Cour de Cassation · civ3 — 20 mai 1987

Sur les deux moyens réunis, du pourvoi principal :

 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence 19 juin 1985), que, par acte sous seing privé du 26 août 1983, les époux X... ont conclu avec la société Trianon, représentée par son gérant M. Z..., un contrat de construction d'une maison individuelle ; que, par acte sous seing privé du 19 septembre 1983, M. Y... a vendu aux époux X... la moitié indivise d'un terrain constituant le lot n° 5 d'un lotissement, l'autre moitié indivise de ce terrain ayant été réservée par les époux A... ; que cette vente a été réitérée par acte authentique du 8 décembre 1983, dressé par la société civile professionnelle Pascalini et Massie, aux termes duquel M. Y... a vendu aux époux X... le droit de construire une maison d'habitation sur une partie du lot n° 5 de ce lotissement, ce droit comprenant, d'une part, la propriété privative et particulière d'une partie des constructions et les cinquante centièmes indivis des parties communes générales et du sol et, d'autre part, un cinquième indivis des équipements du lotissement composé de cinq lots ; que, soutenant qu'ils avaient été induits en erreur par les manoeuvres frauduleuses du lotisseur-vendeur, M. Y..., et de son mandataire, M. Z..., et qu'ils n'avaient obtenu que le seul droit de construire sur un terrain indivis entre deux acquéreurs, alors qu'ils avaient cru acheter en pleine propriété une maison individuelle d'un seul logement à implanter sur un lot dont ils étaient les uniques propriétaires, les époux X... ont assigné M. Y... et M. Z... personnellement et en qualité de gérant de la société Trianon en nullité de la vente et du contrat de construction pour dol ainsi que la S.C.P. Pascalini et Massie pour manquement à son devoir de conseil et la banque C.A. Henin qui leur avait accordé un prêt pour l'achat du terrain ;

 Attendu que M. Y... reproche à l'arrêt d'avoir annulé pour dol le contrat de vente sous seing privé du 19 septembre 1983, l'acte authentique de vente du 8 décembre 1983 et le contrat du prêt annexé ainsi que le contrat de construction du 16 août 1983 alors, selon le moyen, "d'une part, que l'arrêt ne tire pas les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations à savoir que les énonciations de l'acte authentique décrivant avec exactitude l'opération envisagée laquelle consistait dans la construction de deux maisons individuelles sur un terrain indivis, opération dont il était, par ailleurs constaté qu'elle était licite et possible, n'avaient pu tromper les acquéreurs dont le consentement n'a en conséquence pu être vicié ni par un dol du notaire, ni par un dol du vendeur ; que, dès lors, l'arrêt attaqué a violé l'article 1116 du Code civil ; alors que, d'autre part, les constatations de l'arrêt attaqué d'où il résulte seulement que M. Y... était en relation d'affaires avec M. Z... et aurait donné son accord à la vente du terrain avant la conclusion du contrat de construction, étaient insuffisantes à caractériser les manoeuvres dolosives imputables à M. Y... et qui auraient conduit les époux X... à conclure un contrat de construction comportant, certes, des erreurs, mais auxquelles M. Y... était étranger et un contrat de vente de terrain dont il n'est ni allégué ni constaté qu'il ait comporté les mêmes inexactitudes que le contrat de construction, en sorte que l'arrêt pêche par manque de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; alors en outre, que manque de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, l'arrêt attaqué qui ne précise pas en quoi le dol imputé à M. Y... aurait déterminé le consentement des époux X... à conclure le compromis de vente, lequel, réparant les erreurs commises par le contrat de construction, précisait, ainsi que le relève l'arrêt lui-même, qu'il avait pour objet la vente d'un terrain indivis, et non pas d'un terrain privatif ; et alors, enfin, que manque de base légale, au regard de l'article 1116 du Code civil, l'arrêt attaqué qui ne précise pas en quoi l'erreur commise par les époux X... en concluant le contrat de construction aurait été déterminante de leur consentement, compte tenu de ses constatations selon lesquelles l'acte authentique, conclu ultérieurement, décrivait avec exactitude l'opération envisagée, laquelle était à la fois licite et possible et que la rupture entre les contractants trouvait en réalité sa cause dans la publication ultérieure du P.O.S., et la mauvaise qualité des prestations exécutées par le constructeur, ce qui était de nature à exclure le caractère déterminant de l'erreur commise lors de la conclusion du contrat de construction quant à la possibilité de construire une maison individuelle sur un terrain privatif" ;



 Mais attendu que l'arrêt relève, d'une part, que M. Z..., de connivence avec M. Y... dont il était le mandataire, avait inséré des annonces dans la presse locale, proposant pour un prix global la vente d'un terrain et la construction d'une maison individuelle, sans préciser que ce terrain constituait un lot d'un lotissement et qu'une seconde maison devait être réalisée sur ce lot ; que l'arrêt retient, d'autre part, que le contrat de construction a été passé entre les époux X... qui avaient été ainsi contactés et M. Z..., es-qualités de gérant de la société Trianon, avant même que soit signé l'acte sous seing privé de vente du terrain avec M. Y..., ce qui supposait au moins le consentement préalable de celui-ci, compte tenu des particularités du contrat et du fait qu'un plan du terrain y était annexé comportant une ligne séparative le divisant en deux, bien que ce lot ne soit pas divisible ; que de ces constatations et énonciations, l'arrêt qui a souverainement retenu que M. Y... et M. Z... avaient obtenu le consentement des acquéreurs en les induisant en erreur sur l'étendue des droits susceptibles de leur être conférés en a justement déduit que ceux-ci avaient commis un dol entraînant l'annulation de la vente, et du contrat de construction ainsi que du contrat de prêt annexé à l'acte authentique ;

 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

 Mais sur le moyen unique du pourvoi incident pris en sa deuxième branche :

 Vu l'article 1382 du Code civil ;

 Attendu que pour prononcer la mise hors de cause de la société civile professionnelle Pascalini et Massie (SCP), l'arrêt retient que celle-ci, qui est étrangère au contrat de construction et n'est intervenue qu'après les pourparlers de vente et la signature de l'acte sous seing privé, n'a jamais été officiellement informée de la volonté initialement manifestée par les époux X... d'acquérir une maison et un terrain individualisé ; que l'arrêt ajoute que l'acte authentique dressé par la S.C.P. est conforme à la situation juridique réelle quant aux droits cédés aux époux X..., que cette pratique visant à la construction d'une maison comportant deux logements distincts sur un seul terrain n'implique pas en elle même la subdivision du terrain et qu'elle est donc licite ;

 Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la S.C.P. ne devait pas informer les époux X..., acquéreurs non professionnels, du contenu réel des droits dont ils devenaient titulaires à la suite des actes réalisant le "montage juridique" mis au point par le notaire et son client, professionnel de l'immobilier, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

 PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du moyen :

 REJETTE le pourvoi principal

 et CASSE ET ANNULE, en ce qu'il a mis hors de cause la S.C.P. Office notarial Pascalini et Massie, l'arrêt rendu le 19 juin 1985, entre les parties, par la Cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Nîmes, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;