Cour de Cassation · civ3 — 31 janvier 2001

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par la société Sopaclif Fary, société anonyme, dont le siège est ..., agissant en la personne de son représentant légal, M. Michel d'Herbigny, aux droits de laquelle se trouve M. Y... Si Yan, qui a déclaré, par conclusions déposées au greffe le 17 janvier 2000, reprendre l'instance en qualité de liquidateur de la société Sopaclif Fary,


 en cassation d'un arrêt rendu le 21 août 1997 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), au profit :


 1 / de la Banque Socredo, dont le siège est ...,


 2 / de M. Jean Z..., notaire, demeurant ...,


 3 / de la société Sopaclif Pacifique, dont le siège est ... ((Tahiti), pris en la personne de son représentant légal M. Baudoin X..., administrateur judiciaire, domicilié ...,


 défendeurs à la cassation ;


 M. Z... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 2 novembre 1998, un pourvoi incident contre le même arrêt ;


 La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 20 décembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Philippot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Philippot, conseiller, les observations de la SCP Le Griel, avocat de la société Sopaclif Fary et de M. Y... Si Yan, ès qualités, de Me Bertrand, avocat de M. X..., ès qualités, de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de M. Z..., de la SCP Ghestin, avocat de la Banque Socredo, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Donne acte à M. Z... du désistement de son pourvoi incident ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 21 août 1997), que, par acte sous seing privé du 16 décembre 1983, la société Sopaclif Pacifique a vendu cinq lots d'un ensemble résidentiel en cours de réalisation à la société Sopaclif Fary, sous la condition suspensive que les travaux de construction soient achevés le 19 décembre 1983 pour les deux premiers et le 27 février 1984 pour les trois autres ; que les dates effectives d'achèvement de ces diverses unités ont excédé celles prévues, les lots 40, 9 et 17 ayant été achevés courant mars 1985, et les deux autres fin 1985 ou début 1986 ; que la vente des cinq lots a été réitérée par acte passé devant M. Z..., notaire, le 9 avril 1985, M. d'Herbigny, président de la société Sopaclif Fary, y étant représenté par un clerc de notaire, selon une procuration authentique ; que l'acte décrivait chacun des cinq lots vendus comme comprenant un bungalow individuel et indiquait que le "certificat de conformité global" avait été délivré le 20 mars 1984 ; que la Société de crédit et de développement de l'Océanie (SOCREDO) y intervenait pour consentir à l'acquéreur un prêt et se faisait accorder en garantie, notamment, l'affectation hypothécaire des immeubles vendus ; qu'aucune des échéances de remboursement stipulées n'ayant été respectée, la société SOCREDO a engagé le 30 mai 1990 des poursuites à fin de saisie immobilière ; que la société Sopaclif Fary a déposé le 5 septembre 1990 un dire soutenant que la procuration notariée précitée était un faux qui a été rejeté par un arrêt devenu irrévocable ; que la société Sopaclif Fary a assigné, le 15 mars 1991, M. Z... et la société SOCREDO pour faire déclarer nuls les actes de vente et de prêt du 9 avril 1985 et les faire condamner à lui payer des dommages-intérêts et a appelé en la cause, le 7 juillet 1993, M. X..., administrateur au redressement judiciaire de la société Sopaclif Pacifique ;


 Attendu que M. Y... Si Yan, qui a repris l'instance engagée par la société Sopaclif Fary, en qualité de mandataire liquidateur, fait grief à l'arrêt de n'accueillir que partiellement l'action en nullité de la vente, alors, selon le moyen :


 1 / qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1172 et 1601 du Code Civil que lorsqu'une vente portant sur plusieurs biens est illicite en ce qui concerne seulement une partie de ces biens, la vente est annulable pour le tout, à moins que l'acquéreur ne préfère conserver les biens valablement vendus moyennant révision corrélative du prix et qu'en se prononçant en l'occurrence pour la nullité partielle de la vente en l'absence d'une telle option de la part de l'acquéreur des bungalows, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;


 2 / que le fait que le compromis initial ait prévu deux dates de livraison différentes pour deux, puis trois farés (parmi lesquels figuraient les deux farés litigieux) en fonction de l'état d'avancement des travaux ne suffisait pas à établir que, dans l'esprit des parties, la vente était divisible et que la cour d'appel n'a pas ainsi donné de base légale à sa décision au regard de l'article1134 du Code Civil ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte notarié décrivait chacun des cinq lots vendus comme comprenant un bungalow individuel, constaté que les stipulations de l'acte de vente initial portait sur deux livraisons successives de trois et deux "farés", et que l'avocat de la société Sopaclif Fary avait proposé d'abandonner à la SOCREDO les "farés" qui n'avaient pas été construits au moment de la vente, la cour d'appel, qui en a déduit que la nullité de la vente ne pouvait affecter que les deux derniers bungalows manquants, a légalement justifié sa décision par ce chef ;


 Sur le deuxième moyen :


 Attendu que M. Y... Si Yan fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité du prêt, alors, selon le moyen :


 1 / que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque la demande est fondée sur une cause différente de celle qui a donné lieu à la décision antérieure, qu'en l'occurrence, l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt précité du 11 octobre 1990 n'ayant tranché que la question de la validité de la procuration consentie en vue de la souscription du contrat de prêt ne pouvait pas faire obstacle à l'action en nullité de ce même contrat de prêt pour illicéité de la cause (acquisition d'immeubles en état futur d'achèvement en violation des dispositions d'urbanisme applicables en Polynésie française) et qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code Civil ;


 2 / que le fait que l'avocat de la société Sopaclif Fary ait affirmé, à partir d'une simple rumeur et sans la moindre preuve, dans sa lettre du 4 avril 1989, que "trois farés (et non pas simplement deux comme ce fut le cas en réalité) n'étaient pas achevés au moment de la vente" ne permettait pas de conclure que la société Sopaclif Fary était alors parfaitement en mesure de soulever la nullité du contrat de prêt pour illicéité de la cause et avait simplement négligé de le faire et que la cour d'appel n'a pas ainsi donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1351 du Code Civil ;


 3 / que la cause du contrat de prêt, qui n'était pas seulement la remise des fonds à l'emprunteur mais cette remise en vue d'une opération illicite, I'acquisition d'immeubles en l'état futur d'achèvement interdite en Polynésie française en vertu de la délibération territoriale n° 84-37 du 12 avril 1984 en matière d'urbanisme, était elle-même illicite et que la cour d'appel a ainsi violé l'article 1131 du Code Civil ;


 Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, appréciant souverainement le sens et la portée des documents soumis à son appréciation, que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt du 11 octobre 1990, qui avait rejeté un dire tendant à la nullité du contrat de prêt pour fausseté de la procuration, s'opposait à ce que la société Sopaclif Fary qui, à la date de son dire, savait que deux bungalows n'avaient pas été édifiés dans les délais, soulevât à nouveau la nullité du même contrat, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que toutes les demandes fondées directement sur la nullité du contrat de prêt ne pouvaient qu'être rejetées ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen :


 Attendu que M. Y... Si Yan fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en responsabilité contre le notaire, alors, selon le moyen :


 1 / que le notaire, en tant que rédacteur d'acte, est tenu de procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la validité et l'efficacité et qu'en l'occurrence, en s'abstenant de rechercher si les termes du certificat de conformité du 20 mars 1984, qui ne mentionnaient que trente deux bungalows (seize doubles) sur les quarante six destinés à la vente aux particuliers et visés au règlement de copropriété communiqué au notaire, et les termes de la lettre adressée par l'architecte au chef du service de l'aménagement du territoire le 23 mars 1984, réclamant un certificat de conformité partiel au nom de la Société Sopaclif Fary pour les seuls lots n° 40, 9 et 17, ne créaient pas un doute sur le point de savoir si les deux autres lots objet de la vente litigieuse (les lots n° 24 et 55) étaient ou non achevés, doute qu'il appartenait au notaire de dissiper en demandant officiellement un certificat de conformité partiel pour les deux lots en cause, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code Civil ;


 2 / qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée par les écritures de la société Sopaclif Fary, si la faute du notaire, qui n'avait pas vérifié que tous les lots objet de la vente étaient bien concernés par le certificat de conformité du 20 mars 1984 et achevés, n'avait pas entraîné la conclusion du contrat de vente et, par conséquent, du contrat de prêt qui lui était accessoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;


 Mais attendu qu'ayant constaté que M. Z... ignorait les manoeuvres dolosives émanant du vendeur, qu'aucun document contractuel ne l'avait chargé ni de vérifier l'adéquation du certificat de conformité à la situation réelle ni plus généralement de contrôler l'achèvement des constructions, alors qu'il n'était pas intervenu dans les négociations initiales entre les parties, s'étant déroulées en métropole, et que M. d'Herbigny, tout en lui écrivant les 4 février et 9 mars 1985, dans le seul but de se renseigner sur la régularisation de l'acte définitif et le paiement des frais, ne l'interrogeait aucunement sur l'état des bungalows, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne M. Y... Si Yan, ès qualités de liquidateur de la société Sopaclif Fary aux dépens des pourvois ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... Si Yan, ès qualités de liquidateur de la société Sopaclif Fary à payer à la Banque SOCREDO la somme de 12 000 francs, et à la société Sopaclif Pacifique la somme de 12 000 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille un.