Cour de Cassation · civ1 — 20 janvier 1981

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES :

 ATTENDU QUE, SELON L'ARRET ATTAQUE, PAR ACTE DE RIALLAND, NOTAIRE, DU 16 JANVIER 1964, A ETE CONSTITUEE ENTRE GARNAULT, COUDERC ET WALTER, UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ; QUE, PAR ACTE DU MEME NOTAIRE, DU 25 MAI 1966, LA SOCIETE TARBAISE DE DISTRIBUTION (S.T.D.) DONT GARNAULT ETAIT LE PRESIDENT, EST DEVENUE, ELLE-MEME, ASSOCIEE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE QUI A PRIS LA DENOMINATION DE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA RESIDENCE BREYER (S.C.I.R.B.) AYANT GARNAULT POUR GERANT ; QUE L'OBJET DE LADITE SOCIETE ETAIT L'ACQUISITION D'UN TERRAIN EN VUE DE LA CONSTRUCTION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER COMPORTANT DES LOCAUX COMMERCIAUX EN SURFACE ET QUARANTE-SEPT APPARTEMENTS EN ETAGES ; QUE LE PLAN DE FINANCEMENT DE CE PROGRAMME IMMOBILIER COMPORTAIT, D'ABORD, DES PRETS-RELAIS CONSENTIS PAR LE CABINET GARY, AVEC GARANTIE HYPOTHECAIRE SUR LES IMMEUBLES DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE BREYER, POUR PERMETTRE A CELLE-CI DE REALISER UNE PREMIERE TRANCHE DE TRAVAUX COMPRENANT LES LOCAUX COMMERCIAUX ET DIX-SEPT APPARTEMENTS, PUIS, DES PRETS DIFFERES ECHELONNES, ACCORDES, NOTAMMENT, PAR LA BANQUE DE FINANCEMENT IMMOBILIER SOVAC AU FUR ET A MESURE DE L'AVANCEMENT DES TRAVAUX DE CONSTRUCTION, AVEC GARANTIE HYPOTHECAIRE SUR LES IMMEUBLES DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE BREYER ET CAUTION DE LA SOCIETE TARBAISE DE DISTRIBUTION ; QU'APRES LES EMPRUNTS EFFECTUES PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE BREYER AUPRES DU CABINET GARY, POUR UN MONTANT TOTAL DE 1.560.000 FRANCS, AVEC GARANTIE HYPOTHECAIRE DE PREMIER RANG SUR LES IMMEUBLES DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE BREYER, LA PREMIERE TRANCHE DE TRAVAUX A ETE TERMINEE EN JUIN 1967 ; QUE, DANS LE MEME TEMPS, DES CESSIONS DE PARTS SOCIALES DONNANT DROIT A L'ATTRIBUTION DE SEPT APPARTEMENTS, ONT ETE CONSTATEES PAR DES ACTES SOUS SEINGS PRIVES QUI ONT ETE DEPOSES EN L'ETUDE DE RIALLAND A CHARGE, PAR CELUI-CI, DE REGULARISER CES CESSIONS PAR DES ACTES AUTHENTIQUES, CE QUE LE NOTAIRE, QUI AVAIT EGARE LES ACTES SOUS SEINGS PRIVES, A NEGLIGE DE FAIRE, DE SORTE QUE LES CESSIONNAIRES ONT, PAR LA SUITE, SOIT EXIGE LE REMBOURSEMENT DE L'ACOMPTE QU'ILS AVAIENT VERSE, SOIT REFUSE DE VERSER LE SOLDE DU PRIX ;

 QUE, CONFORMEMENT AU PLAN DE FINANCEMENT, LA SOVAC A ACCORDE DES CREDITS A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE BREYER EN METTANT, NOTAMMENT, A LA DISPOSITION DE CELLE-CI, PAR ACTE DE RIALLAND DU 2 SEPTEMBRE 1967, UNE PREMIERE TRANCHE DE CREDIT DE 410.000 FRS SUR UN TOTAL PREVU DE 1.025.000 FRANCS ET EN SUBORDONNANT L'OCTROI DE CE PRET A LA CONDITION, QUI A ALORS ETE REALISEE, QUE, LE CABINET GARY LUI CEDAT SON RANG HYPOTHECAIRE ; QUE, LA POURSUITE DU PROGRAMME S'AVERANT FINANCIEREMENT DIFFICILE, DES PRETS COMPLEMENTAIRES, NON PREVUS PAR LE PLAN DE FINANCEMENT, ONT ETE PERSONNELLEMENT DEMANDES PAR LES ASSOCIES DE LA S.C.I.R.B. EN MARS 1968 A LA SOVAC, QUI N'A CONSENTI A L'OCTROI DE CES PRETS A GARNAULT, A COUDERC, A WALTER ET A LA S.T.D., QUE SOUS CONDITION DE LA GARANTIE HYPOTHECAIRE DE LA S.C.I.R.B. ET DE LA CESSION, PAR LE CABINET GARY, DE SON RANG HYPOTHECAIRE ; QUE DES INSTRUCTIONS ONT ETE DONNEES DANS CE SENS PAR LA SOVAC AU NOTAIRE RIALLAND QUI, BIEN QUE LADITE CESSION D'ANTERIORITE HYPOTHECAIRE NE FUT PAS INTERVENUE ET EN LAISSANT IGNORER, TANT A L'ETABLISSEMENT PRETEUR QU'AUX EMPRUNTEURS, LA NON REALISATION DE CETTE CONDITION, A DRESSE, EN MARS ET AVRIL 1968, DES ACTES DE PRETS ET A DEBLOQUE LES FONDS CORRESPONDANTS AU PROFIT DES ASSOCIES DE LA S.C.I.R.B. QUI ONT AINSI RECU DE LA SOVAC UNE SOMME TOTALE DE 580.000 FRANCS ; QUE CET ETABLISSEMENT FINANCIER, CONSTATANT QUE SON RANG HYPOTHECAIRE NE CORRESPONDAIT PAS A CELUI QU'ELLE AVAIT EXIGE, A ALORS BLOQUE LA VENTE DES APPARTEMENTS DEJA CONSTRUITS PAR LA S.C.I.R.B. ET A REFUSE D'OCTROYER A CELLE-CI LES TRANCHES ULTERIEURES DE CREDIT INITIALEMENT PREVUES ; QU'APRES AVOIR TENTE, SANS SUCCES, D'OBTENIR DES PRETS AUPRES D'AUTRES ETABLISSEMENTS DE CREDIT, LA S.C.I.R.B. S'EST TROUVEE DANS L'IMPOSSIBILITE DE POURSUIVRE SON PROGRAMME DE CONSTRUCTION ET QUE TREIZE APPARTEMENTS QUI AVAIENT ETE SAISIS A LA REQUETE DE LA SOVAC ONT ETE VENDUS ; QUE LA S.T.D., QUI S'ETAIT PORTEE CAUTION DES EMPRUNTS DE LA S.C.I.R.B. ET AVAIT DU FAIRE FACE AUX ENGAGEMENTS DE CELLE-CI, S'EST TROUVEE ELLE-MEME DANS UNE SITUATION FINANCIERE DESESPEREE ;



 ATTENDU QU'EN 1976, GARNAULT, AGISSANT A LA FOIS EN QUALITE DE GERANT DE LA S.C.I.R.B. ET DE PRESIDENT DE LA S.T.D., A ASSIGNE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS LE NOTAIRE RIALLAND, LES ASSUREURS DE CELUI-CI, LA COMPAGNIE LA WINTHERTHUR ET LA MUTUELLE GENERALE FRANCAISE ACCIDENTS, ET LA CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES, EN SOUTENANT QUE LE COMPORTEMENT FAUTIF DU NOTAIRE AVAIT ETE LA CAUSE DE L'ECHEC DU PROJET IMMOBILIER ET DE LA RUINE DE LA S.C.I.R.B. ET DE LA S.T.D. ; QUE L'ARRET ATTAQUE A RETENU, D'UNE PART, QUE RIALLAND AVAIT, A L'OCCASION DES PRETS COMPLEMENTAIRES CONSENTIS PAR LA SOVAC AUX ASSOCIES DE LA S.C.I.R.B., MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL EN LAISSANT CROIRE FAUSSEMENT, TANT A LA SOVAC QU'AUX EMPRUNTEURS, QUE LA CONDITION RELATIVE A LA CESSION, PAR LE CABINET GARY, DE SON RANG HYPOTHECAIRE, SE TROUVAIT REALISEE ET QUE CE MANQUEMENT N'AVAIT PAS EU POUR CONSEQUENCE L'ECHEC DU PROJET IMMOBILIER ET LA RUINE DE LA S.C.I.R.B., MAIS AVAIT SEULEMENT FAIT PERDRE A CELLE-CI UNE CHANCE DE REMEDIER A LA SITUATION CREEE PAR LE RANG HYPOTHECAIRE REEL DE LA SOVAC, PREJUDICE QUE LA COUR D'APPEL A EVALUE A 250.000 FRANCS ; QUE L'ARRET ATTAQUE A RETENU, D'AUTRE PART, QUE LE FAIT, PAR LE NOTAIRE, D'AVOIR OMIS DE REGULARISER LES ACTES DE CESSIONS DE PARTS DONNANT DROIT A LA JOUISSANCE D'APPARTEMENTS AVAIT ENTRAINE POUR LA S.C.I.R.B., JUSQU'AU MOIS DE MARS 1968, UN PREJUDICE EVALUE EGALEMENT A 250.000 FRS ; QU'EN CONSEQUENCE, LA COUR D'APPEL A CONDAMNE RIALLAND A PAYER A GARNAULT, EN SA QUALITE DE GERANT DE LA S.C.I.R.B. UNE SOMME TOTALE DE 500.000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS ET A CONDAMNE LES ASSUREURS ET LA CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES A GARANTIE ; QU'ENFIN, L'ARRET ATTAQUE A DEBOUTE GARNAULT DE LA DEMANDE QU'IL AVAIT PRESENTEE AU NOM DE LA S.T.D. ;



 ATTENDU QUE GARNAULT, AGISSANT EN QUALITE DE GERANT DE LA S.C.I.R.B., FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LE NOTAIRE N'AVAIT MANQUE QU'A UN DEVOIR DE CONSEIL ET D'INFORMATION A L'OCCASION DES PRETS COMPLEMENTAIRES CONSENTIS PAR LA SOVAC AUX ASSOCIES ET QUE LE PREJUDICE RESULTANT DE CETTE FAUTE POUR LA S.C.I.R.B. N'AVAIT CONSISTE QU'EN LA PERTE D'UNE CHANCE DE REMEDIER A LA SITUATION CREEE PAR LE RANG HYPOTHECAIRE REEL DE LA SOVAC, ALORS, QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL, AYANT CONSTATE QUE RIALLAND AVAIT RECU DES INSTRUCTIONS DES ETABLISSEMENTS PRETEURS POUR SUBORDONNER L'OCTROI DES PRETS A LA CESSION PREALABLE, PAR LE CABINET GARY, DE SON RANG HYPOTHECAIRE ET QUE LE NOTAIRE S'ETAIT DEPARTI DES FONDS AU PROFIT DES EMPRUNTEURS SANS QU'UN TELLE CESSION FUT INTERVENUE, N'AURAIT PAS TIRE LES CONSEQUENCES LEGALES DE SES CONSTATATIONS ET AURAIT FAUSSEMENT QUALIFIE LA FAUTE COMMISE PAR LE NOTAIRE EN REMETTANT LE MONTANT DES PRETS EN DEPIT DE LA NON-REALISATION DE LA CONDITION EXIGEE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, GARNAULT AVAIT FAIT VALOIR, DANS DES CONCLUSIONS QUI SERAIENT RESTEES SANS REPONSE, QUE LE NOTAIRE AVAIT REMIS LES FONDS AUX EMPRUNTEURS SANS RESPECTER LES CONDITIONS EXIGEES PAR LES ETABLISSEMENTS PRETEURS ET QUE CETTE FAUTE ETAIT DIRECTEMENT A L'ORIGINE DE L'ECHEC DU PROJET DE PROMOTION IMMOBILIERE ET DU PREJUDICE QUI EN ETAIT RESULTE POUR LA S.C.I.C.B. ;



 MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT RELEVE QUE LE NOTAIRE AVAIT REMIS LES FONDS AUX ASSOCIES DE LA S.C.I.R.B. AU MEPRIS DES INSTRUCTIONS RECUES DE LA SOVAC ET QUE LE DEFAUT DE CESSION, PAR LE CABINET GARY, DE SON RANG HYPOTHECAIRE, N'ETAIT PAS IMPUTABLE AU NOTAIRE, MAIS AVAIT POUR CAUSE LE REFUS DE CE CABINET DE CONSENTIR A UNE TELLE CESSION, DE SORTE QUE LA SEULE FAUTE DE RIALLAND, GENERATRICE D'UN PREJUDICE POUR LA S.C.I.R.B., AVAIT CONSISTE A DISSIMULER CE REFUS AUX PARTIES AUX ACTES DE PRETS, CE QUI AVAIT EU POUR CONSEQUENCE DE FAIRE PERDRE A GARNAULT, PAR LES DEMARCHES QU'IL AURAIT PU ENTREPRENDRE EN TEMPS UTILE, UNE CHANCE DE REMEDIER A LA SITUATION CREEE PAR LE RANG HYPOTHECAIRE REEL DE LA SOVAC ; QUE LA COUR D'APPEL A, PAR LA-MEME, ADMIS QUE LE NON-RESPECT, PAR LE NOTAIRE, DES INSTRUCTIONS DONNEES POUR CONDITIONNER LA REMISE DU MONTANT DES PRETS AUX ASSOCIES, ETAIT SANS LIEN DIRECT DE CAUSALITE AVEC LE PREJUDICE ALLEGUE PAR LA S.C.I.R.B. ; QUE, REPONDANT IMPLICITEMENT AUX CONCLUSIONS, ELLE A, AINSI, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;



 SUR LE DEUXIEME MOYEN, PRIS EN SES TROIS BRANCHES :

 ATTENDU QUE GARNAULT FAIT ENCORE GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR LIMITE A 250.000 FRANCS, ET JUSQU'AU MOIS DE MARS 1968 SEULEMENT, LE PREJUDICE DECOULANT, POUR LA S.C.I.R.B., DE LA NON REGULARISATION, PAR LE NOTAIRE, DES ACTES SOUS SEINGS PRIVES DE CESSIONS DE PARTS DONNANT DROIT, POUR LES CESSIONNAIRES, A LA JOUISSANCE DES APPARTEMENTS, ALORS, QUE D'UNE PART, LA CASSATION A INTERVENIR SUR LE PREMIER MOYEN, DEVRAIT ENTRAINER, PAR VOIE DE CONSEQUENCE, CELLE DU CHEF DE L'ARRET LIMITANT LE PREJUDICE CONSECUTIF A L'IMPOSSIBILITE DE COMMERCIALISER LES APPARTEMENTS CONCERNES PAR LES ACTES DE CESSIONS DE PARTS, ALORS, QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL, AYANT CONSTATE QUE LA FAUTE DU NOTAIRE AVAIT EMPECHE LA COMMERCIALISATION DES APPARTEMENTS ET LA PERCEPTION DES PRIX DE CESSIONS, N'AURAIT PU L'EXONERER DE TOUTE RESPONSABILITE POUR LA PERIODE POSTERIEURE A MARS 1968, L'EXISTENCE D'UNE AUTRE FAUTE AYANT CONTRIBUE EGALEMENT A LA REALISATION DU DOMMAGE NE POUVANT EVENTUELLEMENT DONNER LIEU QU'A UNE CONDAMNATION SOLIDAIRE, ALORS QUE, ENFIN, LA S.C.I.R.B. AYANT DEMANDE UNE MESURE D'EXPERTISE EN VUE DE L'EVALUATION DE SON PREJUDICE, LA COUR D'APPEL, QUI N'AURAIT JUSTIFIE L'ALLOCATION DE LA SOMME DE 250.000 FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS PAR AUCUN MOTIF, N'AURAIT PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;

 MAIS ATTENDU QUE, LE PREMIER MOYEN DU POURVOI ETANT REJETE PAR LE PRESENT ARRET, LA DEMANDE D'ANNULATION PAR VOIE DE CONSEQUENCE FORMULEE PAR LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN EST SANS OBJET ; QUE, SANS RETENIR QU'UNE AUTRE FAUTE AVAIT EGALEMENT CONCOURU A LA REALISATION DU DOMMAGE RESULTANT DE LA NON COMMERCIALISATION DES APPARTEMENTS CONCERNES PAR LES CESSIONS DE PARTS, LA COUR D'APPEL A RELEVE QUE, JUSQU'AU MOIS DE MARS 1968, LE NOTAIRE, PAR SA CARENCE, AVAIT EMPECHE LA REGULARISATION DES ACTES DE CESSIONS ET LE PAIEMENT DES PRIX DE VENTE, MAIS QU'A COMPTER DE MARS 1968, L'IMPOSSIBILITE DE VENDRE LES APPARTEMENTS ETAIT SANS LIEN DE CAUSALITE AVEC LA FAUTE DU NOTAIRE ET RESULTAIT UNIQUEMENT DE CE QUE LA SOVAC AVAIT BLOQUE TOUTE VENTE, FAIT EN RELATION AVEC UN MANQUEMENT AU DEVOIR D'INFORMATION ET DE CONSEIL RETENU, PAR AILLEURS, CONTRE LE NOTAIRE ET DONT LES CONSEQUENCES, CONSISTANT EN LA PERTE D'UNE CHANCE, AVAIENT DEJA ETE REPAREES ; QU'AYANT, ENFIN, PRECISE LE MONTANT DES SOMMES DONT LA S.C.I.R.B. AVAIT ETE PRIVEE POUR CHACUNE DES CESSIONS DE PARTS, LA COUR D'APPEL A SOUVERAINEMENT ESTIME QU'ELLE POSSEDAIT DES ELEMENTS SUFFISANTS POUR L'EVALUATION DU PREJUDICE DECOULANT DE LA NON-REGULARISATION DESDITES CESSIONS SANS QU'UNE EXPERTISE FUT NECESSAIRE ET QU'ELLE A SOUVERAINEMENT EVALUE A 250.000 FRS LE MONTANT DE CE PREJUDICE ; QU'ELLE A AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;



 SUR LE TROISIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES ; ATTENDU QUE GARNAULT, EN SA QUALITE DE PRESIDENT DE LA S.T.D. FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE L'AVOIR DEBOUTE DE SA DEMANDE EN REPARATION DU PREJUDICE SUBI PAR CETTE SOCIETE DU FAIT QU'EN SA QUALITE DE CAUTION, ELLE AVAIT DU FAIRE FACE AUX ENGAGEMENTS DE LA S.C.I.R.B. DEVENUE INSOLVABLE, AU MOTIF QUE L'INSOLVABILITE DE CETTE DERNIERE SOCIETE N'ETAIT PAS IMPUTABLE, PAR RELATION DE CAUSE A EFFET, AU NOTAIRE, ALORS QUE ; D'UNE PART, LA COUR D'APPEL N'AURAIT JUSTIFIE CETTE AFFIRMATION PAR AUCUNE CONSTATATION DE FAIT ET SE SERAIT CONTREDITE PUISQU'ELLE AVAIT CONSTATE QUE LA NON REGULARISATION DES ACTES DE CESSIONS DE PARTS, FAUTE IMPUTABLE AU NOTAIRE, AVAIT ENTRAINE POUR LA S.C.I.R.B. UN PREJUDICE DE 250.000 FRANCS, LEQUEL CONSTITUAIT UNE CAUSE D'INSOLVABILITE IMPUTABLE AU NOTAIRE, ALORS, QUE, D'AUTRE PART, LA DISPOSITION DE L'ARRET ATTAQUE DEBOUTANT GARNAULT DE LA DEMANDE FORMEE AU NOM DE LA S.T.D. DEVRAIT ETRE ANNULEE PAR VOIE DE CONSEQUENCE DE LA CASSATION A INTERVENIR SUR LE PREMIER MOYEN, LA COUR D'APPEL AYANT, A TORT, ECARTE LA FAUTE DU NOTAIRE SE TROUVANT A L'ORIGINE DE L'INSOLVABILITE DE LA S.C.I.R.B. ET DE LA MISE EN JEU DES ENGAGEMENTS DE CAUTION DE LA S.T.D. ;



 MAIS ATTENDU QUE, LE PREMIER MOYEN ETANT REJETE PAR LE PRESENT ARRET, LA DEMANDE D'ANNULATION PAR VOIE DE CONSEQUENCE FORMULEE PAR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN EST SANS OBJET ; QUE, SANS SE CONTREDIRE, LA COUR D'APPEL A ENONCE QUE L'INSOLVABILITE DE LA S.C.I.R.B. AVAIT POUR SEULE CAUSE L'ECHEC DE SON PROJET DE PROMOTION IMMOBILIERE, ECHEC QUI N'ETAIT PAS IMPUTABLE AU NOTAIRE ; QU'ELLE A AINSI MOTIVE SA DECISION QUANT A L'ABSENCE DE LIEN DE CAUSALITE ENTRE L'INSOLVABILITE DE LA S.C.I.R.B. ET LA FAUTE DU NOTAIRE ET QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI EN AUCUNE DE SES BRANCHES ;



 PAR CES MOTIFS :

 REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 24 AVRIL 1979 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ;