

Sur le moyen unique, pris en ses quatre branches :


 Attendu, selon le jugement déféré (tribunal de grande instance de Lisieux, 21 février 1996), que la SCI 66 Le Hoc (la société) a, en soumettant son acquisition au régime fiscal de la TVA, acheté une propriété à usage d'habitation, comprenant un bâtiment principal sur rue, des bâtiments annexes et une petite maison d'habitation en fond de cour ; que cette propriété a été aménagée pour être affectée à deux commerces disposant de dépendances et de locaux propres ; que les travaux ont affecté principalement le rez-de-chaussée et le sous-sol du bâtiment principal, le reste étant maintenu à usage d'habitation ; que l'administration des impôts a procédé à un redressement tendant à placer l'acquisition sous le régime des droits de mutation, que le Tribunal a rejeté la demande de la société tendant à la décharge des droits d'enregistrement et des pénalités y afférentes ;


 Attendu que la société reproche au jugement d'avoir ainsi statué, alors, selon le pourvoi, d'une part, que les mutations d'immeubles existants sur lesquels sont entrepris des travaux qui ont pour effet de créer de nouveaux locaux, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, sont passibles de la TVA, à l'exclusion des droits d'enregistrement, en application des dispositions de l'article 257.7 du Code général des impôts ; qu'en l'espèce, la maison d'habitation du 66, rue Désiré-Le-Hoc, acquise par elle le 18 août 1990, a fait l'objet de travaux ayant effectivement conduit à la création de deux locaux commerciaux ; qu'en lui refusant néanmoins la décharge des rappels de droits d'enregistrement qui lui ont été réclamés au titre de cette acquisition, aprés avoir écarté l'assujettissement de la mutation litigieuse à la TVA, le Tribunal a violé les dispositions de l'article 257.7 précité ; alors, d'autre part, qu'au sens de l'article 257.7 du Code général des impôts, sont regardés comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles, les travaux entrepris sur des immeubles existants lorsqu'ils ont pour effet soit de créer de nouveaux locaux, notamment dans des locaux affectés auparavant à un autre usage, soit d'apporter une modification importante à leur gros oeuvre, soit encore d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction, soit enfin d'accroître leur volume ou leur surface ; que, si l'appréciation de ces critères alternatifs doit s'effectuer au regard de l'ensemble immobilier considéré, c'est à la condition que les différentes parties de cet immeuble soient indissociables, c'est-à-dire qu'elles communiquent ensemble, disposent des mêmes issues sur la voie pulique et soient affectées, s'agissant de locaux commerciaux, à une exploitation commerciale unique ; qu'en l'espèce, la maison d'habitation, acquise le 18 août 1990 par la société, a fait l'objet de travaux ayant effectivement conduit à la création de deux locaux commerciaux disposant de dépendances et de bureaux propres ; que dès lors, en appréciant la nature et l'importance des travaux réalisés au regard de l'ensemble de l'immeuble et non de chacun des locaux créés, sans avoir recherché sur ces derniers n'étaient pas totalement indépendants et dissociables, avec des issues différentes sur la voie publique et destinées à être affectées à des exploitations distinctes, le Tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des exigences du texte susvisé ; alors ensuite, qu'au sens de l'article 257.7 du Code général des impôts, sont regardés comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles les travaux entrepris sur des immeubles existants, lorsqu'ils ont pour effet soit de créer de nouveaux locaux, notamment dans des locaux affectés auparavant à un autre usage, soit d'apporter une modification importante à leur gros oeuvre, soit encore d'y réaliser des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction, soit enfin d'accroître leur volume ou leur surface ;



qu'en l'espèce les fondations, murs de soutènement, plancher du rez-de-chaussée, les installations électriques, de chauffage et de sanitaire ont été affectés par les travaux réalisés au rez-de-chaussée et au sous-sol, deux niveaux essentiels au soutien des étages supérieurs, ce dont il résultait nécessairement qu'il avait été porté une atteinte substantielle au gros oeuvre ; que dans ces conditions, en refusant de regarder la mutation litigieuse comme passible de la TVA, le Tribunal n'a pas tiré les conséquences légales de ces constatations et a violé le texte susvisé ; alors enfin, qu'en tout état de cause, pour l'application de l'article 257.7 du Code général des impôts, l'importance des travaux entrepris doit être appréciée en comparant les superficies effectivement transformées par les travaux à la surface totale de l'immeuble ou de la partie d'immeuble objet de la mutation ; qu'en l'espèce, le Tribunal a expressément constaté que, si deux étages et le grenier perdu étaient demeurés affectés à usage d'habitation, le rez-de-chaussée et le sous-sol avaient été transformés en locaux commerciaux ; que par ailleurs, il est constant que les locaux demeurés affectés à usage d'habitation ne correspondaient qu'à un tiers de l'immeuble en cause, puisque l'administration fiscale n'a taxé l'immeuble dont il s'agit au taux réduit des droits d'enregistrement prévu par l'article 710 du Code général des impôts qu'à hauteur d'un tiers du prix d'acquisition ; que dans ces conditions, en se bornant à affirmer qu'une partie minoritaire de l'ensemble immobilier avait fait l'objet de travaux de reconstruction, alors que ceux-ci concernaient deux niveaux sur quatre, sans rechercher si les superficies respectives des deux étages et du grenier perdu, demeurés affectés à usage d'habitation étaient effectivement supérieures à celles du rez-de-chaussée et du sous-sol aprés leur transformation en locaux commerciaux, le Tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des exigences du texte susvisé ;


 Mais attendu, en premier lieu, ainsi que le relève justement le jugement, que, pour être regardée comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257.7 du Code général des impôts, les travaux entrepris sur des immeubles existants doivent avoir eu pour effet soit d'apporter une modification importante à leur gros oeuvre, soit accroître leur volume ou leur surface, soit enfin d'avoir consisté en des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ; que la circonstance que les locaux nouvellement aménagés dans un bâtiment unique soient affectés à plusieurs occupants pour plusieurs usages ne suffit pas en soi à conférer à chaque lot le caractère d'une entité distincte ;


 Attendu, en second lieu, que le jugement relève que les travaux n'ont concerné que le rez-de-chaussée et le sous-sol du bâtiment principal en son entier ; qu'il n'y a eu ni accroissement sensible de la surface initiale, ni modification importante du gros oeuvre, les travaux ayant consisté en une reprise partielle du soutènement et, pour le rez-de-chaussée, en la pose de vitrines ; qu'enfin, en ce qui concerne l'aménagement intérieur, s'ils ont été localement importants, ils n'ont affecté que le sous-sol et le rez-de-chaussée, seule partie de l'immeuble ayant fait l'objet du redressement, et n'ont pas entraîné une modification substantielle de la structure interne de l'ouvrage ; que, de ces constatations et appréciations, il a pu en déduire que les travaux litigieux ne pouvaient être assimilés à une opération de construction ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses quatre branches ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi.